СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-31866/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2025 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,

судей Киреевой О.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крючковой Е.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции дело № А45-31866/2023 (№07АП-748/2025) по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» (ИНН <***>), г.Новосибирск, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 24.04.2017 №128116р за период с марта 2021 года по август 2023 года в размере 2 930 402 рубля 30 копеек, неустойки за период с 02.04.2021 по 22.09.2023 в размере 663 376 рублей 64 копейки, о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 24.04.2017 №128116р, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69, площадью 1067 кв.м и возвратить Мэрии города Новосибирска,

третьи лица: Департамент строительства и архитектуры Мэрии г. Новосибирска; Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность - от 20.11.2024, паспорт, диплом (онлайн-заседание);

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» (далее – ответчик, общество, ООО «Альянсстрой») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 24.04.2017 №128116р за период с марта 2021 года по август 2023 года в размере 2 930 402 рубля 30 копеек, неустойки за период с 02.04.2021 по 22.09.2023 в размере 663 376 рублей 64 копейки, о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 24.04.2017 №128116р, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69, площадью 1067 кв.м и возвратить Мэрии города Новосибирска.

Решением от 19.12.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2024 по делу №А45-31866/2023, принять по делу новый судебный акт, которым исковое заявление мэрии города Новосибирска удовлетворить в полном объёме, а именно:

- взыскать с ООО «Альянсстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) В пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.04.2017 № 128116р за период с марта 2021 по август 2023 в размере 2 930 402,3 рублей.

- взыскать с ООО «Альянсстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) неустойку по договору аренды земельного участка от 24.04.2017 № 128116р за период с 02.04.2021 по 22.09.2023 в размере 663 376,64 рублей.

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.04.2017 №128116р.

- обязать ООО «Альянсстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69, площадью 1067 кв.м, и возвратить мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что 24.04.2017 между мэрией и Ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 128116р (далее - Договор) сроком по 23.04.2027, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69 (далее - Земельный участок), площадью 1067 кв.м для строительства общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по ул. Советской. Определением Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 10.06.2019 по делу № 2а-2092/2019 приняты обеспечительные меры, запрещающие Ответчику осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985, данные обеспечительные меры не отменены. Указанные обеспечительные меры были приняты в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2019 по делу № А45-27667/2019 признано незаконным образование земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 и в ЕГРН восстановлены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 снят с кадастрового учета 14.01.2020. Таким образом, действие указанных обеспечительных мер не может распространяться на Земельный участок, так как данные меры приняты в отношении иного объекта недвижимости.

Определением суда от 26.02.2025 (резолютивная часть) суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» привлечено к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) возражает относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал свои доводы и возражения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

В удовлетворении заявленного ООО «Альянсстрой» ходатайства об отложении судебного разбирательства, судом апелляционной инстанции протокольным определением в порядке статьи 158, части 2 статьи 268 АПК РФ отказано, не обоснована относимыми и допустимыми доказательствами уважительность причины невозможности обеспечения участия представителя ООО «Альянсстрой» в судебном заседании, не указано, какие дополнительные доказательства необходимо представить ответчику.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исследовав материалы дела, исковое заявление, доводы и возражения сторон, считает исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 24.04.2017 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО «Альянсстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 128116р сроком по 23.04.2027, по которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69, площадью 1067 кв.м для строительства общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по ул. Советской.

Согласно пункту 2.3.2 договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных законодательством.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендной платы, размер задолженности за период с марта 2021 года по август 2023 года составил в размере 2 930 402 рубля 30 копеек.

16.11.2022 ответчику направлено уведомление № 31/20-5055 с требованием оплатить сумму задолженности по арендной плате и неустойку в срок до 05.12.2022, а также предложением в срок до 06.12.2022 расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору не оплачена, договор не расторгнут, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылался на то, что он не имел возможности использовать в спорный период весь земельный участок из-за наличия судебного акта о запрете осуществлять строительство.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, истцом обязательства по передаче земельного участка в пользование ответчику исполнены, следовательно, после принятия участка у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

По расчету истца, задолженности по арендной плате за период с марта 2021 года по август 2023 года составила 2 930 402 рубля 30 копеек.

Отклоняя возражения ответчика суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.12.2021 по делу № А45-10616/2021 был рассмотрен иск мэрии к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.04.2017 № 128116р за период с января 2020 года по февраль 2021 года в размере 1 303 862 рубля 42 копейки, о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от 24.04.2017 № 128116р за период с 07.01.2019 по 15.03.2021 в размере 146 671 рубль 78 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 24.04.2017 № 128116р.

Указанным решением в удовлетворении иска о взыскании задолженности за периоды с января 2020 года по февраль 2021 года отказано, при этом судом принято во внимание, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2019 по делу № А45-8387/2019 обществу запрещено осуществлять строительство и производить любые виды подготовительных и строительных работ, в том числе связанных с освоением и (или) разработкой земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 образован и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74 в соответствии с утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 30.07.2018 № 2734 проектом межевания территории квартала.

Таким образом, наличие обеспечительных мер было расценено как препятствие для использования арендованного земельного участка по целевому назначению, а «обеспечительные меры приняты на основании заявления муниципального бюджетного образовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири», учредителем которого в силу закона является мэрия».

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.12.2021 по делу № А45-10616/2021 не было обжаловано, вступило в силу.

Вместе с тем, выводы Арбитражного суда Новосибирской области в решении по настоящему рассматриваемому делу о том, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.12.2021 по делу № А45-10616/2021 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение по настоящему делу, сделаны при неправильном применении норм процессуального права.

Так, исходя из доводов ответчика, который считает, что ему не была обеспечена возможность использовать земельный участок по назначению, в связи с чем он не обязан вносить арендную плату, подлежал выяснению вопрос о наличии либо отсутствии объективных препятствий для использования земельного участка в конкретном периоде.

Рассматриваемый договор заключен в 2017 году сроком на 10 лет, а именно по 23.04.2027. Наличие препятствий в какой-либо отдельный период, в данном случае возможные препятствия в 2020 году и начале 2021 года, не означает, что арендатор должен быть освобожден от арендной платы за весь период действия договора, обязательство по внесению арендной платы, являющееся встречным по отношению к обязательству по предоставлению имущества в пользование, может не исполняться исключительно в те периоды, когда имело место неисполнение обязанностей арендодателя по предоставлению имущества.

В решении суда по делу №А45-10616/2021 подлежали исследованию периоды, по которым были заявлены исковые требования, а именно с января 2020 года по февраль 2021 года, при этом при рассмотрении дела не исследовалось и не установлено каких-либо обстоятельств в отношении последующих периодов.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Положения данной нормы освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают возможность их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, не имеет преюдициального значения при рассмотрении арбитражным судом другого дела. Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм. Если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Правовые выводы не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2006 №11297/05, от 03.04.2007 №13988/06, от 17.07.2007 №11974/06, от 25.07.2011 №3318/11, от 10.06.2014 №18357/13, Определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2016 №305-ЭС16-8204, от 13.03.2019 №306-КГ18-19998).

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела из решения №А45-10616/2021 могли быть приняты во внимание только указания на факт принятия в рамках двух судебных дел обеспечительных мер в 2019 году, но оснований для освобождения ответчика в порядке статьи 69 АПК РФ от доказывания того, что в заявленном в рамках настоящего дела периоде с марта 2021 года по август 2023 года имели место со стороны истца препятствия для использования арендованного земельного участка, не имелось, при этом необходимо было применительно к заявленному периоду выяснить вопрос о том, создавались ли такие препятствия именно в рассматриваемом периоде указанными обеспечительными мерами.

Материалами дела подтверждается, что ответчик обязательства по внесению арендной платы за спорный период в полном объеме не исполнил.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

По рассматриваемому договору аренды от 24.04.2017 обществом был арендован для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69

В дальнейшем путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74 в соответствии с утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 30.07.2018 № 2734 проектом межевания территории квартала был образован и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018 с кадастровым номером 54:35:021050:985.

Обществом было получено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985.

В рамках дела № А45-8387/2019 муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» обратилось с иском к мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» о признании недействительной ничтожной сделки договора аренды № 131686р от 20.09.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2019 по делу № А45-8387/2019 были приняты обеспечительные меры: обществу запрещено осуществлять строительство и производить любые виды подготовительных и строительных работ, в том числе связанных с освоением и (или) разработкой земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985.

Обеспечительные меры приняты на основании заявления муниципального бюджетного образовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири». Учредителем истца являлась Мэрия, но в рамках указанного дела Мэрия выступала в качестве одного из соответчиков.

Решением от 20.05.2019 по делу №А45-8387/2019 в иске отказано, обеспечительные меры отменены с момента вступления решения суда в законную силу. Таким образом, обеспечительные меры действовали с 07.03.2019 по 20.06.2019.

Таким образом, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2019 по делу № А45-8387/2019, действовали только по 20.06.2019, а применительно к рассматриваемому периоду с марта 2021 года по август 2023 года не действовали и сами по себе никаких препятствий для использования земельного участка не создавали.

Помимо этого, ответчик указывает на наличие обеспечительных мер, запрещающих ответчику осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985, принятых определением Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 10.06.2019, которые не отменены до настоящего времени.

В рамках дела № А45-31866/2023 судом получен ответ (л.д. 103) на запрос из Железнодорожного районного суда г. Новосибирска, согласно которому обеспечительные меры, принятые определением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 10.06.2019 по административному делу № 2а-26/2020 (2а-2092/2019) по административному исковому заявлению Муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» к мэрии г. Новосибирска о признании разрешения на строительство незаконным, не отменены.

Вместе с тем, при оценке указанных доводов необходимо учесть следующее.

Указанные обеспечительные меры, принятые определением Железнодорожного районного суда города Новосибирска от 10.06.2019, приостанавливали действие разрешения на строительство и запрещали ответчику осуществлять строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985, при этом такие меры были приняты в рамках дела по иску муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» к Мэрии города Новосибирска о признании незаконным разрешения на строительство от 26.09.2018, выданного ООО «АльянсСтрой», для организации строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985.

Из текста решения Железнодорожного суда от 23.07.2020 по делу № 2а-26/2020 следует, что в судебном заседании 23.07.2020 производство по административному иску муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» к Мэрии города Новосибирска о признании незаконным разрешения на строительство от 26.09.2018, выданного ООО «АльянсСтрой», было прекращено, поскольку оспариваемый акт был отменен и перестал затрагивать права и интересы истца. Также по тексту решения следует, что был рассмотрен иск группы физических лиц об оспаривании положительного заключения экспертизы, в этих требованиях было отказано.

Несмотря на то, что в решении Железнодорожного суда от 23.07.2020 не был решен вопрос об отмене обеспечительных мер, в нем отражено прекращение производства по требованию муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» к Мэрии города Новосибирска о признании незаконным разрешения на строительство от 26.09.2018 по причине отмены такого разрешения.

Приказом Мэрии города Новосибирска от 24.01.2020 № 0003-ОД прекращено действие разрешения на строительство от 26.09.2018, выданного ООО «АльянсСтрой».

Таким образом, на новом образованном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985 в тот период действительно не могло осуществлять строительство в силу принятых обеспечительных мер, а в дальнейшем по причине отмены разрешения на строительство от 26.09.2018, выданного ООО «АльянсСтрой» в отношении участка 54:35:021050:985.

Действительно, такие обстоятельства могли создавать для арендатора по договору препятствия для использования рассматриваемого земельного участка 54:35:021050:69 только в период, когда имелась неясность в вопросе о существовании участка с кадастровым номером 54:35:021050:69. Собственно, препятствия в отношении использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:69 связаны не столько с принятием обеспечительных мер по запрету на строительство на участке 54:35:021050:985, но и с самим образованием земельного участка 54:35:021050:985 посредством объединения трех участков, включая участок 54:35:021050:69. В период до разрешения вопроса относительно восстановления на кадастровом учете данных об исходном участке 54:35:021050:69 его легальное использование для целей строительства не было возможным ввиду невозможности оформления разрешительной документации на организацию строительства на участке, который отсутствует на кадастровом учете.

Действия, связанные с постановкой на кадастровый учет и снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате таковых земельный участок приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот, снятие с кадастрового учета земельного участка влечет утрату индивидуализирующих характеристик и прекращение его существования как объекта права. При этом из системного анализа норм земельного и гражданского законодательства следует, что прекращение существования земельного участка как объекта права означает прекращение всех правоотношений связанных с ним.

Однако, все указанные вопросы были разрешены достаточно длительное время назад. Так, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2019 по делу № А45-27667/2019 признано незаконным образование земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 и в Едином государственном реестре недвижимости восстановлены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 снят с кадастрового учета 14.01.2020.

Таким образом, после вступления в силу указанного судебного акта и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости препятствия для организации использования участка с кадастровым номером 54:35:021050:69, восстановленного на кадастровом учете, связанные с неясностью в отношении объекта и невозможностью оформления разрешительной документации на строительство на участке 54:35:021050:69 были устранены.

Обеспечительные меры Железнодорожного районного суда касались запрета на строительством на участке 54:35:021050:985, которое после отмены разрешения на строительство и даже ранее после вступления в силу решения Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2019 по делу № А45-27667/2019 и снятия 14.01.2020 земельного участка 54:35:021050:985 с кадастрового учета и не должно было осуществляться.

Ответчик не обосновал и не доказал каким образом указанные меры препятствовали организации использования и освоения арендованного им земельного участка 54:35:021050:69 в период, когда такой участок был восстановлен на кадастровом учете, а участок 54:35:021050:985 был снят с кадастрового учета.

Суд считает, что арендатору действительно могло понадобиться определенное время для организации использования и освоения арендованного им земельного участка 54:35:021050:69 с учетом того, что было рассмотрено несколько судебных споров, было признано незаконным образование участка 54:35:021050:985, что повлекло отмену разрешения на строительство и изменение первоначальных планов застройщика, намеренного возводить объект определенных параметров на объединенном участке 54:35:021050:985.

Вместе с тем, к началу периода, за который Мэрия просит взыскать задолженность в настоящем деле, а именно к марту 2021 года, прошел уже существенный промежуток времени с момента восстановления исходного участка 54:35:021050:69 на кадастровом учете и снятия с учета 54:35:021050:985. За указанный промежуток времени, длившийся более года, арендатор, пользуясь своими правами добросовестно, должен и мог определиться с планами в отношении строительства на земельном участке 54:35:021050:69.

Обеспечительные меры, принятые по запрету на строительство на участке 54:35:021050:985 в рассматриваемом периоде, когда участок 54:35:021050:985 вообще был снят с учета, не создавали препятствий для реализации прав арендатора в отношении участка 54:35:021050:69.

ООО «АльянсСтрой» было известно о прекращении производства по делу № 2а-26/2020 в части требований об оспаривании разрешения на строительство, в рамках которых были приняты обеспечительные меры. В этой связи общество могло обратиться уже после прекращения производства по делу в части либо после принятия решения по делу (в 2020 году) за отменой обеспечительных мер, если по каким-то причинам считало, что такие меры создают препятствия для строительства на участке 54:35:021050:69.

В материалах дела не имеется таких обращений в период после прекращения производства по делу и после принятия решения судом общей юрисдикции в 2020 году. Также ответчиком не подтверждены и реальные препятствия для освоения участка в виде невозможности получения документации на строительство, невозможности проектирования и т.д., поскольку общество за оформлением разрешения на строительство в отношении участка 54:35:021050:69 не обращалось, доказательств такого обращения не представлено.

Из материалов дела следует, что ответчик не отказывался от договора по причине ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем, своими действиями оставлял за собой возможность использования земельного участка 54:35:021050:69 в соответствии с договором аренды, но длительное время уклоняется от внесения арендных платежей.

Расчет задолженности в размере 2 930 402 рубля 30 копеек произведен истцом в соответствии с условиями заключенного договора на основании постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным, ответчиком не опровергнут.

Доказательства оплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Исковые требования о взыскании суммы основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Истцом за нарушение срока уплаты арендной платы начислена неустойка за период с 02.04.2021 по 22.09.2023 в размере 663 376,64 рублей.

Расчет суммы неустойки проверен судом апелляционной инстанции, признан не правильным, произведенным без учета действия моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждении дел о банкротстве по заявлениям, подаваемыми кредиторами» за период с 01.04.2022 до 01.10.2022 не подлежит начислению.

По расчету суда апелляционной инстанции, расчет неустойки за период с 02.04.2021 по 22.09.2023 составил в размере 559 527 рублей 78 копейки, в удовлетворении остальной части неустойки, следует отказать.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договора в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Существенность нарушения условий договора его стороной является оценочным понятием. В данном случае истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Поскольку арендная плата продолжительное время не уплачивалась ответчиком, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора и обязания освободить и возвратить земельный участок.

Учитывая изложенные выше фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований частично.

На основании изложенного, решение от 19.12.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-31866/2023 подлежит отмене.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268, частью 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.12.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-31866/2023 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» (ИНН <***>) в пользу Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) 2 930 402 рубля 30 копеек арендной платы за период с марта 2021 года по август 2023 года, 559 527 рублей 78 копейки неустойки за период с 02.04.2021 по 22.09.2023.

Расторгнуть договор аренды земельного участка земельного участка на территории города Новосибирска от 24.04.2017 №128116р.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» освободить и возвратить Мэрии города Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:69 площадью 1067 кв.м.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Альянсстрой» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 45 785 рублей государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Л.Н. Апциаури

Судьи О.Ю. Киреева

ФИО1