СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-6643/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

Киреевой О.Ю.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атрощенко Д.Э., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (№ 07АП-7419/2023(2)) на решение от 19.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6643/2023 (судья Галкина Н.С.) по иску Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Голд» (ИНН <***>) о взыскании долга, пени,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, общество с ограниченной ответственностью ««Сиб-фуд» (ИНН <***>),

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 20.11.2024 (посредством веб-конференции),

от ответчика: ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 12.08.2024 (посредством веб-конференции),

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Голд» (далее - ответчик, общество) о взыскании арендной платы по договору от 20.11.2013 № 117330р (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2020 № 1) за период с 18.03.2020 по 01.04.2020, с 01.07.2020 по 01.10.2020, с июля 2022 года по декабрь 2022 года в размере 704742 рублей 54 копеек, пени за период с 22.08.2022 по 11.01.2023 в размере 28668 рублей 52 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, общество с ограниченной ответственностью ««Сиб-фуд» (далее – ООО «Сиб-фуд»).

Решением от 24.07.2023 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 решение от 24.07.2023 отменено, принят новый судебный акт, с ответчика взыскан долг по арендной плате 704742 рубля 54 копейки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.06.2024 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.07.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по делу № А45-6643/2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением от 21.06.2024 дело принято к рассмотрению после отмены судебного акта вышестоящей инстанцией и назначено предварительное судебное заседание.

22.04.2024 мэрия обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о взыскании долга по договору аренды от 20.11.2013 № 117330р за период с января 2023 года по март 2023 года в размере 250416 рублей 91 копейки, неустойки за период с 02.02.2023 по 09.03.2023 в размере 2405 рублей 42 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2023 по 26.03.2024 в размере 30845 рублей 87 копеек. Делу присвоен номер № А45-13749/2024.

Определением от 27.04.2024 исковое заявление по делу № А45- 13749/2024 принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 20.07.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А45- 13749/2024 по общим правилам искового производства, объединил дело № А45-13749/2024 в одно производство с делом № А45-6643/2023, присвоив делу № А45-6643/2023.

При новом рассмотрении (с учетом объединения дел) судом рассматривались требования мэрии о взыскании долга по договору от 20.11.2013 № 117330р (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2020 № 1) за период с 18.03.2020 по 01.04.2020, с 01.07.2020 по 01.10.2020, с июля 2022 года по декабрь 2022 года в размере 704742 рублей 54 копеек, пени за период с 22.08.2022 по 11.01.2023 в размере 28668 рублей 52 копеек, долга за период с января 2023 года по март 2023 года в размере 250416 рублей 91 копейки, неустойки за период с 02.02.2023 по 09.03.2023 в размере 2405 рублей 42 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2023 по 26.03.2024 в размере 30845 рублей 87 копеек.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.09.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь, в том числе на то, что выводы суда основаны на неправильном толковании постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», противоречит предусмотренным земельным законодательством положениям об административном порядке предоставления земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности; из системного толкования норм земельного законодательства следует, что основанием для изменения правового режима использования земельного участка является заключение нового договора; учитывая, что ответчик с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для эксплуатации здания не обращался, договорные отношения сохранили действие на согласованных сторонами условиях, соответственно, выводы суда противоречат положениям ст. 431 Гражданского кодекса РФ; суд пришёл к неправильному выводу о том, что ООО «Сиб-фуд» обязано оплатить все счета по арендной плате, по уплате штрафов, пени, возмещению убытков, иную задолженность по договору аренды, которые должны быть начислены до момента получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды; имеющееся в материалах дела письмо мэрии от 07.08.2020 № 31/19/10726, подготовленное после заключения между Ответчиком и ООО «Сиб-Фуд» договора об уступке прав и обязанностей, согласованием арендодателя не является, из содержания данного документа следует, что мэрия лишь просит представить копию соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; у Мэрии имелись основания для предъявления исковых требований к ответчику.

От ответчика в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска оставить без удовлетворения, решение суда – без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Апелляционным судом было одобрено ходатайство истца об участии в онлайн заседании. Судом произведено подключение к онлайн заседанию. Представитель истца к онлайн-заседанию не подключился.

Учитывая, что судом произведено подключение к онлайн заседанию, технические средства, имеющиеся в распоряжении апелляционного суда, работают в штатном режиме, суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ,

определил:

продолжить рассмотрение дела без участия сторон.

Определением апелляционного суда от 25.12.2024 судебное заседание откладывалось на 22 января 2025 года на 11 час. 40 мин. в помещении суда, предложено в срок до 17.01.2025 представить суду и направить другим лицам, участвующим в деле: истцу и ответчику - мотивированные документально обоснованные пояснения применительно к указанию суда кассационной инстанции о необходимости проверки расчета на предмет подлежит ли взысканию плата за всю площадь земельного участка или только за площадь под объектом, строительство которого завершено, с учетом площади необходимой для его использования; ответчику – пояснить расчет с учетом использованных коэффициентов Кр – 0,015, Ка – 1,0 и Кдоп 1,0; истцу - согласие/несогласие с арифметической частью информационного расчета ответчика.

От ответчика поступили пояснения, в которых указал, что исходя из вида разрешенного использования спорного земельного участка («прочие»), категории ответчика-арендатора («прочие категории арендаторов»), цели использования земельного участка («иные цели использования»), к расчету арендной платы подлежат применению коэффициенты Кр – 0,015, Ка – 1,0 и Кдоп 1,0. В заключенном в 2023 году Мэрией города Новосибирска с ответчиком договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063170:156 в целях эксплуатации объекта (Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 135165м от 12.05.2023 – представлен истцом в материалы дела в качестве приложения к исковому заявлению по делу № А45-13749/2024) размер арендной платы установлен в таком же размере (188 904,80 рублей в год, или 15 742,06 рублей в месяц, а для каждого из сособственников – по 7 871,03 рубля в месяц).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направило.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, пояснений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.11.2013 между мэрией (арендодатель) и ООО «Сиб-фуд» (арендатор) заключен договор аренды № 117330а (далее – договор) сроком действия с 20.11.2013 по 20.11.2016, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:063170:156, площадью 2572 кв. м (далее - земельный участок), для строительства кафе.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы у него образовалась задолженность за период с июля 2022 года по декабрь 2022 года в сумме 621821 руб. 58 коп.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

По истечении срока действия договора он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 13.07.2020 № 1 к договору стороны согласовали период освобождения от уплаты арендной платы с 01.04.2020 до 01.07.2020 и отсрочку уплаты арендной платы в период с 18.03.2020 до 01.04.2020 и с 01.07.2020 до 01.10.2020, на согласованных условиях.

В соответствии с соглашением ООО «Сибфуд» предоставлена отсрочка по оплате аренды за период с 18.03.2020 до 01.04.2020 и с 01.07.2020 до 01.10.2020. Арендная плата, по оплате которой предусмотрена отсрочка, подлежит оплате в период с 01.01.2021 по 31.12.2022 ежемесячно, равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Долг по дополнительному соглашению от 13.07.2020 № 1 составил 82920 руб. 96 коп.

04.08.2020 между ООО «Сиб-фуд» и обществом заключен договор уступки прав и обязанностей по договору, согласно которому права и обязанности по договору переданы обществу.

За несвоевременное внесение арендной платы истец начислил ответчику неустойку за период с 22.08.022 по 11.01.2023 в размере 28668 руб. 52 коп.

16.11.2022 ответчику направлено уведомление от 09.11.2022 № 31/20-4912 с требованием оплаты долга.

Также, как указывает мэрия, обществом допущены нарушения сроков внесения арендной платы и за период с января 2023 года по март 2023 года в сумме 250416 руб. 91 коп., на указанную задолженность начислены пени за период с 02.02.2023 по 26.03.2024 в сумме 2405 руб. 42 коп.

12.05.2023 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 135165м, согласно пункту 7.6. которого ранее заключенный договор считается расторгнутым с 10.03.2023.

Истец за период с 10.03.2023 по 26.03.2024 начислил ответчику проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 30845 руб. 87 коп.

30.01.2024 ответчику направлено уведомление № 31/20-0398 с требованием оплаты долга, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок передается арендатору для строительства кафе по ул. Станционной.

09.12.2021 здание кафе введено в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-220-2021 от 09.12.2021).

11.01.2022 зарегистрировано право общей долевой собственности на здание за ответчиком и ФИО2 (по 1/2 доли в праве собственности).

В феврале 2022 года общество обратилось в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для эксплуатации здания.

При проверке возможности удовлетворения данного заявления, мэрией в порядке муниципального земельного контроля установлено, что испрашиваемый обществом земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением (факт допущения обществом указанного нарушения установлен решением от 06.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-30866/2022).

Отказ мэрии в судебном порядке обжалован не был, как и бездействие мэрии по рассмотрению заявления.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Данный подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

При этом использование земельного участка «для эксплуатации объекта недвижимости» допускается при установлении вида разрешенного использования «для строительства» исходя из того, что цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит разрешенному использованию, поскольку вид разрешенного использования «для строительства» одновременно предполагает и последующую эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 309-ЭС19- 6493).

Принимая во внимание установленный факт возведения ответчиком на земельном участке объекта недвижимости, который введен в гражданский оборот, первоначально согласованная договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства) арендодателем и арендатором достигнута, следовательно, арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения), вывод суда о том, что размер арендной платы должен производиться с применением при расчете арендной платы пункта 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п (далее - постановление № 219-п), которым регулируется установление методики расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что на земельном участке расположен оконченный строительством объект недвижимости, является верным и согласуется с постановлением суда кассационной инстанции.

После ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за спорный земельный участок подлежала исчислению исходя из всей площади земельного участка, поскольку для использования (эксплуатации) объекта необходим данный земельный участок целиком (площадь всего земельного участка с кадастровым номером 54:35:063170:156). Указанное следует, в том числе и из того, что в последующем с арендатором заключен договор аренды для эксплуатации объекта на весь земельный участок и не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п (далее - Порядок) коэффициенты Кр, Ка и Кдоп утверждаются нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального, городского округа, муниципального района Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области.

Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска», которым в таблицах 1 - 3 установлены значения коэффициентов Кр, Ка и Кдоп.

В рассматриваемом случае исходя из вида разрешенного использования спорного земельного участка («прочие»), категории ответчика-арендатора («прочие категории арендаторов»), цели использования земельного участка («иные цели использования»), к расчету арендной платы подлежат применению коэффициенты Кр – 0,015, Ка – 1,0 и Кдоп 1,0.

Согласно расчету ответчика в соответствии с п.5 постановления №219-П с учетом кадастровой стоимости земельного участка - 12593653 руб. 97 коп. и вышеуказанных коэффициентов, размер годовой арендной платы в год составляет с 11.01.2022 по 09.03.2023 по договору 188904 руб. 80 коп. или 15742, 06 руб. в месяц. При этом, как отмечено ответчиком, аналогичный размер арендной платы установлен в договоре аренды от 12.05.2023г.

В соответствии с пунктом 7 постановления № 219-п в случае, если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

Таким образом, с 11.01.2022 размер ежемесячной арендной платы для ответчика (1/2 доля в праве собственности на здание) по договору должен составлять 7871 руб. 03 коп., в связи с чем, арендная плата должна начисляться: за январь 2022 года (с 01.01.2022-10.01.2022 – 3431 руб. 26 коп., 11.01.2022 – 31.01.2022 - 5331 руб. 98 коп.), с февраля 2022 года по февраль 2023 года – 7871 руб. 03 коп. в месяц, за март (по 09.03.2023) – 2285 руб. 13 коп.

Отклоняя доводы Мэрии относительно обязанности ответчика по оплате задолженности по дополнительному соглашению, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о необоснованности данного требования к ответчику, поскольку исходя из буквального толкования положений договора уступки, именно ООО «Сиб-фуд» в силу дополнительного соглашения, договора уступки прав и обязанностей, заключенного между ООО «Сиб-фуд» и обществом 04.08.2020, письма мэрии от 07.08.2020 № 31/19/10726 обязано оплатить все счета по арендной плате, по уплате штрафов, пени, возмещению убытков, иную задолженность по договору аренды, которые должны быть начислены до момента получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

Принимая во внимание отсутствие у ответчика обязанности по оплате долга по аренде за период с 18.03.2020 по 01.04.2020, с 01.07.2020 по 06.08.2020, в то время как ответчик в период с января 2022 года (согласно расчету суммы иска по делу № А45-6643/2023 до января 2022 сохранялось положительное сальдо) по январь 2023 года оплатил 816213 руб. 66 коп. в счет арендной платы, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.09.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6643/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.Ю. Киреева

Судьи Л.Н. Апциаури

ФИО1