Решение по делу № А07-3391/2023 от 25.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. УфаДело № А07-3391/2023

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.12.2023

Полный текст решения изготовлен 25.12.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бикбовой И.В., рассмотрев дело по иску

Прокуратуры Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к 1) Администрации муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2020 № 65;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде:

- обязания ИП ФИО1 возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:45:050501:47, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, <...>, площадью 6277 кв.м. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан;

- обязания Администрации муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан возвратить ИП ФИО1 денежные средства в размере 264 324 руб., полученные по договору купли-продажи земельного участка от 30.12.2020 № 65;

Третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2. доверенность №8-20-2023 от 01.12.2023., служебное удостоверение;

от ответчика (1): ФИО3, доверенность №14 от 01.03.2023., паспорт;

от ответчика (2) и третьего лица: не явились, извещены;

Прокуратура Республики Башкортостан (далее по тексту также – истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик 1, Администрация МР Татышлинский район, Адмиснитрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту также – ответчик 2, ИП ФИО1, предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2020 № 65; о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – третье лицо, МЗИО, Министерство).

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, просил удовлетворить.

Представитель ответчика 1 требования не признал, пояснил позицию.

Ответчик 2 и третье лицо явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

Поскольку ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Прокуратурой Татышлинского района на основании п. 8 плана работы прокуратуры района на первое полугодие 2022 года проведена проверка исполнения законодательства при использовании и отчуждении государственного и муниципального имущества, в том числе земельных участков, в деятельности Администрации муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан и индивидуального предпринимателя ФИО1.

Установлено, что 18.11.2020 предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:45:050501:47, площадью 6277 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, с разрешенным использованием: склады, в связи с расположением на данном земельном участке здания (склада), площадью 68,4 кв.м., принадлежащего ИП ФИО1 на праве собственности.

На основании договора купли-продажи № 65, заключенного 30.12.2020 между Администрацией и ИП ФИО1, последнему передан в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:45:050501:47, площадью 6277 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, <...>, с разрешенным использованием: склады.

Проведенной прокуратурой района проверкой установлено, что основания для предоставления ИП ФИО1 указанного земельного участка в испрашиваемой площади без проведения торгов отсутствовали.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.11.2020 ФИО1 является собственником нежилого здания - склада, общей площадью 68,4 кв.м., с кадастровым номером 02:45:050501:164, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

Исходя из размещения здания имеется техническая возможность выделения земельного участка, необходимого для обслуживания здания (с организацией отдельного подъезда), и образования из части земельного участка, не занятого зданием, нового земельного участка в соответствии с требованиями гл. 1 ЗК РФ.

Основанием для заключения Администрацией с ИП ФИО1 договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов послужило наличие на земельном участке в собственности здания общей площадью 68,4 кв. м.

Площадь земельного участка, выкупленного ИП ФИО1, составляет 6277 кв. м, площадь находящегося в собственности предпринимателя объекта недвижимости составляет 68,4 кв.м, то есть 1,09 % от площади спорного участка.

Проверка показала, что доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, ИП ФИО1 не представлены.

Выкупная стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» и составила 50 % от его кадастровой стоимости согласно п.п. 2.1 и 2.2 договора купли-продажи земельного участка № 65 от 30.12.2020, то есть 264 324 руб.

Прокуратурой Татышлинского района в адрес главы Администрации внесено представление об устранении названных нарушений закона, которое оставлено без удовлетворения.

Мотивируя исковое заявление тем, что незаконное предоставление земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность ИП ФИО1 затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность, Прокуратура обратилась с настоящим исковым заявлением в суд.

Оценив представленные доказательства, позиции участников спора, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, частности, следует понимать интересы (неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Недействительность сделки истца основывает на нарушении при ее заключении требований Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1)решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2)договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Из данных норм следует, что земельные участки, предназначенные для расположения на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Таким образом, право собственника здания (строения, сооружения) на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь, определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исходя из совокупности положений статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в собственность без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Доказательства обоснованности предоставленной по договору купли-продажи площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, в материалы дела не представлены.

Площадь земельного участка, выкупаемого в собственность в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется с учетом фактического землепользования, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что площадь земельного участка, предоставленного по договору купли-продажи от 65 от 30.12.2020, несоразмерна и существенно превышает площадь находящегося на нем объекта нежилого здания с кадастровым номером 02::45:050501:164.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчиками не представлено доказательств, что весь земельный участок необходим предпринимателю для цели эксплуатации указанного объекта.

Таким образом, суд, проанализировав представленные документы в соответствии со ст. 71 АПК РФ пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку заключен в нарушение требований ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей основания для проведения торгов, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть законом предусмотрена двусторонняя реституция.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Спорный земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи от 30.12.2020 (л.д. 119 т. 1).

Покупатель во исполнение договора купли-продажи уплатил продавцу 264 324 руб.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Таким образом, денежные средства, внесенные ответчиком в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка, в сумме 2 264 324 руб. подлежат возврату покупателю по спорному договору.

Учитывая, что материалами дела подтверждается исполнение договора обеими сторонами - оплата земельного участка в пользу Администрации и передача его в пользу предпринимателя ФИО1, суд полагает необходимым применить двустороннюю реституцию, обязав обеих сторон возвратить полученное ими по данному договору:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:45:050501:47, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, <...>, площадью 6277 кв.м. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан;

- обязать Администрацию муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан возвратить ИП ФИО1 денежные средства в размере 264 324 руб., полученные по договору купли-продажи земельного участка от 30.12.2020 № 65.

Суд полагает необходимым установить срок для возврата земельного участка по акту приема-передачи и денежных средств в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобождены от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Кодекса установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию при подаче исковых заявлений по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6000 руб.

Так как истец при обращении с иском от уплаты государственной пошлины освобожден, расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков в равных долях и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, при этом на предпринимателя ФИО1 относится государственная пошлина в размере 3 000 руб., в остальной части государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку Администрация освобождена от уплаты в силу закона.

Поскольку исковые требования удовлетворены, обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2020 № 65, заключенный между Администрацией муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:45:050501:47, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, <...>, площадью 6277 кв.м. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, и обязав Администрацию муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить ИП ФИО1 денежные средства в размере 264 324 руб., полученные по договору купли-продажи земельного участка от 30.12.2020 № 65.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 07 февраля 2023 года по делу № А07-3391/2023 сохранят свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу и отменятся с даты вступления настоящего решения суда в законную силу .

Установить, что данное решение суда является основанием для органа осуществляющего государственную регистрацию прав для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.М. Насыров