РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-115826/24-125-868

11 сентября 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 июня 2025года

Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фоминым Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОРОНА" (105523, Г.МОСКВА, УЛ. 15-Я ПАРКОВАЯ, Д. 58, ПОМЕЩ. I, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (125475, Г.МОСКВА, УЛ. КЛИНСКАЯ, Д. 12, ПОМЕЩ. II (КОМНАТЫ 9-13), ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение, обязании привести помещение в первоначальное состояние.

при участии

от истца: ФИО1 (представлена доверенность б/н от 18.03.2024, удостоверение адвоката)

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 07.11.2022, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

УСТАНОВИЛ:

ООО "КОРОНА" обратилось с иском к ООО "АЛЬФА-М" с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения №АМ-10333-15/2022, заключенный «18» октября 2022 года между ООО «КОРОНА» и ООО «Альфа-М», и обязании ООО «Альфа-М» освободить помещение: часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1, и об обязании ООО «Альфа-М» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение: часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1, в первоначальное состояние в соответствии с Техническим планом помещения от 02.12.2022 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО3. В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ООО «Альфа-М» в пользу ООО «КОРОНА» судебную неустойку в размере 10 000 рублей в день, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для осуществления мероприятий по приведению помещения в первоначальное состояние и до фактического исполнения решения суда.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований в части об обязания ООО «Альфа-М» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение: часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1, в первоначальное состояние в соответствии с Техническим планом помещения от 02.12.2022 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО3 и взыскания судебной неустойки в размере 10 000 рублей в день. Судом принят отказ от иска и на основании ч. 4 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 октября 2022 года между ООО «КОРОНА» (Арендодатель) и ООО «Альфа-М» (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения №АМ-10333-15/2022, по которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1.

Срок аренды составляет 15 лет, начиная с момента государственной регистрации Договора аренды (п.5.1. Договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 30.12.2022 года за №77:03:0005019:3194-77/051/2022-5, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.12.2022 года.

По общему правилу, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст 619 ГК РФ); существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ); не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ); допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ).

Истец считает, что ответчик пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, а именно арендатором самовольно проведены работы по перепланировке и переустройству арендуемых помещений без согласования с арендодателем и получения соответствующих разрешений и согласований на проведение таких работ от уполномоченных органов.

Арендуемые помещения находятся в многоквартирном доме (9 этажей) по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58.

Как следует из Заключения кадастрового инженера ФИО3 Квалификационный аттестат № 77-14-114 по результатам натурного обмера 08.04.2024 года установлено, что в помещении произведена перепланировка: демонтаж ненесущих перегородок; монтаж ненесущих перегородок; перенос сантехнического оборудования; обшивка стен ГКЛ; обшивка окон изнутри без изменения фасада здания; изменение ступеней и площадки перед входом в помещение.

Переустройством помещения считается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировкой - изменение конфигурации помещения.

В обоих случаях такие изменения требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1,2 ст. 25 ЖК РФ).

Положениями главы 4 ЖК РФ, действующей в редакции Федерального закона от 27 декабря 2018 года N 558-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме", с 8 января 2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ (п. 1 Обзора судебной практики, связанной с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом ВС РФ от 13.12.2023).

В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ). Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вопросы организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах урегулированы постановлением Правительства г. Москвы №508-ПП от 25.10.2011 (далее постановление №508-ПП от 25.10.2011).

Приложением №1 к данному постановлению №508-ПП от 25.10.2011 установлены Требования к проведению переустройству и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме (далее Требования), согласно п. 2 которых к работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся:

2.1. Работы по переустройству:

2.1.1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

2.1.2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия.

2.2. Работы по перепланировке:

2.2.1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.

2.2.2. Устройство несущих стен.

2.2.3. Устройство проемов в перекрытиях.

2.2.4. Устройство проемов в несущих стенах.

2.2:5. Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.

2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.

2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.

2.2.8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.

2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).

2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.

2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

2.2.13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

2.2.14. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

3. К работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с использованием (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся:

3.1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.

3.2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.

3.3. Создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов - общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.

Вышеуказанным Постановлением №508-ПП от 25.10.2011 установлены требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и к составу технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме утверждены настоящим постановлением (п.11 Требований).

Работы по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящих Требований, выполняются организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (п.13 Требований).

Согласно п.15 Требований проведение работ, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих Требований, осуществляется на основании решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме с последующим оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в городе Москве, утвержденным настоящим постановлением (далее - административный регламент).

В соответствии с п.2.4.2 Договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения Арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в Помещении, необходимые Арендатору для использования Помещения по целевому назначению, указанному в п.1.3. настоящего Договора. Настоящим Арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые Арендатору.

Истцом указано на то, что такое согласие Арендодателя на проведение любых работ, в том числе работ по переустройству и/или переоборудованию Помещения, не дает права Арендатору осуществлять данные работы без получения соответствующих согласований уполномоченных органов- производить самовольное переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения.

Договором аренды не урегулированы вопросы получения разрешительной документации на переустройство или перепланировку арендуемого помещения, однако Арендатор ни самостоятельно (арендаторы на основании Договора аренды также вправе обратиться за предоставлением такой государственной услуги) не предпринял никаких действий по надлежащему и своевременному оформлению разрешительной документации на работ, ни обращался к Арендодателю с просьбой оформить соответствующее решение, ни предоставлял на согласование проект переустройства и перепланировки помещения.

Подобные действия являются основанием для привлечения виновных лиц к административной ответственности по ч.2 ст. 7.21 КоАП РФ - Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме.

В связи с чем, истец указывает на то, что ответчиком в нарушение действующего законодательства и положений Договора аренды проведены работы по перепланировке и переустройству арендуемых помещений в отсутствие письменного согласования Арендодателя и без соблюдения процедуры по согласованию данных работ в законном порядке, что свидетельствует о пользовании объектом аренды с существенными нарушениями условий договора, что в силу п. 3 ст. 615 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст 619 ГК РФ) является основанием для его досрочного расторжения.

Помимо существенных нарушений Договора аренды со стороны Арендатора, которые являются основанием для расторжения Договора аренды, по мнению истца имеются дополнительные (самостоятельные основания) для расторжения Договора аренды – п.1 ст.451 ГК РФ в связи с тем, что Арендатор отказывается вносить изменения в Договор аренды в части увеличения арендной платы, в том числе на основании роста индекса потребительских цен.

В соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 3.2.1 Договора «Размер постоянной части арендной платы может быть только по соглашению Сторон, но не чаще оного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Москвы, но не более чем на 5%. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за какой-либо месяц в % к декабрю предыдущего года (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%, при одновременном соблюдении следующих условий и достижения Сторонами соглашения:

а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 210 000 (двести десять тысяч) рублей за площадь помещения, предусмотренной п.3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения.

б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения.

в) изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

В 2023 году постоянная часть арендной платы не увеличивалась.

По истечении более года ООО «КОРОНА» направляло в адрес арендатора предложение об увеличении арендной платы.

Индекс потребительских цен в Москве за 2023 год по данным государственных органов статистики в % к декабрю предыдущего года составил 10,22%.

Рыночная стоимость за 1 кв.м. на начало 2025 года составляет в среднем минимум 3000 руб за 1 кв.м., в то время как по Договору аренды ставка составляет 1500,00 руб. за 1 кв.м., то есть рыночная стоимость аренды нежилых помещений в г.Москве возросла в 2 раза.

Рыночная стоимость аренды за 1 кв.м. на начало 2025 года значительно выросла по сравнению с 2022 годом и составляет в среднем 3000 руб за 1 кв.м. в районе нахождения помещения, в то время как по Договору аренды ставка составляет 1500,00 руб. за 1 кв.м., то есть рыночная стоимость аренды нежилого помещения, сданного ООО «Альфа-М» на настоящее время в 2 раза выше, чем по Договору аренды.

В связи с чем, истец указывает на то, что с учетом роста индекса потребительских цен, рост рыночной стоимости аренды нежилых помещений Арендодатель вправе требовать пересмотра арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора, в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, содержащимся в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны, при наличии соглашения о передаче дела на рассмотрение суда, либо, в случае прямого указания закона, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истцом указано на то, что возможность увеличения арендной платы прямо предусмотрена пунктом 3.2 Договора и пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

С учетом того, что стороны не согласовали изменение к Договору аренды касательно изменения арендной платы в связи с изменившимися обстоятельствами, истец считает, что Арендодатель вправе требовать расторжения Договора аренды на основании п.1 ст.451 ГК РФ.

Требованием-претензией от 09.04.2024 года Истец в связи с выявленными правонарушениями предложил Ответчику подписать соглашение о расторжении Договора аренды, ответа не получено, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на то, что договором аренды не предусмотрена возможность расторжения договора по основаниям, указанным истцом.

Проект планируемых ремонтно-строительных работ от 09.01.2023 представленный ответчиком, по ходатайству ответчика исключен из числа доказательств по делу.

Согласно п. 5.4. Договора аренды Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях существенного нарушения Арендатором следующих условий: неоднократная просрочка по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней, при условии своевременно и правильно выставленного счета Арендодателем; использование арендуемых площадей не по назначению.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ООО «Альфа-М» не допускает просрочек по внесению арендной платы и использует арендуемое помещение в соответствии с его назначением, указанным в п. 1.3. Договора.

Согласно п. 3.2 Договора аренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, но не более 5 процентов. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

Положениями, устанавливающими права Арендодателя и корреспондирующие им обязанности Арендатора (п.п. 2.2, 2.3 Договора аренды), также не предусмотрено ни право на одностороннее изменение договора в части размера арендной платы, ни обязанность Арендатора по заключению соглашения об изменении арендной платы.

Таким образом, учитывая положения Договора аренды обязанность контрагента по заключению дополнительного соглашения о повышении размера арендной платы не предусмотрена; установлена лишь возможность ее изменения и лишь посредством соглашения сторон, оформленного после получения соответствующего предложения от одной из них; в настоящем случае требуется именно согласительный порядок изменения арендной платы; отсутствует бесспорное право одностороннего изменения размера арендной платы по инициативе Арендодателя.

Согласно ст. 431 ГК РФ предусмотрено следующее: при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (п. 43), при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Кроме того, по смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Указание в Договоре аренды (п. 3.2) «пересмотр постоянной части арендной платы возможен», «повышение постоянной части арендной платы возможно» с учетом буквального, общепринятого значения данных фраз, также с учетом сопоставления их с иными условиями договора (в которых содержится указание на оформление изменения платы соглашением сторон) действительно свидетельствует о том, что Договором аренды, заключенным между Ответчиком и Истцом, предусмотрена лишь возможность изменения арендной платы, требуется именно согласительный порядок ее изменения, отсутствует бесспорное право одностороннего изменения платы по инициативе Арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом, исходя из разъяснений, данных вышестоящим судебным органом в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (п. 38), требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения обязательно для второй стороны лишь в строго определенных случаях: обязанность заключить договор следует из законодательных положений; обязанность заключить договор вытекает и явно выражена из добровольно принятого на себя обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При этом, как следует из вышеизложенного и совокупного смысла законодательных положений, устанавливающих правила об изменении арендной платы, причины отказа второй стороны от произвольного предложения другой внести такие изменения не имеют правового значения в рассматриваемом споре.

Таким образом, законом обязанность контрагента по заключению дополнительного соглашения о повышении размера арендной платы не предусмотрена, установлена лишь возможность ее изменения и лишь посредством соглашения сторон.

Планировка помещения на данный момент полностью соответствует плану, отраженному в ЕГРН, в связи с чем невозможно утверждать о каком-либо ухудшении состояния помещения.

В материалах дела отсутствует заключение специалиста или эксперта относительно ухудшения состояния помещения или уменьшения его площади, отсутствуют акты или протоколы осмотра, какие-либо фотографии, акты проверок.

Приобщенный к материалам дела документ, именуемый «Заключением кадастрового инженера от 08.04.2024» не является заключением эксперта в смысле, определенном ст. 86 АПК РФ, так как не отвечает законным требованиям (в т.ч. отсутствуют документы о наличии у лица специальных знаний, отсутствует информация о методиках исследования и использовании кого-либо оборудования), в нем отсутствуют фотографии, подтверждающие существование иной, отличной от плана ЕГРН планировки.

Часть ремонтных работ в помещении была проведена самим собственником, ООО «Корона», а не ООО «Альфа-М», так как указанные работы были завершены до подписания Акта приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 2.1.11. Договора ООО «КОРОНА» предоставило своё полное и безотзывное согласие на проведение Арендатором работ по перепланировке и переустройству Помещения, не затрагивающих несущие конструкции Помещения/Здания.

Доказательств того, что произведенные ответчиком работы затрагивают несущие конструкции Помещения/Здания в материалы дела не представлено. Раковина перемещена внутри помещения, изменение мокрых зон и их перенос не подтвержден.

С учетом отказа истца об требования об обязании ООО «Альфа-М» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с Техническим планом помещения от 02.12.2022 года, ответчик от ранее заявленного ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу соответствует ли расположение перегородок и стен помещения с кадастровым номером 77:03:0005019:3194 техническому плану отраженному в ЕГРН отказался.

В судебном заседании с учетом положений п.2.1.11 договора, предмета спора и представленных в материалы дела доказательств суд предлагал сторонами в порядке ч. 3 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, воспользоваться правом в порядке ст.ст. 41, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайствовать о назначении экспертизы по вопросу определения какие проведены работы в помещении и затрагивают ли произведенные работы несущие конструкции помещения/здания.

Между тем, представители истца и ответчика от заявления о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст. 41, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказались.

Таким образом, истцом не доказано, что ответчиком нарушены существенные условия договора.

Ввиду чего, суд приходит к выводу о необходимости сохранения договорных отношений между истцом и ответчиком.

Оснований для удовлетворений требований истца судом не усматривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В учетом вышеуказанного, суд на основе совокупности представленных доказательств и установленных обстоятельств, пришел к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы по госпошлине распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.309, 310, 450, 452, 614, 619, 622 ГК РФ и ст.ст. 65, 71, 75, 110,121,123,156, 170-176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ от иска в части требований об обязании ООО «Альфа-М» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение: часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1, в первоначальное состояние в соответствии с Техническим планом помещения от 02.12.2022 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО3, взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей в день. Прекратить производство по делу в части требований об обязании ООО «Альфа-М» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение: часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1, в первоначальное состояние в соответствии с Техническим планом помещения от 02.12.2022 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО3, взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей в день.

Исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения №АМ-10333-15/2022, заключенного 18.10.2022 между ООО «КОРОНА» и ООО «Альфа-М», и обязании ООО «Альфа-М» освободить помещение: часть помещения №1 (комнаты №9,9а,9б,9в,11,11а,12-16) общей площадью 140,0 кв.м., расположенной на первом этаже, являющейся частью помещения назначение: нежилое, площадью 265,1 кв.м., этаж №1, кадастровый номер 77:03:0005019:3194, находящегося по адресу: г.Москва, вн.терр.муниципальный округ Северное Измайлово, улица 15-я Парковая, д.58, помещ.1/1 – оставить без удовлетворения.

Возвратить ООО "КОРОНА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета РФ госпошлину в размере 4 200 руб., перечисленную по платежному поручению № 23 от 20.05.2024.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова