Арбитражный суд Краснодарского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-71497/2024
13 октября 2025 года
Резолютивная часть решения от 21 мая 2025 года
Полный текст судебного акта изготовлен 13 октября 2025 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шарифуллиной К.С.
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
ИП ФИО1, ст. Петропавловская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
к ИП ФИО2, ст. Петропавловская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
о расторжении предварительных договоров и обязании освободить земельные участки,
при участии:
от истца: ФИО3 – доверенность;
от ответчика: не явился, уведомлен,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1, ст. Петропавловская (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО2, ст. Петропавловская (далее – ответчик), просит суд:
1. Признать расторгнутым договор аренды от 10.03.2026 г. б/N? в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:16:0302010:25, площадью 170 987 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район (договор от 10.03.2026 г. со сроком до 09.02.2027 г.), субарендная плата составляет 290 678 руб.
2. Признать расторгнутым договор аренды от 11.09.2026 г. б/N? в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:16:0302010:26, площадью 25 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, «Бригада 2, поле 9» (договор от 11.09.2026 г. со сроком до 10.08.2027 г.), субарендная плата составляет 425 000 руб.
3. Обязать освободить земельные участки: с кадастровым номером 23:16:0302010:25, площадью 170 987 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район; с кадастровым номером 23:16:0302010:26, площадью 25 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, «Бригада 2, поле 9» в течение 3 дней с момента вынесения решения.
4. Взыскать судебные расходы, связанные с подготовкой и подачей настоящего иска в соответствии со статьей 110-112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца поступили дополнения, о фальсификации доказательств истец не заявил.
В судебном заседании в порядке стати 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 16 часов 00 минут.
После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.
Спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.
Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что ФИО1 (далее – арендатор, истец) и ФИО2 (далее – субарендатор, ответчик) заключены два предварительных договора аренды от 10.03.2026 г. б/№ и от 11.09.2026 г. б/№ земельных участков, а именно:
1. Земельный участок с кадастровым номером 23:16:0302010:25, площадью 170 987,00 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район (договор от 10.03.2026 года со сроком до 09.02.2027 г.), субарендная плата составляет 290 678 руб.;
2. Земельный участок с кадастровым номером 23:16:0302010:26, площадью 25 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, «Бригада 2, поле 9» (договор от 11.09.2026 г. со сроком до 10.08.2027 г.), субарендная плата составляет 425 000 руб.
Как указывает истец предметом указанных договоров является субаренда земельных участков, которые в дальнейшем переданы в субаренду ответчиком без согласия пайщиков и без должных подтверждений по оплате субарендой платы.
Из материалов дела усматривается, что истец уведомил ответчика о расторжении спорных договоров, а также требовал освободить земельные участки с кадастровыми номерами 23:16:0302010:25 и 23:16:0302010:26 в течение 3-х дней с момента получения настоящего уведомления.
Однако в установленный истцом срок, ответчиком требования не исполнены.
В связи с этим истец обратился в суд с требованием о расторжении указанных предварительных договоров и освобождении земельных участков.
При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
В силу пункта 1 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договор субаренды является разновидностью договора аренды, при котором арендатор передает арендованное имущество или его часть в аренду другому лицу (субарендатору).
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1, 2, 3 и 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предварительный договор – это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор (купли-продажи, аренды, выполнения работ или услуг) на условиях, которые они согласовали в предварительном договоре. Такая форма договора используется для того, чтобы закрепить намерения сторон и создать организационные рамки для заключения основного, часто более сложного, договора в дальнейшем.
Так основанием для обращения в суд является неправомерное нахождение ответчика на земельных участках с кадастровыми номерами 23:16:0302010:25 и 23:16:0302010:26, истец также указывает на отсутствие фактического исполнение предварительных договоров со стороны ответчика, поскольку субарендная плата не была уплачена и документы, подтверждающие факт аренды, не были надлежащим образом оформлены.
При проверке доводов истца установлено, что представленные в материалы дела предварительные договоры субаренды, заключены с целью прикрытия иной сделки, поскольку из буквального толкования условий договоров таковыми не являются. Суд полагает, что истиной целью заключения предварительных договоров было прикрытие договора субаренды.
В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ, представил суду расписки, подписанные истцом и ответчиком, из которых следует, что истец получил денежные средства в размере 290 678 руб. за период с 10.03.2026 г. по 09.02.2027 г. и 425 000 руб. оплаты за период с 11.09.2026 г. по 10.08.2027 г. по спорным предварительным договорам.
Также суду представлен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером
23:16:0302010:25 от 10.05.2024 г. № б/н и договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0302010:26 от 11.10.2024 г.
Истец настаивал на позиции об отсутствии оплаты по предварительным договорам, по мнению истца расписки, подписаны не ей, однако, о фальсификации расписок истцом заявлено не было.
Более того, земельные участки являющиеся предметом договоров переданы ответчику и используются им.
Исходя из пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Доказательств наличия согласия долевых собственников спорных земельных участков на передачу участков в субаренду в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о противоречивом характере предварительных договоров субаренды, поскольку представленные договоры не соответствуют нормам предусмотренные статьей 429 ГК РФ, а договоры субаренды между сторонами заключены с нарушением запрета на передачу участков в субаренду, суд приходит к выводу о ничтожности предварительных договоров.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Поскольку суд пришел к выводу о ничтожности предварительных договоров субаренды земельных участков, в удовлетворении исковых требований о признании их расторгнутыми следует отказать.
Кроме того, истец просит суд обязать ответчика освободить земельные участки: с кадастровым номером 23:16:0302010:25, площадью 170 987 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район; с кадастровым номером 23:16:0302010:26, площадью 25 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, «Бригада 2, поле 9» в течение 3 дней с момента вынесения решения.
Как ранее уставлено судом между сторонами заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0302010:25 от 10.05.2024 г. № б/н и договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0302010:26 от 11.10.2024 г.
Согласно пункту 1.2 срок действия договора субаренды земельного участка 23:16:0302010:25 от 10.05.2024 г. №б/н до 09.04.2025 г.
В силу пункта 1.2 договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:16:0302010:26 от 11.10.2024 г., №б/н срок действия уставлен до 10.09.2025 г.
Поскольку доказательства согласия долевых собственников на заключение данных договоров отсутствует, доказательств наличия иных правовых оснований для занятия участков ответчиком не представлено, требование об освобождении земельных участков подлежат удовлетворению.
Суд считает, что срок освобождения земельных участков в три дня соответствует критерию целесообразности и может быть применен.
В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины подлежат возложению на ответчика как на фактически проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Обязать ИП ФИО2, ст. Петропавловская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки: с кадастровым номером 23:16:0302010:25, площадью 170 987 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район и с кадастровым номером 23:16:0302010:26, площадью 25 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, «Бригада 2, поле 9».
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ИП ФИО2 ст. Петропавловская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу ИП ФИО1, ст. Петропавловская (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размер 30 000 руб.
Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Кирий