ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва
Дело №А40-53302/25-172-897
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 14 октября 2025 года
Полный текст решения суда изготовлен 22 октября 2025 года
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
судьи Гончаренко К.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению
АО "АЛЬФА ААА"
127254, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БУТЫРСКИЙ, ПРОЕЗД ОГОРОДНЫЙ, Д. 16/1, СТР. 3, ПОМЕЩ. 801, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.11.2014, ИНН: <***>, КПП: 771501001
к ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПИОНЕР ПРОПЕРТИ МЕНЕДЖМЕНТ"
125445, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ, УЛ СМОЛЬНАЯ, Д. 63Б, ОФИС 26, КОМ./ПОМ. 1/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2022, ИНН: <***>, КПП: 774301001
о понуждении к исполнению обязательств по договору в части предоставления документов и сведении
при участии:
согласно протоколу
УСТАНОВИЛ:
Судебное заседание продолжено после перерыва, объявленного 30.09.2025.
АО "АЛЬФА ААА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ПИОНЕР ПРОПЕРТИ МЕНЕДЖМЕНТ" о понуждении к исполнению обязательств по договору в части предоставления документов и сведении.
Истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.
Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из иска следует, что АО «Альфа ААА» по Договору участия в долевом строительстве № БПО-0811-НП-03-1/ДДУ от 15.06.2021 г. приобрело нежилое помещение (офис) № 801 площадью 267,7 кв.м., расположенное на 8 (Восьмом) этаже Офисного здания «Останкино бизнес-парк» корп. 3 по адресу: <...>, (далее - БЦ «Останкино»), то есть, является участником долевого строительства. Согласно п. 1.4 Договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства (приобретенный офис) и права общей долевой собственности на общее имущество в Офисном здании.
Помещение №801 передано Истцу Застройщиком по акту приема-передачи от 12.05.2023г., на помещение зарегистрировано Истцом право собственности № 77:02:0021001:6518-77/060/2023-1 от 26.07.2023 г.
БЦ «Останкино», в котором расположено помещение№ 801, принадлежащее Истцу на праве собственности, находится в управлении ООО «УК «ПИОНЕР ПРОПЕРТИ МЕНЕДЖМЕНТ»» (далее - Ответчик), в связи с чем между Истцом и Ответчиком заключен Договора управления № БПО-0801-КЗ/ДУ от 12.05.2023 г. (далее - Договор управления).
Согласно п. 1.1 Договора управления Управляющая компания за плату обязуется оказывать услуги по управлению, содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>, и по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, обслуживающего всех собственников Здания бизнес-парка согласно перечню Приложения 1, уборке и содержанию прилегающей территории Здания бизнес-парка, а также услуги по охране общего имущества собственников, обеспечение собственников Здания коммунальными ресурсами, и осуществлять иную направленную на достижение целей надлежащей эксплуатации Здания бизнес-парка деятельность.
В соответствии с п. 3.1.1 Договора управления, на Истца наложена корреспондирующая, встречная, обязанность по внесению Ответчику платы за выполненные им работы и оказанные услуги по техническому обслуживанию Здания бизнес-парка и по надлежащему содержанию и текущему ремонту имущества, обслуживающего всех собственников Здания.
Кроме того, согласно п.3.2.16 Договора управления Ответчик обязан вести техническую, бухгалтерскую, статистическую и прочую документацию, обеспечивать ее учет и хранение. В соответствии с п. 5.1. Договора Стоимость услуг по техническому обслуживанию Здания Бизнес-парка формируется исходя из того, что Управляющая компания несет расходы, необходимые для надлежащего функционирования Здания Бизнес-парка. В соответствии с п. 5.2. Договора Стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по технической эксплуатации Здания бизнес-парка, содержанию и текущему ремонту общего имущества определяется в Расчете размера оплаты за работы и услуги (Приложение № 2 к Договору).
Руководствуясь положениями заключенного между Истцом и Ответчиком Договора, Истец неоднократно обращался к Ответчику с письменным требованием об ознакомлении с Отчетом об исполнении Договора управления за 2023 год (исх. 1 от 10.01.2024 г., № 16 от 07.02.2024 г., № 103 от 06.11.2024 г., № 109 от 29.11.2024 г., № 115 от 10.12.2024 г.), включающим документы и сведения, подтверждающие сумму расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению бизнес центром, содержащий: перечень выполненной работы/оказанной услуги; единица измерения выполненной работы/оказанной услуги; численный показатель (объем) выполненной работы/оказанной услуги; цена за единицу выполненной работы/оказанной услуги; сумма выполненной работы/оказанной услуги за расчетный период; первичные документы (акты выполненных работ, счета, ведомости учета работ), договоры с подрядными организациями, а также иные сведения.
Ответчик уклонялся от исполнения обязанности по ознакомлению Истца с Отчетом о выполнении договора управления и приложенными к нему документами и сведениями, имеющими непосредственное отношение к предмету Договора управления и к объекту долевой собственности Истца.
Исходящими письмами от 02.02.2024 №ППМ-ИСХ-24_0359, от 17.10.2024 г. № ППМ-ИСХ-24-1998, и от 27.11.2024 г. № ППМ-ИСХ-24-2319 Ответчик признал установленную Договором управления и законом обязанность о предоставлении Истцу отчетной документации об исполнении Договора управления.
Представитель Истца по Доверенности № 40/24 от 22.10.2024 г. ФИО2 22.10.2024 г. и 05.12.2025 г. прибыла в назначенное и согласованное Ответчиком место и время для ознакомления с Отчетами и сопровождающими их документами, по результату чего Истцом были составлены Акты о проведенных действиях, в которых детально зафиксировано, что вместо Отчета об исполнении Договора управления за 2023 год Истцу представителем Ответчика была предоставлена информация, не содержащая в себе перечень работ, соотносимый с перечнем, установленным Договором управления, численные показатели выполняемых работ, цену за единицу выполняемых работ/оказанных услуг, суммы за выполненные работы по видам услуг и периодам, что в совокупности не позволяет оценить в стоимостном выражении и подтвердить произведенные работы/оказанные услуги в сумме оплат АО «Альфа ААА» ИНН <***> по Договору управления №БПО-0801-КЗ/ДУ от 12.05.2023 г. (далее - Договор) за период 2023 г.
Акты, фиксирующие порядок, способ ознакомления, объем и перечень фактически предоставленной Ответчиком Истцу информации, были направлены Истцом с сопроводительными письмами № 103 от 06.11.2024 г. и № 115 от 10.12.2024 г. соответственно, с предложением подписать Акты или предоставить мотивированные возражения/корректировки к Актам, в случае несогласия с зафиксированной в них информацией. Однако Ответчик, получив в свое распоряжение составленные Истцом Акты, замечания на них не направил, информацию, зафиксированную в Актах, не опроверг.
Таким образом, в связи с фактическим отказом Ответчика в добровольном порядке исполнить обязанность по предоставлению Отчета и документов и сведений об исполнении Договора управления БЦ «Останкино» корпус 3, подтверждающих информацию в Отчете, Истцом была направлена досудебная претензия исх. № 119 от 20 декабря 2024 г. с требованием предоставить Отчет об исполнении Договора управления за 2023 год, Отчет об исполнении Договора управления за 2024 год, включающие документы и сведения, подтверждающие сумму расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению бизнес центром, и содержащие:
- перечень выполненной работы/оказанной услуги;
- единица измерения выполненной работы/оказанной услуги;
- численный показатель (объем) выполненной работы/оказанной услуги;
- цена за единицу выполненной работы/оказанной услуги;
- сумма выполненной работы/оказанной услуги за расчетный период;
- первичные документы (акты выполненных работ, счета, ведомости учета работ), договоры с подрядными организациями, а также иные сведения.
Претензия осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу пункта 1 статьи 723, статьи 783 ГК РФ в случае выполнения работ (оказания услуг) с недостатками, заказчик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
По смыслу норм ГК РФ истец (кредитор) вправе требовать устранения недостатков в обслуживании нежилого помещения, если ответчик (должник) ненадлежащим образом исполнил обязательства по заключенному договору.
Истец полагает, что к правоотношению сторон подлежат применению все нормы ЖК РФ по аналогии. Кроме того, истец указывает, что ответчик обязан предоставить годовой отчет по форме истца и первичную документацию.
Вместе с тем, суд отмечает, что к правоотношению сторон подлежит применению параграф 2 гл.16 ГК РФ, а не нормы жилищного кодекса.
В обоснование требований истец ссылается на необходимость применения ст. 162 ЖК РФ по аналогии закона, указывая, что ст. 162 ЖК РФ применяется согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25.
Верховный суд Российской Федерации в п. 41 постановления Пленума от 23.06.2015 №25 указал на применение по аналогии закона статей 44-48 ЖК РФ. О применении ст. 162 ЖК РФ по аналогии закона в разъяснениях ВС РФ не указано.
Статьи 44-48 ЖК РФ касаются общего собрания собственников. По состоянию на 23.06.2015 отсутствовали нормы ГК РФ, регулирующие управление общим имуществом в нежилом здании, в связи с чем Верховный суд Российской Федерации и указал на аналогию закона.
Между тем, в ГК РФ были добавлены специальные нормы о порядке владения, пользования, распоряжения собственниками общим недвижимым имуществом (параграф 2 гл.16 ГК РФ введен федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ).
В этой связи надлежит применять именно нормы ГК РФ. Нормы ГК РФ диспозитивны и позволяют договором урегулировать отношения сторон (ст.1, 421 ГК РФ).
Положения ст. 162 ЖК РФ и иные нормы ЖК РФ не содержат требований к форме и содержанию отчетности. В письме Минстроя России от 14.08.2023 N 48626-ДН/00 отмечено, что отчет управляющей организации имеет свободную форму.
При этом отчетность при эксплуатации жилого дома и бизнес-центра не может быть одинаковой. Отчет ранее был представлен истцу, что подтверждается материалами дела.
При запросе каких-либо сведений в рамках предпринимательских правоотношений, должна учитываться конфиденциальность информации и коммерческая тайна.
Конфиденциальность информации - обязательное для выполнения лицом, получившим доступ к определенной информации, требование не передавать такую информацию третьим лицам без согласия ее обладателя» (п. 7 ст.2 Федерального закона "Об информации, информационных технологиях и о защите информации").
Право на отнесение информации к информации, составляющей коммерческую тайну, и на определение перечня и состава такой информации принадлежит обладателю такой информации» (ч.1 ст. 4 Федерального закона "О коммерческой тайне").
Обязанность раскрывать сведения, которые требует истец, должна быть прямо предусмотрена законом либо договором, что следует из п.5 ст.3 Федерального закона "О коммерческой тайне" и вышеприведенных норм.
Таким образом, ответчик, как субъект предпринимательской деятельности, вправе со своими контрагентами самостоятельно определять перечень конфиденциальной информации и коммерческой тайны. Более того, ответчик не вправе распространять истцу конфиденциальную информацию, ставшую известной при взаимодействии с иными контрагентами.
К конфиденциальной информации относятся условия выполнения работ и оказания услуг, о которых договорился ответчик со своими контрагентами.
В данном случает ни закон, ни договор не предусматривают обязанности по раскрытию запрашиваемой истцом информации.
Кроме того, суд отмечает, что приказ Минстроя №79/пр от 07.02.2024 не применяется к отношениям сторон
Приказ регулирует размещение информации в ГИС ЖКХ (п.1 приказа).
Как указал ответчик, у него нет доступа к размещению сведений в данной системе, так как объект - не многоквартирный дом, а офисный центр.
Тот факт, что ГИС ЖКХ включает в себе сведения о многоквартирных домах, следует из п.1 ст.2 Федерального закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства": «государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (далее - система)» - единая федеральная централизованная информационная система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством».
Ни ЖК РФ, ни Федеральным законом от 21.07.2014 N 209-ФЗ, ни Приказом Минстроя №79/пр от 07.02.2024, ни иными подзаконными актами не предусмотрено возможности и обязанности размещения в ГИС ЖКХ информации о нежилых зданиях.
Также не предусмотрено обязанностей управляющей компании размещать и предоставлять отчетность в отношении нежилого здания.
Суд отмечает, что перечень оказываемых услуг/работ содержится в договоре управления; перечень оказанных услуг за конкретный период отражен в отчете за каждый квартал. Стоимость всех услуг согласно договору управления составляет 450 р. за 1 кв.м в мес. Разбивки по стоимости услуг договором не предусмотрено. Цены (тарифы) на коммунальные услуги отражены в ежемесячно выставляемых ЕПД (платежный документ). Данные тарифы соответствуют тарифам ресурсных компаний и находятся в открытом доступе, публикуются ресурсными организациями.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 09 ноября 2010 г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009 пришел к выводу об отсутствии обязанности управляющей компании обосновывать свои расходы.
ВАС РФ при рассмотрении надзорной жалобы по указанному делу пришел к выводу, что расчет стоимости услуг управляющей компании представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. Учитывая характер правоотношений по содержанию общего имущества ВАС РФ приходит к выводу, что отсутствует обязанность управляющей компании по доказыванию размера фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Президиума ВАС РФ от 09 ноября 2010 г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009).
Суд учитывает, что между истцом (собственник помещения, заказчик) и ответчиком (управляющая компания, исполнитель) заключен договор управления нежилым зданием (бизнес-центром) по адресу Москва, Огородный пр., д.16/1, стр.3.
Договор заключен путем принятия собственниками решения на общем собрании (ст.181.2, ч.2 ст. 259.3 ГК РФ). Протоколом общего собрания собственников утверждены условия договора управления, тарифы (протокол №1 от 31.08.2023). Установленный размер включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребленные на нужды здания по фактическим показаниям общих приборов учета отдельной строкой в счете по тарифам, утвержденным органом местного самоуправления, и расходы, понесенные управляющей компанией, которые распределяются между собственниками здания пропорционально площади помещений, находящихся в собственности каждого из собственников (площадь мест общего здания при этом не учитывается при расчете компенсации за каждый из коммунальных ресурсов).
В Определении Верховного Суда РФ от 09.01.2019 N 305-ЭС18-17374 по делу N A41-3700/2018 о передаче дела для рассмотрения в Верховном суде указано, что «суды неправомерно возложили на истца обязанность по доказыванию обстоятельства принятия общим собранием собственников решений о составе общего имущества, поскольку принятие такого решения является правом собственников, а не их обязанностью и истец не может повлиять на принятие такого решения. Ссылка Предпринимателя, как собственника общего имущества здания, на отсутствие решения общего собрания о составе мест общего пользования является злоупотреблением правом в целях ухода от материальной обязанности по компенсации управляющей компании эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества здания».
Суд отмечает, что решение общего собрания до настоящего времени не оспорено, действительно и является основанием для взыскания платы с собственников помещений в здании.
Кроме того, как установлено судом, письмом исх. ППМ-ИСХ-24-0359 от 02.02.2024 ответчик предложил истцу прибыть в офис для ознакомления с отчетами о деятельности управляющей организации.
Как следует из материалов дела, ответчик неоднократно предоставлял истцу для ознакомления отчеты о своей деятельности, что подтверждается материалами дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав. При этом согласно абзацу 13 названной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Истцом не представлено доказательств того, каким образом нарушаются его права.
Сам факт предоставления отчетов свидетельствует об отсутствии нарушенного права у истца.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Между тем, Истцом не представлены доказательства обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках дела, позволяющие суду удовлетворить заявленное требование.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст.ст. 133, 450, 715, 716 ГПК РФ, ст.ст.150, 167-170, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня принятия решения.
Судья:
К.В. Гончаренко