АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

22 сентября 2023 года Дело № А60-1766/2023

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕЛЕСЕРВИС-ИМПОРТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, по доверенности № 18/05/01-14/0111 от 18.01.2022 г.,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 30.01.2023 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕЛЕСЕРВИС-ИМПОРТ" (далее – ответчик) с требованием о взыскании 1 087 763 руб. 36 коп. по договору № Т-377 от 22.11.2017 г., в том числе арендная плата за период с сентября 2021 г. по ноябрь 2022 г. в сумме 1 077 786 руб. 05 коп., пени за период с 11.09.2021 г. по 31.12.2021 г. в сумме 9 977 руб. 31 коп.

29.03.2023 г. от ответчика поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

В предварительном судебном заседании стороны на доводах, изложенных письменно, настаивали.

Суд счел необходимым на основании ст. 66 АПК РФ истребовать в ППК «Роскадастр» землеустроительное дело на земельные участки с кадастровым номером 66:66:41:0402010:64.

11.05.2023 г. от ответчика поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

С учетом доводов истца и представленных в дело документов суд определил истребовать у Филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу землеустроительное дело на земельный участок с кадастровым номером 66:66:41:0402010:64, а также дополнительно на земельный участок 66:41:0402010:51 и помещение с кадастровым номером 66:41:0402010:507.

13.06.2023 г. от ФПК «Роскадастр» поступил ответ на запрос. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

Истцом заявлено ходатайство об истребовании дополнительных доказательств: плана приватизации государственного предприятия «Институт «Уралмеханобр». Суд счел ходатайство подлежащим удовлетворению на основании ст. 66 АПК РФ. К настоящему судебному заседании истребуемые документы в материалы дела не представлены.

Суд счел необходимым истребовать указанные документы у Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

От МУГИСО к настоящему заседанию поступил ответ согласно которому истребуемые судом сведения находятся в Госархиве СО, переданы туда на хранение

Учитывая необходимость получения дополнительных доказательств судебное разбирательство отложено.

К настоящему судебному заседанию из Госархива поступили запрошенные судом сведения, которые приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ПАО «РГС Банк» заключен договор аренды № Т-377 от 22.11.2017 земельного участка площадью 757 кв.м. с кадастровым № 66:41:0402010:64, расположенного по адресу: <...>, под административное здание.

Договор аренды заключен на срок с 11.08.2017 по 10.08.2066.

Общая площадь здания - 283,2 кв.м.

В феврале 2021 право собственности на указанное здание перешло к ООО «Телесервис Импорт».

В договор ответчик не вступил.

Истцом начислена плата за пользование земельным участком за период с сентября 2021 по ноябрь 2022 в размере 1 077 786 руб. 05 коп., в связи с не своевременным внесением платы начислены пени в размере 9 977 руб. 31 коп.

В адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность.

Поскольку претензия оставлена без ответа истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик требования не признал, указал, что основания для внесения платы отсутствуют, поскольку помещение Ответчика является частью многоквартирного жилого дома.

Истец возражал по доводам ответчика.

Из разъяснений, изложенных в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в случае если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Как указано в пунктах 1, 3, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64) отношения Собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 66 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 Москва 29 апреля 2010 г. разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Ответчик является собственником встроенно-пристроенного помещения, общей площадью 283,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0402010:507 (далее - помещение), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.02.2021.

В выписке из ЕГРН от 09.02.2021 в строке «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» указан кадастровый номер 66:41:0402010:474. Кадастровый номер 66:41:0402010:474 присвоен многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>. У помещения, принадлежащего Ответчику на праве собственности и указанного жилого дома единый адрес: <...>. Таким образом, из выписки следует, что помещение ответчика является частью МКД.

Согласно сведениям, содержащимся в электронном паспорте многоквартирного дома, по адресу: <...>, размещенном на сайте Государственной информационной системы жилищного хозяйства (ГИС ЖКХ), в состав указанного многоквартирного дома входит нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0402010:507, площадью 283,2 кв.м.

Как следует из ответа ЕМУП «БТИ» от 10.03.2023 №1713245, ответа ООО «УК «Единый стандарт»» от 17.03.2023 №23ю-1245, ответа Управления Росреестра по Свердловской области от 17.03.2023 №07-08237/23, многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, состоит из основного строения - девятиэтажного многоквартирного дома литера «А» и двух теплых одноэтажных пристроев литеры «А1» и «А2».

Помещение, принадлежащее Ответчику, расположено в пристрое литера Al, а также частично в основном строении литера А в пристрое литера А2, что подтверждается Выпиской из технического паспорта от 19.04.2021, выданной ЕМУП «БТИ», Техническим описанием объекта на нежилое помещение от 28.06.2021, подготовленным ООО «Эксперт Кадастр», техническим паспортом на нежилое помещение от 28.06.2021, подготовленным ООО «Кадастровый поверенный» и ответом ООО «УК «Единый стандарт»» от 17.03.2023 №23ю-1245.

Согласно данным технического паспорта ЕМУП БТИ год постройки здания с блоком обслуживания 1986. Таки образом, здание с пристроем строилось совместно, иного из документов не следует, не опровергнуто.

Подвал многоквартирного дома, по адресу: <...>, находится под помещением Ответчика, в пристрое литера А1. В указанном подвале, согласно ответу ООО «УК «Единый стандарт»» от 17.03.2023 №23ю-1245, расположен узел управления жилого дома, относящийся к общедомовому имуществу. Данные сведения также подтверждают фотографии, приложенные к отзыву. Таким образом, помещение и жилой дом имеют общее помещение - подвал.

Исходя из акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992г. по институту Уралмеханобр приложенному к плану приватизации 1993г., представленному Госархивом в состав имущества входит здание общежития по ул. Шмидта 139 и пристрой к зданию. Из акта оценки стоимости стр. 69 следует, что общежитие малосемейное является объектом социально-бытового назначения, остающееся в государственной собственности. Согласно плана приватизации общежитие сохраняется в федеральной собственности и передается по договору на право полного хозведения АО «Уралмеханобр», с обязательством последнего нести полные расходы на его содержание с дальнейшим решением вопроса о придании общежитию статуса жилого дома. Далее на стр. 7 плана указано, что пристроенное здание по ул. Шмидта 139год постройки 1986г., инженерные коммуникации имеются в полном объеме, территория благоустроена. Из представленного в материалах приватизации технического плана видно, что под общежитие и пристрой подлежал формированию и предоставлению единый земельный участок как под единое здание.

Доводы истца о том, что в рамках приватизации органом муниципальной власти определен статус объекта пристроя как нежилого и объект введен в гражданский оборот как самостоятельный судом отклоняются.

В данном случае передача в частную собственность пристроя и оставление общежития в муниципальной собственности не исключает единства объекта общежития и пристроя, единства их конструктивных элементов и коммуникаций, что изначально сделало объект единым. Материалами дела подтверждается что пристрой является блоком обслуживания здания общежития, имеет единые коммуникации. Суд также обращает внимание, что в рамках приватизации определен статус общежития как жилого, которое необходимо перевести в статус жилого дома с выдачей ордеров, что соответствует назначению здания изначально.

Судом приняты во внимание доводы истца о том, что пристрой имеет самостоятельный кадастровый номер, расположен на земельном участке, который также имеет свой кадастровый номер.

При этом нормативно обоснованного понятия «пристрой» в действующем законодательстве не содержится.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Согласно п. 5.2.61 "ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины" (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.12.2017 №2031-ст) стена двух прилегающих зданий (общая) - разделяющая стена, которая является частью двух зданий.

Администрацией не представлено обоснования того, по какой причине здание, принадлежащее ответчику, в период его строительства считалось пристроенным, и в настоящее время его следует считать отдельным.

Также материалами дела подтверждается, что до приватизации помещение ответчика являлось составной частью дома, построено с целью его обслуживания и эксплуатации, его неотъемлемым элементом.

Исходя из вышеизложенного, помещение, принадлежащее Ответчику на праве собственности, расположенное по адресу: <...>, входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 66:41:0402010:474, образуя с ним единый объект, что подтверждается ответом ЕМУП «БТИ» от 10.03.2023 №1713245, ответом ООО «УК «Единый стандарт» от 17.03.2023 №23ю-1245, ответом Управления Росреестра по Свердловской области от 17.03.2023 №07-08237/23, выпиской из технического паспорта от 19.04.2021, выданной ЕМУП «БТИ», Техническим описанием объекта на нежилое помещение от 28.06.2021, Техническим паспортом нежилого помещения от 28.06.2021, подготовленным ООО «Кадастровый поверенный». Помещение Ответчика не выделялось из состава жилого дома.

Установленные судом обстоятельства не опровергаются представленными в дело доказательствами со стороны истца – актами обследования участка от 07.06.2023 и от 05.06.2023г.

В качестве доказательства судом также принято техническое заключение СОГУП «Областной центр недвижимости» от 08.06.2023 о возможности признания многоквартирного жилого дома и встроено-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0402010:507 единым объектом капитального строительства, расположенного по адресу ул. Шмидта 139, согласно которому указанные объекты являются единым объектом.

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроено-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома.

Сам по себе факт формирования отдельного земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение данного вопроса.

Таким образом, в каждом конкретном деле собственник пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В случае признания нежилого встроенно-пристроенного помещения составной частью многоквартирного дома земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Следовательно, с собственника встроенно-пристроенного помещения плата за пользование земельным участком под этим помещением в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 389 НК РФ взысканию не подлежит

В приложении № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (далее также - Инструкция о проведении учета жилищного фонда) указано, что признаками единства здания служат фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала, а при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Помимо изложенных в Инструкции о проведении учета жилищного фонда признаков судебной практикой выработаны и иные критерии единства, в частности пристрой может быть признан отдельным зданием только в случае одновременного наличия следующих условий:

наличие отдельного фундамента, несущих стен и крыши;

наличие отдельных точек подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения;

разводка сетей не должна входить в систему внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

отсутствие общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей;

местами общего пользования многоквартирного дома для доступа в помещение пристроя и его обслуживания не пользуется.

Только при соблюдении указанных условий многоквартирный дом и пристрой (помещение) не имеют признаков единства здания и не могут являться единым объектом недвижимости, и, соответственно, могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости.

Если пристройка является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям, материалы для строительства пристройки и многоквартирного дома идентичны, то она не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости (определение Верховного Суда РФ от 12.11.2019 № 305-ЭС19-19906 по делу №А41-10378/2019).

Из ответа ООО «УК «Единый стандарт» от 17.03.2023 №23ю-1245 следует, что системы теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения жилого дома по ул. Шмидта, 139 используется для получения коммунальных ресурсов помещения Ответчика, что подтверждает наличие между инженерными системами помещения и жилого дома неразрывной физической и технологической связи. Кроме того, объем потребляемой тепловой энергии, затраченной на обогрев нежилых помещений, учитывается общедомовым прибором учета. Указанные инженерные коммуникации находятся на обслуживании ООО «УК «Единый стандарт». Таким образом, жилой дом и помещение имеют общие системы теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Техническое заключение СОГУП «Областной центр недвижимости» от 08.06.2023 также подтверждает единство жилого дома и пристроя.

Доказательств, опровергающих доводы ответчика о единой системе водоснабжения, иных характеристиках, позволяющих отнести здание к многоквартирному дому, истцом не представлено.

В ходе рассмотрения дела истцом ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено, ответчик указывал, что представленных в материалы дела доказательств достаточно для вынесения решения.

С учетом изложенного суд полагает, что основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Наличие договора аренды земельного участка при установленных судом обстоятельствах для нового собственника правового значения не имеет.

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома.

С учетом изложенного, установив, что спорный пристрой является часть здания многоквартирного дома суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.С. Чудникова