Постановление по делу № 18АП-2566/2025 от 30.05.2025

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2566/2025

г. Челябинск

30 мая 2025 года

Дело № А07-22793/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой И.В.,

судей Журавлева Ю.А., Матвеевой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горевой Н.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2025 по делу №А07-22793/2019 об изменении способа исполнения судебного акта.

В судебном заседании принял участие представитель ФИО1 – ФИО2 (доверенность серии 02 АА № 5249382 от 20.01.221, паспорт).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2019 на основании заявления ФНС России в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 25 по Республике Башкортостан возбуждено дело о признании общества с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2020 (резолютивная часть от 11.12.2020) требование кредитора признано обоснованным, в отношении общества с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» введена упрощенная процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО3, член Ассоциации Ведущих Арбитражных Управляющих «Достояние». Применить при рассмотрении дела положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку общество с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» является застройщиком.

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №239(6960) от 26.12.2020.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление ФИО1 о признании права собственности на квартиру №62А по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01 сентября 2021 г. (резолютивная часть объявлена 31.08.2021 г.) по делу №А07-22793/2019 заявление ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений удовлетворено. Суд определил включить в реестр требований общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройСервис» о передаче жилых помещений требование ФИО1 о передаче – однокомнатной квартиры № 62А в доме № 20 в МР-2 Восточного жилого района город Салават РБ, кадастровый номер 02:59:000000:966, общей площадью 37,92 кв.м, за которую произведена оплата в размере 1 121 028,96 рублей 96 копеек. То есть Должник принял на себя обязательство построить, ввести в эксплуатацию дом № 20 в МР-2 Восточного жилого района город Салават РБ, кадастровый номер 02:59:000000:966, и передать в нем квартиру № 62А.

Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.09.2021 г. по делу №А07-22793/2022 вступило в законную силу.

18.08.2021 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление некоммерческой организации Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее также – Фонд, заявитель) о намерении стать приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве № А07-22793/2019.

Определением суда от 23.11.2021 заявление удовлетворено. Фонду переданы: - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:000000:4502 по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР-2 Восточного жилого района № 20 (стр.), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:59:000000:966 по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР-2 Восточного жилого района №20 (стр.), для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности (до 6-ти этажей); - проектная документация (в том числе исключительные права), включая все внесенные изменения в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве; - право требования по подключению (технологическому присоединению) к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «ТехСтройСервис»; - права требования ООО «ТехСтройСервис» к участникам строительства по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения (при наличии); - обязательства ООО «ТехСтройСервис» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А07-22793/2019; - имеющиеся денежные средства на специальном банковском счете ООО ТехСтройСервис» (при наличии), открытом в соответствии с ФЗ №-214 (статьи 18, 18.1); - права и обязанности застройщика по договорам, заключенным в период конкурсного производства. Заявителю предложено перечислить сумму, необходимую для погашения требований по текущим платежам, а также требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов (6 926 273 руб. 97 коп.) до 15.12.2021.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 (резолютивная часть от 13.12.2022) определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2021 по делу № А07-22793/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства – без удовлетворения.

ФИО1 17.01.2025 г. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об изменении способа и порядка исполнения определения суда от 01.09.2021 по делу №А07-22793/2019, в котором просила взыскать с ППК «Фонд развития территорий» в ее пользу возмещение по договору №57/20 участия в долевом строительстве «5-ти этажного, 6 секционного жилого дома №20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» от 06.03.2018 за квартиру №62А, расположенную по адресу <...>, в размере 2 721 006 руб. 48 коп. исходя из стоимости 1 кв.м. жилья на момент рассмотрения настоящего спора.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2025 (резолютивная часть от 11.02.2025) заявление ФИО1 удовлетворено, изменен способ и порядок исполнения определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.09.2021 г. по делу №А07-22793/2019. Суд обязал ППК «Фонд развития территорий» определить размер возмещения по Договору №57/20 Участия в долевом строительстве «5-ти этажного, 6 секционного жилого дома №20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» от 06 марта 2018 г. для удовлетворения требования ФИО1 в части квартиры №62А, расположенной по адресу: <...>, исходя из среднерыночной стоимости 1 кв. м жилья на момент рассмотрения настоящего спора в размере 2 721 006, 48 руб.

Взыскал с ППК «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 возмещение по Договору №57/20 Участия в долевом строительстве «5-ти этажного, 6 секционного жилого дома №20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» от 06 марта 2018 г. в размере 2 721 006, 48 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 25.02.2025.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Фонд указывает, что выплата возмещения гражданам-участникам долевого строительства осуществляется в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 218-ФЗ) с учетом отчета оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения. В обоснование рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке ФИО1 приобщила к материалам обособленного спора «скрин-шот» стоимости двух квартир: 3-х комнатной квартиры площадью 68,2 кв.м. и 2-х комнатной квартиры площадью 60 кв.м. Однако, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.09.2021 включено в реестр требований общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройСервис» о передаче жилых помещений требование ФИО1 о передаче - квартиры № 62А в доме № 20 в МР-2 Восточного жилого района город Салават РБ, кадастровый номер 02:59:000000:966, расположенной на шестом этаже секции №3, проектной площадью 37,92 кв.м., и состоящей из 1 (одной) жилой комнаты, за которую уплачено 1 121 028,96 рублей. Таким образом, 3-х комнатная квартира площадью 68,2 кв.м. и 2-х комнатная квартира площадью 60 кв.м. не являются равнозначными помещениями относительно жилого помещения площадью 37,92 кв.м., и состоящей из 1 (одной) жилой комнаты в объекте незавершенного строительства. Фонд в отличие от застройщика не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством о банкротстве). Кроме того, «скрин-шот» с сайта ДомКлик не является отчетом об оценке рыночной стоимости 1 кв.м. равнозначного жилого помещения и не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость недвижимого имущества. Таким образом, Заявителем в материалы обособленного спора не представлены сведения о рыночной стоимости недвижимого имущества в целях определения размера возмещения как участникам долевого строительства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 14.04.2025.

Судом в порядке статей 49, 260, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению дополнения к апелляционной жалобе (вх.№18046 от 07.04.2025).

В дополнениях к апелляционной жалобе Фонд отмечает, что обращение ФИО4 с заявлением об изменении способа и порядка исполнения определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.09.2021 по делу № А07-22793/2019 о включении в реестр влечет одновременное изменение предмета и основания первоначального требования, так как фактически просит заменить включение ее требований в реестр требований кредиторов на взыскание с Фонда суммы возмещения. Однако, взыскание суммы возмещения не может быть следствием изменения определения о включении требования в реестр требований участников строительства.

К материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от ФИО1 (вх.№18453 от 08.04.2025).

Определением суда от 14.04.2025 судебное заседание на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 12.05.2025 для предоставления дополнительных доказательств. Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» суд обязал явкой в судебное заседание, предложил представить письменную позицию относительно расчета по возмещению в рамках договора № 57/20 участия долевого строительства «5-ти этажного, 6 секционного жилого дома № 20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» от 06.03.2018 (требование ФИО1).

Судом в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению письменные пояснения Фонда во исполнение определения суда от 14.04.2025, к материалам дела приобщен отчет об оценке рыночной стоимости (вх.№22533 от 18.04.2025).

В своих пояснениях Фонд указывает, что в соответствии с Отчетом ЗАО «РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА» об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости № Н-ФЗН-02/169-19/ТЗ-69 от 29.06.2021 рыночная стоимость 1 кв.м. составляет 45 104 руб. Учитывая, что ФИО1 обладала бы 100 % доли в праве собственности на жилое помещение, оплачено 100 % от цены договора, общая площадь жилого помещения не превышает 120 кв.м. (корректирующий коэффициент равен 1), расчет возмещения должен осуществляться следующим образом: 37,92 кв.м. Х 45 104,00 руб. = 1 710 343,68 руб.

От Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» поступило ходатайство об отложении судебного заседания по причине занятости представителя в другом судебном процессе (вх.№23050 от 30.04.2025).

Определением суда от 12.05.2025 судебное заседание на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 26.05.2025.

В судебном заседании 26.05.2025 представитель ФИО1 возражал по доводам жалобы, просил оставить без изменения судебный акт первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

От Некоммерческой организации «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (вх.№26946 от 23.05.2025).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06 марта 2018 года между ООО «Техстройсервис» и гр. ФИО1 заключен Договор № 57/20 участия в долевом строительстве «5-ти этажного, 6-секционного жилого дома №20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан», согласно которому Должник принял на себя обязательство построить дом № 20 в МР-2 Восточного жилого района город Салават РБ, кадастровый номер 02:59:000000:966 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства квартиру № 62А.

В соответствии с Договором №57/20 участия в долевом строительстве «5-ти этажного, 6 секционного жилого дома №20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» от 06 марта 2018 г. цена договора оплачена путем внесения денежных средств в кассу в размере 556 028 руб. 96 коп. по приходному кассовому ордеру №22 от 22.06.2018 г., сумма в размере 565 000 руб. перечислена за счет суммы ипотечного кредита от плательщика ФИО1: «Перевод суммы ипотечного кредита. Окончательный расчет за квартиру по договору участия в долевом строительстве 57/20 от 06.03.2018 г. без НДС». Факт исполнения обязательства по оплате цены договора ФИО1 исполнен полностью.

Договор № 57/20 участия в долевом строительстве «5-ти этажного, 6-секционного жилого дома №20 (строительный номер) с мансардным этажом в МР-2 Восточного жилого района городского округа город Салават Республики Башкортостан» от 06.03.2018 г. зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 02:59:000000:966-02/115/2018-83 от 13.03.2018 г.

Обязательство по оплате цены договора участником долевого строительства ФИО1 исполнено в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2020 (резолютивная часть от 11.12.2020) общество с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, применены положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

Согласно выписке из реестра требований кредиторов №1 от 01.03.2023 г. требование ФИО1 включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2021 г. удовлетворено заявление некоммерческой организации Фонда Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства о намерении стать приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве №А07-22793/2019.

Фонду переданы: - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:000000:4502 по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР-2 Восточного жилого района № 20 (стр.), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:59:000000:966 по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, МР-2 Восточного жилого района №20 (стр.), для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности (до 6-ти этажей); - проектная документация (в том числе исключительные права), включая все внесенные изменения в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве; - право требования по подключению (технологическому присоединению) к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «ТехСтройСервис»; - права требования ООО «ТехСтройСервис» к участникам строительства по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения (при наличии); - обязательства ООО «ТехСтройСервис» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А07- 22793/2019; - имеющиеся денежные средства на специальном банковском счете ООО ТехСтройСервис» (при наличии), открытом в соответствии с ФЗ №-214 (статьи 18, 18.1); - права и обязанности застройщика по договорам, заключенным в период конкурсного производства. Заявителю предложено перечислить сумму, необходимую для погашения требований по текущим платежам, а также требований кредиторов первой и второй очереди, включенных в реестр требований кредиторов (6 926 273 руб. 97 коп.) до 15.12.2021.

Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2021 г. по делу №А07-22793/2019 оставлено без изменений Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда №18АП-17791/2021 от 19.12.2022 г., вступило в законную силу.

Решением Наблюдательного Совета Фонда от 28.07.2021 ЖНС-22/2021 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в п.5 ч.2 ст. 13.1 Закона 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства: 5-ти этажный, 6-секционный жилой дом №20 (строительный) в МР-2 Восточного жилого района г. Салават Республики Башкортостан, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:59:000000:966, принадлежащем ООО «ТехСтройСервис» на праве аренды.

ФИО1 полагая, что включение ее требований в реестр требований о передаче жилых помещений (реестр требований участников строительства) является невозможным, на основании ст. 324 АПК РФ, обратилась в суд с заявлением о замене определения о включении в реестр о передаче жилых помещений на требование о взыскании денежных средств с Фонда, так как указанная квартира отсутствует как индивидуально-определенный объект недвижимости.

В обоснование заявления ФИО1 указала, что избрание нового способа исполнения судебного акта путем определения размера возмещения по Договору №57/20 Участия в долевом строительстве от 06 марта 2018 г. и взыскания с ППК «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 возмещения в размере 2 721 006, 48 рублей соответствует цели восстановления нарушенных прав, так как ППК «Фонд развития территорий» письмом от 12.01.2023 №08-556-ДК отказал в выплате возмещения по данному требованию на основании того, что разрешение на строительство вышеуказанного объекта от 09.10.2019 г. № 02-59-96-2015, выданное Администрацией ГО г. Салават Республики Башкортостан, не предусматривает в объекте жилого помещения №62А.

Суд первой инстанции, не установив оснований для прекращения производства по настоящему заявлению на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, удовлетворил заявленные требования. При этом суд исходил из того, что взыскание установленной компенсации должно производиться с лица, которое является приобретателем имущества должника, приняв сведения о рыночной стоимости недвижимого имущества в качестве основания для определения рыночной стоимости квартиры по состоянию на 10.12.2024 в размере 71 756 руб. 50 коп. за 1 кв. м помещений, расположенных рядом со спорным помещением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, проанализировав нормы материального и процессуального права, выслушав участников процесса, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с положениями статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную данным Кодексом и другими федеральными законами.

Указанная норма призвана обеспечить обязательное исполнение принятых арбитражными судами судебных актов и, соответственно, восстановление нарушенных прав лиц, обратившихся в суд за их защитой.

В силу статьи 318 АПК РФ судебные акты арбитражных судов приводятся в исполнение после вступления их в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном данным Кодексом и иными федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 324 АПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

Изменение способа исполнения судебного акта возможно только в пределах заявленных требований и в соответствии с фактами, установленными судом.

При этом под изменением способа и порядка его исполнения понимается замена одного способа и порядка исполнения другим.

Особенности рассмотрения дел о несостоятельности (банкротстве) застройщиков регламентированы в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве.

ППК «Фонд развития территорий» создана в соответствии с Законом №218-ФЗ и на нее возложены функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства.

В силу статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства Фондом в соответствии с пунктами 1, 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - Закон № 218-ФЗ) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принимаются решения:

- о финансировании и осуществлении мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства;

- о выплате возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ (выплата возмещения гражданам), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Согласно пункту 3 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

В случае принятия Фондом решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства в соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Закона № 127-ФЗ залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду.

Передача фонду прав и обязанностей застройщика фактически является специальной правовой формой реализации данного имущества по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящей кредиторов в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 №309-ЭС18-13770 (4-6)).

Из материалов дела следует, что решением Наблюдательного Совета Фонда от 28.07.2021 ЖНС-22/2021 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в п.5 ч.2 ст. 13.1 Закона 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства: 5-ти этажный, 6-секционный жилой дом №20 (строительный) в МР-2 Восточного жилого района г. Салават Республики Башкортостан, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:59:000000:966, принадлежащем ООО «ТехСтройСервис» на праве аренды.

В отношении требований, предъявленных ФИО1, установлено, что данное физическое лица включено в реестр участников строительства на основании вступившего в законную силу судебного акта, следовательно, она вправе наравне с другими участниками претендовать на выплату компенсации взаимен требования о передаче жилого помещения, что не освобождает Фонд от выплаты возмещения по указанным требованиям, уже признанным судом обоснованными и включенными в реестр.

В свою очередь, ППК «Фонд развития территорий» письмом от 12.01.2023 №08-556-ДК отказал ФИО1 в выплате возмещения по требованию на основании того, что разрешение на строительство вышеуказанного объекта от 09.10.2019 г. № 02-59-96-2015, выданное Администрацией ГО г. Салават Республики Башкортостан, не предусматривает в объекте жилого помещения №62А.

Между тем, переход права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства в целом Фонду не может быть осуществлен без предоставления сособственникам данного объекта денежной компенсации стоимости их доли в праве на объект незавершенного строительства. Обязанность фонда осуществить выплату гражданам-дольщикам прямо предусмотрена действующим законодательством. В противном случае не соблюдается установленное законодательством условие для передачи прав застройщика - наличие встречного предоставления со стороны Фонда.

В условиях принятия решения о выплате возмещения гражданам-участникам долевого строительства спорного жилого дома фонд не может произвольно отдавать предпочтение тем или иным участникам строительства, поскольку это приведет к нарушению принципа равенства, гарантированного частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, отказ публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в выплате возмещения ФИО1 направлен на преодоление вступившего в законную силу судебного акта о включении требования данного лица в реестр и фактически нивелирует вступившее в законную силу определение суда от 01.09.2021 о включении требования и передаче жилого помещения в реестре, что является недопустимым (часть 1 статьи 16 АПК РФ) и ведет к нарушению ее прав.

При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных норм права и разъяснений, суд первой инстанции правомерно разрешил возникшие разногласия между компанией «Фонд развития территорий» и ФИО1 путем возложения на фонд обязанности произвести расчет и выплатить заявителю возмещение согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

Суд обоснованно признал верным довод заявителя о том, что к неблагоприятным обстоятельствам в рассматриваемом деле относится отсутствие как индивидуально-определенной вещи – однокомнатной квартиры №62А в существующем виде и необходимость разработки новой проектной документации, реконструкции всего объекта строительства. Также посчитал установленным, что определение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-22793/2019 от 01.09.2021 г. первоначальным способом исполнить невозможно. С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Постановления 10/22, нарушенное право ФИО1 подлежит защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении НО Фонда защиты прав дольщиков Республики Башкортостан свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве), а при их отсутствии – посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абз. 3 подпункт 4 пункт 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Возмещение гражданам - участникам строительства выплачивается на основании соответствующего решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (часть 1 статьи 13 Закона № 218- ФЗ; пункт 8 Правил; часть 1, 33 статьи 23 Закона № 436-ФЗ). В соответствии с частями 2, 2.1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора.

При определении размера компенсации суд руководствовался сведениями официального сайта ДомКлик, в соответствии с которыми, среднерыночная стоимость 1 кв.м. жилья по состоянию на 10.12.2024 составляет 71 756,50 руб. Таким образом, средняя рыночная стоимость квартиры №62А, площадью 37,92 кв.м. составляет 2 721 006, 48 руб. Указанная сумма взыскана с Фонда в качестве компенсации участнику строительства ФИО1

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ фонд имеет обязанность произвести выплату участнику строительства возмещения, которое определяется на основании отчета оценщика, привлекаемого фондом. При этом, суд первой инстанции рассмотрел обособленный спор исходя из оснований и предмета заявленного требования, не проверял расчет произведенной Фондом выплаты, поскольку тот не заявил об этом, и не установил, что произведенный кредитором расчет выплаты не соответствует законодательству. Расчет заявителя Фондом не оспорен, ходатайство о проведении экспертизы не заявлено.

Судебная коллегия полагает, что приведенный заявителем расчет рыночной стоимости квадратного метра является обоснованным, с учетом повышения цен на рынке недвижимости и текущей экономической обстановки. Более того, заявителем определена стоимость квадратного метра двух и трех комнатных квартир, расположенных в спорном многоквартирном доме, при обычных условиях, стоимость квадратного метра таких квартир ниже, чем стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры, в связи с чем, отклоняются доводы Фонда о том, что заявителем подобраны неподходящие аналоги.

В суде апелляционной инстанции Фонд в опровержение расчета заявителя сослался на отчет ЗАО «Российская оценка» об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости от 29.06.2021, согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м. составляет 45 104 руб., в связи с чем, стоимость компенсации должна составлять не более 1 710 343 руб. 68 коп.

Судебная коллегия не может согласиться с представленной Фондом оценкой и расчетом, поскольку оценка произведена по состоянию на 2021 год, спор о компенсации рассматривается в 2024 - 2025 годы, когда произошел значительный рост цен на жилье, за это время дольщик гражданин добросовестно полагал и рассчитывал на получение жилого помещения, вложив в стоимость квартиры денежные средства, размер которых в настоящее время не позволяет приобрести однокомнатную квартиру. Более того, стоимость квадратного метра определена при готовности объекта – 20,87 %, что следует из представленного Фондом отчета об оценке.

При таких обстоятельствах, расчет Фонда применению не подлежит, расчет заявителя Фондом не опровергнут.

Доводы Фонда о том, что при строительстве объекта застройщик вышел за пределы разрешения на строительство, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку с учетом принятия Фондом решения о целесообразности финансирования, не могут являться основанием для отказа в выплате участникам долевого строительства, требования которых признаны обоснованными и включены в реестр.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в дело доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт. Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов. Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2025 по делу №А07-22793/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.В. Волкова

Судьи:Ю.А. Журавлев

С.В. Матвеева