6ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Омск
17 апреля 2025 года
Дело № А81-6002/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2025 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бацман Н.В.,
судей Воронова Т.А., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1911/2025) департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.01.2025 по делу № А81-6002/2024 (судья Е.В. Антонова), принятое по иску департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,
при участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителей:
от департамента имущественных и жилищных отношений Администрации Города Новый Уренгой – ФИО3, по доверенности от 09.01.2025;
от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4, по доверенности от 21.10.2024,
установил:
департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020205:2948, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020205:2840 по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее - третье лицо, ФИО2).
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.01.2025 по делу № А81-6002/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано, что поскольку для объекта незавершенного строительства предусмотрен особый порядок предоставления земельного участка, предъявляя исковые требования, Департамент реализовал предоставленное ему законом право на изъятие объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок после прекращения договора аренды; суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о недействительности соглашения о расторжении договора аренды.
От ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. Представленный отзыв приобщен к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.
Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:020205:2840 площадью 603 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный, для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора согласован сторонами с 26.12.2022 по 26.12.2042 (пункт 2.1 договора).
Согласно сведениям из ЕГРН, на указанном земельном участке размещен объект незавершенного строительства (далее - объект) с кадастровым номером 89:11:020205:2948, поставленный на кадастровый учет 14.11.2023.
Сторонами не оспаривается, что объект возведен ФИО2 в период действия договора аренды. Кроме того, в период с мая по июль 2023 года ФИО2 для целей последующей эксплуатации объекта заключены договоры технического присоединения к электрическим сетям, холодного водоснабжения.
20.11.2023 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства, по условиям которого ФИО2 передал ответчику право собственности на объект с кадастровым номером 89:11:020205:2948 площадью застройки 44,4 кв.м, степенью готовности 10 %.
Право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке 24.11.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.12.2023.
10.01.2024 Департаментом и ФИО2 подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-13-23. В пункте 1 соглашения указано, что договор следует считать расторгнутым с 24.11.2023.
08.02.2024 ИП ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020205:2840 в связи с регистрацией за ним права собственности на объект с кадастровым номером 89:11:020205:2948.
В ответном письме от 21.02.2024 Департаментом в предоставлении земельного участка без проведения торгов отказано.
Считая, что объект с кадастровым номером 89:11:020205:2948 подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса.
В рамках реализации предоставленных полномочий Департамент управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Новый Уренгой, а также распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Новый Уренгой, государственная собственность на которые не разграничена, является организатором публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом. К подобным случаям отнесено отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Установленные статьей 239.1 ГК РФ правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
То есть, по общему правилу, неоднократное продление арендных правоотношений в целях завершения строительства не допускается.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стал ответчик, у Департамента и ФИО2 не имелось правовых оснований для расторжения договора аренды. Апелляционная коллегия оснований для иных выводов не усматривает с учетом следующего.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
По смыслу названных норм права при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, то есть принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Как разъяснено в пункте 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления № 11).
Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут с момента совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.
Как указано выше, право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке 24.11.2023, то есть с указанного момента на стороне ответчика возникло право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования, перешли права и обязанности арендатора по договору от 26.12.2022 № НУ-13-23.
Соглашение о расторжении договора аренды заключено Департаментом и ФИО2 10.01.2024, то есть после перехода права собственности на объект к ответчику в отсутствие правовых оснований, поскольку на момент заключения соглашения ФИО2 правом на его подписание не обладал, о чем третье лицо достоверно должно было знать.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал сделку по расторжению договора аренды как недействительную на основании статьи 168 ГК РФ.
Доводы подателя жалобы о прекращении действия договора аренды в случае перехода права собственности на объект, расположенный на земельном участке, нормативно не обоснованы, ввиду чего отклоняются апелляционной коллегией за несостоятельностью.
Таким образом, поскольку договор аренды от 26.12.2022 № НУ-13-23 не может считаться расторгнутым, исковые требования Департамента, предъявленные в порядке статьи 239.1 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24.01.2025 по делу № А81-6002/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В. Бацман
Судьи
Т.А. Воронов
Л.И. Еникеева