Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

18.08.2023 Дело №А41-21347/2023

Резолютивная часть решения объявлена 09.08.2023

Полный текст решения изготовлен 18.08.2023

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Бекетовой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным уведомления от 09.02.2023 № КУВД-001/2023-3682825/1 о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя, об обязании,

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: лиц согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, ИП ФИО2, ИП ФИО3, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление, заинтересованное лицо) с требованиями (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, в протоколе не указано, в дело не распечатано):

- признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя, изложенное в уведомлении от 09.02.2023 № КУВД-001/2023-3682825/1.

- обязать возобновить государственную регистрацию смены залогодержателя на основании заявления от 01.02.2023 № КУВД-001/2023-3682825 в десятидневный? срок со дня вступления решения в законную силу.

- обязать внести в ЕГРН сведения о смене залогодержателя в отношении недвижимого имущества: квартира, жилое помещение, площадь: 45 кв.м., этаж 6, адрес (местоположение) объекта: Московская область, г. Балашиха, мкр. Саввино, ул. Народного ополчения, д. 8, кв. 259, городской округ Балашиха, кадастровый (или условный) номер: 50:50:0040214:1684 на основании соглашения об уступке прав требования (цессия) от 01.02.2023, заключенного между ИП ФИО2 (Цедентом) и ИП ФИО3 (Цессионарием).

В судебном заседании заслушан представитель заинтересованного лица, возражал против удовлетворения требований.

Представители заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей заинтересованного лица и третьего лица, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.02.2023 заявителями было направлено заявление № КУВД-001/2023-3682825 в Управление Росреестра по Московской области о государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости – помещения (квартиры) с кадастровым номером 50:50:0040214:1684, расположенного по адресу: <...> ополчения, д. 8, кв. 259.

09.02.2023 уведомлением № КУВД-001/2023-3682825/1 Управление Росреестра по Московской области приостановило государственную регистрацию прав в отношении объекта с кадастровым номером 50:50:0040214:1684.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации Управление Росреестра указало на следующие обстоятельства.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеется информация о государственной регистрации ареста на вышеуказанное помещение, запись о котором внесена на основании определения Зюзинского районного суда г. Москвы № 2-1514/2023 от 20.01.2023.

Не согласившись с указанным уведомлением, заявители обратились в арбитражный суд с требованиями о признании его незаконным и восстановлении нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания действий (бездействия) и (или) решения незаконными является несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); реестра сведений о границах; реестровых дел; кадастровых карт; книг учета документов (часть 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 20 Закона № 218-ФЗ предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Статья 26 Закона № 218-ФЗ регулирует основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора. В частности, согласно п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ.

Как следует из материалов дела, 11.11.2022 между ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры № 259, кадастровый номер 50:50:0040214:1684 , расположенной по адресу: <...> ополчения, д. 8. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в УФРС. Оплата стоимости квартиры в размере 7 876 900 руб. покупателем на дату заключения договора не производилась и не оплачена по состоянию на текущую дату.

29.11.2022 от покупателя в адрес продавца поступило заявление о расторжении договора купли-продажи в связи с невозможностью оплаты покупателем стоимости квартиры ни в согласованные сторонами в договоре сроки для оплаты стоимости квартиры, ни позже установленных сроков. По состоянию на 09.08.2023 от покупателя продавцу никаких платежей по договору не поступало.

30.11.2022 покупатель и продавец заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры № 259 от 11.11.2022 и передали указанное соглашение на регистрацию в УФРС по МО.

В эту же дату 30.11.2022 покупатель (ФИО4) подписал с ФИО2 договор залога (недвижимого имущества) квартиры (далее - договор залога), по факту и по сути принадлежащей обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик».

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 157.1 ГК РФ если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Согласно п. 4 ст. 157.1. ГК РФ молчание не считается согласием на совершение сделки. Ввиду этого, согласно ст. 42 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Продавец (общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик») в порядке ст. 157.1 ГК РФ не выдало, предусмотренного в силу закона согласия должнику - ФИО4 на залог квартиры, квартира подлежит изъятию у ФИО4, договор залога является недействительным, по этой причине невозможно вносить какие - либо изменения в регистрационные записи.

20.01.2023 Зюзинским районным судом г. Москвы в рамках гражданского дела № 02-1514/2023 вынесено определение о наложении ареста на квартиру в пользу продавца (общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик»). Соответствующая запись внесена в ЕГРН.

В соответствии с ч. 13 ст. 32 Закона № 218-ФЗ суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

В ЕГРН имеется запись об аресте, наложенном на основании определения Зюзинского районного суда г. Москвы № 2-1514/2023 от 20.01.2023, в отношении объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером 50:50:0040214:1684, расположенного по адресу: <...> ополчения, д. 8, кв. 259.

Закон о регистрации недвижимости не предусматривает возможность (обязанность) для органа регистрации прав самостоятельно, без соответствующих документов, оформленных в соответствии с действующим законодательством, погашать запись о зарегистрированном аресте (запрете). Внесение в ЕГРН записей о государственной регистрации прекращения арестов (запрещений) должно осуществляться на основании решений органов, наложивших соответствующий арест (запрещение).

Таким образом, регистрирующий орган не вправе самостоятельно определять судьбу ареста, наложенного на спорное имущество в рамках исполнительных производств.

В материалы дела заявителем доказательств снятия ареста не представлено.

Таким образом, доводы заявителя об отсутствии у Управления Росреестра по Московской области оснований для приостановления государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 50:50:0040214:1684 основаны на неправильном толковании и применении норм права.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Судья Е.А. Бекетова