АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-63620/2023

10 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 18.12.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024 по делу № А32-63620/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды от 08.10.1999 № 4900001568 о предоставлении земельного участка общей площадью 77 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402027:60, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 9, с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание», указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 03.08.2017 № 23:49:0402027:60-23/050/2017-3 об обременении в виде договора аренды от 08.10.1999 № 4900001568. Исковое заявление мотивировано тем, что в ходе проведенного осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402027:60 установлено, что указанный земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, в связи с чем администрация просила расторгнуть договор аренды.

Решением суда от 17.07.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.10.2024, требования администрации о расторжении договора аренды от 08.10.1999 № 4900001568 оставлены без удовлетворения. Погашена регистрационная запись от 03.08.2017 № 23:49:0402027:60-23/050/2017-3 об обременении в виде договора аренды от 08.10.1999 № 4900001568 в ЕГРН. При рассмотрении спора судом установлено, что договор аренды заключен администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:60 зарегистрировано в ЕГРП 09.12.2009 (запись регистрации № 23-23-22/011/2009-464), тогда как договор аренды заключен 08.10.1999. В договоре отсутствует указание на то, что арендодателем спорного земельного участка федеральной собственности выступил Комитет по управлению имуществом города Сочи как территориальный орган Госимущества России. Спорный договор аренды подписан от имени арендодателя администрацией в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом. В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды от 08.10.1999 № 4900001568 является ничтожной сделкой. Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. Ссылка ответчика на наличие на спорном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности здания, зарегистрированного в 2017 году, отклонена как не имеющая правового значения для разрешения спора с учетом ничтожности договора аренды.

Предприниматель обжаловал решение и постановление в кассационном порядке, просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Расположенное на земельном участке здание с кадастровым номером 23:49:0402007:1320 принадлежит на праве собственности предпринимателю, о чем в ЕГРН произведена запись регистрации права 23:49:0402007:1320-23/050/2017-2 от 03.08.2017, права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ответчику одновременно с правом собственности на здание. Договор аренды земельного участка заключался в 1999 году (до введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, далее – Земельный кодекс), указанное в пункте 1.3 договора аренды целевое использование земельного участка – бытовое обслуживание в настоящее время не соответствует Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Вид разрешенного использования с кодом 3.3 (бытовое обслуживание) согласно действующему классификатору подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро). Кассатор указывает, что право на подачу заявления в регистрирующий орган об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номер 23:49:0402027:60 с целью приведения в соответствие с действующим классификатором принадлежит исключительно истцу. По мнению предпринимателя, администрацией выбран неверный способ защиты, так как, обладая правом собственности на здание с кадастровым номером 23:49:0402007:1320 площадью 57.1 кв. м, ответчик имеет право на заключение договора аренды земельного участка площадью 77 кв. м, на котором расположено здание, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Поскольку предприниматель сохраняет в силу закона преимущественное право пользования земельным участком, что исключает применение последствий недействительности договора аренды от 08.10.1999 № 4900001568 в виде возврата земельного участка администрации, ответчик считает необходимым оставление заявленных исковых требований без удовлетворения. Предприниматель ссылается на истечение срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора, далее – Гражданский кодекс).

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Администрация явку в суд кассационной инстанции не обеспечила, извещена надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации(далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Сочи от 25.05.1999 № 418/2 с обществом с ограниченной ответственностью «Лотос» заключен договор аренды от 08.10.1999 № 1568 земельного участка общей площадью 77 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402027:60, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 9, с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание». Срок действия договора установлен с 01.06.1999 по 01.06.2048.

Дополнительным соглашением от 04.03.2003 в связи с формированием единой краевой базы договоров аренды земельных участков изменена нумерация договора аренды от 08.10.1999 № 1568 на № 4900001568.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2012 права и обязанности перешли к ФИО3, далее согласно договору от 26.07.2017 – к предпринимателю.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется для использования его в целях бытового обслуживания. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, не подлежит расширительному толкованию.

Арендатор имеет право использовать арендуемый участок в соответствии с целями его предоставления (бытовое обслуживание); предоставлять с согласия арендодателя во временное пользование на срок не более трех лет участок либо его часть юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора (пункт 4.1 договора аренды).

Согласно пункту 4.2 договора аренды арендатор обязан при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

За нарушение общего порядка и правил пользования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.1 договора аренды).

В силу пункта 3.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором его условий.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае использования арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3 договора, может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – управление) осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402027:60, в ходе которого установлено, что земельный участок полностью огорожен, строительные работы на момент выезда не ведутся, расположен магазин «Табак». На основании изложенного администрацией сделан вывод о об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) в адрес предпринимателя претензии от 08.06.2023 № 8624/02.01-44 об устранении нарушений, от 23.08.2023 № 13086/02.01-45 о расторжении договора и необходимости в десятидневный срок с даты получения претензии о расторжении договора явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон. В установленный в претензии срок предприниматель в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Одновременно договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств); суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, изданного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», на момент подписания договора от 08.10.1999 № 4900001568 рассматриваемый земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установив, что договор аренды подписан от имени арендодателя администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение федеральным имуществом, суды пришли к обоснованному выводу том, что договор от 08.10.1999 № 4900001568 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), поэтому не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку недействительная сделка недействительна с момента ее совершения (статья 167 данного кодекса). Требование о погашении в ЕГРН записи об аренде земельного участка правомерно удовлетворено ввиду ее безосновательности в целях актуализации сведений, содержащихся в реестре.

Указание предпринимателя на истечение срока исковой давности верно не принято судами. Как разъяснено в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доводы о ничтожности сделки оцениваются судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Доводы кассационной жалобы о наличии на спорном земельном участке здания, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, также обосновано отклонены ввиду ничтожности договора аренды от 08.10.1999 № 4900001568. Суд округа отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предприниматель имеет возможность инициировать оформление прав на земельный участок в установленном порядке.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами установлены, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Кодекса).

Обжалуемые судебные акты приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024 по делу № А32-63620/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова

Судьи В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо