ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
05.03.2025
Дело № А40-10680/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2025 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,
судей Кобылянского В.В., Цыбиной А.В.
при участии в заседании:
от истца – ФИО1 по доверенности от 27.12.2024, ФИО2 по доверенности от 27.12.2024
от ответчика – ФИО3 по доверенности от 04.03.2024, ФИО4 –генеральный директор – протокол от 13.01.2024
от третьего лица – ФИО1 по доверенности от 16.07.2024, ФИО2 по доверенности от 14.11.2024
рассмотрев 25 февраля 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «КРОТ И К»
на решение от 20.08.2024 Арбитражного суда города Москвы,
и на постановление от 14.11.2024
Девятого арбитражного апелляционного суда
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО «КРОТ И К»
третье лицо – Правительство Москвы
о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «КРОТ И К» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.06.2012 №М-11-039514.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2024, иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что истец с требованиями к ответчику о необходимости осуществления строительства на земельном участке в разумный срок не обращался, доказательства обращения с такими требованиями к ответчику в материалах дела отсутствуют и судами не исследовались. Заявитель полагает, что вопреки выводу судов обязанность ответчика по строительству объектов недвижимости условиями договора не то, что не предусмотрена, а прямо запрещена. ООО «КРОТ И К» указывает на то, что является необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком нарушена, установленная договором обязанность по строительству на арендованном участке объектов недвижимости в течение трех лет с момента заключения договора. Заявитель указывает на то, что довод истца о том, что участок используется под стоянку автобусов не может быть признан состоятельным поскольку нахождение автобусов на данном участке было временной вынужденной мерой и длилось не более 2 дней, в связи с проведением работ по ремонту асфальтового покрытия смежного земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110205:311, находящегося в собственности ООО «КРОТ И К». Ответчик ссылается на то, что материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлен ответчику на основании решения органа местного самоуправления от 18.06.2012 № 3189 и без проведения аукциона, что следует из преамбулы договора аренды, из чего следует, что договором аренды не предусматривалось строительство зданий, сооружений, стороны при его заключении не ставили перед собой цели достижения указанных экономических показателей. Заявитель также ссылается на то, что арендодатель, подписывая дополнительное соглашение в редакции от 01.03.2017, при наличии на тот момент оснований для расторжения договора, указанных им в исковом заявлении, подтвердил отсутствие претензий к арендатору, связанных с неосуществлением последним строительства на арендованном земельном участке, и действие договора, что в силу пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает истца права заявлять отказ от договора по этим же обстоятельствам. ООО «КРОТ И К» указывает на то, что в рассматриваемом споре суды не учли признаков злоупотребления истцом правом на расторжение договора, поскольку ответчик не мог осуществить строительство на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке до получения согласия на это арендодателя (истца), что требовало внесения изменений в договор аренды и государственной регистрации таких изменений, однако, истец с предложением внести такие изменения в договор аренды к ответчику не обращался, следовательно истец не мог не знать, что его требования исполнены другой стороной быть не могут и сознательно создавал условия для нарушения договора другой стороной с целью создания предпосылок для расторжения договора аренды, что противоречит основным началам гражданского законодательства.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель истца и третьего лица, принимавший участие посредством онлайн-заседание, возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.02.2025 по 25.02.2025.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 21.06.2012 между Муниципальным образованием Ленинским муниципальным районом Московской области (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды №429-2012/Ю в редакции дополнительных соглашений (далее - Договор), по которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером 50:21:0000000:991, расположенный по адресу: г.Москва, пос.Московский, д.Саларьево, участок №С20ю, с разрешенным использованием - размещение производственно-складской базы. Категории земель - земли промышленности и иного специального назначения. Договор заключен сроком до 10.07.2061.
Дополнительным соглашением от 01.07.2012 права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору перешли к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца).
В соответствии с данными ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:991 – «размещение производственно-складской базы».
Согласно п.3.1 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями его предоставления.
Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора (п.3.2.1 Дополнительного соглашения от 01.03.2017).
В соответствии с п.3.3.2 Дополнительного соглашения от 01.03.2017 в случае нарушения разрешенного использования (несоблюдения цели предоставления) земельного участка уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы с привлечением при необходимости государственных учреждений города Москвы и иных организаций осуществляют мероприятия по пресечению незаконного (нецелевого) использования земельного участка.
Как указал истец, ответчику на протяжении действия Договора разрешение на строительство не выдавалось. Кроме того, по сведениям информационной системы по формированию и ведению реестра единых объектов недвижимости указанный земельный участок свободен от объектов капитального строительства.
Согласно решению и протоколу инструментального обследования Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) от 03.05.2023 №9115157 установлено, что земельный участок свободен от застройки, строительство на участке не ведется, участок замусорен. Земельный участок используется под стоянку автобусов.
Решением Госинспекции по недвижимости от 04.12.2023 установлено, что ранее выявленные нарушения ответчиком не устранены.
На основании п.3.3.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2017) арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в случае использования земельного участка не в соответствии с целью предоставления и не в соответствии с разрешенным использованием.
Истец указывает на то, что имеются существенные основания для расторжения договора в судебном порядке ввиду существенного нарушения условий договора, а именно неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.
В адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды с приложением дополнительного соглашения о расторжении. Дополнительное соглашение о расторжении арендатором не подписано.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации исходили из того, что согласно выписке из ЕГРН категория земель на рассматриваемом земельном участке определена как: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; основным видом деятельности ответчика, в том числе, является строительство и строительные работы, учитывая, что производственно-складская база представляет собой комплекс недвижимого имущества (склада, мойки, очистных сооружений, производственно-бытового назначения и т.п.), принимая во внимание, что доказательств проведения комплексных работ по размещению производственно-складской базы, а также размещения вспомогательных некапитальных объектов, используемых для хранения материалов и оборудования, обеспечения стабильного функционирования производственной базы на земельном участке ответчиком за период с момента получения по акту передачи земельного участка (2012 год) до подписания дополнительного соглашения (2017 год) в материалы дела не представлены, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.
Отклоняя довод ответчика о том, что согласно п.5.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2017) установлен прямой запрет арендатору на возведение временных и капитальных зданий и сооружений, судами указано на то, что Договор заключен 21.06.2012, земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи земельного участка от 21.06.2012 с разрешенным использованием - размещение производственно-складской базы; действительно, Дополнительным соглашением от 01.03.2017 арендатору установлен запрет на возведение временных и капитальных зданий и сооружений, при этом ответчик не представил доказательств того, что им предпринимались попытки по внесению изменений в Договор в части изменения п.5.3 Дополнительного соглашения в разумный срок, а также размещения некапитальных сооружений в соответствии с видом разрешенного использования.
Вместе с тем судам первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64 и статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Установив, что обязанность ответчика по строительству регламентирована условиями договора, судами не указано на основании каких именно условий договора и доказательств, представленных в материалы дела, сделаны соответствующие выводы.
Судами также не дана надлежащая правовая оценка доводам истца о том, что исходя из толкования п.6.9.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, склады могут иметь вид складских площадок, предназначенных для временного хранения, распределения и перевалки грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе.
Поскольку судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, на основании установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права, по результатам установленных фактов определить наличие/отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2024 года по делу №А40-10680/2024 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий-судья Н.Н. Кольцова
Судьи: В.В. Кобылянский
А.В. Цыбина