АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,
сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Уфа Дело № А07-30813/2024
31 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.10.2025
Полный текст решения изготовлен 31.10.2025
Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакиевым Э.И., рассмотрев дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью Агропромышленной компании (группе) «Дим» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к 1) Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)
2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>)
о признании электронного аукциона с номером извещения № 22000010210000004580 недействительным
третьи лица: 1) Публично-правовая компания «Роскадастр» (ИНН <***>,ОГРН<***>); 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>); 3) Акционерное общество «Единая электронная торговая площадка» (ИНН <***>, ОГРН: <***>)
при участии в судебном заседании:
от истца– Газизова А.Р., Доверенность б/н от 05.09.2024, удостоверение адвоката №2977 от 16.10.2017;
от иных лиц: не явились, извещены.
Общество с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания (группа) «Дим» (далее – истец, ООО «Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации «Дим», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик 1, МЗЗИО, Министерство), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту также – ответчик 2, ИП ФИО1, предприниматель) о признании электронного аукциона с номером извещения № 22000010210000004580 недействительным.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Акционерное общество «Единая электронная торговая площадка» (далее по тексту также – третьи лица).
Одновременно с иском ООО АПК (группа) «Дим» заявило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключать с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:620, площадью 5и 384 кв.метров, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район.
Определением суда от 10.09.2024 в удовлетворении ходатайства о применении обеспечительных мер отказано.
12.09.2024 от заявителя поступило повторное ходатайство о применении обеспечительных мер, просит принять обеспечительные меры в виде запрета Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключать с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:620, площадью 5 384 кв.метров, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район.
Определением от 13.09.2024 судом применены обеспечительные меры. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) запрещено заключать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:620, площадью 5и 384 кв.метров, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район до вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела № А07-30813/2024.
Определением суда от 28.11.2024 назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручена экспертам ООО «Топограф» (450037, <...>) – ФИО2 и ФИО3.
30.06.2025 в суд поступило экспертное заключение.
Определением суда от 02.07.2025 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу с возможностью рассмотрения дела по существу в этом же заседании.
Определением от 29.10.2025 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель истца требования иска поддержала, просила, с учетом результатов экспертизы, удовлетворить исковые требования.
28.10.2025 от предпринимателя ФИО1 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Ходатайство ответчика судом рассмотрено, в удовлетворении отказано ввиду отсутствия правовых оснований для отложения судебного разбирательства, ответчику было предоставлено достаточно времени для представления дополнительных доказательств по делу, и в данном случае отложение судебного разбирательства приведет к необоснованному затягиванию процесса; имеющихся в деле доказательств достаточно для разрешения спора.
Ходатайство истца о приобщении документов судом рассмотрено, удовлетворено.
Ответчики, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав доводы представителя истца, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Из материалов дела усматривается, что истцу ООО АПК «Дим» на праве собственности принадлежит нежилое строение - здание с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.
Указанное строение находится на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020309:24 площадью 10 236 кв.метров, также находящегося в собственности истца.
Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было размещено информационное сообщение (извещение № 22000010210000004580) о проведении 04.09.2024 года в 09:30 часов на электронной торговой площадке АО «Единая электронная торговая площадка» (www.roseltorg.ru) аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, площадью 5384 кв.м, кадастровый номер: 02:55:020309:620, отнесенного к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования «склады», на срок 4 года 10 месяцев (лот №1).
Данный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:620 является смежным земельным участком с участком с кадастровым номером 02:55:020309:24, принадлежащим истцу.
В целях участия в данном аукционе заявки были поданы истцом ООО «АПК (группа) Дим» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, что подтверждается протоколом о признании претендентов участниками от 02.09.2024.
Согласно протоколу подведения итогов №22000010210000004580 от 04.09.2024 года по лоту №1 победителем данного аукциона был признан ответчик индивидуальный предприниматель ФИО1
Как полагает истец, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020309:620, являющегося предметом оспариваемого аукциона, частично расположено нежилое строение - здание с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м., также принадлежащее истцу на праве собственности, в связи с чем, истец полагает, что он обладает исключительным правом аренды такого участка, а потому результаты аукциона являются недействительными.
Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что ГК РФ не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.
При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права лица, обратившегося за защитой (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
В силу пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.
Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права (интереса) с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
По общему правилу, зафиксированному в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
В пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрен перечень оснований для отказа в проведении аукциона. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
В силу подпунктов 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 данного Кодекса, и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 8); на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком (подпункт 9).
Из содержания указанной нормы следует, что воля законодателя была направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.
Правовым последствием проведения аукциона на основании статьи 39.11 Земельного кодекса РФ является заключение договора аренды с победителем торгов.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Следовательно, на уполномоченном по организации торгов органе лежит обязанность по соблюдению требований законодательства как в отношении процедуры проведения торгов, так и в отношении предмета договора.
Исходя из положений статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В силу части 3 статьи 86 АПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.
Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В этих обстоятельствах, учитывая предмет и обстоятельства рассматриваемого спора, в целях проверки доводов истца о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:020309:403, принадлежащий ООО «АПК «Дим» на праве собственности, частично пересекает и располагается на смежном земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:620 площадью 5 384 кв.метров, по настоящему делу определением от 28.11.2024 была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручена экспертам ООО «Топограф» (450037, <...>) – ФИО2 и ФИО3, с постановкой перед экспертами следующих вопросов:
- определить фактические границы с указанием координат и площадь земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020309:620, 02:55:020309:24 с учетом размещения объектов недвижимости на их территории, и сопоставить их с данными координат, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости;
- определить фактическое местоположение нежилого строение - здания с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>., и сопоставить его с данными координат, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости;
- определить площадь и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого строение - здания с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>.
- соответствует ли объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:02:55:020309:403, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020309:24 по адресу: <...>, параметрам, указанным при регистрации в ЕГРН. Если не соответствует, указать в чем именно (площадь, этажность и другие характеристики)?
- в границах ли земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:24 по адресу: <...>, находится объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м.
30.06.2025 в суд поступило экспертное заключение ООО «Топограф» №28/11-4/БР от 27.06.2025 года, содержащее следующие выводы:
1) по первому вопросу «Определить фактические границы с указанием координат и площадь земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020309:620, 02:55:020309:24 с учетом размещения объектов недвижимости на их территории, и сопоставить их с данными координат, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости» экспертом были определены координаты земельного участка 02:55:020309:24 по данным кадастрового учета и по данным проведенной в ходе экспертизы геодезической съемки и установлено, что фактическая площадь земельного участка 02:55:020309:24 составила 13 152+/-40 кв.метров.
Эксперт указала, что фактические границы земельного участка 02:55:020309:24 с учетом существующих ограждений, строений и сооружений, расположенных в границах землепользования, сведениям ЕГРН не соответствует. Выявлены наложения фактических границ земельного участка 02:55:020309:24 на:
- кадастровые границы земельного участка 02:55:020309:103 площадь наложения составляет 2 641 кв.м;
- кадастровые границы земельного участка 02:55:020309:620 площадь наложения составляет 2 296 кв.м; - кадастровые границы земельного участка 02:55:020309:631 площадь наложения составляет менее 1 кв.м;
- границы кадастрового квартала 02:55:020309 площадь наложения 302 кв.м.
Часть кадастровых границ участка 02:55:020309:24 занята территорией общего пользования.
Графические данные приведены на чертеже приложения 1.
Расхождение фактической площади земельного участка 02:55:020309:24 с данными ЕГРН составляет 13 152-10 236 =+2916 кв.м.
2) по второму вопросу «Определить фактическое местоположение нежилого строение - здания с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>., и сопоставить его с данными координат, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости» экспертом были определены координаты характерных точек границ объекта капитального строительства с кадастровым номером 02:55:020309:403, сведения о которых существуют в ЕГРН, и фактические координаты характерных точек грани обследованного здания с кадастровым номером 02:55:020309:403, и приведены в соответствующих таблицах.
В результате сопоставления полученных данных эксперт пришел к выводу, что площадь застройки объекта в соответствии с координатами, внесёнными в ЕГРН, составляет 1311,1 кв.м., а фактическая площадь застройки обследованного здания составляет 1578,2 кв.м.
В этой связи эксперт пришел к выводу, что фактические границы обследованного здания не соответствуют границам объекта с кадастровым номером 02:55:020309:403, внесенным в ЕГРН. Графические данные отображены экспертом на чертеже 2 приложения к отчету.
3) по третьему вопросу «Определить площадь и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого строение - здания с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>» экспертом определена расчетная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:020309:403 в размере 7 236-8178 кв.м., однако эксперт указал, что с учетом фактического расположения строений и сооружений на участке 02:55:020309:24 не представляется возможным формирование участка с расчетными показателями.
По указанной причине в рамках настоящего заключения экспертом предложено 2 варианта организации земельного участка:
Вариант №1 – предусматривающий формирование участка :ЗУ1 площадью 5 713 кв.м. в соответствии с требованиями ст.39.28 Земельного кодекса РФ с размещенным на нем зданием 02:55:020309:403, вышкой сотовой связи, противопожарным разрывом, дорогами, разворотной площадкой (совмещенной с дорогами), парковочными местами для легкового транспорта (27 штук), парковочными местами для легковых автомобилей инвалидов (3 шт), парковочными местами для грузовой техники (7 штук), парковочными местами для спец техники (2 шт), площадкой для отдыха, озеленением и площадкой ТБО. Координаты участка в соответствии с прилагаемым вариантом №1 приведены в исследовательской части, графические данные приведены на чертеже приложения 4.
Учитывая, что здание с кадастровым номером построено в 2012 году, год постройки ограждений участка 02:55:020309:24 не известен, при этом, фактические границы здания 02:55:020309:403 и фактические границы участка 02:55:020309:24 не соответствуют сведениям ЕГРН, в рамках настоящего заключения экспертом предложен Вариант №2, предусматривающий размещение здания 02:55:020309:403, а также иных строений, расположенных на участке 02:55:020309:24, с противопожарным разрывами, дорогами, разворотной площадкой (совмещенной с дорогами), парковочными местами для легкового транспорта (27 штук), парковочными местами для легковых автомобилей инвалидов (3 шт), парковочными местами для грузовой техники (7 штук), парковочными местами для спец техники (2 шт), площадкой для отдыха, озеленением и площадкой ТБО, в пределах фактических границ землепользования 02:55:020309:24 площадью 13152 кв.м.
4) по четвертому вопросу «Соответствует ли объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:02:55:020309:403, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020309:24 по адресу: <...>, параметрам, указанным при регистрации в ЕГРН. Если не соответствует, указать в чем именно (площадь, этажность и другие характеристики)?» эксперт пришел к выводу, что фактические границы, конфигурация (контур), площадь застройки обследованного здания 02:55:020309:403 не соответствует границам объекта с кадастровым номером 02:55:020309:403. В границы контура здания 02:55:020309:403 по данным ЕГРН не включены выступающие элементы конструкций – пандусы, навесы.
5) по пятому вопросу «В границах ли земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:24 по адресу: <...>, находится объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:020309:403, площадью 1498,9 кв.м.» эксперт пришел к выводу, что фактические границы здания 02:55:020309:403 не укладываются в кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:24 и частично расположены в пределах кадастровых границ участков 02:55:020309:620 и 02:55:020309:103. По данным ЕГРН границы участков 02:55:020309:620 и 02:55:020309:103 пересекаются. Площадь наложения фактических границ здания 02:55:020309:403 на кадастровые границы участка 02:55:020309:103 составляет 130, кв.м., на кадастровые границы участка02:55:020309:620 составляет 104,4 кв.м.; площадь наложения и на кадастровые границы участка 02:55:020309:103, и на кадастровые границы участка 02:55:020309:620 составляет 104,4 кв.м.
Исследовав и оценив экспертное заключение ООО «Топограф» №28/11-4/БР от 27.06.2025 года, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каких-либо противоречий не содержит.
Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; дано компетентным лицом и на основе специальных познаний; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заявителем апелляционной жалобы представлено не было.
В материалах дела отсутствуют, лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, и о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки, в силу чего принята судом в качестве допустимого доказательства, к рассматриваемому спору.
При подготовке выводов экспертного заключения экспертной организацией учтена необходимая площадь для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером 02:55:020309:403, принадлежащего истцу, не по его отместкам, а с учетом необходимых противопожарных проездов, что ответчик ИП ФИО1 полагает неправомерным.
Вместе с тем, ответчиком не учтено, что формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования (эксплуатации).
Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 Земельного кодекса РФ), поскольку нормы статьи 39.20 Земельного кодекса РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.
Объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020309:403 площадью 1498,9 кв.м., принадлежащий истцу, завершен строительством в 2012 году, что отражено в представленной в дело выписке из ЕГРН 24.10.2024г. № КУВИ-001/2024-258744600.
Суд учитывает и то, что истец является не только собственником вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:020309:403, но и собственником административно-складского комплекса, расположенного на смежном со спорным земельном участке с кадастровым номером 02:55:020309:24 площадью 10 236 кв.м., состоящего из 13-ти объектов недвижимости (согласно техническому паспорту от 01.03.2019 года), возведенных в период с 1997 по 2015 годы включительно.
При этом, границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:24 были сформированы на основании акта отвода от 22.10.2002 года и постановления Администрации ГО г. Уфы №910 от 03.03.2003 года, то есть существовали на местности более пятнадцати лет к моменту организации и проведения оспариваемого аукциона.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 года).
Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в силу чего площадь такого земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для целей эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 года № 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 года № 305-ЭС18-10274).
В этой связи, земельный участок должен быть образован для целей эксплуатации объекта недвижимости исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к аренде.
Следовательно, вопреки позиции ответчика ИП ФИО1 экспертом правомерно учтены градостроительные и иные требования эксплуатации объектов, в том числе пожарные разрывы, парковки и т.п., поскольку действующее законодательство не предусматривает, что земельные участки под объектами недвижимости подлежат образованию исключительно по границам отмосток зданий.
Учитывая установленную выше совокупность обстоятельств, по мнению суда, выводы судебной землеустроительной экспертизы подтверждают, что истцу ООО «АПК (группа) «Дим» принадлежит исключительное право пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:020309:620 в части наложения и участка, необходимого для использования вышеуказанного объекта недвижимости, площадью 2 296 кв.метров, что составляет 43% от существующей площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:620, то есть его значительную часть.
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В силу разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Приведенные нормы права направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, закон прямо предусматривает возможность приобретения земельного участка собственником недвижимости. Это положение направлено на защиту прав собственников недвижимости и обеспечение возможности полноценной эксплуатации объектов.
Суд учитывает, что какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие ИП ФИО1, на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:55:020309:620 не находятся, а следовательно, он не обладает исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду.
Вопреки позиции ответчика ИП ФИО1 необходимость в установлении сервитута для целей использования земельного участка отсутствует, поскольку применительно к рассматриваемому спору суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для организации и проведения аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка согласно подпункту 8 пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ в принципе.
При этом, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку в спорной ситуации на спорном земельном участке расположена часть здания, принадлежащего истцу, а у ответчика ИП ФИО1 какие-либо объекты на спорном участке не размещены, то возможность установления сервитута исключается, а возникает необходимость именно оформления истцу права аренды (собственности) на земельный участок, которое является исключительным для истца.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае истец такого права лишен, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:620 сформирован в границах и конфигурации без учета нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу.
Таким образом, при образовании границ спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:620 не было учтено частичное нахождение на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу, что препятствовало как организации, так и проведению аукциона по продаже права аренды вышеуказанного спорного участка в существующих границах и конфигурации согласно подпункту 8 пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1, 3 статьи 166 ГК РФ).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ
Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункты 74, 75, 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Как отмечено выше, не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в силу прямого запрета, установленного подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, правовые основания для организации и проведения 05.09.2024 года Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан электронного аукцион №22000010210000004580 по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:620, отсутствовали, и его фактическое проведение привело к нарушению исключительного права аренды истца, чем и были нарушены его права и законные интересы.
Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ).
В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего кодекса.
Следовательно, поскольку оспариваемый аукцион проведен в нарушение требований норм закона (подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ), что привело к нарушению прав и законных интересов ООО «АПК (группа) «Дим», указанное в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ является основанием для признания торгов согласно извещению №22000010210000004580, в части лота №1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020309:620, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, площадью 5 384 кв.м, отнесенного к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования «склады», и протокола подведения итогов №22000010210000004580 от 04.09.2024 года по лоту №1 недействительными.
Поскольку ввиду примененных судом по настоящему спору обеспечительных мер договор аренды заключен не был, правовые основания для применения реституции отсутствуют.
По вышеуказанным основаниям, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в порядке статьей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.
Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.
В настоящем случае стоимость судебной экспертизы, результаты которой приняты судом в целях рассмотрения дела, составила 152 800 руб.
Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства в размере 152 800 руб. (платежное поручение №115 от 02.10.2024, №198 от 27.11.2024, № от 28.10.2025).
Расходы по проведению экспертизы согласно ходатайству ООО «Топограф» подлежат перечислению с депозита экспертной организации, по указанных в ходатайстве реквизитам в размере 152 800 руб.
Согласно п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом судом учтено, что истцом заявлено ходатайство о распределении судебных расходов на оплату судебной экспертизы на истца.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы истца по уплате государственной пошлине также относятся на ответчиков в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания (группа) «Дим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) - удовлетворить.
Признать недействительным электронный аукцион с номером извещения №22000010210000004580 по продаже лота №1 - по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020309:620, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, площадью 5 384 кв.м, отнесенного к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования «склады».
Признать недействительным протокол подведения итогов №22000010210000004580 от 04.09.2024 года по лоту №1.
Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания (группа) «Дим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 руб.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленная компания (группа) «Дим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 руб.
Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2024 сохраняют свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу, и отменятся с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.
Перечислить на расчетный счёт Общества с ограниченной ответственностью «Топограф» (450037, <...> д7/2) 152 800 руб. 00 коп. за производство экспертизы по делу № А07-30813/2024, перечисленные на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежным поручениям №115 от 02.10.2024, №198 от 27.11.2024, № от 28.10.2025, по следующим реквизитам: Получатель: Общество с ограниченной ответственностью «Топограф», ИНН/КПП <***>/027601001, ОГРН <***>, БИК 048073770, р/с <***> Филиал ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Уфа, корр./счет 30101810600000000770.
Обществу с ограниченной ответственностью Агропромышленной компании (группе) «Дим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную сумму государственной пошлины в размере 33 000 руб., по платежному поручению № 86 от 12.09.2024, по чеку по операции Сбербанка от 07.09.2024.
Исполнительные лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья М.М. Насыров