Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Москва
10 декабря 2025 года Дело № А40-113307/2025-6-795
Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 10 декабря 2025 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Коршиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
дело по иску ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ (125032, Г.МОСКВА, УЛ. ТВЕРСКАЯ, Д.13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 771001001)
ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
к ответчику
акционерному обществу "ДИРЕКЦИЯ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ" (107023, Г.МОСКВА, УЛ. МАЛАЯ СЕМЁНОВСКАЯ, Д. 16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2015, ИНН: <***>)
об изъятии здания площадью 1504,4 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003013:1081, расположенного по адресу: <...>, с последующей продажей помещения с публичных торгов с обязанностью нового собственника привести помещение в соответствие с функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка с возложением на ответчика расходов
третьи лица: 1) УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, 2) КОМИТЕТ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА <...>) ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ <...>) УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ПО <...>) КОМИТЕТ ПО ТУРИЗМУ <...>) общество с ограниченной ответственностью "ФИО1", 7) индивидуальный предприниматель ФИО2
при участии:
от истцов – 1. ФИО3 по дов. от 24.04.2024г. (дип. от 30.06.2021г.), 2. ФИО3 по дов. от 27.12.2024г. (дип. от 30.06.2021г.)
от ответчика – ФИО4 по дов. 16.07.2025 (дип. 23.06.1999)
от третьих лиц – 1-4,6, - не явились, извещены, 5) ФИО5 по дов. 04.07.2025 (дип. 31.03.2012), 7) ФИО2 (паспорт)
УСТАНОВИЛ:
Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "Дирекция по эксплуатации зданий и сооружений" (далее - ответчик) с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений об изъятии у АО «ДЭЗИС» нежилого здания площадью 1 504,4 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003013:1081 по адресу: <...>, с последующей продажей помещений с публичных торгов с обязанностью нового собственника привести помещение в соответствие с функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка с возложением на АО «ДЭЗИС» расходов, выплате АО «ДЭЗИС» вырученных от продажи с публичных торгов здания площадью 1504,4 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003013:1081 по адресу: <...>, средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, включая стоимость приведения помещения в соответствие с функциональным назначением и видом разрешенного использования земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Госинспекция по недвижимости города Москвы, Управление федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве, Комитет по туризму города Москвы, ООО "ФИО1", индивидуальный предприниматель ФИО2.
Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц (1-4,6), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.
Представитель истцов поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.
Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий № М-03-037120 от 18.04.2012, по условиям которого арендодателем предоставлен арендатору земельный участок общей площадью 2 323 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0003013:1006, из состава земель населенных пунктов имеющий адресные ориентиры: <...> для целей эксплуатации административно-производственных зданий.
В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен до 06 марта 2061г.
В границах земельного участка расположено нежилое здание площадью 1 504,4 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003013:1081 по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности АО «ДЭЗИС» (запись о праве № 77-77/003-77/003/001/2016-188/2 от 08.04.2016).
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003013:1006 имеет вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства (1.2.9)».
В соответствии с п. 5.6 договора, арендатор обязуются использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.
Согласно п. 4.2.3 Положения, Госинспекция проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством.
Госинспекцией по недвижимости проведено обследование земельного участка площадью 2 323 кв.м по адресу: <...>, о чем составлены акты от 01.11.2024 № 9030562, от 03.04.2025 № 9032420.
Проведенным обследованием установлено, что здание по адресу: <...>, фактически используется АО «ДЭЗИС» под размещение хостела «Звезда».
В соответствии с единым перечнем классифицированных гостиниц владельцем указанного хостела является ООО «ФИО1», о чем внесена реестровая запись № С772024010126 от 01.01.2025.
Как указывает истец, какие-либо меры по устранению ранее выявленных нарушений использования земельного участка, АО «ДЭЗИС» не предприняты.
Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы.
Правила землепользования и застройки города Москвы как документ градостроительного зонирования включают градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Кроме того, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1.фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2.возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3.функциональных зон и характеристик их планируемого развития,
определенных Генеральным планом города Москвы;
4.видов территориальных зон;
5.требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых
природных территорий (п.п. 1.4.1, 1.4.3,2.1.1.2). (п. 2.1.1.2)
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).
Согласно Классификатору, фактическое использование земельного участка для размещения хостела соответствует ВРИ: гостиничное обслуживание (4.7).
Таким образом, ВРИ с кодом 4.7 не может быть использован в качестве вспомогательного ВРИ для земельного участка, так как не входит в перечень, предусмотренный п. 3.3.4 ПЗЗ.
Поскольку использование земельного участка не по целевому назначению противоречит условиям договора аренды, а также требованиям Правил землепользования и застройки, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, истцами заявлено требование об изъятии нежилого здания площадью 1 504,4 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003013:1081 по адресу: <...>, с последующей продажей помещений с публичных торгов в соответствии с положениями пункта 1 статьи 287.7 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 53 ГК РФ, в случаях, предусмотренных Федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона города Москвы от 20.12.2006 № 65 «О Правительстве Москвы» Правительство Москвы является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Москвы, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Москвы.
В соответствии с положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Департамент уполномочен осуществлять права собственника в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу п. 6.22.5 Департамент городского имущества города Москвы наделен полномочием на обращение в суд с исками об изъятии недвижимого имущества.
Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен главой 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места", которая содержит норму о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.
Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 287.7 ГК РФ предусмотрено, что если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Таким образом, из буквального толкования положений ст. 287.7 ГК РФ следует, что мера в виде изъятия объекта недвижимости может быть применена в случае выявления следующих фактов:
- использование помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и интересов соседей жилого помещения;
- бесхозяйственное содержание помещения, ведущее к его разрушению.
Между тем, в обоснование иска истец указывает только на факт нецелевого использования земельного участка, что не предусмотрено диспозиций ст. 287.7 ГК РФ, т.е. фактические основания не соответствуют условиям предъявления иска об изъятии имущества в порядке, предусмотренной ст. 287.7 ГК РФ.
Доказательств использования помещений не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей жилого помещения истцом не представлено, принимая во внимание, что в материалы дела представлены только несколько отзывов посетителей хостела, которые могут носить субъективный характер.
Учитывая изложенное, суд полагает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты прав, поскольку нецелевое использование земельного участка само по себе не может являться основанием для применения санкции, предусмотренной ст. 287.7 ГК РФ.
Согласно статьям 7 и 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.
Специальные нормы земельного и градостроительного законодательства предусматривают необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка путем обращения с заявлением в уполномоченный орган, при использовании его не по назначению.
Наличие у лица в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования не отменяет следующей из системного толкования статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 1, 7, 16, 23 Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшего на момент совершения рассматриваемого правонарушения (далее - Закон № 221-ФЗ) обязанности собственника земельного участка оформить в установленном действующим законодательством порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка из числа всех допустимых для категории, к которой относится земельный участок.
Собственник земельного участка обязан произвести юридически значимый выбор и изменение вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка в порядке, установленном Законом № 212-ФЗ.
Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Если использование таких участков продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на их использование (часть 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Аналогичная норма закреплена в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Использование земельного участка с нарушением положений законодательства и правоустанавливающих документов относительно вида разрешенного использования земельного участка влечет административную ответственность.
Ответственность за нецелевое использование спорного земельного участка также установлена и п.п. 4.5, 6.1, 7.4, согласно которым данное нарушение может являться основанием для изменения размера арендной платы, взыскания неустойки (штрафа) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка, а также расторжения договора.
Материалами дела подтверждается, что Госинспекцией по недвижимости в отношении спорного участка составлена дорожная карта мероприятий устранения нарушений по ст. 6.7 КоАП Москвы, утвержденная представителем АО «ДЭЗИС».
В рамках подготовленной дорожной карты ответчиком разработана концепция развития территории в зоне «Соколиная гора» и установления кода ВРИ 4.7 (гостиничное обслуживание), которая предоставлена на утверждение в Комитет по туризму г. Москвы.
Письмом от 07.10.2025 г. № 01-09-793/24 Комитет по туризму города Москвы уведомил ответчика о том, что его обращение о приведении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: <...> (кад. номер 77:03:0003013:1006) в соответствие его фактическому использованию («Гостиничное обслуживание» - (4.7) и размещении нового гостиничного объекта на прилегающей территории, рассмотрено, все претензии устранены, рекомендации исполнены, проект согласован.
Позиция Комитета по туризму города Москвы направлена истцом 30.09.2025 г. в адрес Управления координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы и Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы, обеспечивающих рассмотрение вопросов о необходимости внесения изменений в ПЗЗ Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (ГЗК), куда ответчику рекомендовано обратиться самостоятельно.
Соответствующее заявление о приведении в соответствие ВРИ и размещении нового гостиничного объекта с предложением внесения изменений в ПЗЗ поданы ответчиком через ГИС «Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы». Обращение до настоящего времени не рассмотрено.
Из представленной переписки с Госинспекцией по недвижимости, Комитетом по туризму г. Москвы, органами БТИ, Управой Соколиная гора г. Москвы и непосредственно самим истцом следует, что ответчиком предпринимаются все возможные действия, по устранению существующего нарушения путем приведения ВРИ земельного участка к фактически используемому.
Учитывая совокупность установленных обстоятельств, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 82, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья Е.В. Коршикова