ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-72641/2024 10 октября 2025 года 15АП-11619/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г., при участии:
от истца (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО1 по доверенности от 15.09.2025;
от ответчика (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО2 по доверенности от 07.08.2025.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2025 по делу № А32-72641/2024
по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
к Администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района (далее – ответчик, администрация) о взыскании части арендной платы за период с 21.08.2024 по 07.11.2024 по договору аренды № 0200007998 от 08.11.2023 в размере 175 122,71 руб., части арендной платы за период с 31.07.2024 по 07.11.2024 по договору аренды № 0200007997 от 08.11.2023 в размере 264 722,68 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2025 с администрации в пользу ИП ФИО3 взыскана часть арендной платы за период с 21.08.2024 по 07.11.2024 по договору аренды № 0200007998 от 08.11.2023 в размере 175 122,71 руб., часть арендной платы за период с 31.07.2024 по 07.11.2024 по договору аренды № 0200007997 от 08.11.2023 в размере 264 722,68 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 992 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что изменение арендной платы после заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов неправомерно. Прекращение арендных отношений не является основанием для возврата внесенной истцом при заключении договора аренды платы в качестве неосновательного обогащения, поскольку полученный ответчиком платеж в счет арендной платы за первый год аренды получен в качестве исполнения по сделке и неосновательным обогащением не является. При заключении договора аренды отсутствовало положение, что в случае досрочного прекращения действия договора аренды истцу должна быть возращена ответчиком какая-либо часть арендной платы, произведен её перерасчет.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № 0200007998 от 08.11.2023, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок в аренду сроком на 20 лет из земель населенных пунктов общей площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 23:02:0406014:516, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство»,
расположенный по адресу: <...> б/н (п. 1.1 договора № 0200007998).
Между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № 0200007997 от 08.11.2023, согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях договора земельный участок в аренду сроком на 20 лет из земель населенных пунктов общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 23:02:0406014:517, с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу: <...> б/н (п. 1.1 договора № 0200007997).
Срок аренды земельных участков с 08.11.2023 по 08.11.2043 (п. 7.2 договоров).
Согласно п. 2.1 договора № 0200007998, размер годовой арендной платы составлял 811 328 руб. в соответствии с протоколом от 23.10.2023 (лот № 6).
В соответствии с п. 2.1 договора № 0200007997 размер годовой арендной платы составлял 968 885 руб., согласно протоколу от 23.10.2023 (лот № 5).
Размер ежегодной арендной платы за участок определяется по результатам аукциона, при этом арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В дальнейшем размер арендной платы за участок пересматривается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующим соответствующие правоотношения, а также в связи с вносимыми в него дополнениями и изменениями (п. 2.1 договоров аренды).
Сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка равная 181 100 руб., засчитывается в счет арендной платы по договору (п. 2.2 договоров аренды).
В соответствии с п.2.3 договоров аренды стоимость земельного участка (размер годовой арендной платы), за вычетом внесенного задатка, сложившаяся по результатам аукциона, должна поступить от арендатора в течение 10 календарных дней со дня заключения настоящего договора, в случае ее невнесения договор считается расторгнутым в одностороннем порядке. Арендная плата за второй и последующие годы использования участка вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа, до 10 числа первого месяца каждого квартала (п. 2.4 договоров аренды).
Во исполнение обязательств по договору № 0200007997 сумма была оплачена в размере 968 885 руб.; по договору № 0200007998 оплачено 811 328 руб.
Арендатор имел право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов (п. 4.1.4 договоров аренды).
На арендованных земельных участках ИП ФИО3 возведены жилые дома. Уведомлениями от 17.07.2024 и от 08.08.2024 предприниматель сообщил об окончании строительства жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 23:02:0406014:517 и 23:02:0406014:516. В свою очередь, администрация подтвердила соответствие построенных на арендованных земельных участках жилых домов требованиям законодательства о градостроительной деятельности уведомлениями № 57 от 18.07.2024 и № 74 от 12.08.2024.
Воспользовавшись правом выкупа земельных участков без проведения торгов, в соответствии с действующим законодательством, между администрацией и ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи № 4607 от 29.07.2024, согласно которому предприниматель приобрел земельный участок с кадастровым номером 23:02:0406014:517, площадью 1000 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...> з/у 6 (п.1.1 договора). Платежным поручением № 38 от 30.07.2024 произведена оплата по договору купли-продажи № 4607 от 29.07.2024. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:02:0406014:517 зарегистрировано 31.07.2024, запись регистрации в ЕГРН 23:02:0406014:517-23/249/2024-5.
Аналогичным образом между администрацией и ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи № 4615 от 16.08.2024, согласно которому предприниматель приобрел земельный участок с кадастровым номером 23:02:0406014:516, площадью 1000 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования«для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...> з/у 4 (п.1.1 договора). Платежным поручением № 40 от 16.08.2024 произведена оплата по договору купли-продажи № 4615 от 16.08.2024. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:02:0406014:516 зарегистрировано 21.08.2024, запись регистрации в ЕГРН 23:02:0406014:516-23/249/2024-5.
Пунктом 6.2 договоров купли-продажи предусмотрено, что договоры аренды земельных участков № 0200007997 от 08.11.2023 и № 0200007998 от 08.11.2023 считаются расторгнутыми и стороны прекращают по ним свои обязательства с момента государственной регистрации договоров купли-продажи.
Истец полагает, что с учетом заключения сторонами договоров купли-продажи земельных участков и фактического пользования истцом земельных участок на правах аренды менее одного года, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне внесенной платы по договору аренды № 0200007998 за период с 21.08.2024 по 07.11.2024 в размере 175 122,71 руб. и по договору аренды № 0200007997 за период с 31.07.2024 по 07.11.2024 в размере 264 722,68 руб.
В целях досудебного урегулирования спора ИП ФИО3 направил в адрес администрации претензию с требованием вернуть переплату по договорам аренды, которая последним оставлена без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.
Обязательства вследствие неосновательного обогащения регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) разъяснено, что в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы мотивированы прекращением обязанности истца по внесению платы за пользование арендуемыми земельными участками в связи с их выкупом.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается реализация истцом как собственником объектов недвижимости исключительного права на выкуп земельных участков (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), приобретение земельных участков в собственность на основании договоров купли-продажи земельных участков № 4607 от 29.07.2024 и № 4615 от 16.08.2024, переход права собственности зарегистрирован 31.07.2024 и 21.08.2024.
Согласно разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи,
прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Как справедливо отмечено судом первой инстанции, из условий аукциона и договоров аренды не следует, что истец независимо от завершения строительства и перехода права собственности на земельные участки в случае их выкупа должен вносить арендную плату за период после государственной регистрации права собственности на участки. С учетом изложенного, после выкупа земельных участков ИП ФИО3 и перехода права собственности на земельные участки к арендатору (ИП ФИО3), у последнего прекратилась обязанность по внесению арендной платы.
Как верно указал суд первой инстанции, в данном конкретном случае имеет место не расторжение договоров аренды № 0200007998 и № 0200007997, а их прекращение по иным основаниям, а именно прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем условия пункта 2.8 договоров аренды не подлежат применению.
Установив обстоятельства, свидетельствующие об исполнении истцом как арендатором обязанности по перечислению годовой арендной платы в сумме 968 885 руб. (договор № 0200007997) и в сумме 811 328 руб. (договор № 0200007998, л.д.24-26), принимая во внимание досрочное прекращение арендных правоотношений в рамках договоров аренды земельных участков в связи выкупом истцом земельных участков на основании договоров купли-продажи № 4607 от 29.07.2024 и № 4615 от 16.08.2024 (даты государственной регистрации 31.07.2024 и 21.08.2024), поскольку произведенные истцом платежи превысили размер встречного предоставления, полученного истцом в результате использования земельных участков на основании договоров аренды, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требований истца и наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в общей сумме 439 845,39 руб. (175 122,71 руб. (договор № 0200007998) + 264 722,68 руб. (договор № 0200007997)).
Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы администрации о том, что изменение арендной платы после заключения договоров по результатам
торгов неправомерно; что прекращение арендных отношений не является основанием для возвращения платы за первый год аренды как неосновательного обогащения; что условие о возвращении платы в случае досрочного прекращения действия договоров аренды договорами не предусмотрено, подлежат отклонению на основании следующего.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В силу правового подхода, изложенного в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в связи с досрочным прекращением договоров аренды обязанность истца по внесению арендной платы прекратилась, уплаченные истцом до прекращения договоров в качестве арендной платы денежные средства в превышающем размере могут быть истребованы в качестве неосновательного обогащения ввиду отсутствия встречного предоставления получившей их
стороной. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.
При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.10.2024 N Ф01-4424/2024 по делу N А31-6749/2023).
Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2025 по делу № А32-72641/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Р.А. Абраменко
Судьи О.А. Сулименко
Т.Р. Фахретдинов