АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский Дело № А24-4741/2025

27 января 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 27 января 2026 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Тюшняковой В.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой М.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Санаторий Начикинский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Елизовский муниципальный район в лице администрации Елизовского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным отказа, оформленного письмом от 23.07.2025

№ 09/5050,

при участии:

от заявителя:

ФИО1 – представитель по доверенности

от 08.04.2025 б/н (сроком на 1 год), диплом ВСГ № 2715322;

от заинтересованного лица:

ФИО2 - представитель по доверенности от 12.01.2026 б/н (сроком по 31.12.2026), свидетельство, диплом КВ № 97703;

от третьего лица:

ФИО2 - представитель по доверенности от 12.01.2026 б/н (сроком по 31.12.2026), свидетельство, диплом КВ № 97703,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Санаторий Начикинский» (далее – заявитель, ООО «Санаторий Начикинский», Общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с заявлением о признании недействительным отказа Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района - муниципальное казенное учреждение (далее – заинтересованное лицо, Управление), оформленного письмом от 23.07.2025 № 09/5050.

Определением суда от 10.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заинтересованного лица, привлечен Елизовский муниципальный район в лице администрации Елизовского муниципального района (далее – третье лицо, администрация ЕМР).

До начала судебного заседания через систему «Мой Арбитр» поступили следующие документы:

-от заявителя поступило дополнение к заявлению;

- от администрации ЕМР поступил отзыв на заявление;

- от заинтересованного лица поступили письменные дополнения с приложенными документами.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица требования заявителя не признал по доводам, изложенным в отзыве на заявление. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Суд в порядке статьи 66 АПК РФ приобщил представленные к материалам дела документы.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – здание гаража с прачечной с кадастровым номером 41:05:0101017:139 (ранее присвоенный условный номер – 41:06:2:04:1350) площадью

583 кв.м, 1973 года постройки, расположенное по адресу: Камчатский край, р-н Елизовский, п. Начики, санаторий «Начики» (свидетельство о регистрации права серии 41 № 0107778 от 29.03.2008, государственная регистрация права собственности № 41-41-02/005/2007-549 от 08.06.2007).

20.11.2017 между Управлением (арендодатель) и ООО «Санаторий Начикинский» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 121/А (далее – Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное пользование с множественностью лиц на стороне арендатора «Арендатору» земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101017:73, площадью 21 884 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: участок находится примерно в 210 м. по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: под здание гаража с прачечной, сроком на 49 лет.

Постановлением Администрации Начикинского сельского поселения от 30.04.2025 № 91 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:73 изменен на «гостиничное обслуживание».

14.07.2025 Общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:73 в собственность за плату без проведения торгов.

Письмом от 23.07.2025 № 09/5050 Управление отказало Обществу в предоставлении земельного участка со ссылкой на подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, указав, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь застройки.

Не согласившись с данным отказом, ООО «Санаторий Начикинский» обратилось с настоящим заявлением в суд.

По правилам части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Системный анализ указанных норм свидетельствует о том, что законность, в том числе, действий, бездействий государственного органа, органов местного самоуправления может быть проверена в судебном порядке по заявлению лица, чьи права оспариваемыми действием (бездействием) нарушены.

Органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности на основании пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статьей 27 ЗК РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

На основании пункта 1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, что, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Указанное исключительное право является проявлением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассмотреть поступившее заявление, проверить наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ одним из оснований для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения, на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015

№ 309-ЭС15-11394 площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно пункту 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, при разрешении споров о выкупе земельных участков необходимо проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (ст. 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020

№ 935-О указано, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

При таких обстоятельствах, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

Совокупный анализ данных норм права и правовых позиций показывает, что в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – здание гаража с прачечной с кадастровым номером 41:05:0101017:139 (ранее присвоенный условный номер – 41:06:2:04:1350) площадью 583 кв.м, 1973 года постройки, расположенное по адресу: Камчатский край, р-н Елизовский, п. Начики, санаторий «Начики» (свидетельство о регистрации права серии 41 № 0107778 от 29.03.2008, государственная регистрация права собственности № 41-41-02/005/2007-549 от 08.06.2007).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости данный объект недвижимости с кадастровым номером 41:05:0101017:139 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:73.

На указанном земельном участке также находится еще один объект недвижимого имущества, принадлежащий Обществу, – гараж с кадастровым номером 41:05:0101017:602 площадью 127,8 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 2024, год постановки на кадастровый учет – 2025, сооружение трубопроводного транспорта «термальное водоснабжение» с кадастровым номером 41:05:0101017:601, также находящееся в собственности ООО «Санаторий Начикинский», различные объекты некапитального строительства и улучшения земельного участка, произведенные Обществом (пункт проката спорт инвентаря (здание З-3, спортивная площадка (резиновая крошка) (крытая площадка (З-4), благоустройство территории путем бетонирования дорог для автотранспорта, спецтехники и прогулочных зон, и зон отдыха для посетителей базы отдыха (бетонные площадки № 1 (БД-1), № 2 (БД-2), № 3 (БД-3), № 4 (БД-4), № 5 (БД-5), сооружения коммунального хозяйства (водопроводные сети с кадастровыми номерами 41:05:0000000:1871, 41:05:0000000:1874), сооружения электроэнергетики

КЛ 0,4 кВ ТП-90-03 (кадастровые номера 41:05:0000017:583, 41:05:0000017:584, 41:05:0000017:585), находящиеся в собственности Начикинского сельского поселения, а также сооружение дорожного транспорта с кадастровым номером 41:05:0000000:72 (собственность Камчатского края, оперативное управление КГКУ «Управление автомобильных дорог Камчатского края.

Как пояснило Управление и не оспорено Обществом, в границах земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:73 гостиницы отсутствуют, при этом площадь испрашиваемого заявителем земельного участка (21 884 кв.м.) превышает совокупную площадь расположенных на нем капитальных объектов (здание гаража с прачечной площадью 583 кв.м. и здание гаража площадью 127.8 кв.м.) более чем в 30 раз.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018

№ 310-ЭС17-20379 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В рассматриваемом случае, как показывает сравнительный анализ, площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, что вступает в противоречие с действующим правовым регулированием.

При этом доказательств необходимости предоставления испрашиваемого земельного участка, значительно превышающего площадь, занимаемую зданиями Общества, для целей эксплуатации которых испрашивается земельный участок, заявителем при обращении в Управление не раскрыто.

Между тем следует учитывать, что законодательное ограничение размера предоставляемой площади земельного участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного суд считает, что у заинтересованного лица имелись правовые основания для принятия оспариваемого отказа.

Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Названные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 №1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

То обстоятельство, что предметом обращения в Управление с заявлением являлся сформированный земельный участок, в границах которого на основании проектной и разрешительной документации был возведен объект капитального строительства определенной площадью и определенного разрешенного использования, а впоследствии объекты вспомогательного назначения, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для предоставления земельного участка в собственность в заявленном размере.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, обязательным условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель должен экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

При этом для данной категории спора необходимо учитывать, что бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

С учетом изложенного, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Соответственно наличие в распоряжении заинтересованного лица действующего договора аренды земельного участка не является доказательством необходимости предоставления в собственность земельного участка в арендуемых размерах и, как следствие, не является залогом принятия положительного решения по заявлению хозяйствующего субъекта.

Тот факт, что земельный участок площадью 21 884 кв.м. определен самим публичным собственником на момент его формирования при разделе земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:15, и данный земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации уже существующего на момент заключения договора объекта недвижимого имущества (здание гаража с прачечной), принадлежащего Обществу, не свидетельствует о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нём объектов недвижимости, поскольку арендные отношения в ранее определенных границах земельного участка не порождают безусловное право на выкуп земли в том же размере без учета фактической занятости такого участка объектами недвижимости.

Как утверждает заявитель, земельные участки с кадастровыми номерами 41:05:0101017:71, 41:05:0101017:72, 41:05:0101017:78, 41:05:0101017:79, 41:05:0101017:80, 41:05:0101017:455 (которые находятся в собственности Санатория) и спорный земельный участок № 41:05:0101017:73 (единственный, который находится у Санатория в аренде) ранее входили в состав единого земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:15 и исторически эксплуатировались для нужд расположенного на них санаторного комплекса, еще со времен, когда он находился в ведении профсоюзов. Иного предназначения у данных земельных участков, в том числе у спорного земельного участка, нет.

В обоснование площади земельного участка, подлежащего выкупу, Обществом представлено заключение ООО «Самсонит» от 26.10.2020 № 42, в приложении к которому содержится расчет предельных (минимальных) размеров земельного участка. Согласно расчету, минимальная площадь земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:73 по требованиям СниП 2.07.01-89* 1994 года «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», действовавших на момент его образования, составляла 12000 кв.м.

Действительно, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Начикинского сельского поселения Елизовского муниципального района Камчатского края (далее – ПЗЗ Начикинского сельского поселения), утвержденных решением Собрания депутатов Начикинского сельского поселения от 22.04.2011 № 32 (с учетом внесенных изменений Решением Собрания депутатов Начикинского сельского поселения № 77 от 19.08.2021) спорный земельный участок входит в состав территориальной зоны РЗ 2 – зоны учреждений отдыха, спорта и туризма.

В соответствии с разделом III «Градостроительные регламенты» ПЗЗ Начикинского сельского поселения (в редакции решения Собрания депутатов Начикинского сельского поселения от 21.12.2021 № 93) для территориальной зоны РЗ 2, к которой отнесен испрашиваемый земельный участок, минимальный процент застройки не подлежит установлению, а максимальный процент застройки составляет 80%, минимальная площадь земельного участка - 1000 кв. м, максимальная площадь земельного участка – не подлежит установлению.

Однако правила землепользования и застройки муниципального образования относятся к документам градостроительного зонирования, разрабатываемым исходя из того, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (часть 1 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГрК РФ).

Земельные же отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, регулируются земельным законодательством. При этом к земельным отношениям применяются нормы законодательства о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы, если соответствующие отношения не урегулированы земельным законодательством, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (статья 3 ЗК РФ).

Таким образом, земельное законодательство и законодательство о регулировании градостроительной деятельности имеют собственные предметы регулирования, ввиду чего к правоотношениям, связанным с приобретением права собственности на земельные участки, должны применяться те нормы права, которые имеют своей целью регулирование соответствующих отношений.

Как следует из частей 1, 6 статьи 30 ГрК РФ, градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки определяются те характеристики и показатели, которые необходимы в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление в градостроительном регламенте предельно допустимых параметров не преследует цель определения площади земельного участка, необходимого для использования каждого конкретного объекта недвижимости.

В то же время закрепленное в статье 552 ГК РФ, статье 39.20 ЗК РФ право собственника объекта недвижимости приобрести в собственность земельный участок, на котором находится этот объект недвижимости и который необходим для его использования, не опосредуется возможностью его использования как объекта градостроительной деятельности.

Следовательно, расчет площади земельного участка, который вправе приобрести в собственность правообладатель расположенного на нем объекта недвижимости, должен производиться в первую очередь исходя из назначения конкретного объекта и фактически существующих потребностей в земельном участке, необходимом для его использования как объекта гражданских, а не градостроительных отношений.

В рассматриваемом случае, представленное обоснование по освоению земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101017:73 не опровергает выводы о несоразмерности площади испрашиваемого в собственность земельного участка, поскольку на дату обращения фактически на спорном участке площадью 21 884 кв.м, расположены два здания заявителя совокупной площадью 710, 8 кв. м., то есть земельный участок застроен на 3,25 %, при этом доказательств того, что Обществом осуществляется строительство гостиницы, что соответствует разрешенному использованию земельного участка, материалы дела не содержат.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что территория, не занятая объектами недвижимости общей площадью

710,8 кв.м. (без учета вспомогательных объектов некапитального строения), принадлежащими Обществу (здание гаража и прачечной), видится не эксплуатируемой, фактически не задействованной в строительстве гостиниц.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона №132-ФЗ от 24.11.1996 «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» гостиница - тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

При этом к гостиничным услугам данный закон относит комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» (с числовым кодом 4.7) предусматривает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

На основании изложенного суд отклоняет как неосновательный довод Общества о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность спорного земельного участка на основании норм статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку намерение заявителя использовать земельный участок наряду с иными, принадлежащими Обществу земельными участками, как единого комплекса «Санаторий Начикинский» не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, значительно превышающий площадь застройки расположенных на нем зданий, в том числе, и при реализации исключительно права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Довод заявителя о том, что испрашиваемый земельный участок был сформирован непосредственно публичным собственником, судом отклоняется, поскольку площадь земельного участка в целях эксплуатации указанных объектов недвижимости не корректировалась.

Ссылки Общества на различную судебную практику судом отклоняются, поскольку указанные в заявлении судебные акты приняты по спорам с иными обстоятельствами, и применительно к обстоятельствам настоящего дела не являются ни тождественными, ни преюдициально значимыми.

Суд отмечает, что необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Наличие в распоряжении заинтересованного лица земельного участка на основании действующего договора аренды не является доказательством необходимости предоставления в собственность земельного участка в арендуемых размерах и, как следствие, не является основанием для принятия положительного решения по заявлению хозяйствующего субъекта.

Кроме того Общество в настоящее время остается арендатором спорного земельного участка в соответствии с действующим договором аренды, в связи с чем оснований для вывода о нарушении оспариваемым решением его прав и законных интересов у суда не имеется.

Аналогичная правовая позиция поддержана Верховным судом Российской Федерации в Определении от 07.08.2025 № 303-ЭС25-7518 по делу № А51-9530/2024.

Рассматривая вопрос о законности того или иного решения, действия (бездействия) уполномоченного органа, суду надлежит выяснить все имеющие значения для рассмотрения спора по существу обстоятельства с целью минимизации вероятности принятия неправомерного судебного акта, исполнение которого напрямую противоречило бы действующему законодательству.

Поскольку размер земельного участка, на выкуп которого претендует заявитель, существенно больше площади объектов недвижимости, расположенных на нем, при отсутствии доказательств того, что весь испрашиваемый земельный участок необходим для цели эксплуатации указанных объектов недвижимости, оснований для признания незаконным оспариваемого отказа судом не установлено.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что у Управления отсутствовали правовые основания для предоставления в собственность земельного участка, то заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Устранив замечания и нарушения, заявитель вправе повторно обратиться за предоставлением земельного участка в Управление с учетом права на земельный участок под объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований, необходимых для удовлетворения требований согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ.

Учитывая, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления о признании незаконными решений Управления, основания для удовлетворения требования в порядке статьи 201 АПК РФ об устранении допущенных нарушений в виде обязания Управления подготовить и направить в течение 20 дней с даты вступления в законную силу решения суда в адрес Общества проект договора купли-продажи земельного участка также отсутствуют.

С учетом отказа в удовлетворении требований по правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворение заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.М. Тюшнякова