АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
г. Калуга
27 мая 2025 года
Дело № А68-398/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2025 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего судьи
Крыжскoй Л.А.,
судей
Гнездовского С.Э.,
ФИО1,
при ведении протокола
судебного заседания:
при участии в заседании:
помощником судьи Никитоновой Н.И.,
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
ФИО2 - представитель администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район, доверенность № 17 от 08.11.2023, копия диплома, паспорт;
ФИО3 - индивидуальный предприниматель, паспорт;
ФИО4 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО3, доверенность от 13.05.2024, удостоверение адвоката, паспорт;
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы веб-конференции (онлайн-заседании) кассационную жалобу администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район (Тульская область) на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А68-398/2024,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования Тепло-Огаревский район (далее - истец, администрация), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее - ответчик, ИП ФИО3, предприниматель) задолженности по договору аренды земельного участка от 20.11.2015 № 687 в размере 526 540,69 руб., пени в размере 126 880,39 руб.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 решение суда области оставлено без изменений.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, администрация муниципального образования Тепло-Огаревский район (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что договор аренды считается расторгнутым с 05.09.2024; ФИО3 фактически не возвратил земельный участок, а продолжил им пользоваться (арендовать); соглашение о расторжении договора не имеет юридической силы, поскольку не прошло государственную регистрацию. Также администрация указывает, что не была уведомлена судом апелляционной инстанции о рассмотрении дела.
В судебном заседании суда округа представитель администрации поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.
ИП ФИО3 и его представитель полагают судебные акты по делу законными и обоснованными, просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве на жалобу.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Судами двух инстанций установлено, что по договору аренды земельного участка № 687 от 20.11.2015 администрацией предпринимателю сроком на 10 лет передан земельный участок с кадастровым номером 71:19:010610:630 площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: <...> в 48 м юго-восточнее д. 63А, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства склада сбыта и заготовок (далее - спорный земельный участок, земельный участок).
Арендная плата по договору определена на основании нормативных правовых актов Тульской области в размере 55 579,50 руб. в год.
Истец указывает, что за ответчиком в период с 20.12.2020 по 10.09.2024 образовалась задолженность по арендной плате в размере 526 540,69 руб. В соответствии с пунктом 7.1 договора истец начислил пеню в размере 126 880,39 руб.
Направленная в адрес ответчика претензия от 01.12.2023 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени оставлена без удовлетворения.
По мнению суда кассационной инстанции, разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 606 - 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 22, 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66), Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - Постановление № 35), Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), правомерно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается при возврате имущества из аренды, доказательством чего является подписанный сторонами акт.
В рассматриваемом случае судами двух инстанций установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район от 21.10.2020 № 467 по заявлению предпринимателя между администрацией и ИП ФИО3 26.10.2020 заключено соглашение о расторжении договора аренды № 687, по условиям которого обязательства сторон прекращаются с 01.11.2020; арендатор возвратил земельный участок арендодателю в удовлетворительном состоянии; соглашение одновременно является передаточным актом (далее - соглашение).
В ходе разрешения спора администрация настаивала, что земельный участок после подписания вышеназванного соглашения фактически предпринимателем возвращен не был; договор действовал до даты государственной регистрации соглашения о его расторжении (05.09.2024); об использовании земельного участка ответчиком в исковой период свидетельствует уплата им в 2023 году арендных платежей по договору и обращение в 2024 году с заявлением об исправлении реестровой ошибки в отношении спорного земельного участка.
Между тем, как обоснованно указано в обжалуемых судебных актах, в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Исходя из положений пунктов 9, 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение о внесении изменений в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.
Между тем, по смыслу пунктов 6, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился; отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность; государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая изложенное, по справедливому суждению судов двух инстанций, материалы дела свидетельствуют о том, что соглашением от 26.10.2020 договор аренды расторгнут, спорный земельный участок возвращен ответчиком; фактически договор сторонами с момента возврата имущества не исполнялся; соглашение подписано сторонами без замечаний относительно даты его составления; доказательств подписания соглашения (акта) в иной промежуток времени, чем указано в нем, не представлено, как и доказательств фактического использования земельного участка после расторжения договора.
Факты уплаты предпринимателем денежных средств в 2023 году и обращение с заявлением об исправлении реестровой ошибки в 2024 году не могут являться определяющими и подтверждать фактическое использование ответчиком спорного земельного участка в исковой период в отсутствие иных надлежащих доказательств.
С учетом изложенного, вывод судов двух инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска основан на нормах права и соответствует фактическим обстоятельствам дела. Доводы кассационной жалобы повторяют правовую позицию истца в судах первой и апелляционной инстанций, которой дана надлежащая правовая оценка.
Довод кассационной жалобы о ненадлежащем извещении администрации в суде апелляционной инстанции не подтверждается материалами дела. Ссылка на техническое отсутствие доступа к ресурсам Картотеки арбитражных дел, в частности сервису «Мой арбитр», судом округа отклоняется, поскольку в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель администрации участвовал посредством вэб-конференции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 26.11.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А68-398/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи С.Э. Гнездовский
ФИО1