ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-24263/2023

г. Москва

13 декабря 2023 года

Дело № А41-81255/20

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семикина Д.С.,

судей Досовой М.В., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбачевой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1 на определение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2023 по делу № А41-81255/20 о несостоятельности (банкротстве) МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ»,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО1 - ФИО2, ФИО3, представители по доверенности от 06.09.2023;

от конкурсного управляющего МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» ФИО4 - ФИО5, представитель по доверенности от 12.01.2020 (посредством веб-конференции);

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены;

установил:

определением Арбитражного суда Московской области от 07.07.2021 по делу №А41-81255/20 в отношении муниципального унитарного предприятия городского округа Щелково «Дирекция единого заказчика жилищно-коммунального управления» (далее - МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ») введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.12.2021 МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложены на временного управляющего ФИО4

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.03.2023 конкурсным управляющим утвержден ФИО4

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением об обязании должника в лице конкурсного управляющего заключить с заявителем по цене 10 605 034 руб. договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: помещения (нежилого) с КН 50:14:0050501:2243, расположенного по адресу: <...>, 36, этаж 2, площадью 341,2 кв.м.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.08.2023 заявление принято к рассмотрению, назначено судебное заседание на 26.09.2023.

ФИО6 обратился в Арбитражный суд Московской области с ходатайством о привлечении его в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, представил исковое заявление, согласно которому просил:

1. признать договор купли-продажи между должником и ИП ФИО1 недействительным;

2. признать торги по реализации помещения (нежилого) с КН 50:14:0050501:2243 (лот №3) недействительными;

3. установить юридический факт принадлежности постановления главы Щелковского муниципального района от 29.12.2018 №6700 об одобрении сделки договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2018 между должником и ФИО6, именно Администрации Щелковского муниципального района и признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2018 заключенным;

4. осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по Московской области к ФИО6 помещения (нежилого) с КН 50:14:0050501:2243, расположенного по адресу: <...>, 36, этаж 2, площадью 341,2 кв.м., по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2018, заключенного между МУП ЩМР «ДЭЗ ЖКУ» и ФИО6

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023, в удовлетворении ходатайства отказано.

Определением от 11.10.2023 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявления ИП ФИО1

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2023 по делу № А41-81255/20 отменить.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

До начала судебного разбирательства от конкурсного управляющего МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» ФИО4 поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представители ИП ФИО1 поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель конкурсного управляющего МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением об обязании должника в лице конкурсного управляющего заключить с заявителем по цене 10 605 034 руб. договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: помещения (нежилого) с КН 50:14:0050501:2243, расположенного по адресу: <...>, 36, этаж 2, площадью 341,2 кв.м.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что имеется не зарегистрированное обременение в отношении спорного помещения в виде сервитута, информация о наличии судебного акта об установлении сервитута и отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН не была установлена при проведении торгов по реализации имущества.

Апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно сведениям в ЕФРСБ 28.03.2023 за № 11105621 было опубликовано объявление о проведении торгов в форме публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене в период с 03.04.2023 13:00 по 02.06.2023 13:00 посредством электронной площадки на сайте в сети Интернет по адресу www.arbitat.ru, включая лот № 3: помещение (нежилое), КН 50:14:0050501:2243, расположенное по адресу: Московская обл., г. Щелково, пер. 1-й Советский, д. 25, пом. 1–5, 35, 36, этаж 2, площадь 341,2 кв. м. Организатор торгов ООО «Эксперт Консалтинг Центр» (далее – организатор торгов, ООО «ЭКЦ»).

Торги состоялись на электронной площадке www.arbitat.ru (публичное предложение № 14646).

Заявка на участие в торгах подана ИП ФИО1 23.05.2023 в 12:44.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов от 23.05.2023 №14646-3 ИП ФИО1 признан победителем торгов по лоту № 3 с предложенной им ценой 10 605 034 руб.

От конкурсного управляющего в адрес ИП ФИО1 поступило уведомление от 25.05.2023 №1 о невозможности заключить договор купли-продажи по результатам торгов.

Согласно сведениям из ЕФСРБ 25.05.2023 за № 11564577 опубликовано сообщение об отмене сообщения от 28.03.2023 № 11105621 об объявлении торгов в части лота № 3 в связи с отсутствием в публикации о торгах существенных сведений об имуществе, а именно: о наличии, установленного судебным актом сервитута, на площадь 82 кв.м. из 341,2 кв.м. площади предмета торгов.

Из положений статей 445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения.

Согласно пункту 6 статьи 448 ГК РФ если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

В материалы дела представлены доказательства уклонения управляющего от заключения договора.

Заочное решение Щелковского городского суда Московской области по делу № 2-771/2023 было вынесено 30.03.2023, следовательно, в выписке из ЕГРН на дату проведения торгов отсутствовали сведения о бессрочном праве ограниченного пользования (сервитуте) в отношении спорного имущества в пользу ФИО6

Учитывая изложенное, основания для отказа победителю состоявшегося конкурса с учетом подписанного организатором торгов протокола о результатах торгов по лоту №3 в заключении договора купли-продажи спорного помещения у конкурсного управляющего отсутствовали.

Кроме того, апелляционная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 обратился в УФАС с жалобой (вх. №13206-ЭП/23 от 29.05.2023) на действия организатора торгов – ООО «ЭКЦ», согласно которой нарушение норм действующего законодательства со стороны организатора торгов, конкурсного управляющего выразилось в отмене торгов после выбора победителя.

Решением УФАС жалоба ИП ФИО1 признана обоснованной, в действиях организатора торгов было признано нарушение пункта 4 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Предписанием УФАС по Санкт-Петербург, принятым по результатам рассмотрения жалобы, организатору торгов в срок до 10.07.2023 предписано отменить сообщение об отмене сообщения об объявлении торгов или сообщения о результатах торгов № 11564577 от 25.05.2023, провести дальнейшие действия по завершению процедуры торгов №11105621, определенные Законом о банкротстве, представить доказательства исполнения предписания в антимонопольный орган не позднее пяти дней со дня его исполнения.

Не согласившись с решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 22.06.2023 №04/15271/23 и предписанием от 22.06.2023 №04/15272/23, ООО «ЭКЦ» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании их незаконными.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО1, конкурсный управляющий МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» ФИО4

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2023 (резолютивная часть объявлена 18.09.2023) по делу № А56-62328/2023, вступившем в законную силу, отказано в удовлетворении заявления.

Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области установлено, что сообщение о проведении торгов №11105621 опубликовано 28.03.2023, не содержало сведения об обременении в виде сервитута, который был установлен решением Щелковского городского суда Московской области от 30.03.2023 в связи с отсутствием таких данных у конкурсного управляющего, а также естественной хронологией событий.

В связи с тем, что информация об ограничениях (обременениях) не содержится в публикации о проведении торгов, а также в договоре купли-продажи, потенциальные участники не могли знать о существующих обременениях.

Протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № 3 (публичное предложение № 14646), опубликованный 23.05.2023 за подписью организатора торгов на электронной площадке, свидетельствует о том, что торги состоялись, определен их победитель – ИП ФИО1, с предложением о цене в размере 10 605 034 руб. Что в силу прямого указания закона влечет за собой обязательство организатора торгов по совершению действий, направленных на заключение договора купли-продажи по результатам состоявшейся процедуры торгов.

Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отмечено, что принятие организатором торгов решения об их отмене, при изложенных обстоятельствах, является недопустимым и нарушающим действующие нормы права.

ИП ФИО1 как победитель торгов был готов заключить договор по итогам публичного предложения уже после уведомления о наличии обременения, однако организатор торгов данный факт не принял во внимание. Конкурсным управляющим не приведены нормативные обоснования невозможности заключения договора.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области пришел к выводу о том, что после выбора победителя торгов и объявления результатов торгов организатор торгов не вправе принимать решение об отмене результатов торгов и продолжении процедуры выбора победителя торгов, иное противоречит требованиям статьям 447, 448 ГК РФ. Односторонний отказ от заключения договора по причине аннулирования результатов торгов, суд полагает, неправомерен. После проведения торгов и определения их победителя у организатора торгов возникает обязанность заключить с победителем соответствующий договор.

Таким образом, поведение организатора торгов противоречит преследуемым целям в рамках проведения торгов.

Ввиду указанных обстоятельств, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области полагает верным вывод УФАС, что проведенная организатором торгов процедура не соответствует цели торгов, и, как следствие, заключение договора по ее итогам в рассматриваемом случае является обязательным.

Десятый арбитражный апелляционный суд отмечает, что резолютивная часть решения по делу № А56-62328/2023 была объявлена 18.09.2023, то есть до вынесения резолютивной части обжалуемого определения (26.09.2023).

Между тем, Арбитражным судом Московской области при вынесении определения от 11.10.2023 не были учтены указанные выше обстоятельства.

Повторно исследовав материалы дела, апелляционная коллегия приходит к выводу об обязании конкурсного управляющего МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения с кадастровым номером 50:14:0050501:2243, расположенного по адресу: <...>, 36, этаж 2, площадью 341,2 кв. м., по цене 10 605 034 руб.

Учитывая изложенные обстоятельства, определение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2023 по делу № А41-81255/20 подлежит отмене.

На отмену судебного акта арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 223, 266 – 268, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2023 по делу № А41-81255/20 отменить.

Обязать конкурсного управляющего МУП ГОЩ «ДЕЗ ЖКУ» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения с кадастровым номером 50:14:0050501:2243, расположенного по адресу: <...>, 36, этаж 2, площадью 341,2 кв. м., по цене 10 605 034 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Д.С. Семикин

Судьи

М.В. Досова

Н.Н. Катькина