ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-42698/2023
14 августа 2025 года 15АП-4374/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Крахмальной М.П.,
судей Емельянова Д.В., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,
при участии:
от ОАО Кубаньавтосервис»: представитель ФИО1 по доверенности от 21.12.2024, ген.директор ФИО2, паспорт,
от ИП ФИО3 посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО4 по доверенности от 27.07.2023,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя ФИО3
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.03.2025 по делу № А32-42698/2023
по иску открытого акционерного общества «Кубаньавтосервис»
(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО3
(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)
о взыскании ущерба, нанесенного зданию и имуществу по договору аренды, упущенной выгоды, расходов на оплату коммунальных услуг, расходов по оплате государственной пошлины, и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество «Кубаньавтосервис» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, индивидуальный предприниматель) о взыскании 3 431 411,36 руб. ущерба, нанесенного зданию по договору аренды, 3 556 000 руб. ущерба, нанесенного имуществу по договору аренды, 600 000 руб. упущенной выгоды, 175 242,45 руб. расходов на оплату коммунальных услуг, а также 61 843 руб. расходов по оплате госпошлины.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2024 суд принял встречное исковое заявление ИП ФИО3 к ОАО «Кубаньавтосервис» о взыскании 202 514,40 руб. неосновательного обогащения по договору аренды от 15.12.2019, 594 951,14 руб. неосновательного обогащения по договору аренды от 15.02.2020, 57 090,36 руб. переплаты за коммунальные расходы, 25 504 руб. переплаты за прочие расходы, 13 276,69 руб. пени, 670 591 руб. неосновательного обогащения по налогам на землю (т.3, л.д. 74).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 с ИП ФИО3 в пользу ОАО «Кубаньавтосервис» взыскано 6 987 411,36 руб. возмещения ущерба, 600 000 руб. упущенной выгоды, 175 242,45 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, а также 61 843 руб. расходов по оплате госпошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП ФИО3 обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что имущество, находившееся в арендованном ранее ИП ФИО3 помещении, принадлежит ИП ФИО5, а не ОАО «Кубаньавтосервис», в этой связи предприниматель полагает, что ОАО «Кубаньавтосервис» не является надлежащим истцом в заявленной части требований. Предприниматель неоднократно направлял обществу уведомление о необходимости передачи имущества по акту приема- передачи, которое истец по первоначальному иску игнорировал. Ответчик считает заключение специалиста недопустимым доказательством, иные доказательства, подтверждающие состояние здания до передачи в аренду ответчику отсутствуют. Вина предпринимателя в невозможности эксплуатации здания по его целевому назначению не доказана. Заключение по результатам поверки правильности начисления и оплаты арендной платы, коммунальных услуг по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 за период с 15.02.2020 по 15.02.2023 не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку суд не исследовал и не устанавливал, принимал ли участие сам предприниматель в исследовании данных бухгалтерского учета, извещался ли предприниматель о проведении исследования, какие документы представлялись специалисту для исследования и предупрежден ли специалист об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Предпринимателем также заявлены доводы о том, что судом не были исследованы акты сверок со сбытовыми компаниями, согласно которым в сравнении с осуществленными платежами по состоянию на день предъявления встречного требования на стороне предпринимателя имелась переплата в пользу общества по данным платежам, а общество в данной части акты сверок не опровергло. Судом не рассмотрено требование предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения по оплаченным налогам на землю в размере 670 591,00 руб., которое основано на отсутствии у общества титула собственника земельного участка, но требовавшего предпринимателя данный налог возмещать.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО «Кубаньавтосервис» просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 заключен между истцом и ответчиком, и именно общество «Кубаньавтосервис» передавало по акту приема-передачи во временное владение и пользование предпринимателю ФИО3 имущество, в соответствии с пунктом 1.1 договора. По условиям договора арендатор обязан передать объекты недвижимого имущества в нормально состоянии обществу «Кубаньавтосервис», а не иному лицу. Заключение специалиста НЭ-191/23 от 05.04.2023 предпринимателем прямо не оспорено, доказательств, из которых следует несогласие с заключением и его выводами, обосновывающих требования ИП ФИО3 в материалы дела не предоставлено. При вынесении решения у суда отсутствовали основания для признания заключения специалиста недопустимым доказательством.
Определением суда от 31.07.2025 в составе суда произведена замена судьи Сороки Я.Л. на судью Илюшина Р.Р. В связи с чем, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение жалобы начато с самого начала.
В судебном заседании представитель ИП ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью проверки и корректировки расчета заявленных требований.
Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы, а также отложения судебного заседания.
Ходатайство представителя предпринимателя судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Указанные положения статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства.
В рассматриваемом случае предприниматель, заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, сослался на необходимость предоставления дополнительного времени для представления новых доказательств в виде откорректированного расчета требований. Применительно к настоящему делу апелляционный суд учитывает фактические обстоятельства (отсутствие документального подтверждения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела арбитражным судом) и исходит из необходимости разрешения настоящего спора в установленные процессуальные сроки, а также наличия у предпринимателя достаточного времени для формирования своей процессуальной позиции по делу с учетом рассмотрения дела с августа 2023 года.
Изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене принятого по делу судебного акта по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15.02.2020 между ОАО «Кубаньавтосервис» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа (далее – договор) (т.2, л.д. 81-86), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества и материальные ценности:
- нежилое здание (котельная) площадью 128,1 кв.м, инвентарный номер: 0053732-617, литер Г, этажность 1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Садовая, д. 120, кадастровый номер 23:43:0121002:508;
- нежилые помещения первого этажа №10-14 здания литер В1, В2 площадью 117,9 кв.м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Садовая, д. 120, кадастровый номер 23:43:0121002:587;
- нежилое здание площадью 1336,4 кв.м, инвентарный номер, литер: 0053732-617, под/Б, Б, Б1, над/Б, кадастровый номер 23:43:0121002:507, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Садовая, д. 120;
- материальные ценности, согласно описи (приложение 1 к договору);
- арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право пользования на земельный участок, занятый зданием и необходимым для его использования. Кадастровый номер земельного участка 23:43:0310006:35, назначение: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации гостиницы.
Согласно пункту 1.5 договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 36 месяцев (с пролонгацией на тот же срок), а в части денежных обязательств до полного исполнения.
Раздел 2 договора предусматривает положения по арендной плате и порядку расчетов. Арендная плата за предоставленное по договору имущество состоит из двух частей: постоянной – начинает начисляться с 15.02.2020. Постоянная часть арендной платы за месяц аренды составляет 200 000 руб. Переменная часть (коммунальные расходы) начинает начисляться с 15.02.2020. Переменная часть арендной платы за месяц аренды соответствует сумме за фактический объем потребленных коммунальных услуг для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора (пункт 2.1 договора). Постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором не позднее 15 числа месяца, за котрый производится оплата на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 2.3 договора размер переменной части арендной платы рассчитывается арендодателем на основе показателей фактического обеспечения арендуемого помещения коммунальными услугами, в том числе водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, в соответствии с установленными тарифами. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на условиях предоплаты в безналичном или наличном порядке на основании счета арендодателя не позднее 10 числа расчетного месяца. Счета на оплату переменной части арендной платы формируются на основе показателей фактического обеспечения арендуемого помещения в истекшем месяце услугами (пункт 2.4 договора).
Пункт 2.6 договора предусматривает оплаты обеспечительного платежа (залога) в размере арендной платы за один месяц и на момент подписания договора арендатор должен оплатить арендную плату за первый и последний месяц договора. Общая сумма обеспечивающих исполнения обязательств до договору составляет 600 000 руб.
Разделом 3 договора предусмотрен следующий порядок выкупа арендованного имущества:
- арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до истечения. Условия выкупа изложены в соглашении о намерениях (предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке).
- выкупная цена имущества составляет 40 000 000 руб. и является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Арендные платежи не входят в выкупную цену имущества.
- арендатор в течение 36 месяцев, начиная с 15.02.2020, обязуется внести на собственный депозитный счет 50% от выкупной стоимости имущества.
- внесение денежных средств арендодателю в размере 50% от выкупной стоимости имущества является обязательным условием для перехода здания в собственность арендатора посредством заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
- арендатор вносит задаток в размере 900 000 руб. в счет купли-продажи объектов недвижимости имущества.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено заключение предварительного договора купли-продажи имущества.
Пункт 2.14 договора предусматривает пересмотр постоянной арендной платы не чаще одного раза в год, на индекс потребительских цен, установленный (опубликованный) государственным органом статистики Краснодарского края, не более 10%. Повышение постоянной арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной пунктом 2.1 договора.
23.03.2023 к договору аренды от 15.02.2020 заключено дополнительное соглашение №1 согласно которому размер постоянной арендной платы увеличен на 10% с 22.04.2022 и составляет 220 000 руб.
Как следует из пояснений истца, он направил в адрес ответчика проект предварительного договора купли-продажи имущества. Однако ответчик уклонился от заключения сделки.
Общество утверждает, что с 15 по 16 февраля 2023 года действиями индивидуального предпринимателя нанесен ущерб ОАО «Кубаньавтосервис», а именно: незаконно вывезено имущество, указанное в Приложении № 1 к договору; произведен демонтаж имущества; изменены технические характеристики объектов недвижимого имущества (постановление о возбуждении уголовного дела № 12301030049000519).
Согласно представленного ответа от 05.04.2023, 15.02.2023 в адрес ОАО «Кубаньавтосервис» поступила заявка на вызов специалиста для составления акта демонтажа узла учета тепловой энергии (распломбировки) от лица организации «СВС Сервис – прибор», на основании чего был оформлен акт демонтажа узла учета тепловой энергии от 15.02.2023 (т.1. л.д. 28).
Акт демонтажа от 15.02.2023 подписан директором ОАО «Кубаньавтосервис» ФИО3 (т.1, л.д. 27)
Заключением специалиста НЭ-191/23 от 05.04.2023 установлено (т.1, л.д. 40-160, т.2, л.д. 1-58):
1. Ущерб, нанесенный зданию арендатором по договору аренды, составляет 3 431 411,36 руб.
2. Ущерб, нанесенный имуществу арендодателя по договору аренды, составляет 3 556 000 руб.
Истец утверждает, что в результате нанесенного ущерба он не может осуществлять деятельность, а также предоставлять здание в аренду. Сумма упущенной выгоды, по его мнению, составляет 600 000 руб.
Кроме того, истец ежемесячно оплачивает коммунальные услуги в размере 175 242,45 руб.
С целью досудебного урегулирования спора 21.04.2023 ОАО «Кубаньавтосервис» направило в адрес предпринимателя ФИО3 претензию с требованием о погашении возникшей задолженности.
Неисполнение указанных требований послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.
Предприниматель ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением, в котором просит о взыскании 202 514,40 руб. неосновательного обогащения по договору аренды от 15.12.2019, 594 951,14 руб. неосновательного обогащения по договору аренды от 15.02.2020, 57 090,36 руб. переплаты за коммунальные расходы, 25 504 руб. переплаты за прочие расходы (т.3, л.д. 77-81).
Встречные требования мотивированы следующим.
15.12.2019 между ИП ФИО3 и ОАО «Кубаньавтосервис» заключен договор аренды на объекты, расположенные по адресу: российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Цен6тральный округ, ул. Садовая, д. 120 со сроком действия с 15.12.2019 по 15.02.2020 (т.3, л.д. 84-92).
В целях исполнения п. 2.7 договора предпринимателем переданы обществу денежные средства в размере полной оплаты арендной платы за два месяца с 15.12.2019 по 15.02.2020, аванс за третий месяц аренды, а также сумма обеспечительного платежа в общей сумме – 800 000 руб. Из них 600 000 руб. наличными, по расписке от предпринимателя ОАО «Кубаньавтосервис» ФИО6 и 200 000 руб. переводом на личную карту представителя. По данным истца общая сумма переплаты по договору аренды от 15.12.2019 составляет 202 514,79 руб. В дальнейшем сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020. Во исполнение условий договора истцом за период с 15.02.2020 по 10.02.2023 перечислена ответчику арендная плата в размере 7 974 951,14 руб. Поскольку за период действия договора должно было быть начислено по арендной плате – 7 380 000 руб., разница между перечисленной истцом арендной платой и фактическими начислениями является неосновательным обогащением ответчика.
При рассмотрении дела общество заявило о применении срока исковой давности по заявленным требованиям о взыскании 202 514,40 руб. неосновательного обогащения по договору аренды от 15.12.2019 (т.5, л.д. 6-7).
В отношении требований о взыскании 202 514 руб. 40 коп. неосновательного обогащения по договору аренды от 15.12.2019 суд первой инстанции обоснованно применил положения о сроке исковой давности и исходил из следующего. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса). Как следует из встречного иска, заявленная предпринимателем общая сумма переплаты по договору аренды от 15.12.2019 составила 202 514,79 руб., период образования указанной задолженности в исковом заявлении не указан, даты, в которые осуществлялись платежи, образовавшие сумму неосновательного обогащения, не приведены. В материалы дела представлен договор аренды от 15.12.2019, и, при этом, во встречном исковом заявлении предприниматель указал, что срок действия этого договора ограничен с 19.12.2019 по 20.02.2020. В дальнейшем сторонами заключен новый договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 на тот же объект. Новый договор аренды от 15.02.2020 не содержит условий о том, что обязательства из предыдущего договора переносятся на сторон нового соглашения, на что обоснованно указано судом первой инстанции. Таким образом, правомерными являются выводы о прекращении действия договора аренды от 15.12.2019 с 15.02.2020. В случае образования у предпринимателя переплаты по данному договору, последний мог узнать о нарушении своих прав не позднее 15.02.2020. Доказательства перерыва срока давности истец по встречному исковому заявлению предприниматель ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представил. Таким образом, в удовлетворении требований о взыскании суммы переплаты по договору аренды от 15.12.2019 в размере 202 514,79 руб. отказано правомерно в связи с истечением срока исковой давности.
В отношении требований о взыскании в пользу предпринимателя суммы неосновательного обогащения в размере 594 951,14 руб. в виде переплаты арендной платы по договору от 15.02.2020, а также 57 090,36 руб. в виде переплаты за коммунальные расходы, 25 504 руб. – переплата за прочие расходы, 13 276,69 руб. – расходы по пеням, 670 591 руб. неосновательное обогащение по оплаченным налогам на землю судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
На основании подпункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
В настоящем случае истцом по встречному иску к взысканию предъявлено неосновательное обогащение в виде переплаты по договору аренды, регулируемого нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором.
Соответственно, поскольку факт заключения договора между сторонами, передача предпринимателю объектов аренды подтверждено материалами дела, не оспаривается сторонами, на предпринимателе лежала обязанность по внесению в пользу общества арендной платы в порядке, установленном договором.
Как верно указано судом первой инстанции, в процессуальных документах предпринимателя отсутствует расчет переплаты, которая, по его мнению, имела место. Требования по встречному исковому заявлению не подтверждены соответствующим расчетом.
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование своей позиции о неправомерности требований предпринимателя обществом представлено заключение №1-ЗР от 17.01.2024 Аудиторской компании «ГроссБух» по результатам проверки правильности начисления и оплаты арендной платы, коммунальных услуг, возмещение имущественных налогов по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 за период с 15.02.2020 по 15.02.2023 (т.5, л.д. 11-31).
На стр. 5 заключения (т.5, л.д. 15-16) в таблице 2 экспертом приведен сравнительный расчет оплаты постоянной арендной платы общества за период с 15.02.2020 по 15.02.2023, в котором учтены представленные предпринимателем платежные поручения. Расчет показал, что по состоянию на 15.02.2023 арендатор должен обществу 362 177,79 руб. за постоянную арендную плату. Указанная задолженность включает в себя 200 000 руб. обеспечительный платеж и 162 177,79 руб. текущая задолженность по оплате постоянной части арендной платы.
В заключении представлены результаты проверки правильности и своевременности возмещения коммунальных расходов (электроэнергия, отопление, водоснабжение, водоотведение, телефония) и налогов на содержание переданного имущества.
В таблице 3 лист заключения 7 (т.5, л.д. 17-18) представлен сравнительный анализ оплат переменной части по электроэнергии за спорный период. В указанной таблице также учтены представленные предпринимателем со встречным иском платежные поручения в подтверждение произведенных оплат. Согласно результатам проверки по состоянию на 15.02.2023 общество имеет задолженность по электроснабжению в сумме 97 819,94 руб., из них 97 829,94 руб. задолженность арендатора.
Сравнительный анализ оплат переменной части по отоплению за период с 15.02.2020 по 15.02.2023 приведен в таблице 4 заключения (т.5, л.д. 19). Из указанного анализа следует, что по состоянию на 15.02.2023 арендатор не погасил перед обществом задолженность за отопление в сумме 29 048,72 руб. При этом, указанный анализ также содержит сведения об оплатах предпринимателя исходя из представленных платежных поручений, в том числе платежных поручений №40 на сумму 25 916,12 и №36 на сумму 27 457,75 руб. (в назначении платежа указанных платежных документов не указано, за какие коммунальные расходы осуществлены платежи).
Аудитором также приведен расчет пени в связи с несвоевременной оплатой счетов за отопление (таблица 5 заключения), сумма которой составила 61,34 руб.
Таким образом, по состоянию на 15.02.2023 арендатор не погасил перед обществом задолженность за отопление в сумме 29 048,72 руб. и пени за несвоевременную оплату 61,34 руб. (сумма пени была снята с расчетного счета общества отделом судебных приставов в принудительном порядке).
Сравнительный анализ оплат переменной части по водоснабжению за период с 15.02.2020 по 15.02.2023 (таблица 6 – т.5, л.д. 21-22) показал, что на 15.02.2023 арендатор имеет задолженность по переменной части по водоснабжению 6 429,70 руб.
Сравнительный анализ оплат переменной части по водоотведению за период с 15.02.2020 по 15.02.2023 (таблица 7 – т.5, л.д. 22-23) показал, что на 15.02.2023 арендатор имеет переплату по переменной части по водоотведению 7 247,04 руб.
Проверка правильности и своевременности оплаты налоговых платежей показала, что возмещение земельного налога за 2020 год в сумме 214 589 руб., за 2021 год – в сумме 214 589 руб., за 2022 год – в сумме 214 589 руб. и с 01.01.2023 по 15.02.2023 в сумме 26 824 руб. за ремонт тепловой сети – оплачены арендатором полностью.
На основании проведенных аудитором исследований сделаны следующие выводы:
- арендатор не перечислил в соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от 15.02.2020 обеспечительный платеж в размере 200 000 руб., а также несвоевременно исполнял обязанности, предусмотренные пунктом 2.1 договора, у арендатора возникла задолженность перед обществом в сумме 162 177,79 руб.;
- согласно расчета задолженность арендатора по оплате переменной части арендной платы за электроэнергию составляет 97 829,94 руб.;
- на 15.02.2023 арендатор должен обществу 29 110 руб. (в том числе по переменной части арендной платы за отопление 29 048,72 руб. и по пени за несвоевременную оплату 61,34 руб.);
- у арендатора образовалась задолженность по переменной части арендной платы по водоснабжению в сумме 6 429,70 руб. и переплата по переменной части арендной платы по водоотведению 7 247,04 руб.;
- прочие расходы, возмещение земельного налога за 2020 год в сумме 214 589 руб., за 2021 год в сумме 214 589 руб., за 2022 год в сумме 214 589 руб. и с 01.01.2023 по 15.02.2023 в сумме 26 824 руб. оплачены арендатором полностью.
Заключение по результатам поверки правильности начисления и оплаты арендной платы, коммунальных услуг по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 за период с 15.02.2020 по 15.02.2023 суд первой инстанции обоснованно принял в качестве допустимого доказательства, оснований к иной оценке у судебной коллегии не имеется.
Ссылка апеллянта на отсутствие сведений о представленных аудитору документов для выполнения заключения опровергается разделом 1 заключения, где указаны соответствующие документы. Суд апелляционной инстанции отмечает, что в сравнительном анализе аудитором учтены сведения об оплатах, представленных в платежных поручениях вместе со встречным иском предпринимателя. Каких-либо доказательств в опровержение выводов специалиста апеллянтом не представлено. При этом, предприниматель заявленный обществом расчет долга не оспорил, контррасчет не предъявил, о проведении судебной экспертизы не ходатайствовал.
Риск наступления своего процессуального бездействия в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет соответствующая сторона.
С учетом изложенных обстоятельств, вывод суда первой инстанции о наличии оснований к отказу в удовлетворении встречных требований предпринимателя ФИО3 является правомерным и основывается на анализе представленных в дело доказательств.
В части первоначальных требований судебная коллегия полагает возможным исходить из следующего.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 арендодатель передает арендатору во временное пользование за плату объекты недвижимого имущества и материальные ценности, а также арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право пользования на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, на тех же условиях, на которых занимает арендодатель.
Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 36 месяцев (с пролонгацией на тот же срок), а в части денежных обязательств до полного их исполнения.
Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи объектов недвижимости от 15.02.2020 (т. 2, л.д. 87-88) общество передало предпринимателю спорное имущество, которое осмотрено арендатором и устраивает его в том состоянии, в котором есть. Объекты недвижимости соответствуют условиям договора аренды, арендатор не имеет претензий к арендодателю по количественным и качественным характеристикам имущества.
Как установлено судом первой инстанции, договор между сторонами не расторгнут, имущество, указанное в приложении 1 не возвращено арендодателю, фактически не находится в том месте, где передавалось в аренду, было вывезено из помещений, объекты недвижимого имущества приведены в непригодное для использования состояние.
В соответствии со статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Таким образом, необходимыми условиями ответственности за нарушение обязательства являются: факт противоправного поведения должника, то есть нарушения им обязательства; наступление негативных последствий у кредитора в виде понесенных убытков, их размер; наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
По правилам части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Истец ссылается на повреждение объекта аренды, в обоснование чего представляет Заключение специалиста Центра независимых экспертиз оценки и сертификации «1А» НЭ-191/23 от 05.04.2023 (т.1, л.д. 40-160, т.2, л.д. 1-58).
На разрешение эксперту были поставлены два вопроса:
- определить размер ущерба, нанесенного зданию арендатором по договору аренды,
- определить размер ущерба имущества арендодателя по договору аренды.
На исследование эксперту были представлены: копия договора аренды недвижимого имущества от 15.02.2020; выкопировки поэтажных планов из Технического паспорта на нежилое здание №120 по ул. Садовая, по состоянию на 17.07.2007; копия Технического паспорта на нежилое здание №120 по ул. Садовая, по состоянию на 19.12.2022; фото и видеоматериал в электронном виде, сделанные до/во время подписания договора аренды. На основании представленных материалов, а также данных осмотра объекта экспертом приведены основные его характеристики. На основании полученных данных, фактического осмотра объекта эксперт указал, что арендатором без согласования с собственником здания произведены перепланировки и/или демонтаж частей стен/перегородок, перекрытия. Заключение (т.1, л.д. 57-59) содержит описание выполненных перепланировок и демонтажа части конструктивных элементов объекта. Приведены сравнения поэтажных планов, а также фотоматериал в подтверждение соответствующих выводов заключения. Таблица 3 заключения (т.1, л.д. 64-85) содержит перечень выявленных экспертом повреждений. К поврежденным конструкциям отнесены полы, стены, потолок. Зафиксированы повреждения дверей, дверных проемов, декоративных элементов, сантехники. Эксперт приводит соответствующий фотоматериал, описание повреждений и мероприятия по устранению выявленных повреждений.
Расчетная таблица (смета) причиненного ущерба приводится в приложении 1 заключения. По вопросу определения ущерба, причиненного зданию арендатором, экспертом указано – 3 431 411,36 руб.
Из исследовательской части по второму вопросу следует, что в результате осмотра обнаружено, что все имущество похищено. В таблице 5 заключения приведено наименование объектов, их количество и рыночная стоимость. По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о стоимости движимого имущества на основе сравнительного подхода в размере 3 556 000 руб.
Оценив представленное истцом в материалы дела заключение судебная коллегия полагает, что данное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу.
В пункте 11 Постановления № 25 указано, что применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.
Согласно пунктам 12 и 13 Постановления № 25 размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.
В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 14 Постановления № 25 предусмотрено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что в связи с приведением в негодность недвижимого имущества арендодателя, а также отсутствием в здании имущества, переданного арендатору, у собственника недвижимого имущества – истца по первоначальному иску отсутствовала возможность осуществлять деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения, то есть находиться в положении, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что арендодателю необходимо понести затраты на восстановление здания, а также приобретение необходимого имущества, такого же, которое не было возвращено арендатором по договору аренды от 15.02.2020.
Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 600 000 руб.
Стоимость арендной платы в месяц на момент истечения срока аренды по договору от 15.02.2020 составляла 250 000 руб., что составляет стоимость арендной платы менее чем за 2,5 месяца.
Поскольку здание не было восстановлено за указанный период, и до настоящего времени не восстановлено до состояния, в котором оно находилось, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом и зданию не был причинен ущерб, суд первой инстанции обоснованно посчитал требование о взыскании упущенной выгоды в размере 600 000 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению. Оснований к переоценке данных выводов у судебной коллегии не имеется.
По договору аренды от 15.02.2020 обязанность за надлежащее содержание объекта недвижимости и движимого имущества возложена на арендатора (ИП ФИО3).
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт, а также капитальный ремонт объекта недвижимого имущества за свой счет, нести полную ответственность и регулярный надзор за содержанием в исправном состоянии имущества, нести расходы по содержанию имущества.
Обществом в материалы дела представлено Заключение специалиста НЭ-191/23 от 05.04.2023, которым установлен и рассчитан размер ущерба, нанесенный зданию арендатором по договору аренды – 3 431 411,36 руб. и размер ущерба, нанесенный имуществу арендодателя по договору аренды – 3 556 000 руб.
Доказательств, опровергающие указанные выводы апеллянтом не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного истцом размера убытков.
Судом рассмотрены и отклонены доводы предпринимателя об отсутствии у последнего обязанности по возврату имущества обществу, поскольку данное имущество было передано предпринимателю по акту именно обществом «Кубаньавтосервис». В соответствии с условиями заключенного сторонами договора (пункт 3.1) объекты подлежат возврату арендодателю (обществу).
Доводы жалобы в части представленного заключения специалиста НЭ-191/23 от 05.04.2023 также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку несогласие с представленными в указанном заключении выводами не может служить основанием к непринятию данного доказательства. Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих данное заключение.
На основании изложенного, требования общества по первоначальному исковому заявлению подлежат удовлетворению в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано обоснованно.
Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 по делу № А32-42698/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий М.П. Крахмальная
Судьи Д.В. Емельянов
Р.Р. Илюшин