Постановление по делу № 11АП-18727/2024 от 05.02.2025

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

05 февраля 2025 года Дело № А55-26259/2023

г. Самара 11АП-18727/2024

Резолютивная часть постановления оглашена 30 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района ФИО5 Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.11.2024 по делу № А55-26259/2023 (судья Рогулёв С.В.),

принятое по иску Администрации муниципального района ФИО5 Самарской области

к акционерному обществу коммерческий банк «Газбанк»,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

об изъятии,

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2025,

от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от 28.06.2023,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района ФИО5 Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к акционерному обществу коммерческий банк «Газбанк», в котором просит:

1. Изъять для муниципальных нужд объект недвижимого имущества (двухкомнатная квартира), назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54,4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275, у собственника акционерного общества коммерческого банка «Газбанк»» путем выкупа Администрацией муниципального района ФИО5 в размере 464 500 руб. 00 коп., определенном в отчете № 1144-03/23КМ от 28.03.2023, составленного оценщиком ООО МЭЦ «Стандарт Оценка» ФИО3, об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, назначение: жилое, расположенной по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54,4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275 для принятия управленческих решений.

2. Прекратить право собственности акционерного общества коммерческий банк «Газбанк» на объект недвижимости - двухкомнатную квартиру, назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54,4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275.

Определением суда от 23.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Арбитражный суд Самарской области

решил:

изъять объект недвижимого имущества (двухкомнатная квартира), назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54.4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275, у акционерного общества коммерческий банк "Газбанк" (ИНН <***>, ОГРН <***>) с установлением суммы возмещения в размере 963 000 руб. 00 коп.

Взыскал с администрации муниципального района ФИО5 Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет средств казны муниципального района ФИО5 Самарской области в пользу акционерного общества коммерческий банк "Газбанк" (ИНН <***>, ОГРН <***>):

- денежные средства в размере 963 000 руб. 00 коп. - компенсация за изымаемый объект недвижимого имущества (двухкомнатная квартира), назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54.4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275

- расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 35 000 руб. 00 коп.

После выплаты возмещения за объект недвижимого имущества (двухкомнатная квартира), назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54.4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275:

- прекратить право собственности акционерного общества коммерческий банк "Газбанк" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект недвижимого имущества (двухкомнатная квартира), назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54.4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275;

- признать право собственности администрации муниципального района ФИО5 Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) на объект недвижимого имущества (двухкомнатная квартира), назначение: жилое, расположенный по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54.4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275.

Администрация муниципального района ФИО5 Самарской области с указанным решением суда не согласна в части взыскания с администрации муниципального района ФИО5 Самарской области за счет казны муниципального района ФИО5 Самарской области в пользу АО АКБ «Газбанк» денежных средств в размере 963 000 руб. - компенсации за изымаемый объект недвижимого имущества

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Стороны не представили возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части.

На основании изложенного, поскольку заявителями обжалуется решение суда в части, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, акционерное общество коммерческий банк «Газбанк» (далее – ответчик, Банк) является собственником объекта недвижимого имущества – двухкомнатная квартира, назначение: жилое, кадастровый номер 63:31:0804005:275, площадью 54,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, <...>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 03.10.2016 внесена запись о регистрации № 63-63/031-63/031/400/2016-5310/3.

Право собственности на данное имущество возникло у Банка на основании постановления и акта от 24.08.2016 судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю.

На основании распоряжения Администрации муниципального района ФИО5 Самарской области (далее – истец, Администрация) № 863-р от 16.06.2016 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащими сносу (п. 24 Перечня) и включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда - государственная программа Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01.01.2017 года» до 2025 года, утвержденную постановлением Правительства Самарской области № 179 от 29.03.2019.

В соответствии с указанным распоряжением собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обязаны осуществить снос таких помещений до 01.01.2018.

В установленный срок снос многоквартирного жилого дома собственниками помещений добровольно осуществлен не был.

В связи с неосуществлением сноса жилого дома собственниками помещений, 10.02.2021 Администрацией муниципального района ФИО5 Самарской области принято постановление № 83 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в <...>, для муниципальных нужд», согласно которому у собственников жилых помещений были изъяты: земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804003:306, находящийся под аварийным многоквартирным домом (п. 1); жилые помещения, находящиеся в аварийном многоквартирном доме, в том числе квартира № 1 общей площадью 54,4 кв.м с кадастровым номером 63:31:0804005:275 (п. 2.1).

В рамках реализации вышеуказанной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, 20.03.2020 письмом исх. № 1003 Администрация обратилась к АО АКБ «Газбанк» с предложением проведения самостоятельной оценки выкупной стоимости жилого помещения в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» либо согласования проведения оценки выкупной стоимости жилого помещения Администрацией.

В ответ на указанное предложение АО АКБ «Газбанк» был подготовлен отчет об оценке № 11-19 ТОМ V от 18.03.2019, в соответствии с которым выкупная стоимость объекта оценки составила 968 000 руб. 00 коп., о чем было сообщено истцу в письме от 19.11.2021 исх. № 40-14исх-138795.

Однако в письмах от 03.12.2021 № 4427, от 06.02.2023 исх. № 426 Администрация сообщила о невозможности возмещения выкупной стоимости помещения согласно представленному отчету об оценке, в связи с чем повторно предложила в целях заключения соглашения самостоятельно провести оценку либо согласовать проведение оценки с Администрацией.

В письме исх. № 40-14исх-14229 от 14.03.2023 АО АКБ «Газбанк» сообщило о том, что ведется работа по получению актуального отчета об оценке.

Впоследствии письмом исх. № 40-14исх-19474 от 03.04.2023 ответчик выразил согласие на проведение оценки выкупной стоимости квартиры Администрацией, в связи с нахождением Банка в процедуре конкурсного производства.

В целях определения размера рыночной стоимости изымаемого спорного жилого помещения, Администрацией проведена оценка рыночной стоимости указанного помещения. На основании отчета № 1144-03/23КМ от 28.03.2023, составленного оценщиком ООО МЭЦ «Стандарт Оценка» ФИО3, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Самарская область, <...>, составила 464 500 руб. 00 коп.

22.05.2023 Администрация письмом исх. № 1609 направило АО АКБ «Газбанк» отчет об оценке рыночной стоимости объекта № 1144-03/23КМ от 28.03.2023 и предложила заключить соглашение об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 464 500 руб. 00 коп.

Рассмотрев данное предложение, Банк указал на недостатки в представленном отчете об оценке и выразил несогласие на заключение соглашения об изъятии жилого помещения с указанной выплатой выкупной цены.

Ссылаясь на то, что соглашение об изъятии нежилого помещения с выплатой выкупной цены сторонами в добровольном порядке не было заключено, что препятствует муниципальному району ФИО5 Самарской области в реализации обязанностей, возложенных на органы местного самоуправления действующим законодательством, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, с целью разрешения данного вопроса.

Принимая решение по рассматриваемому спору, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован статьями 279 – 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 49, 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных нужд может быть обусловлено, в частности, принятием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 2 статьи 56.8 ЗК РФ указано, что при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

По сведениям выписки из ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу Самарская область, муниципальный район Сергиевский, п. Антоновка, ул. Мичурина, д. 44, кадастровый номер 63:31:0804003:306, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для многоквартирной жилой застройки до трех этажей, поставлен на кадастровый учет 11.02.2016. Сведения о том, что земельный участок образован на основании решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а также о зарегистрированных правах отсутствуют, следовательно, указанный земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу с пункта 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 той же статьи).

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, в размер компенсации входит, в том числе, убытки причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Под убытками согласно статье 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В рамках настоящего дела ответчик не возражал против изъятия спорного помещения, выразил несогласие только с размером возмещения.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной стоимости имущества, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Территориальное агентство оценки» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Каков размер возмещения за жилое помещение - двухкомнатная квартира, назначение: жилое, расположенного по адресу: Самарская область, <...>, площадью 54.4 кв.м., кадастровый номер 63:31:0804005:275, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Банка в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику помещения, изъятием земельного участка по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки?

По результатам проведенного исследования в материалы дела поступило заключение эксперта № 2024/Э/533 от 20.06.2024. При ответе на поставленный вопрос, эксперт пришел к выводу, что размер возмещения за жилое помещение составляет 963 000 руб. 00 коп. и складывается из: рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Банка в праве общей собственности на такое имущество, по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки в размере 417 00 руб. 00 коп., а также убытков, причиненных собственнику помещения изъятием земельного участка в виде компенсации за непроизведенный капительный ремонт в размере 546 000 руб. 00 коп.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, доказательств, свидетельствующих о некомпетентности эксперта, не имеется. Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом не установлены.

Также экспертом давалась подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы стороны не заявляли, в связи с чем не ставили под сомнение заключение эксперта № 2024/Э/533 от 20.06.2024.

Установив, что заключение эксперта соответствует стандартам оценки, стоимость объекта оценки определена с учетом его фактического состояния, что подтверждено объектами-аналогами, расчет корректировки на местоположение выполнен в соответствии с методикой сравнительного подхода, в допустимом интервале ценообразующего фактора, суд признает его в качестве надлежащего доказательства наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу.

Разрешая вопрос включения в размер подлежащих выплате ответчику сумм компенсации за непроведенный капитальный ремонт, суд руководствуется следующим.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт предусмотрена положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 18 решения от 25.04.2019, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства. При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Следовательно, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Судом установлено, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1966 года постройки, продолжительность эксплуатации здания более 50 лет. Сведений о том, что с момента ввода здания в эксплуатацию проводился капитальный ремонт дома в установленные техническими регламентами сроки не предоставлено, как и не представлено доказательств того, что на день первого отчуждения помещения в частную собственность дом не нуждался в проведении капитального ремонта.

Согласно выписке из реестра аварийных домов № 117236, сформированной с использованием информационной системы «Реформа ЖКХ», проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома до 2016 года было необходимо, поскольку общая степень износа дома на 15.06.2016 составила 72%.

По общему правилу, выполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома находится в прямой зависимости с фактом снижения уровня надежности здания.

Отсутствие необходимых работ по проведению капитального ремонта в рассматриваемом случае привело к снижению уровня надежности и безопасности жилого дома в указанный период и к признанию его аварийным. При этом само себе не включение данного дома в план капитального ремонта не свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении таких работ и надлежащем исполнении наймодаталем своих обязанностей.

Таким образом, в рассматриваемом споре собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Отклоняя отчет, представленный Администрацией, суд первой инстанции исходил из того, что экспертом не был исследован вопрос о размере убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием.

В силу статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

Статьей 282 ГК РФ установлено, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

На основании изложенного, суд признал возможным принудительно изъять у АО АКБ «Газбанк» заявленный объект недвижимости и прекратить право собственности на него после выплаты возмещения.

В случае принудительного изъятия объектов недвижимого имущества сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд, определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у АО АКБ «Газбанк» возникло 03.10.2016, то есть до введения в действие части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 ЖК РФ) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г., в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

Размер возмещения, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, установлен на основании заключения эксперта № 2024/Э/533 от 20.06.2024 и составляет 963 000 руб. 00 коп., из которых: рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Банка в праве общей собственности на такое имущество, в размере 417 00 руб. 00 коп., а также убытки, причиненные собственнику помещения изъятием земельного участка в виде компенсации за непроизведенный капительный ремонт в размере 546 000 руб. 00 коп.

При распределении расходов на судебную экспертизу суд первой инстанции исходил из того, что рассматриваемый спор возник из отношений, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, в результате несогласия собственника с размером возмещения.

Материально-правовым интересом собственника, желающего компенсировать свои потери, в первую очередь является получение предварительного и равноценного возмещения (компенсации) рыночной стоимости фактически изъятого имущества.

Таким образом, предметом разногласий сторон настоящего спора являлось не право истца на изъятие спорной квартиры для муниципальных нужд, а определение размера возмещения за изымаемый объект.

Для разрешения обозначенного вопроса суд исходил из того, что согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ определение рыночного размера возмещения за изымаемое имущество является обязанностью муниципального образования, принявшего решение об изъятии. Названную обязанность можно считать исполненной надлежащим образом, если определенный по результатам рассмотрения дела в суде размер возмещения сопоставим с тем, который изначально предложен собственнику спорного имущества.

В рассматриваемом случае размер компенсации, установленный решением суда, превышает размер, изначально предложенный ответчику, и не позволяет прийти к выводу о том, что Администрация исполнила свою обязанность надлежащим образом. Следовательно, именно действия Администрации повлекли необоснованное вовлечение ответчика в судебный процесс и необходимость несения им судебных расходов для защиты законного интереса получить равноценное возмещение.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что именно Администрация является проигравшей стороной, в связи с чем судебные расходы на оплату экспертизы в силу со статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца путем взыскания в пользу ответчика.

Истец в апелляционной жалобе указывает, что выкупная цена изымаемого объекта недвижимости должна быть определена на основании Отчета об оценке №1144-03/23КМ от 28.03.2023, составленного ООО МЭЦ «Стандарт Оценка», который не был обжалован Банком, судом незаконным не признан.

Между тем, порядок обжалования результатов оценки имущества установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закона об оценочной деятельности).

В силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер. В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Величина рыночной стоимости имущества должника, определенная оценщиком по заказу Администрации, не является обязательной для Банка, носит рекомендательный характер, а значит, и не может быть оспорена посредством предъявления самостоятельного иска.

Правильность определения величины выкупной стоимости имущества в отчете об оценке №1144-03/23КМ от 28.03.2023 ООО МЭИ, «Стандарт Оценка» оценена в рамках настоящего дела, по итогам которого Арбитражный суд Самарской области законно отклонил отчет об оценке №1144-03/23КМ от 28.03.2023 ООО МЭЦ «Стандарт Оценка», ввиду того, что экспертом не был исследован вопрос о размере убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием.

Пунктом 6 ст. 32 ЖК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В целях определения стоимости объекта по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Территориальное агентство оценки» ФИО4. Согласно заключения эксперта №2024/3/533 от 20.06.2024 выкупная стоимость квартиры площадью 54,4 кв.м.. кадастровый номер: 63:31:0804005:275, по адресу: <...> определена в общем размере 963 000 руб. с учетом убытков, причиненных собственнику помещения, изъятием земельного участка, а именно включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в выкупную цен}}'.

Довод истца о том, что АО АКБ «ГАЗБАНК» не заявлял об определении убытков за непроизведенный капитальный ремонт спорного жилого помещения не имеет существенного значения, поскольку исходя из смысла положений ст.82 Арбитражного процессуального кодекса РФ круг и содержание вопросов при назначении экспертизы определяет суд. Кроме того, законность включения в состав выкупной цены убытков, причиненных изъятием имущества, подтверждается исходя из правил определения выкупной стоимости, установленных частью 7 статьи 32 ЖК РФ, а также статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Из данной нормы следует, что обязанность но производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе па гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для нредьявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо но иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция содержится в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что поскольку многоквартирный дом №44 по ул. Мичурина п. Антоновка не был включен в региональную и муниципальную программу капитального ремонта общего имущества, у Администрации м.р. ФИО5 Самарской области не возникло обязанности по его проведению, в связи с чем у собственника АО АКБ «ГАЗБАНК» отсутствуют убытки, связанные с непроведением данного ремонта.

Между тем, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1966 года постройки. Продолжительность эксплуатации здания- более 50 лет. Сведения об отсутствии необходимости проведения капитального ремонта дома на момент приватизации первого помещения в доме, что послужило основанием для не включения дома в план капитального ремонта, истцом, как профессиональной стороной в данной сфере, не представлено.

Кроме того, нуждаемость дома в проведении капитального ремонта подтверждается обстоятельством аварийного состояния дома. Проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома до 2016 года было необходимо, поскольку общая степень износа дома на 15.06.2016 составила 72% (выписка из реестра аварийных домов №117236, сформированная с использованием информационной системы «Реформа ЖКХ»). Таким образом, вне зависимости от включения данного дома в план капитального ремонта, в данном многоквартирном доме до 2016 года требовалось проведение ремонтных работ.

Отсутствие необходимых работ по проведению капитального ремонта привело к снижению уровня надежности и безопасности жилого дома в указанный период и к признанию его аварийным. Поскольку осуществлять капитальный ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, компенсация за непроизведенный ремонт подлежит выплате Банку. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт правомерно включается в выкупную цену ввиду уменьшения рыночной стоимости принадлежащего Банку имущества в связи с отсутствием такого ремонта.

Довод Администрации об отсутствии права на возмещение убытков, поскольку Банк никаких расходов, связанных с проведением капитального ремонта не нес, необоснован. Право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не зависит от внесения оплаты Банком взносов на капитальный ремонт, а связано с невыполнением Администрацией обязанности по проведению капитального ремонта жилого дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания и в последствии к аварийности.

Доказательства, что к аварийности жилого дома привели иные причины, не связанные с обязательствами Администрации не представлены истцом.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.11.2024 по делу № А55-26259/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Е.В. Коршикова

С.Ш. Романенко