РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-230599/24-16-1096
22 мая 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22.04.2025 г.
Полный текст решения изготовлен 22.05.2025 г.
Арбитражный суд города Москвы
в составе:
Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хамитовой Э.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (107078, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>)
к Специализированный застройщик «БТС-Сервис» (общество с ограниченной ответственностью) (119146, <...>, этаж 1, часть пом. 21, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.06.2007, ИНН: <***>)
о признании договора аренды № Д-22/ДА2019-66-з от 13.11.2019 г. расторгнутым, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 77:07:0003002:3, о взыскании задолженности в размере 118 422 959 руб. 02 коп., пени в размере 134 312 552 руб. 33 коп.,
при участии:
от истца – ФИО1 по доверенности № 77-02/30631 от 19.11.2024 г.;
от ответчика – ФИО2 по доверенности № б/н от 10.01.2025 г.,
УСТАНОВИЛ:
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированный застройщик «БТС-Сервис» (общество с ограниченной ответственностью) (далее – ответчик) со следующими требованиями:
- признать договора аренды № Д-22/ДА2019-66-з от 13.11.2019 г. расторгнутым;
- обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 77:07:0003002:3 истцу по акту приёма-передачи;
- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 118 422 959 руб. 02 коп. и пени в размере 134 312 552 руб. 33 коп.
Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик не оплатил в полном объёме арендную плату по договору аренды № Д-22/ДА2019-66-з от 13.11.2019 г. за период с 01.04.2020 г. по 04.06.2024 г.
11.03.2025 г. ответчиком представлен отзыв на иск, в котором просит отказать во взыскании арендной платы в размере 38 118,09 руб. в связи с истечением срока исковой давности, отказать во взыскании неустойки, начисленной до 16.08.2021 г. в связи с истечением срока исковой давности, а также снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
14.04.2025 г. ответчиком представлено дополнение к отзыву на иск, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать, а в случае удовлетворения иска применить срок исковой давности, а также снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что участок невозможно использовать по назначению в связи с изданием Постановления Правительства Москвы от 02.08.2022 г. № 1671-ПП.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.
Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва.
Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды федерального земельного участка № Д-22/ДА2019-66-з от 13.11.2019 г. (далее – Договор), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:07:0003002:3, площадью 73 376 кв. м, расположенный по адресу: <...>/А (далее – Участок).
Согласно п. 2.1 Договора срок аренды Участка устанавливается на срок реализации инвестиционного контракта от 23 марта 2006 г. на проектирование, реконструкцию и новое строительство инвестиционных объектов, инженерных сетей и сооружений реабилитационно-гериатрического комплекса «Центр здоровья» на территории федерального государственного учреждения «Российский кардиологический научно-производственный комплекс Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию» до 31 декабря 2025 г.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала.
Пунктом 4.4.3 Договора установлено, что Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату и в течение рабочих дней после оплаты направить Арендодателю платежный документ, подтверждающий факт оплаты.
В нарушение условий Договора задолженность Арендатора перед Арендодателем по арендным платежам за период с 01.04.2020 г. по 04.06.2024 г. составляет 118 422 959 руб. 02 коп.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за её использование является, в частности, арендная плата.
Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 6.2 Договора в случае просрочки платежей, предусмотренных указанным договором аренды, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,2 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
Истец начислил ответчику за период с 01.04.2020 г. по 04.06.2024 г. пени за просрочку внесения арендной платы в размере 134 312 552 руб. 33 коп.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию Арендодателя и (или) по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 Договора.
При прекращении Договора Арендатор обязан возвратить земельный участок Арендодателю по Акту приёма-передачи земельного участка от Арендатора к Арендодателю в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению (п. 7.3 Договора).
Согласно п. 4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Арендатором земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушения Арендатором других условий Договора.
Истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия письмом от 11.06.2024 г. исх. № 77-08/15817 о расторжении Договора в связи с неисполнением арендатором условий договора, в части внесения арендной платы и проект соглашения о расторжении Договора.
Поскольку требования досудебной претензии ответчиком не были удовлетворены, истец обратился в суд.
Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что участок невозможно использовать по назначению в связи с изданием Постановления Правительства Москвы от 02.08.2022 г. № 1671-ПП, которым внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы», а именно –территориальная зона 145040 (границы которой включают в себя земельный участок с кадастровым номером 77:07:0003002:3) была отнесена к зонам сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф»).
Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы.
Согласно пункту 3.3.2 раздела 3 части 2 Книги 1 Правил землепользования и застройки города Москвы во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно пункту 3.4.3 раздела 3 части 2 Книги 1 Правил землепользования и застройки города Москвы всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф») в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».
Анализ оспариваемых норм позволяет прийти к выводу, что правовой режим территориальной зоны земельных участков в зоне «Ф» направлен на сохранение текущего положения, при этом, в случае, если участок застроен – на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий, а если на участке строения отсутствуют, то новое строительство на нем возможно только после внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы.
В связи с этим ответчик полагает, что с 02.08.2022 г. он не может пользоваться земельным участком по назначению.
Данный довод судом отклоняется, поскольку истцом свои обязательства по договору аренды были исполнены, земельный участок предоставлен ответчику.
Ответчик обратился за выдачей разрешения на строительство спустя 2,5 года после заключения договора аренды.
Таким образом, именно длительное неиспользование ответчиком земельного участка по назначению (не осуществление строительства) повлекло возникновение обстоятельств, на которые ссылается ответчик в своём отзыве.
Кроме того, как следует из письма Мосгосстройнадзора от 05.09.2022 г. № 09-З-2238/22-(0)-1, основаниями для отказа в выдаче ответчику разрешения на строительство послужили не только отнесение земельного участка к зонам сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф»), но и другие многочисленные нарушения, в том числе предоставление заявителем документов, не соответствующих установленным требованиям (пять замечаний) и предоставление заявителем неполного комплекта документов (три замечания).
Кроме того, в силу п. 2 ч. 2 ст. 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки является поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ).
Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение двадцати пяти дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).
Таким образом, если ответчик полагает, что применение правил землепользования и застройки влечёт невозможность использования земельного участка по назначению, то ответчик был вправе обратиться в уполномоченные органы города Москвы с предложением о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
Ответчик не представил в материалы дела доказательств такого обращения и получения отказа во внесении соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.
При этом такой отказ может быть обжалован в суд в порядке главы 24 АПК РФ.
Также в силу ч. 1 ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков, характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения (ч. 3 ст. 40 ГрК РФ).
Ответчик не представил в материалы дела доказательств такого заявления и получения отказа в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
При этом такой отказ может быть оспорен в судебном порядке (ч. 7 ст. 40 ГрК РФ).
Кроме того, поведение ответчика противоречиво, поскольку ответчик в полном объёме оплатил арендную плату и неустойку за 2022 год, а также направил истцу акт сверки взаимных расчётов за период: 01.01.2023 – 15.12.2023 (письмо от 18.12.2023 г. исх. № 90-0176-23), в котором признал в полном объёме задолженность за 1 – 3 кварталы 2023 года в размере 58 317 655 руб. 65 коп.
Также ответчик, утверждая о невозможности использования земельного участка, между тем не подписал предложенное истцом соглашение о расторжении Договора аренды, а в своём отзыве возражает против расторжения данного Договора.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что аренда земельного участка имеет для ответчика коммерческий интерес.
В соответствии с действующим законодательством и правоприменительной практикой, противоречивое поведение не допускается (эстоппель).
При таких обстоятельствах задолженность ответчика за период 1 – 4 кварталы 2023 года, 1 – 2 кварталы 2024 года в размере 118 384 840 руб. 96 коп. подлежит взысканию с ответчика.
Задолженность по арендной плате за 3-й квартал 2020 года в размере 38 118,09 руб. не подлежит взысканию в связи с истечением срока исковой давности (статьи 196, 199, 200 ГК РФ).
В связи с взысканием основного долга подлежит взысканию неустойка за период с 11.01.2023 г. по 22.04.2025 г. в соответствии с п. 6.2 Договора.
Неустойка за период до 16.08.2021 г. не подлежит взысканию в связи с истечением срока исковой давности (статьи 196, 199, 200 ГК РФ).
Также ответчиком оплачена неустойка за период с 06.10.2022 г. по 30.12.2022 г. в размере 3 169 237 руб. 53 коп., что подтверждается платёжным поручением № 248 от 30.12.2022 г.
По расчёту истца, неустойка за период с 11.01.2023 г. по 22.04.2025 г. составляет 143 630 165 руб. 31 коп.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.
Суд полагает, что установленный Договором процент неустойки 0,2 % за каждый день просрочки.
В связи с этим суд на основании ст. 333 ГК РФ снижает размер неустойки до 0,03 % (исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в феврале 2022 года, поскольку последующий существенный рост ключевой ставки носит очевидный антикризисный характер) от суммы основного долга за каждый день просрочки, что за период с 11.01.2023 г. по 22.04.2025 г. составляет 21 544 524 руб. 80 коп.
Также истцом заявлено требование о признании договора аренды № Д-22/ДА2019-66-з от 13.11.2019 г. расторгнутым.
В обоснование данного требования истец ссылается на то, что им направлена ответчику досудебная претензия письмом от 11.06.2024 г. исх. № 77-08/15817 о расторжении договора аренды № А-22/ДА2019-66-3 от 13.11.2019 г.
Так, в третьем абзаце на стр. 3 письма от 11.06.2024 г. исх. № 77-08/15817 истец указал: «В связи с изложенным, Территориальное управление уведомляет Общество о расторжении договора аренды земельного участка от 13.11.2019г. № А-22/ДА2019-66-з и направляет проект дополнительного соглашения о расторжении Договора аренды на подписание».
Между тем, из буквального толкования условий п.п. 4.1.1, 7.2 Договора не следует, что арендодатель наделён правом на односторонний внесудебный отказ от исполнения Договора.
Арендодатель наделён лишь правом «требовать досрочного расторжения Договора».
Данное право может быть реализовано путём заключения сторонами соглашения о расторжении договора, либо в судебном порядке (п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ).
Однако соглашение о расторжении Договора сторонами не подписано, требования о расторжении договора в суд не заявлено.
Из просительной части искового заявления следует, что истец просит признать договор расторгнутым, а не расторгнуть его.
Арбитражный суд не наделён правом выходить за пределы заявленных исковых требований. Выбор способа защиты своего права является исключительной прерогативой истца.
Между тем, Договор не может быть признан расторгнутым, поскольку у истца не имеется права на односторонний внесудебный отказ от исполнения Договора, а соглашение о расторжении Договора сторонами не подписано.
Таким образом, данное требование истца не подлежит удовлетворению.
Поскольку Договор не расторгнут и срок аренды (п. 2.1 Договора) не истёк, не имеется оснований и для удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 77:07:0003002:3 истцу по акту приёма-передачи.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в части.
Госпошлине подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы
РЕШИЛ:
Взыскать с Специализированного застройщика «БТС-Сервис» (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН: <***>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ИНН: <***>) сумму основного долга в размере 118 384 840 (сто восемнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок) рублей 96 копеек и неустойку в размере 21 544 524 (двадцать один миллион пятьсот сорок четыре тысячи пятьсот двадцать четыре) рубля 80 копеек.
В остальной части иска – отказать.
Взыскать с Специализированного застройщика «БТС-Сервис» (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 962 635 (девятьсот шестьдесят две тысячи шестьсот тридцать пять) рублей 24 копейки.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.
Судья:
М.Ю. Махалкин