АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Южно-Сахалинск
Дело № А59-3766/2024
14 января 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 26 декабря 2024 года.
Решение суда в полном объеме изготовлено 14 января 2025 года.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потийчук Е.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к акционерному обществу «Донгис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка от 18.07.2022 № 73,
при участии:
от департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» - ФИО1 по доверенности от 09.01.2024 № 57 в режиме веб-конференции,
от акционерного общества «Донгис» - ФИО2 по доверенности от 06.05.2024 № 53 в режиме веб-конференции,
установил:
департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к акционерному обществу «Донгис» (далее - ответчик, общество) с названным иском.
В обоснование исковых требований указано о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, по договору аренды земельного участка по результатам аукциона от 18.07.2022 № 73. Поскольку требования претензии ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился с иском за взысканием 1 577 399 рублей 77 копеек задолженности по состоянию на 31.05.2024 и 49 375 рублей 96 копеек неустойки.
Определением суда от 25.06.2024 иск принят к рассмотрению.
В ходе судебного разбирательства от истца поступило заявление об увеличении исковых требований. В заявлении истец просил взыскать с ответчика 1 577 319 рублей 77 копеек задолженности за период с 01.01.2024 по 31.05.2024 по договору аренды земельного участка по результатам аукциона от 18.07.2022 № 73, а также 56 410 рублей 08 копеек пеней, рассчитанных за период с 21.02.2024 по 30.05.2024.
В соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд принял от истца заявление об увеличении размера исковых требований, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.
В отзыве на иск и в дополнительных письменных пояснениях к отзыв на исковое заявление ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, в связи с вводом в эксплуатацию объекта строительства и регистрацией права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на арендованном земельном участке, договор аренды прекратил свое действие с 29.12.2023.
Представители сторон в судебном заседании доводы и возражения поддержали в полном объеме.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 18.07.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка по результатам аукциона № 73 (далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель передал, а арендатору принял в пользование на условиях аренды земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 65:08:0000039:955, местоположение: Сахалинская обл., Холмский р-н, с. Правда; площадь: 2972 кв. м; разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 18.07.2022 по 17.07.2027 на период 5 лет. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 18.07.2022.
В силу пункта 3.1 договора, размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом от 07.07.2022 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 21000016850000000029, лот №1. Согласно пункту 3.2 договора, размер арендной платы составляет 4 008 920 рублей в год.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в течение срока действия настоящего договора ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, за который производится оплата.
В соответствии с подпунктом 4.4.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Как предусмотрено пунктом 5.2 договора, в случае нарушения размера и срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Банка России за каждый календарный день просрочки.
В качестве приложения к договору стороны 18.07.2022 подписали акт приема-передачи земельного участка.
Истец направил ответчику претензию от 19.04.2024 № 964 с требованием о погашении задолженности, в том числе пеней, которая получена ответчиком 03.05.2024, что подтверждается почтовым уведомлением к РПО № 80080195852352.
В связи с неисполнением требований о погашении возникшей задолженности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.
В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.
На основании статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 608, пунктов 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
На переданном в аренду ответчику земельном участке возведен многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:08:0000039:955 в с. Правда, адрес местоположение объекта строительства: Сахалинская область, Холмский городской округ, <...>, вид: здание, назначение объекта: жилое. Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 25.12.2023 № 65-08-10-2023.
Согласно выписке от 12.07.2024 из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (далее - ЕГРН), 29.12.2023 зарегистрировано право собственности ответчика на жилое помещение с кадастровым номером 65:08:0000039:1012 площадью 54,4 кв. м, местоположение: Сахалинская обл., Холмский р-н, с. Правда. Кроме того, также на ряд иных жилых помещений в многоквартирном доме, общим числом 42 единицы.
При этом в качестве основания для регистрации права собственности в выписке из ЕГРН указаны: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2023 № 65-08-10-2023 и договор аренды земельного участка от 18.07.2022 № 73.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу вышеуказанных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В свою очередь, договор аренды такого земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом, как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с вышеуказанным, поскольку арендатором оплачено использование аренды земельного участка за период до 29.12.2023, что истцом не оспаривалось и подтверждено актом сверки взаимных расчетов от 10.04.2024 № 00ГУ-000038, подписанным сторонами, спорный договор прекратился 29.12.2023. После этой даты ответчик выбыл из обязательства по аренде и основания для удовлетворения исковых требований, в том числе в отношении неустойки, рассчитанной на задолженность после 29.12.2023, у суда отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика в полном объеме. А именно: 1 577 319 рублей 77 копеек задолженности за период с 01.01.2024 по 31.05.2024 по договору аренды земельного участка по результатам аукциона от 18.07.2022 № 73, а также 56 410 рублей 08 копеек пеней за период с 21.02.2024 по 30.05.2024.
В том случае, если бы ответчик, все-таки продолжал уплачивать арендную плату после 29.12.2023, на стороне муниципального образования возникло обязательство из неосновательного обогащения согласно положениям статьи 1102 ГК РФ.
Необходимо также отметить, что в случае перехода в силу закона одновременно права собственности на жилые помещения и на земельный участок, то само по себе обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (статья 413 ГК РФ).
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).
Учитывая результат рассмотрения дела, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не разрешается.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья
М.В. Зуев