Постановление по делу № 12АП-6508/2024 от 31.01.2025

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов Дело №А57-29798/2022

31 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «20» января 2025 года Полный текст постановления изготовлен «31» января 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А57-29798/2022 по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции,

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт М» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Министерство инвестиционной политики Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Правительство Саратовский области, г. Саратов

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании: от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО1, представителя по доверенности от 21.10.2024 № 0103/103 (пост.); ФИО2, представителя по доверенности от 21.10.2024 № 01-03/110 (пост.); от общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт М» - ФИО3, представителя по доверенности от 09.12.2022 (пост.); от Комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО4, представителя по доверенности от 08.09.2023 № 13-05/21401 (пост.); от Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО5, представителя по доверенности от 05.07.2024 № 01-26/1725 (пост.); от Министерства инвестиционной политики Саратовской области – ФИО6, представителя по доверенности от 01.07.2024 № 5 (пост.); от Правительства Саратовской области – ФИО7, представителя по доверенности от 22.09.2022 № 1-07-08-2306 (пост.); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания

надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (далее – общество, застройщик, ответчик) о расторжении договора аренды от 19.09.2019 № Ар-19540/Ю-5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Министерство инвестиционной политики Саратовской области (далее – Министерство), Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Комитет по архитектуре).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2024 года решение отменено, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 августа 2024 года постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении суду необходимо исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, определить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт. Кроме того, кассационная коллегия, указала на необходимость исследования и оценки доводов арендатора, что в рассматриваемом случае истец не доказал, что сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для него и для региона в целом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 07.10.2024 года произведена смена наименования ООО «Боконцепт Отель» на ООО «Боконцепт М» (сокращенное наименование ООО «БКМ»), о чем внесена запись за ГРН 2246400286493 от 01.08.2024.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является: принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 27 ноября 2024 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с учетом характера спора, оснований возникновения арендных отношений, наличия заключенного между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт М» соглашения о намерениях от 07.06.2019, выводов кассационной инстанции относительно

необходимости выяснения обстоятельств заинтересованности региона в реализации крупного инвестиционного проекта, пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Правительства Саратовской области.

В судебном заседании участвовали представители администрации муниципального образования «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт М», Комитета по управлению имуществом г. Саратова, Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Министерства инвестиционной политики Саратовской области, Правительства Саратовской области.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания, копии определения о переходе к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, направлены лицам, участвующим в деле, по почте заказным письмом с уведомлением.

Информация о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Администрация, обращаясь в суд с настоящим иском, указала на то, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора, поскольку не использует спорный земельный участок, не приступил к строительству, не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, администрация преследует цель расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного в особом порядке, без торгов, в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта в субъекте Российской Федерации – Саратовской области, после проверки проекта на соответствие требованиям нормативных актов субъекта и его одобрения, с привлечением иностранного инвестора.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик указывает, что в разумные сроки осваивает земельный участок, проводит инженерные изыскания, осуществляет архитектурно-строительное проектирование, формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство, с учетом вынужденной смены инвестора – иностранного партнера – международного гостиничного оператора под брендом Mercure, с учетом требований которого разрабатывалась проектная документация, последовательность действий застройщика указывает на заинтересованность и наличие возможности продолжения реализации инвестиционного проекта при участии другого оператора – общества «Сафмар Плаза» – группы гостиничных комплексов Москвы с мировым именем и использования земельного участка по назначению в указанных целях; факт неполучения разрешения на строительство в течение трех лет с момента заключения договора, а также отсутствие ограждения и фактических строительных работ на участке не свидетельствует о нарушении статьи 45 ЗК РФ.

Правительство Саратовской области поддерживает требования истца, указывая, что правовым и фактическим основанием заявленных требований выступает получение ответчиком как лицом, инвестиционный проект которого признан распоряжением Губернатора области масштабным, земельного участка на льготных условиях (без торгов) с

целью строительства в определённый срок объектов недвижимости и последующее неиспользование данного участка в указанных целях является нарушением как пункта 2 статьи 46 (со ссылкой на абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ), так и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ; следует руководствоваться не только формальным содержанием самого договора, но и совокупностью обстоятельств, в силу которых заключение такого договора стало в принципе возможным. Правительством Саратовской области в лице заместителя Председателя Правительства Саратовской области ФИО8 письмом от 20.09.2024 года в адрес администрации города предоставлена информация о нецелесообразности продолжения отношений с ООО «Боконцепт М» по поводу реализации на территории Саратовской области инвестиционного проекта в виду неисполнения мероприятий в срок, предусмотренный инвестиционным проектом. 05.11.2024 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении соглашения о намерениях от 07.06.2019 года, в связи с чем правовые основания для пользования земельным участком, предоставленным на льготных основаниях, должны быть прекращены.

Комитетом по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Министерством инвестиционный политики Саратовской области в порядке статьи 81 АПК РФ представлены письменные пояснения и дополнительные письменные пояснения, в которых просят удовлетворить заявленные администрацией требования.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), письменные пояснения и отзывы сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 07.06.2019 между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт М» (инвестор) заключено соглашение о намерениях реализовать инвестиционный проект на территории Саратовской области, в соответствии с пунктом 1.1, 2.2.1 которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных денежных средств планировал построить в г. Саратове гостиничный комплекс на 230-250 номеров под маркой Mercure; конгресс центр вместимостью 500 человек с рестораном и баром; организовать яхт-клуб с причалом для катеров и ресторанов. Планируемые сроки реализации 2019-2021 гг.

26 августа 2019 года ООО «Боконцепт М» обратилось в Министерство экономического развития Саратовской области с заявлением о рассмотрении документов на соответствие инвестиционного проекта критериям, установленным пунктами «а», «б» части 2 статьи 16 Закона Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО «О земле» (далее – Закон № 122-ЗСО). К указанному заявлению были приложены заверенные копии решения от 04.09.2018 № 1, приказа № 1-К, свидетельства о постановке на налоговый учет, листа записи от 10.09.2018, устава и изменений в устав, краткое резюме проекта, бизнес-план проекта, технико-экономическое обоснование, справка о компании, биографическая справка подписанта.

Распоряжением Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р (л.д. 54 т.2) инвестиционный проект «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференции, симпозиумы, саммиты, выставки и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга)», реализация которого планируется ООО «Боконцепт М» на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050372:19, признан соответствующим критерию масштабного инвестиционного проекта, установленному пунктом «б» части 2 статьи 16 Закона № 122-СЗО.

Между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодателем) и ООО «Боконцепт М» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5, с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4509 кв. м, предоставленного для размещения гостиницы, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из

предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратов на набережной р. Волга». Договор заключен сроком на десять лет (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

26.09.2022 года при осмотре предоставленного в аренду земельного участка арендодателем установлено, что спустя три года после заключения договора арендатор не приступил к застройке территории; за получением разрешения на строительство не обращался. Арендодатель полагает, что арендатор существенно нарушил условия договора, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5.

27.09.2022 года арендодатель направил ответчику предупреждение с предложением сообщить в 30-дневный срок о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка. Предупреждение направлено по адресу, указанному в договоре аренды заказной корреспонденцией ШПИ 80102276751795. Согласно Отчету об отслеживании почтовых отправлений (официальный сайт Почты России) заказная корреспонденция возвращена органом связи в связи с отсутствием адресата.

28.10.2022 года арендатору направлено соглашение о расторжении договора, соглашение арендатором не подписано.

Администрация, указывая на то, что ответчик не использует спорный земельный участок, к строительству не приступил, с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в уполномоченный орган не обращался, что является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5, в связи с чем обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые причиняются кредитору; утрату доверия к должнику и его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки,

которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ17-14).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению

из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В силу пп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Системный анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод, что льготный порядок предоставления земельных участков устанавливается в целях реализации масштабных инвестиционных проектов при условии их соответствия критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Федеральным законом от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» (далее - Закон № 69-ФЗ), принятым с целью формирования благоприятного инвестиционного климата страны, необходимости обеспечения баланса между поощрением, продвижением, поддержкой российских инвесторов и ограничением, сдерживанием иностранных инвестиций, направленных на формирование благоприятного инвестиционного климата государства, обеспечения государственной поддержки инвестиционной деятельности и предоставления гарантий резидентам, предусмотрен такой вид содействия и поощрения инвестиционных вложений в России, как соглашение о защите и поощрении капиталовложений, где публично-правовое образование обеспечивает организации, реализующей инвестиционный проект, преференции стимулирующего характера, с целью привлечения инвестиций в российскую экономику, гарантирует защиту от применения нормативных актов, усложняющих коммерческую деятельность, в обмен на выполнение комплекса действий для реализации инвестиционного проекта.

Согласно части 2 статьи 16 Закон Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО «О земле» (в редакции от 10.06.2019 года) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициаторами инвестиционных проектов, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов: а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 0,5 процента и более, но не менее чем на 125 рабочих мест) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются; б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 0,5 процента и более, но не менее чем на 2,5 млн. рублей) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования.

Помимо случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, предоставление земельного участка на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов юридическим лицам в соответствии с

распоряжением Губернатора области в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициаторами инвестиционных проектов, соответствуют одновременно следующим критериям: реализация на данных земельных участках инвестиционного проекта с объемом капитальных вложений (инвестиций в основной капитал (основные средства), в том числе затрат на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и других затрат) в основные средства, расположенные на предоставляемых земельных участках, не менее 50 миллионов рублей при условии осуществления капитальных вложений в срок, не превышающий трех лет со дня заключения договора аренды земельного участка (пункт2.1).

В соответствии с Законом Саратовской области от 05.09.1996 «О Правительстве Саратовской области» (далее - Закон о Правительстве Саратовской области), Правительство Саратовской области, возглавляемое Губернатором области, является постоянно действующим высшим коллегиальным органом исполнительной власти области.

Правительство области правомочно решать все вопросы государственного управления, которые отнесены федеральным законодательством и законодательством области к компетенции исполнительных органов области, если иное не установлено федеральным законодательством (статья 1 Закона о Правительстве Саратовской области).

Губернатор области - высшее должностное лицо области, непосредственно возглавляет Правительство области и несет персональную ответственность за результаты его работы (статья 2 Закона о Правительстве Саратовской области).

В рамках представленных полномочий Правительство Саратовской области осуществляет деятельность по целеполаганию, прогнозированию, планированию и программированию социально-экономического развития области (статья 12 Закона о Правительстве Саратовской области).

07.06.2019 между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт М» (инвестор) заключено соглашение о намерениях реализовать инвестиционный проект на территории Саратовской области.

Соглашение определяет намерения сторон осуществить взаимодействие в рамках законодательства Российской Федерации, законодательства Саратовской области и полномочий каждой из сторон в целях проработки реализации инвестором в Саратовской области инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса под маркой Mercure. В рамках проекта планируется строительство гостиничного комплекса, с общим количеством 230-250 номеров, конгресс центра максимальной вместимостью 5020 человек с рестораном и баром. Планируемые сроки реализации Проекта - 2019-2021 гг. (1.1. соглашения).

Распоряжением Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р инвестиционный проект «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференции, симпозиумы, саммиты, выставки и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга)» признан соответствующим критериям масштабного инвестиционного проекта, установленному пунктом «б» части 2 статьи 16 Закона № 122-СЗО (пункт 1) и предписано предоставить ООО «Боконцепт М» в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 64:48:050372:19 (пункт 2).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, во исполнение указанного распоряжения между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и ООО «Боконцепт М» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 сроком на десять лет, т.е. спорный земельный участок предоставлен обществу в отсутствие

публичных процедур, в льготном порядке в целях реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, заключение спорного договора поставлено в зависимость от признания проекта «Строительство гостиничного-апартаментного комплекса …в г. Саратове на набережной р. Волга», реализуемого ООО «Боконцепт М» масштабным инвестиционным проектом.

Заявленный ООО «Боконцепт М» инвестиционной проект распоряжением Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р таковым признан. Данный проект содержит организационный план проекта, включающий график реализации проекта и источники его финансирования по периодам.

Доводы представителя ответчика о том, что в договоре аренды стороны не определили срок освоения земельного участка, предоставленного на 10 лет, суд апелляционной инстанции оценивает критически.

Технико-экономическим обоснованием инвестиционного проекта установлен график проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта, согласно которому выполнение проектных работ и согласование проекта осуществляется в течение 6-8 месяцев - 2019 год; выполнение строительно-монтажных работ в течение 1,5 г. – 2019-2020 год; закупка, монтаж, оснащение отеля и апартаментов оборудованием, мебелью, расходным инвентарем в течение 12 месяцев 2019-2020; закупка расходных материалов и подготовка к открытию в течение 6 месяцев - 2020-2021 гг., запуск гостинично-апартаментного комплекса запланирован в первой половине 2021 г.

Рассматривая вопрос о сроках освоения земельного участка для реализации масштабных инвестиционных проектов, суд апелляционной инстанции принимает во внимание пояснения представителя Правительства Саратовской области, данные в судебном заседании, согласно которым на территории региона сроки освоения земельного участка, предоставленного в льготном порядке, сопоставимы со сроками, заявленными инициаторами инвестиционных проектов.

Таким образом, не смотря на то, что договором аренды не установлены конкретные сроки освоения спорного земельного участка, предшествующие началу строительства, данное обстоятельство само по себе не исключает обязанность ответчика освоить земельный участок и приступить к строительству в течение трех лет, т.е. в сроки заявленные самим обществом в инвестиционном проекте, для реализации которого и был предоставлен земельный участок в льготном порядке.

Однако, получив преференции в виде права аренды спорного земельного участка без торгов на срок 10 лет, ответчиком не исполнено ни одно из мероприятий в срок, предусмотренный инвестиционным проектом. Такие мероприятия не выполнены обществом и на дату направления арендатору соглашения о расторжении договора (28.10.2022).

Судом установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства, присутствуют очаги строительного и бытового мусора, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 26.09.2022 года, протоколом осмотра от 18.09.2023 года и актом выездного обследования от 18.09.2023 года, фотоматериалами как на момент обращения истца с иском в суд первой инстанции, так и в период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (л.д.7-12, т. 4).

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 19.09.2019), Правительство Российской Федерации утверждает исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства с учетом особенностей осуществления градостроительной деятельности на территориях субъектов Российской Федерации и территориях

муниципальных образований, порядок внесения изменений в данные перечни, порядок ведения реестра описаний процедур, указанных в данных перечнях.

С учетом положений ст. 5.2 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающий перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства, на момент заключения договора аренды, а также рассмотрения дела судом, понятия «освоение» и «использование» законодателем не разграничены, рассматриваются в совокупности и включены в этапы реализации проекта по строительству объекта капитального строительства.

Лишь Федеральным законом от 8 августа 2024 № 307-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен статьей 85.1 освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование (подлежит применению с 01.03.2025), согласно которому срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статье. Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов приступает к использованию этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты.

Реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может включать в качестве самостоятельного этапа утверждение или выдачу необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов (пункт 2 части 2 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации). К указанным документам относятся технические условия на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и договоры о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункты 7 и 8 части 4 статьи 5.2 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.

В связи с изложенным основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных

Законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство); выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

Вышеуказанными нормами установлено, что заявление на получение разрешения на строительство должно быть направлено не позднее трехлетнего срока в пределах действия градостроительного плана земельного участка, т.е. мероприятия по освоению земельного участка вплоть до получения положительного заключения экспертизы проектной документации должны быть осуществлены в полном объеме в этот срок.

Судом установлено и не опровергается лицами, участвующими в деле, что срок действия Градостроительного плана земельного участка № RU-64304000-359 от 28.11.2019 истек 28.11.2023, на дату истечения трехлетнего срока освоения спорного земельного участка общество не обратилось в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, заключение экспертизы проектной документации на строительство в установленном порядке не получено, представленная проектная документация подготовлена на основании недействующего градостроительного плана земельного участка.

Объективных причин, препятствующих разработке проектно-сметной документации, получению разрешения на строительство и принятию мер, направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке в установленные инвестиционном проектом сроки, ответчиком не приведено. Общество, как землепользователь, не представило доказательств, не позволивших осуществить освоение и строительство объекта в течение трех лет, как это предусмотрено инвестиционным проектом, помимо его воли.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2017 № 346 утвержден исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения (далее - Перечень), предусматривающий, в том числе, процедуры, связанные с предоставлением прав на земельный участок и подготовкой документации по планировке территории, а также процедуры, связанные с заключением договоров подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства нежилого назначения к сетям инженерно-технического обеспечения (к электрическим сетям), а также с архитектурно-строительным проектированием.

В соответствии с пунктами 26-50 Перечня наряду с предоставлением технических условий, заключением договоров о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного и горячего водоснабжения, бытовым или общесплавным системам водоотведения, теплоснабжения и газораспределения, предусмотрено также предоставление положительного заключения экспертизы результатов инженерных изысканий и положительного заключения экспертизы проектной документации.

Заключение соглашений о намерениях, а равно иных соглашений о сотрудничестве, предоставление гарантийных писем, а также рассмотрение архитектурных концепций на открытых заседаниях архитектурно-градостроительного совета органа местного самоуправления, в качестве процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения, Перечнем не предусмотрено.

Исследованием представленных ответчиком документов в обоснование довода о ведении работ по освоению земельного участка суд апелляционной инстанции установил, что большая часть документов датирована 2023 годом, т.е. после заявления администрацией отказа от продолжения арендных отношений, кроме того используемые ответчиком исходные данные не являются актуальными.

В соответствии с пунктом 4.4 СП 47.13330.2016. Свод правил. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96 (далее - СП 47.13330.2016), утвержденных Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1033/пр, к основным видам инженерных изысканий относятся: инженерно- геодезические; инженерно-геологические; инженерно-гидрометеорологические; инженерно-экологические; инженерно-геотехнические.

Как указывает Комитет по архитектуре администрации МО «Город Саратов» и не опровергнуто ответчиком, технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий датирован 2023 годом, при этом, на указанную дату срок давности инженерно-топографических планов в составе технического отчета истек.

Представленная в техническом отчете по результатам инженерно-геодезических изысканий съемка участка от октября 2018 года не может использоваться при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, поскольку согласно пункту 5.1.20 СП 47.13330.2016 срок давности инженерно-топографических планов составляет не более двух лет.

Согласно пункту 6.1.7 СП 47.13330.2016 при выполнении инженерно-геологических изысканий допускается использование результатов инженерно-геологических изысканий прошлых лет с учетом сроков давности материалов (период от окончания ранее выполненных изысканий до начала проектирования или корректировки проектной документации объектов капитального строительства) в соответствии с таблицей 6.1. Так, в частности, срок давности использования результатов инженерно-геологических изысканий прошлых лет гидрогеологических условий на застроенных (освоенных) территориях составляет не более 2 лет.

Судом установлено, что технический отчет по инженерно-геологическим испытаниям датирован 2023 годом, при этом по состоянию на указанную дату срок давности материалов, содержащих результаты инженерно-геологических изысканий прошлых лет, истек. Гидрологические условия в составе технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям основаны на исследованиях, проведенных в феврале 2020 году и с учетом срока давности не могут использоваться при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно пункту 8.1.7 СП 47.13330.2016 при выполнении инженерно-экологических изысканий возможность использования результатов изысканий прошлых лет (без проведения новых изысканий) устанавливается с учетом их срока давности и произошедших изменений, экологической обстановки в соответствии с таблицей 8.1. В частности, согласно указанной таблице срок давности использования результатов почвенных условий на застроенных (освоенных) территориях - 2 года, данных о радиационной обстановке, медико-биологической и санитарно-эпидемиологической информации на застроенных (освоенных) территориях - 2 года и т.д.

Технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий датирован 2023 годом и содержит противоречивые данные относительно даты проведения исследования. В частности на стр. 6 указанного технического отчета содержатся сведения о проведении исследований в 2022 году, тогда как в приложении 4 к техническому отчету имеются протоколы лабораторных исследований, датированные 2020 годом, а именно протокол лабораторных исследований № 8868В от 13.07.2020 (почва), протокол № 9-Т/2020 радиационного обследования от 13.07.2020, протокол № 55-I.III.VII результатов измерений физических факторов от 13.07.2020 и другие.

При указанных обстоятельствах представленные инженерно-экологические изыскания не полежат использованию при архитектурно-строительном проектировании, строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно письму ООО «Риск - Инжиниринг» от 15.06.2023 № 1.10-06/2023 разработанные специальные технические условия в части пожарной безопасности, разработанные во исполнение договора № РИ-13/2020, не актуальны ввиду изменения нормативной базы.

Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (далее - Положение), утвержденное Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, устанавливает состав разделов проектной документации, подлежащей экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и требования к содержанию разделов такой проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта различных видов объектов

капитального строительства (включая линейные объекты), в том числе состав разделов проектной документации и требования к содержанию разделов такой проектной документации на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 4 Положения в целях реализации в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

Таким образом, рабочая документация разрабатывается в целях реализации архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 2 апреля 2009 г. № 108 утверждены правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, согласно которым выполнение и оформление текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, осуществляется в соответствии с национальными стандартами «Система проектной документации для строительства», которые утверждаются приказами в установленном порядке.

Раздел 4 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 21.101-2020 "Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации" содержит основные требования к составу и комплектованию проектной и рабочей документации. При этом в соответствии с пунктом 4.2.1 Национального стандарта в состав рабочей документации, передаваемой заказчику, включают:

- рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ, объединенные в основные комплекты рабочих чертежей по маркам. Марки основных комплектов рабочих чертежей приведены в таблице Г. 1 (приложение Г);

- прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта;

- сметную документацию по установленным формам (при необходимости).

По мнению истца и Комитета по архитектуре представленная проектная и рабочая документация лишь подтверждает доводы истца о том, что никаких действий в целях строительства, а равно использования земельного участка по назначению ответчиком не осуществлялось вплоть до 2023 года и не осуществляется по настоящее время. При этом осуществление проектирования в 2023 году на основании требований к проектированию, признанных не подлежащими применению, и с использованием инженерных изысканий, срок возможности использования которых истек, лишь создает иллюзию проектирования и освоения земельного участка.

Представленная рабочая документация разработана в отношении иного объекта, о чем свидетельствует не только прямое указание объекта строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005010:2350, расположенном по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер. г. муниципальный округ ФИО9, улица 4-я Магистральная, земельный участок 4/11, но и сведения, содержащиеся в графической части.

В частности, сведения Схемы расположения и армирования вертикальных конструкций 5-го этажа на отм. +23.000 не соотносятся с Архитектурной концепцией строительства гостиничного комплекса в городе Саратове, имеющейся в материалах дела. Согласно указанной схеме в составе рабочей документации 5 этаж располагается на отм +23.000, тогда как концепцией предусмотрено расположение 5-го этажа комплекса на уровне +15900.

Проектная документация представлена лишь 23.12.2024 года в суд апелляционной инстанции, подготовленная в 2023 году после направления уведомления о расторжении спорного договора в ходе рассмотрения настоящего спора.

При подготовке проектной документации использованы требования к проектированию, которые по состоянию на 2023 году признаны не подлежащими применению. Например, использование при подготовке проектной документации ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации» (приказом Росстандарта от 23.06.2020 № 282-СТ взамен с 01.01.2021 введен в действие ГОСТ Р 21.101-2020) свидетельствует о несоответствии проектной документации действующим на момент ее разработки в 2023 году требованиям. При подготовке практически всех разделов представленной проектной документации использованы утратившие силу и признанные не подлежащими применению правила и стандарты. В частности:

- подраздел 5.1 «Система электроосвещения» раздела 5 проектной документации выполнен в соответствии с требованиями ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» (в соответствии с Приказом Росстандарта от 23.06.2020 № 282-СТ взамен ГОСТ Р 21.1101-2013 введен ГОСТ Р 21.101-2020);

- подраздел 5.2 «Система водоснабжения» раздела 5 проектной документации выполнен в соответствии с требованиями СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (утратил силу с 01.09.2021 в связи с утверждением постановления Правительства России от 28.05.2021 № 815);

- подраздел 5.4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» проектной документации выполнен в соответствии с требованиями СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (утратил силу с 01.09.2021 в связи с утверждением постановления Правительства России от 28.05.2021 № 815);

- раздел 6 проектной документации выполнен в соответствии с СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (утратил силу с 01.09.2022 в связи с утверждением постановления Правительства России от 20 мая 2022 г. № 914), СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (утратил силу с 01.082020 в связи с утверждением постановления Правительства России от 04.07.2020 г. № 985);

раздел 7 проектной документации выполнен в соответствии СП 48.13330.2011 «Организация строительства» - приказом Минстроя России от 24.12.2019 № 861/пр признан не подлежащим применению с 25.06.2020;

- раздел 9 проектной документации выполнен в соответствии с постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 - Постановлением Правительства России от 28.05.2021 № 815 настоящий документ признан утратившим силу с 01.09.2021;

- раздел 10 проектной документации проектной документации выполнен в соответствии СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» - утратил силу с 1.09.2021 в связи с утверждением постановления Правительства России от 28.05.2021 № 815;

- раздел 10.1 проектной документации проектной документации выполнен в соответствии СП 23 -101-2000 - Проектирование тепловой защиты, при этом взамен указанного Свода правил письмом Госстроя России от 26.03.2004 № ЛБ-2013/9 одобрен и введен в действие с 01.06.2004 г. СП 23-101-2004 и прочие.

В соответствии с пунктом 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Проектная документация 2023 года подготовлена на основании градостроительного плана земельного участка 05.11.2019 года, срок действия которого истек в ноябре 2023 года.

Договоры № 0201ИИ2-2020 от 05.02.2020 на проведение инженерно-геологических изысканий, № 0304ИИ3-2020 от 23.03.2020 на выполнение инженерно-экологических

изысканий, № 0304ИИ3-2020 от 15.04.2020 на выполнение инженерно-экологических изысканий; № 0308ИИ4-2020 от 15.04.2020 на выполнение инженерно-гидрометеорологических изысканий, № 0702ПР-2020 от 01.07.2020 на выполнение проектных работ для установки ограждения земельного участка; № 06/20-И от 06.07.2020 на выполнение проекта наружных сетей; № 02/2020 от 20.02.2020 по разработке проектной и рабочей документации для строительства; № 02/2020 от 09.01.2022 по разработке рабочей документации для строительства; № РИ-47/2022 от 28.09.2022 по корректировке специальных технических условий на проектирование в части обеспечения пожарной безопасности; № 8959-20-ип от 19.05.2020 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям не подтверждены фактами оплаты и (или) актами приема-передачи выполненных работ.

Документы, датированные после даты отказа арендодателя от договора аренды и полученные ответчиком после вынесения решения судом первой инстанции (договор от 20.10.2023 № 4120-ЕЦУ-ТП о подключении объектов капитального строительства к сети газораспределения, технические условия на присоединение к электрическим сетям от 31.08.2023 № 8959-1, технические условия на подключение гостиничного комплекса к тепловым сетям на теплоснабжение объекта капитального строительства от 29.09.2023, заявление ООО «Боконцепт М» о подключении к центральной системе холодного водоснабжения и водоотведения от 07.09.2023, договор № 76/33-к/23 от 11.08.2023 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий датирован октябрем 2023 годом, технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий от 17.08.2023 года, технический отчет по результатам инженерно-гидрометеорологических изысканий от 17.08.2023, технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий от 17.08.2023 года и т.п.) по существу подтверждают неисполнение ответчиком сроков строительства объекта, установленных инвестиционным проектом, что является недопустимым при использовании государственного имущества в льготном порядке и влечет нарушение прав арендодателя на получение ожидаемого им результата. Тем более не представлены доказательства исполнения и оплаты данных договоров.

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества (реализация инвестиционного проекта) договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

Такие обстоятельства судебной коллегий не установлены.

Спорным договором аренды не предусмотрено каких-либо отлагательных условий, зависящих от действий и решений органов государственной и муниципальной власти.

Довод ответчика о существовании препятствий для организации стройплощадки из-за нахождения на смежном земельном участке самовольных гаражей, проезд к которым осуществлялся через спорный участок, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данное обстоятельство не влечет невозможность исполнения обществом обязательств в соответствии с инвестиционном проектом и в сроки, установленные в нем.

Заключение кадастрового инженера от 13.04.2023 года (т. 1, л.д. 88-93), на которое ссылается ответчик, является субъективным мнением специалиста, составленным в одностороннем порядке без участия арендодателя.

В силу статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, случае если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны

арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Установлено, что арендатор ознакомлен с состоянием участка, претензий к качеству и техническим характеристикам участка не имеет. Указаний о том, что данный земельный участок обременен строениями и гаражами, наличие которых препятствовало его пользованию участком, не имеется, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 19.09.2019 года.

Заявляя о существовании препятствий для организации стройплощадки, арендатор не воспользовался ни одним из способов защиты своих прав, предусмотренным статьей 612 Гражданского кодекса РФ.

Довод ответчика об отказе международного гостиничного оператора под брендом Mercure, с учетом требований которой разрабатывалась проектная документация, в сотрудничестве в 2022 году и вынужденном поиске новой организации для реализации инвестиционного проекта на арендуемом земельном участке не могут квалифицироваться в качестве обстоятельств непреодолимой силы, поскольку выбор гостиничного оператора изначально был поставлен в зависимость от воли общества, а потому в силу статьи 2 ГК РФ последний несет риск предпринимательской деятельности.

Тем более, указанное обстоятельство возникло в 2022 г. и не могло отразиться на сроках реализации проекта, т.к. оператор не являлся инвестором по данному проекту (ни финансирование проекта, ни разработка проектно-сметной документации не относится к обязанности оператора и не ставит данные мероприятия в зависимость от наличия или отсутствия оператора по управлению готовым объектом инвестиционного проекта).

Установлено, что соглашение о сотрудничестве ООО «Боконцепт отеля» и ООО «Ршэн Мэнэджмент Хотэл Компани», входящей в группу «АККОР», владеющей брендом «Mercure», от 07.06.2019 года действовало один год с даты подписания (пункт 4.1.) и 07.06.2020 года истек срок его действия, что также подтверждается письмом ООО «Ршэн Мэнэджмент Хотэл Компани» от 22.05.2023 № RMHC-85/23-о (материалы электронного дела, файл от 23.05.2023 года). Из содержания указанного письма также следует, что соглашение от 07.06.2019 года не являлось не предварительным или иным договором, порождающим взаимные права и обязанности.

Довод ответчика о наличии возможности продолжения реализации инвестиционного проекта при участии другого оператора - общества "Сафмар Плаза" - группы гостиничных комплексов Москвы с мировым именем (соглашение от 20.04.2023 года – л.д.99 т.2) является не подтвержденным, т.к. согласно письму генерального директора ООО «Сафмар Плаза» ФИО10 (л.д. 45, т. 27) последний опровергает участие в реализации инвестиционного проекта ООО «Боконцепт М».

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к затягиванию ввода в эксплуатацию соответствующих объектов недвижимого имущества, к неиспользованию представляющих для мегаполиса особую ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

Относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида

договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выполняя указания суда кассационной инстанции о необходимости выяснения мнения региона о целесообразности сохранения договорных отношений с ответчиком с точки зрения экономической выгоды для Саратовской области, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно технико-экономическому обоснованию инвестиционного проекта в качестве прямых положительных социальных эффектов для Саратовской области, которые должны возникнуть в результате реализации проекта строительства и эксплуатации гостиничного комплекса являются дополнительные налоговые поступления, а именно суммы НДС, налог на прибыль, налог на имущество (объем предполагаемого поступления более 250 мл. в период с 2020 по 2030гг.); вновь создаваемые рабочие места на территории г. Саратова (130-140 штатных единиц), ежегодные увеличения фонда оплаты труда, включая отчисления во внебюджетные фонды, с 2021 год (с первого года эксплуатации комплекса). Кроме того, строительство объекта, в установленные проектом сроки, давало арендодателю право рассчитывать на развитие бизнес-туризма, создание благоприятных условий для проведения масштабных бизнес-мероприятий, общего улучшения имиджа города, увеличение объемов реализуемых транспортных услуг, торговли, общественного питания и т.д.

Определяя инвестиционным проектом сроки освоения земельного участка и строительства объекта, арендатор, как инициатор инвестиционного проекта, тем самым принял на себя обязательства, результатом которых является введение в эксплуатацию объекта хозяйственной деятельности, в исполнении которых состоит публичный интерес. В ином случае заключение договора аренды в льготном порядке было бы невозможно, о чем указывает Правительство Саратовской области в своих пояснениях.

Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В данном случае экономическая составляющая арендной сделки по предоставлению земельного участка без проведения публичных процедур не достигнута.

Из заявления ООО «Боконцепт М» от 26.08.2019 № 34 и документов, прилагаемых к нему, следует, что предполагаемой объем инвестиций составляет 1,5 млрд. рублей, финансирование проекта должно осуществляться за счет собственных средств и кредитных средств.

В разделе 4 «Организационно-финансового плана проекта» установлено, что финансирование проекта за счет собственных средств и кредитных средств будет производится в течение первых двух лет развития проекта в период проектирования, строительства, оснащения и ввода в эксплуатацию.

Однако, в материалы дела документы, подтверждающие получение кредитных средств, первичных документов несения расходов за счет собственных средства не представлены.

Письмо АО «Альфа-Банк» от 27.06.2023 года о достигнутой договоренности о финансировании реализации проекта строительства гостиничного комплекса в г. Саратове (т. 2, л.д. 97) таким доказательством не является, поскольку содержит сведения лишь о намерении сторон и получено обществом при разрешении спора по настоящему делу.

Письмо Саратовского отделения ПАО «Сбербанк» № 8622 от 30.08.2024 № б/н (л.д. 84, т. 27) о заинтересованности в совместной реализации проекта не свидетельствует о достигнутой договоренности о финансировании реализации проекта строительства гостиничного комплекса в г. Саратове, т.к. согласно письму Саратовского отделения ПАО «Сбербанк» № 8622 от 18.10.2024 № ПБ-862201-08-исх/8 (л.д. 60 на обороте, т. 27) решение о финансировании указанного проекта банком не принято.

Представленный ответчиком договор о совместной деятельности по строительству объекта недвижимости от 13.08.2024, заключенный между ООО «Боконцепт М» (товарищ 1) и ООО Управляющая компания «Прайм Лайф Девелопмент» (товарищ 2), согласно которому товарищи соединяют свои вклады и совместно действуют с целью строительства, вклад товарища 1 – земельный участок и денежные средства в сумме 100 000 000 руб. предоставить в срок не позднее 31.12.2024 года, товарищ 2 – денежные средства в сумме 3 000 000 000 руб.

Однако доказательств внесения ответчиком денежных средств в размере 100 млн. руб. не представлено. Акты сверки с контрагентами, подтверждающие расходы по реализации проекта строительства, не подтверждают факт несения таких расходов без документов первичного бухгалтерского учета.

Суд апелляционной инстанции считает заслуживающими внимание доводы администрации о том, что согласно данным ЕГРЮЛ, ответчик зарегистрирован 10 сентября 2018 года. Согласно данным ФНС, имеющимся в открытом доступе, среднесписочная численность работников ООО «Боконцепт М» за 2019 г. (в год предоставления земельного участка) - составляла 5 чел., однако уже в 2020 г. - численность сократилась до 1 человека, в 2021 г. составила 2 человека, в 2022 году - составляла 1 человек. По данным «Отчета о финансовых результатах», размещенного на сайте www.audit-it.ru, за 2021 год организация основной деятельности не вела. Согласно информации из Государственного информационного ресурса бухгалтерской отчетности за период с 2019 по 2021 годы какой либо выручки от деятельности ООО «Боконцепт М» не имело (в строке 2110 отчета «Выручка» указано 0,00 тыс.рублей), а также не производились расходы, связанные с изготовлением продукции, приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг, другие коммерческие и управленческие расходы (в строке 2120 отчета «Расходы по обычной деятельности» указано 0,00 тыс. рублей). Более того, налоговым органом в отношении арендодателя ООО «Боконцепт М» 13.05.2022 года внесена запись ( № 2226400207515) в Единый реестр юридических лих в раздел «Место нахождения и адрес юридического лица»: сведения недостоверны (результаты проверки достоверности содержащиеся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 07.11.2022 года.

Правительство Саратовской области в письме от 20.09.2024 года проинформировало Администрацию муниципального образования «город Саратов» о нецелесообразности сохранения договорных отношений по причине не исполнения принятых обществом обязательств в рамках реализации инвестиционного проекта и недостижение публичных целей (л.д. 82, т. 27).

Установив фактические обстоятельства дела на основе полной и всесторонней оценки доказательств, суд апелляционной инстанции считает обоснованным мнение Правительства Саратовской области об отсутствии реальной возможности у ООО «Боконцепт М» осуществить реализацию масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой

для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратов на набережной р. Волга».

Более того, 05.11.2024 года Правительством Саратовской области в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении в односторонним порядке соглашения о намерениях от 07.06.2019 года по реализации инвестиционного проекта на территории Саратовский области (л.д.11-12, т. 28).

Указанные действия Правительства Саратовский области подтверждают утрату намерений органа власти на реализацию ООО «Боконцепт М» инвестиционного проекта, в этой связи доводы представителя ООО «Боконцепт М» о том, что расторжение соглашения о намерениях не влечет каких-либо правовых последствий для заключенного между сторонами договора аренды, судом апелляционной не принимаются.

Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду спорного земельного участка преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе, в том числе, развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лить при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлен земельный участок.

В данном случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении более 5 лет (на момент рассмотрения спора). Заключая договор аренды в 2019 году на исключительных условиях (без торгов), регион и орган местного самоуправления не рассчитывал на сдачу объекта капитального строительства по истечении 10 лет, т.е. к окончанию срока действия договора, такие сроки инвестиционным проектом не предусмотрены, внесение изменений в инвестиционный проект с уполномоченным органом не согласовалось и такие изменения не утверждались.

Из системного толкования пункта 3 статьи 3, пункта 1, подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 11 Закона N 39-ФЗ, следует, что земельное законодательство и законодательство о защите прав инвесторов устанавливают льготный порядок предоставления земельных участков в целях реализации масштабных инвестиционных проектов; в случае нереализации инвестиционного проекта правовые основания для пользования земельным участком, предоставленным на льготных основаниях, прекращаются.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Боконцепт М» не представило доказательств, свидетельствующих о реализации им инвестиционного проекта в сроки, заявленные в нем, следовательно, использование Обществом земельным участком не отвечает целям законодательного регулирования порядка предоставления земельных участков в льготном порядке (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), а также в значительной степени лишает публично-правовое образование того, на что оно вправе было рассчитывать при заключении договоров аренды.

В этой связи, довод ответчика как инициатора реализации масштабного инвестиционного проекта о том, что в трехлетний срок не включается срок освоения земельного участка, полученного по исключительному способу установленного публичного порядка, не может быть принят судом апелляционной инстанции и не отвечает принципам добросовестности сторон при исполнении договорных обязательств.

В рассматриваемом случае поведение ответчика повлекло невозможность достижения публичных целей, поскольку темпы освоения обществом земельного участка привели к нереализации масштабного инвестиционного проекта.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статей 45, 46 ЗК РФ, а также принимая во внимание предоставление земельного участка без проведения публичных процедур (льготном порядке), администрация вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений с ответчиком, в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях, по истечении трех лет с даты заключения договора.

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлены существенные нарушения условий договора, что в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации является достаточным основанием для досрочного расторжения.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а также не полностью выяснены все обстоятельства имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда по данному делу подлежит отмене, с принятием нового судебного акта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Поскольку суд апелляционной инстанций установил наличие оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и перешел к рассмотрению искового заявления по правилам суда первой инстанций, решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2023 года по делу № А57-29798/2022 подлежит отмене.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в размере 6000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб. подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт М» в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 июля 2023 года по делу № А57-29798/2022 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4509 кв.м, предоставленного для размещения гостиницы, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской

выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично- апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Боконцепт М» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и администрацией муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт М» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 6 000 рублей, за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.М. Степура

Судьи Т.С. Борисова

А.Ф. Котлярова