АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань

Дело №А65-15872/2024

Дата принятия решения – 13 марта 2025 года

Дата оглашения резолютивной части – 27 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Вахитовой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№1-12, кадастровый номер 16:50:160206:5643, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 136,7 кв. м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 4 166 667 (Четыре миллиона сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек» (с учетом уточнения),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани (ИНН <***>),

с участием:

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 12.07.2023,

представителя ответчика – ФИО2 по доверенности от 21.02.2025,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 23.05.2024 поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключать договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №№1-12, кадастровый номер 16:50:160206:5643, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 136,7 кв. м. в редакции об Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.05.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.07.2024, от 09.09.2024, от 09.10.2024 предварительное судебное заседание отложено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2024 производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.01.2025 производство по делу возобновлено.

В предварительном судебном заседании представитель истца поддержала ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просила определить условия договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№1-12, кадастровый номер 16:50:160206:5643, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 136,7 кв. м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 4 166 667 (Четыре миллиона сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек».

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, о чем вынесено и оглашено протокольное определение.

Представители сторон не возражали против перехода к рассмотрению дела по существу.

В порядке ч.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело признано подготовленным, завершено предварительное судебное заседание и открыто судебное заседание.

Представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражала.

Арбитражным судом Республики Татарстан в соответствии с частями 1, 2 статьи 159, частью 5 статьи 184, частью 2 статьи 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено протокольное определение об отказе удовлетворении ходатайства, поскольку оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Представитель истца поддержала уточненные исковые требования.

Представитель ответчика возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и ООО «Триал» 18.04.2022 заключили договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 9162-95Л в отношении следующего объекта: нежилые помещения первого этажа: №№1-12, кадастровый номер 16:50:160206:5643, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 136,7 кв. м., сроком на 5 (пять) лет с 18.04.2022 по 17.04.2027.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

ООО «Триал» обратилось в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» с заявлением (вх. №6987/КЗИО-вх от 22.04.2024) в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого здания в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. N 159-ФЗ.

20.05.2024 (исх. №7936/КЗИО-ИСХ) МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов, в адрес ООО «Триал» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и условиями выкупа.

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ссылаясь на то, что согласно отчету №01-05/2024 от 19.04.2024 рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 3 471 700 руб., обратился с настоящим исковым заявлением об определении (урегулировании) условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости

Согласно п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.11.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон» (ИНН <***>, ОГРН <***>), эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, а именно: нежилые помещения первого этажа: №№1-12, кадастровый номер 16:50:160206:5643, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 136,7 кв. м. по состоянию на 19.04.2024 без учета НДС.

Согласно заключению №О/1648-11/24 от 23.01.2025 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 19.04.2024 составила 4 166 667 руб.

В силу положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывание обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основание своих требований и возражений, а также предоставление суду соответствующих доказательств является непосредственной обязанностью участвующих в деле лиц.

Пункт 2 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право, а не обязанность суда предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В обоснование ходатайства ответчиком приведен довод о том, что согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2024, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Приволжском районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 45 000 руб.

Между тем, согласно представленному в материалы дела документу 45-160 тыс.руб. является средней стоимостью, минимальная – 40 тыс. руб. При этом данные сведения не могут быть приняты во внимание, поскольку не соотносятся с датой, на которую производится оценка.

Кроме того, экспертом пояснено, что в рамках выведения данного диапазона не происходит оценка объектов, не учитываются уникальные особенности конкретного объекта, а также не учитываются возможные скидки на торг (анализировались цены предложений, а рамках расчета рыночной стоимости используются цены сделок, т.е. цены предложений, скорректированные (уменьшенные) на возможные среднерыночные скидки на торг). Также оцениваемый объект имеет ряд характеристик, которые отрицательно сказываются на его привлекательности и как результат снижают итоговую стоимость объекта.

При этом, как видно из самого мониторинга цен, в нем приводится довольно укрупненная разбивка объектов недвижимости на сегменты. Так в первую группу вошли: административные, офисные помещений и бизнес-центры, которые относятся к высококлассным объектам недвижимости и имеют априори более высокую цену, во вторую группу вошли торговые помещения и помещения общественного питания, стоимость которых тоже может существенно отличаться в зависимости от класса, а для объектов общественного питания еще и в зависимости от условии продажи (как правило, это продажа вместе с оборудованием, инвентарем и прочими элементами, необходимыми для функционирования объектов в данном сегменте, объект экспертизы же в большей степени может быть отнесен к сегменту ПСН (помещения свободного назначения), в рамках приведенного мониторинга цен данный сегмент недвижимости не выделен отдельно, поэтому при составлении мониторинга такие объекты могли быть включены в любую из приведенных трех групп, в связи с чем проводить сравнение индивидуальной оценки объекта экспертизы, в рамках которой были учтены особенности данного конкретного объекта, с диапазоном цен из мониторинга не вполне корректно.

При этом иные доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость конкретных нежилых помещений существенно отличается от цены, установленной экспертом, не представлены.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд считает, что представленное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы является обоснованным, сторонами не указано на наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, а из содержащихся доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования (исходя из стоимости помещения с учетом заключения эксперта) подлежат удовлетворению.

В силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, поскольку не взыскивается государственная пошлина, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя на уплату государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Также на ответчика подлежат отнесению расходы, понесенные истцом в связи с проведением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№1-12, кадастровый номер 16:50:160206:5643, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 136,7 кв. м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему договору составляет 4 166 667 (Четыре миллиона сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяБ.Ф. Мугинов