Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru
тел./факс <***>, 210-172
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-3088/2025
город Иркутск 07 октября 2025 года Дело № А74-5224/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2025 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Кушнаревой Н.П.,
судей: Железняк Е.Г., Яцкевич Ю.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокопьевой Д.И.,
при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции директора общества с ограниченной ответственностью «Строймастер» - ФИО1 (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строймастер» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2025 года по делу № А74-5224/2024 Арбитражного суда Республики Хакасия,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Строймастер» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 20.12.2023 № 20/23.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 марта 2025 года иск удовлетворен, судом урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи и определена выкупная стоимость помещения в размере 1 979 554 рублей.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2025 года решение изменено, стоимость выкупаемого помещения определена в размере 2 533 701 рублей.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судом апелляционной инстанции к возникшим отношениям положений части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) и ошибочности выводов об отсутствии оснований для зачета стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Ремонтные работы произведены с согласия арендодателя с целью приведения спорного здания в соответствие с требованиями санитарных и строительных норм.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Присутствующий в судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Департамент о времени и месте судебного заседания извещен по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своего представителя в судебное заседание не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение им норм процессуального права, соответствие его выводов о применении норм права
установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 27.09.2019 сторонами заключен договор аренды № 1053, согласно которому обществу во временное владение и пользование передано нежилое помещение с кадастровым номером 19:03:040208:172, площадью 77,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н.
10.07.2023 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного помещения.
Департамент 23.11.2023 направил обществу проект договора купли-продажи названного помещения по цене 2 925 882, 66 рублей, определённой на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 27.10.2023.
Обществом 20.12.2023 в адрес департамента направлен подписанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий в части определения стоимости выкупаемого имущества и зачете стоимости неотделимых улучшений имущества.
Письмом от 28.12.2023 департаментом запрошены документальные подтверждения выполненных работ, отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений на зачет которых претендует арендатор.
13.05.2024 обществом в адрес департамента направлено заявление об урегулировании разногласий по договору, снижении выкупной стоимости имущества с приложением подтверждающих документов.
Письмом от 20.05.2024 департамент отказал в принятии протокола разногласий.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4, 5 Федерального закона № 159-ФЗ, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и определил стоимость выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы с учетом вычета стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в размере 1 979 554 рублей.
Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции руководствовался частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ и исходил из того, что ремонтные работы произведены без согласования с арендодателем, в связи с чем не подлежат зачету в счет выкупной стоимости имущества.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по следующим причинам.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, закон не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).
В целях устранения разногласий в стоимости выкупаемого имущества суд первой инстанции назначил оценочную судебную экспертизу.
Заключением эксперта ООО «Траст-аудит» от 20.12.2024 установлено, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 10.07.2023 составляет 2 533 701 рублей (без учета НДС), выполненные арендатором улучшения (ремонтные работы) определены в размере 554 147 рублей.
Частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Указанная правовая норма имеет императивный характер, поскольку не предусматривает право арендодателя не оплатить арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет него неотделимых улучшений арендуемого имущества. Единственным условием для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, является наличие согласия арендодателя на осуществление этих неотделимых улучшений.
Установив отсутствие такого согласия, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об определении выкупной стоимости помещения без учета стоимости неотделимых улучшений.
Ссылки общества на необходимость приведения помещения в соответствие с установленными требованиями отклоняются судом как несостоятельные.
Принимая решение об улучшении арендованного помещения без согласования работ с собственником, общество должно было предвидеть возможные риски наступления неблагоприятных последствий в результате этого.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу сводятся к несогласию с указанными обстоятельствами, признанными установленными, и направлены на переоценку представленных доказательств.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Поскольку при принятии кассационной жалобы к производству определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.09.2025 обществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 40 000 рублей подлежит взысканию с заявителя жалобы в доход федерального бюджета.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2025 года по делу № А74-5224/2024 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймастер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 40 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Н.П. Кушнарева
Судьи Е.Г. ФИО2 Яцкевич