Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

12 августа 2025 года Дело № А56-87343/2024

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПАКТ" (адрес:

Россия 196084, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...> ОГРН: <***>);

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

"СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЭР-БИ-АЙ - ЦЕНТР" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ БАРОЧНАЯ, Д. 4А, СТР. 1, ОФИС 4, ПОМЕЩ. 403.2 Р.М. № 2, ОГРН: <***>);

при участии представителей сторон указанных в протоколе судебного заседания от 11.08.2024

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компакт» (далее – ООО «Компакт») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эр-Би-Ай - Центр» (далее – ООО «СЗ «Эр-Би-Ай-Центр») о признании договора купли-продажи будущей недвижимости от 24.04.2020 № Р/3 (далее – «Договор») расторгнутым с 21.08.2024.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 04.12.2024 отказано в удовлетворении заявления Общества «Компакт» об объединении настоящего дела с арбитражным делом № А56-90009/2024.

Определением арбитражного суда от 25.03.2025 производство по заявлению приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А56-90009/2024.

Определением от 15.06.2025 производство по делу А56-87343/2024 возобновлено.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные ранее позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным

рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела между истцом - ООО «Компакт» (продавец) и ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» (покупатель) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости от 24.04.2020г. № Р/3, а также дополнительные соглашения № 1 от 21.10.2021, № 2 от 15.12.2022, № 3 от 09.06.2023, № 4 от 24.07.2023 (далее – «Договор»).

16.08.2024 ООО «Компакт» направил ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» уведомление № 6/24-РБЙ об отказе от Договора и удержании задатка в размере 44.000.000,00 рублей (далее – «Уведомление»). В уведомлении ООО «Компакт» сослался на неисполнение ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» ком обязательства по выставлению аккредитива, составляющего по сумме разницу между ценой Договора и выплаченным задатком и авансом. Кроме того, ООО «Компакт» в обоснование отказа указал п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Поскольку ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» не согласился с отказом от Договора ООО «Компакт» обратился в суд с иском о признании Договора купли-продажи будущей недвижимости от 24.04.2020 № Р/3 расторгнутым с 21.08.2024г.

Согласно пункту 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Довод ООО «Компакт» о том, что действующее законодательство не предоставляет покупателю (ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр») право на определение срока оплаты в зависимости от события, не обладающего признаками неизбежности, не может быть принят судом.

Согласно статье 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, в том числе, указать обстоятельства, с которыми стороны связывают возникновение и прекращение обязательств.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" если норма не содержит явно

выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 указанного постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из Договора право на односторонний внесудебный отказ от Договора есть у продавца только в случае невыплаты покупателем задатка. ООО «Компакт» не оспаривает получение от ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» задатка в соответствии с условиями Договора (в редакции заключенных сторонами дополнительных соглашений).

Буквальное толкование условий Договора, позволяет сделать вывод о том, что он содержит условия, позволяющие определить срок исполнения обязательства по полной оплате объектов недвижимости.

Так, согласно первоначальной редакции пункта 2.4. Договора от 24.04.2020г. таким условием являлось получение Градостроительного плана земельного участка, допускающего жилую застройку. Впоследствии стороны заключили дополнительные соглашения № 3 от 09.06.2023г. и № 4 от 24.07.2023г. к Договору, которым изменили отлагательное условие для платежа – таким условием стало получение покупателем положительного решения Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга. Пунктом 2 дополнительного соглашения № 4 к Договору, подписанного продавцом и покупателем 24.07.2023г. стороны изложили пункт 2.4 Договора в следующей редакции: «2.4. Оставшиеся денежные средства в размере 216.000.000,00 рублей, составляющие по сумме разницу между ценой Договора (п. 2.1 Договора) и выплаченным задатком и авансом (пункты 2.2, 2.3 Договора) подлежат оплате Покупателем Продавцу за счет собственных и (или) кредитных средств в течение 30 дней с момента получения положительного решения Градостроительной комиссии при губернаторе Санкт-Петербурга в отношении возможности застройки многоквартирным домом земельного участка, объединённого согласно пункту 1.2 Договора».

Оплата указанной в Договоре денежной суммы должно было осуществляться Покупателем посредством открытия сроком на 3 месяца безотзывного покрытого аккредитива. Аккредитив исполняется в пользу Продавца по предъявлении им в исполняющий банк оригиналов выписок из Единого государственного реестра недвижимости, содержащих сведения о том, что Покупатель является собственником товара (объединённого согласно п. 1.2 Договора земельного участка, а также всех расположенных на объединённом земельном участке объектов капитального строительства) без ограничений (обременений), кроме указанных в Договоре.»

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2021 № 314 "О создании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга" была создана Градостроительная комиссия Санкт-Петербурга, а также было утверждено положение о Градостроительной комиссии. В соответствии Положением основными задачами Градостроительной комиссии в числе прочих являются: определение условий реализации проектов жилищного строительства в части обеспеченности проектов жилищного строительства объектами обслуживания жилой застройки, а также объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе в части соблюдения требований пункта 1.2.9 приложений № 7 и 8 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (п. 2.2.3), определение архитектурно-градостроительного потенциала территории в целях реализации проектов жилищного строительства и строительства (реконструкции) объектов туристско-рекреационного назначения (п. 2.2.4.). В соответствии с указанным постановлением Правительства председателем Градостроительной комиссии является Губернатор Санкт-Петербурга.

Таким образом, не может быть принят довод ООО «Компакт» о том, что условие пункта 2.4. Договора (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 24.07.2023 г.) нельзя считать исполнимым и установленным.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса «при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон».

ООО «Компакт» в Уведомлении об отказе от Договора ссылается на пункт 3.2.3 первоначальной редакции Договора (от 24.04.2020), согласно которому покупатель (ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» к) обязан выставить аккредитив, указанный в пункте 2.4 Договора, не позднее 30 календарных дней с момента получения Градостроительного плана земельного участка и вместе с продавцом (истцом) обратиться в Росреестр для перехода права собственности на объекты недвижимости.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов,

дополнительными соглашениями № 3 от 09.06.2023г. и ;4 от 24.07.2023г. к Договору, подписанных обеими сторонами Договора, редакция пункта 2.4 Договора была изменена и сторонами был согласован иной порядок расчетов – оплата после получения положительного решения Градостроительной комиссии, а не получения градостроительного плана земельного участка.

Изменяя редакцию пункта 2.4 Договором от 24.04.2020г дополнительными соглашениями № 3 от 09.06.2023г., № 4 от 24.07.2023г. и в отношении момента окончательного расчета, стороны в заключенных дополнительных соглашениях указывали на то, что «Договор действует в части, не противоречащей настоящему Дополнительному соглашению». Таким образом, воля сторон Договора была направлена на изменение отлагательного условия для окончательного расчета за товар по Договору и таким условием стало получение положительного решения Градостроительной комиссии, которое на момент отказа истца от Договора не было получено ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр».

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при исполнении договора следует применять положения дополнительных соглашений, подписанных сторонами с учетом действия принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, пункт 3.2.3 первоначальной редакции Договора (от 24.04.2020), следует применять в части не противоречащей Дополнительным соглашениям, подписанным сторонами.

Действительно, стороны прямо не указали в Договоре предельный срок получения положительного решения Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга в отношении возможности застройки многоквартирным домом земельного участка, объединённого согласно пункт 1.2 Договора. Вместе с тем, путем сопоставления с другими условиями и смыслом Договора, а также действиями Сторон по исполнению Договора, можно сделать вывод о том, что этот срок составляет не менее пяти лет с даты выдачи ООО Компакт» представителям ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» доверенности на представление интересов по вопросам, связанным с подготовкой градостроительной документации в целях проектирования и строительства на принадлежащем ООО «Компакт» земельном участке. Форма (проект) безотзывной доверенности (сроком на пять лет) согласована в приложении 1 к Договору, что подтверждается в том числе и доверенностью, выданной 22.10.2021г. ООО «Компакт» представителям ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» (без указания на её безотзывный характер) сроком действия на 5 лет (до 22.10.202г.).

Кроме того, пунктом 2.6. Договора предусмотрена обязанность продавца (ООО «Компакт») после государственной регистрации права собственности продавца на объединенный в соответствии с пунктом 1.2. Договора земельный участок передать такой земельный участок вместе с расположенными на участке объектами недвижимости покупателю (ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр») в аренду с правом выкупа для целей проектно-изыскательских работ, разработки и согласования градостроительной и проектной документации. Срок аренды поставлен сторонами в зависимость от территориальной зоны объединённого земельного участка на момент заключения договора аренды (после приобретения участка в собственность продавца). Если зона предполагает возможность осуществления жилищного строительства, то срок аренды - 2 года, если зона не позволяет жилищного строительства, то срок аренды будет определяться как срок, необходимый для включения участка в границы территориальной зоны, предполагающей возможность осуществления жилищного строительства в качестве основного вида разрешенного использования плюс 2 года. Указанный договор аренды между сторонами заключен не был, хотя ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» обращался к ООО «Компакт» с таким требованием и направлял проект договора аренды.

Таким образом, заключив Договор купли-продажи 24.04.2020г. Стороны вступили в долгосрочные отношения, направленные на приобретение покупателем у продавца зданий и земельного участка, право собственности на который продавец приобретет в будущем с помощью покупателя.

Так, согласно пункту 1.1 Договора Продавец обязуется при содействии и за счет Покупателя приобрести в собственность товар, указанный в пункте 1.2. Договора (далее – «товар»), и передать его в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить товар в соответствии с условиями Договора. В пункте 1.2. Договора Стороны определили, что товаром является земельный участок, образованный путем объединения земельного участка с кадастровым номером 78:14:0751301:4, площадью 396 кв.м., адрес (местоположение): <...> (принадлежащий истцу на праве собственности) с земельным участком с кадастровым номером: 78:14:0751301:8, площадью 10119 кв.м. (с учетом корректировки границ и площади), адрес (местоположение): <...> (участок 1), принадлежащий истцу на праве долгосрочной аренды, а также все расположенные на образованном земельном участке объекты капитального строительства. В дальнейшем, за счет денежных средств, перечисленных ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» ООО «Компакт» в соответствии с пунктом 2.3 дополнительного соглашения № 3 от 09.06.2023 г. к Договору, земельный участок с кадастровым номером 78:14:0751301:2573 площадью

9850 кв.м., занятый принадлежащими ООО «Компакт» на праве собственности зданиями, был приобретен в собственность истца. 25.08.2023г. было зарегистрировано право собственности истца (продавца) на объединённый земельный участок с кадастровым номером 78:14:0751301:2579, площадью 10247 +/- 35 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Московская застава, Рощинская улица, дом 3. Указанный участок подлежал передаче в аренду продавцом покупателю на согласованных в Договоре купли-продажи условиях. Покупатель должен выставить аккредитив на оставшуюся к оплате сумму и приобрести право собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0751301:2579 и все расположенные на нем и указанные в Договоре здания после наступления отлагательного условия – получения положительного решения Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга (в соответствии с п. 2.4 Договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 24.07.2023 г).

Сторонами не оспаривается, что необходимое решение Градостроительной комиссией принято не было.

Тем не менее, ООО «Компакт» направил ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» Уведомление об отказе от Договора, сославшись на нарушение ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» обязательства по окончательной оплате товара по Договору.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" «если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены».

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»: «Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.»

В ходе судебного разбирательства не нашло своего документального подтверждения нарушение ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» норм Гражданского кодекса, на которые ссылается ООО «Компакт» в Уведомлении (ст. 328, 381, 450.1, п. 3 ст. 484, п. 4 ст. 486, п. 2 ст. 487 ГК РФ).

Из пункта 3 статья 484 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 3.1.2 Договора обязанность продавца передать товар по акту приема-передачи покупателю в состоянии, отвечающем требованиям настоящего Договора, свободным от неуказанных в Договоре обременений и прав третьих лиц

должна быть исполнена в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на товар.

В связи с тем, что не наступило предусмотренное пунктом 2.4 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 24.07.2023г.) отлагательное условие для оплаты покупателем товара (посредством безотзывного покрытого аккредитива), не возникло обязательство сторон обратиться в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на товар, следовательно не возникло обязательство продавца передать товар, и соответственно, обязательство покупателя принять его.

По той же причине, поскольку не наступило согласованное сторонами отлагательное условие для возникновения обязанности покупателя по окончательной оплате товара по Договору суд не усматривает нарушения покупателем пункта 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляющего право продавцу по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар.

Согласно статье 328, пункту 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации о встречном исполнении обязательств. Покупатель вносил предоплату по Договору в порядке и сроки, предусмотренные Договором. Так, имеющимися в материалах дела платежными поручениями подтверждается, что покупатель перечисли продавцу 10.000.000,00 рублей 18.06.2020; 20.000.000,00 рублей 26.10.2021г; 10.000.000,00 рублей 19.12.2022 г.; 40.000.000,00 рублей 31.07.2023г.; 89.581.216,60 рублей были перечислены покупателем за продавца на счет СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в счет оплаты стоимости выкупа из государственной собственности Санкт-Петербурга земельного участка с кадастровым номером: 78:14:0751301:2573, площадью 9850 кв.м. Выкупная цена была произведена покупателем за продавца напрямую по договору купли-продажи земельного участка, заключенному продавцом с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2.3. Договора (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 09.06.2023г.). Поскольку Стороны дополнительным соглашением № 4 от 24.07.2023г. к Договору определили, что окончательная оплата путем аккредитива и переход права собственности на товар должна произойти после наступления отлагательного условия, которым является получение положительного решения Градостроительной комиссии, у продавца не возникло предусмотренное пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации право отказаться от исполнения обязательства по встречному исполнению.

Таким образом, с учетом толкования условий Договора, принимая во внимание волеизъявления сторон следует согласиться с доводом ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» о том, что обязательства по приёмке (п. 3 ст. 484, п. 4 ст. 486 ГК РФ), а также по предварительной оплате товара (ст. 328, п. 2 ст. 487 ГК) им нарушены не были.

Доводы ООО Компакт» о наличии у ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» права обратиться в Градостроительную комиссию Санкт-Петербурга на основании Договора или доверенности от 22.10.2021 г. опровергаются письмом Комитета по строительству № 01-50-9666/25-0-1 от 09.07.2025, в котором указано:

- «в договоре купли-продажи земельного участка также должны быть указаны данные, которые позволяют определить земельный участок в качестве объекта недвижимости, в том числе кадастровый номер земельного участка, категория земельного участка, его местоположение или адрес.» Таких сведений в отношении Земельного участка Договор между продавцом и покупателем не содержал.

- «В случае обращения представителя физического (юридического) лица такому представителю надлежит представить доверенность, составленную с учетом

особенностей, установленных главой 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также содержащую полномочие обращаться в коллегиальный орган Санкт-Петербурга.» Доверенность от 22.10.2021 г. не содержала полномочий по обращению поверенных от имени собственника в Градостроительную комиссию (постоянно действующий консультативный и совещательный органом при Правительстве Санкт-Петербурга).

Кроме того, спорный земельный участок находится в зоне, не позволяющей на данный момент осуществлять жилую застройку, что подтверждается письмом Комитета по строительству от 09.07.2025 № 01-50-9666/25-0-1. в котором приведены виды разрешенного использования Земельного участка, расположенного согласно действующей редакции Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в территориальной зоне ТП1 - «производственная зона объектов пищевой промышленности, а также объектов легкой и целлюлозно-бумажной промышленности с включением объектов инженерной инфраструктуры». Среди них отсутствует жилая застройка.

ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» указывал, что им была проведена значительная подготовительная работа, необходимая для прохождения Градостроительной комиссии в минимально возможный срок, прежде всего по согласованию с органами государственной власти объектов обслуживания будущей жилой застройки Земельного участка (в том числе понес значимые затраты (100 млн руб.) на приобретение зданий на соседнем земельном участке по адресу: Рощинская, д. 1 с целью размещения объектов обслуживания жилой застройки Земельного участка), что подтверждается протоколом от 31.08.2023 г. совещания с участием застройщиков и Администрации Московского района СПб с решением об участии покупателя в реализации проекта размещения административно-учебного корпуса ГБОУ Школа № 703, письмом от 12.09.2023 № 2666 в адрес администрации Московского района Санкт-Петербурга о заинтересованности в участии в реализации проекта размещения административно-учебного корпуса ГБОУ Школа № 703 на земельном участке по адресу: ул. Рощинская, дом 8. лит Л, письмом от 21.09.2023 Администрации Московского района СПб о дефиците мест в школе № 703, письмом от 22.04.2024 г. группы «ЭрБиАй» в адрес Комитета по образованию СПб с приложением письма от 08.04.2024 Администрации Московского района СПб о согласовании многофункционального образовательного комплекса по адресу: Рощинская, дом 1 и готовности поддержать на Градостроительной комиссии жилой проект на Земельном участке, письмом Комитета по градостроительству и архитектуре в Комитет по строительству от 20.05.2024 в отношении размещения на земельном участке ул. Рощинская, дом 1 многофункционального образовательного комплекса, письмом от 25.06.2024г. группы «ЭрБиАй» вице-губернатору Санкт-Петербурга, подтверждающее планируемое покупателем размещение на земельном участке ул. Рощинская, дом 1 объекта многофункционального общественно-делового назначения: Многофункциональною образовательного комплекса, состоящего из Комбината социального питания Московского района, детского образовательного учреждения (ДОУ) для обеспечения объектами обслуживания жилой застройки Земельного участка (Рощинская. 3), письмом от 08.07.2024 группы «ЭрБиАй» в адрес Комитета по образованию Санкт-Петербург о согласовании объектов социальной инфраструктуры, письмом от 01.08.2024 Администрации Московского района в адрес Комитета по строительству о согласовании многофункционального образовательного комплекса по адресу: Рощинская, дом 1, письмом ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» от 20.09.2024 в адрес Администрации Московского района о согласовании задания на проектирование многофункционального образовательного объекта по адресу: Рощинская, дом 1, письмом от 30.10.2024г. ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» направил ООО «Компакт» на согласование и подписание альбом архитектурно-градостроительного потенциала территории (АГПТ), необходимый для обращения на Градостроительную комиссию.

Поскольку Администрацией Московского района были предоставлены сведения о дефиците мест в существующих школах и детских садах в районе действия, ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» с целью обеспечения необходимыми социальными объектами будущего строительства жилого дома на Земельном участке (по адресу: Рощинская, д 3) был вынужден приобрести в собственность здания, расположенные на соседнем земельном участке (но адресу: Рощинская, д 1). Между ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» и собственниками зданий 12.04.2024 г. был заключен договор № Р1 купли-продажи недвижимости, в результате исполнения которого покупатель приобрел четыре нежилых здания по общей цене 100.000.000,00 рублей, что подтверждается представленным договором купли-продажи от 12.04.2024, выписками из ЕГРН, подтверждающими переход к ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» права собственности на здания 18.07.2024 г., актом приема-передачи от 24.07.2024г.

Таким образом, ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» совершал действия, необходимые для получения положительного решения Градостроительной комиссии, руководствуясь нормативными актами и правоприменительной практикой в сфере получения положительного решения Градостроительной комиссии.

Также следует отметить, что арбитражным судом было рассмотрено дело № А56-90009/2024 по иску ООО «СЗ «Эр-Би-Ай - Центр» к ООО «Компакт» о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Компакт» от Договора № Р/3 купли-продажи будущей недвижимости, выраженного в уведомлении от 16.08.2024 № 6/24-РБЙ. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2025 исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Эр-Би-Ай - Центр» были удовлетворены в полном объеме – односторонний отказ ООО «Компакт» был признан недействительным. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 г. решение от 27.02.2025 по делу № А56-90009/2024 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Компакт» - без удовлетворения.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.