АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-18312/2024

«11» марта 2025 г.

Резолютивная часть решения принята 03.03.2025

Решение в полном объеме изготовлено 11.03.2025

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Высоцкой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г.о. Борисоглебский, г. Борисоглебск,

к Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г.о. Борисоглебский, г. Борисоглебск,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, выраженного в письме от 15.08.2024 №33-11/9017, об обязании устранить допущенные нарушения,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 03.12.2024 б/н, диплом, удостоверение личности – паспорт;

от Администрации – ФИО3, представитель по доверенности от 13.01.2025 №10, диплом, удостоверение личности – паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 36:04:0102022:4 площадью 132 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <...>; об обязании Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем направления проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:04:0102022:4, площадью 132 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <...>.

На основании определения суда от 23.10.2024 заявление ИП ФИО1 принято судом к рассмотрению.

Судебное разбирательство по делу определением суда от 22.01.2025 назначено на 19.02.2025.

Все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещались судом о времени и месте судебного разбирательства, назначенного на 19.02.2025. Заявитель и заинтересованное лицо обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

В судебном заседании 19.02.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.03.2025.

Представитель заявителя в ходе судебного разбирательства поддерживал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, отметив, что заинтересованным лицом не оспаривается нахождение спорного земельного участка в территориальной зоне ОД-1, при этом Администрация также не отрицает, что красные линии, которые обозначают границы территорий общего пользования, не утверждены в установленном законом порядке. При указанных обстоятельствах заявитель полагает, что отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка.

Представитель заинтересованного лица заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, настаивал на том, что в соответствии с Генеральным планом Борисоглебского городского округа Воронежской области спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования – улично-дорожной сети, указав также, что проект планировки территории, в границах которой расположен спорный земельный участок, в целях установления красных линий не разрабатывался и не утверждался, в связи с отсутствием в законодательстве РФ обязательных требований по установлению красных линий. При этом заинтересованное лицо отметило, что нахождение земельного участка в границах территории общего пользования является основанием, препятствующим оформлению такого земельного участка в частную собственность, указав на возможность предоставления его только в аренду.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО1 принадлежит на праве собственности здание магазина с кадастровым номером 36:04:0102012:66 общей площадью 83 кв.м., расположенное по адресу: <...> здание 32/3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 36:04:0102022:4, площадью 132 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенном по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 36:04:0102022:4, площадью 132 кв.м, находится в аренде у ИП ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №49 от 18.07.2022 и по соглашению об уступке прав от 16.05.2024.

05.07.2024 заявитель на основании ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию Борисоглебского городского округа с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 36:04:0102022:4 площадью 132 кв.м. в собственность без проведения торгов с целью эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (магазина), принадлежащего предпринимателю на праве собственности.

Письмом № 33-11/9017 от 15.08.2024 года заинтересованное лицо сообщило заявителю, что земельный участок с кадастровым номером 36:04:0102022:4, площадью 132 кв.м., с видом разрешенного использования – магазины, расположен в территориальной зоне «ОД/1» - Зона общественно-деловая зона города Борисоглебск, и относится к территории общего пользования, в связи с чем предоставление данного земельного участка в собственность не представляется возможным.

Не согласившись с данным отказом, считая его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы и объяснения представителей сторон, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 названного Кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассмотреть поступившее заявление, проверить наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации является нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю.

Материалами дела подтверждается, что здание магазина с кадастровым номером 36:04:0102012:66 общей площадью 83 кв.м., являющееся собственностью заявителя, находится на земельном участке с кадастровым номером 36:04:0102022:4, что следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Указанное в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ свидетельствует о наличии у предпринимателя, как собственника объекта недвижимости, исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением. При этом, рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд) (пункты 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как следует из оспариваемого отказа, заинтересованное лицо отказало предпринимателю в заключении договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка с указанием на его расположение в границах территории общего пользования.

Вместе с тем согласно части 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территорией общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды¸ дороги, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 данного Кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 этой статьи.

Таким образом, не могут быть предоставлены в собственность по правилам статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, в пределах границ которых проходят в соответствии с утвержденными в установленном порядке документами территориального планирования муниципального образования красные линии, улицы и автомобильные дороги.

Как указано в части 3 статьи 42 и части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, красные линии указываются в проекте планировки территории и в проекте межевания территории, а также могут быть использованы в правилах землепользования и застройки для определения границ территориальных зон (часть 2 статьи 34 ГрК РФ), то есть в документации территориального планирования.

Порядок отображения красных линий на чертежах и утверждения регламентируются Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, введенной в действие постановлением Госстроя России от 06.04.1998 №18-30 о принятии и введении в действие РДС 30-201-98 (далее – Инструкция).

По смыслу пунктов 4.1-4.3 Инструкции проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается в составе градостроительной документации, на основании проектов планировки и застройки градостроительных объектов.

Красные линии могут быть утверждены исключительно в документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории).

Однако, заинтересованным лицом ни при принятии оспариваемого отказа, ни в ходе рассмотрения дела не представлено надлежащих доказательств того, что в зоне расположения спорного земельного участка проходят законно утвержденные красные линии, в с связи с чем испрашиваемый заявителем земельный участок с кадастровым номером 36:04:0102022:4 расположен в границах территории общего пользования.

При этом в отзыве на заявление, а также в судебном заседании представитель заинтересованного лица пояснял, что проект планировки территории, в границах которой расположен спорный земельный участок, в целях установления красных линий не разрабатывался и не утверждался.

Верховный Суд РФ в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2020 N 18-КА19-76 указал, что исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Из анализа приведенных выше норм следует вывод о том, что отображение на картах генерального плана местоположения объектов местного значения, автомобильных дорог, улично-дорожной сети носит общий, планируемый характер и не преследует цель детальной разработки границ территорий, занятых этими объектами, то есть само по себе такое отображение не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Однако границы таких территорий прорабатываются при подготовке документации по планировке территории, которая предусматривает отображение на соответствующих картах красных линий. Такое толкование учитывает правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации о недопустимости произвольного установления красных линий уполномоченными органами и необходимости разработки специального проекта красных линий на основе генеральных планов муниципальных образований и проектов детальной планировки территорий, изложенную в определении от 25 февраля 2016 года N 242-О.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области, утвержденными Приказ министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 № 45-01-04/38, земельный участок расположен в территориальной зоне: ОД-1 (зона объектов культуры, общественно-делового и коммерческого назначения).

Градостроительный регламент зоны общественно-деловой застройки предусматривает такой вид разрешенного использования земельного участка, как размещение объектов торговли.

Следовательно, использование находящегося в аренде земельного участка для размещения торгового объекта, с последующим оформлением права собственности, не противоречит градостроительному регламенту зоны общественно-деловой застройки (ОД-1), в которой расположен данный земельный участок.

Таким образом, в нарушение статьи 39.20 ЗК РФ у администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области отсутствовали основания для отказа в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка лицу, являющемуся собственником здания, расположенного на данном участке.

Судом также принимается во внимание, что при вынесении оспариваемого отказа, а также при рассмотрения настоящего дела, заинтересованное лицо не указало ни на одно из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии которых предоставление испрашиваемого заявителем в собственность земельного участка не представляется возможным.

Учитывая изложенные обстоятельства, отказ заинтересованного лица является незаконным, безусловно нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, с учетом вышеприведенных выводов, отказ администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, изложенный в письме № 33-11/9017 от 15.08.2024, подлежит признанию незаконным как не соответствующий Земельному Кодексу Российской Федерации и нарушающий права и законные интересы ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в предоставлении в собственность за плату земельного участка, выраженное в письме от 15.08.2024 №33-11/9017.

Обязать Администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).

Решение подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 10 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано месячный срок со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья С.С. Федосова