АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-59820/2023

10 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 17.05.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А32-59820/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.04.2013 № 4300019982 (далее – договор № 4300019982); в случае полного или частичного удовлетворения исковых требований указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1177 площадью 661 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/Г (далее – спорный участок).

Решением суда от 26.08.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.11.2024, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие оснований для расторжения договора № 4300019982. Продлив соглашением от 14.03.2023 срок действия договора № 4300019982 до 02.04.2026, администрация подтвердила отсутствие существенных нарушений условий договора № 4300019982 со стороны предпринимателя и не представила такие доказательства при разрешении спора в суде.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, несостоятелен вывод судов о неподтверждении администрацией бездействия со стороны предпринимателя в использовании спорного участка. Суды не учли, что при заключении договора № 4300019982 предприниматель принял на себя все права и обязанности, в том числе предусмотренные статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, при обращении в ноябре 2023 года в суд с иском по настоящему делу администрация представила доказательства того, что с 2013 года спорный участок не использовался по назначению, предусмотренному договором № 4300019982 (строительство магазина); строительство на спорном участке не велось и не ведется, что свидетельствует о неисполнении предпринимателем обязательств по договору № 4300019982. По истечении 10 лет с даты заключения договора № 4300019982 спорный участок остался незастроенным. Предприниматель не предпринял меры по освоению спорного участка, не представил доказательств невозможности строительства на данном участке в связи с объективными обстоятельствами, исключающими или затрудняющими такое строительство (особенности почвы, заболоченность и т. п.). Длительное неосвоение спорного участка не позволяет сделать вывод о том, что предприниматель действует добросовестно, принимает меры к строительству объекта и не нарушает нормы земельного законодательства Российской Федерации. Кроме того, согласование в договоре № 4300019982 срока его действия – 10 лет не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный период возможного неиспользования спорного участка для строительства по сравнению со сроком, закрепленным в статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (неиспользование предназначенного для строительства земельного участка в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения). Суды не учли, что актами осмотра от 14.03.2024 № 782, от 26.02.2024 № 533 установлено следующее: спорный участок частично огражден, свободен от зданий, сооружений, одноэтажное здание магазина с 2013 по 2024 годы не построено. Таким образом, цель договора № 4300019982 – строительство магазина – не достигнута. Более того, по истечении трех лет с даты заключения договора № 4300019982 предприниматель получил разрешение на строительство от 02.09.2016 № RU 23306000-4644-p-2016 по проекту «Проект одноэтажного магазина по улице Уральской, 100/Г» на спорном участке (далее – разрешение № RU 23306000- 4644-p-2016) сроком действия до 02.09.2017. Однако предприниматель не воспользовался этим разрешением и к строительству здания магазина не приступил, за продлением срока действия разрешения № RU 23306000-4644-p-2016 не обращался. Несостоятелен и вывод судов о том, что подписание администрацией соглашения от 14.03.2023 о внесении изменений в договор № 4300019982 подтверждает намерение администрации сохранить договорные обязательства, и сделан без учета следующего. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 статьи 8 Федерального закона от 27.05.2003 № 58-ФЗ «О системе государственной службы Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ), в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Ввиду обращения предпринимателя 07.02.2024 с соответствующим заявлением у администрации отсутствовали правовые основания для отказа в продлении срока аренды спорного участка по договору № 4300019982. Суды не учли, что заключение соглашения от 14.03.2023 не свидетельствует о намерении администрации сохранить арендные отношения с арендатором, в течение длительного времени не использующим спорный участок. В нарушение норм процессуального права суды приняли недопустимые доказательства как подтверждающие надлежащее использование предпринимателем спорного участка (копия постановления администрации от 08.04.2024 № 1934 «О назначении общественных обсуждений в муниципальном образовании город Краснодар» по проекту постановления администрации «Об утверждении проекта межевания территории в целях внесения изменений в проект межевания территории, ограниченной улицами Уральской, им. Лизы ФИО3, Сормовской, Старокубанской в Карасунском внутригородском округе города Краснодар», протокол от 30.10.2023 № 24 комиссии по землепользованию и застройки муниципального образования город Краснодар). Указанные документы созданы по истечении 11 лет с даты заключения договора № 4300019982. Совокупность названных администрацией обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о ненадлежащем использовании предпринимателем спорного участка и противоправном поведении предпринимателя, что является основанием для расторжения договора № 4300019982.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения, приложил к отзыву подписанное администрацией и предпринимателем соглашение от 17.02.2025 № 73 о расторжении договора № 4300019982 (далее – соглашение № 73) и выписку из ЕГРН от 26.12.2024, согласно которой спорный участок 25.12.2024 снят с кадастрового учета (далее – выписка из ЕГРН от 26.12.2024).

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в порядке предварительного согласования места размещения объекта (постановление администрации от 04.12.2012 № 11024 «Об утверждении гражданке ФИО1 материалов предварительного согласования места размещения магазина в Карасунском внутригородском округе Краснодара»; постановление администрации от 02.04.2013 № 2331 «О предоставлении гражданке ФИО1 земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара») между администрацией и предпринимателем заключен договор № 4300019982, согласно которому предпринимателю предоставлен в аренду спорный участок для строительства магазина сроком действия с 02.04.2013 по 02.04.2023.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 (далее – Генплан), спорный участок расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения. Согласно Правилам землепользования и застройки территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (далее – ПЗЗ), спорный участок расположен в производственной зоне, что подтверждено письмом Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края (далее – департамент) от 02.11.2023 № 17731/29.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 (далее – Генплан), спорный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более). Согласно ПЗЗ (в редакции решения городской Думы Краснодара от 29.05.2023 № 57 п. 4) спорный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (высотой здания не более 63 м) (Ж-4) (письмо департамента от 02.11.2023 № 17731/29).

По информации из ГИСОГД, к основным видам разрешенного использования зоны Ж-4 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами» относятся, в том числе, магазины. В соответствии с данным видом разрешенного использования предельные размеры земельных участков составляют: минимальная площадь – 600 кв. м, максимальная площадь – 5 тыс. кв. м, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 40%. Использование спорного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре № 4300019982, не противоречит Генплану и ПЗЗ в их актуальной редакции, предусматривающей в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельных участков – магазины.

Предпринимателю выдано разрешение на строительство от 02.09.2016 № RU 23306000-4644-р-2016 по проекту «Проект одноэтажного магазина по улице Уральской, 100/Г» на спорном участке, срок действия – до 02.09.2017 (письмо департамента от 04.07.2023 № 10972/29), а также градостроительный план спорного участка от 19.07.2013 № RU 23306000-00000000003111, утвержденный постановлением администрации от 19.07.2013 № 5288. Приказом департамента от 05.11.2014 № 376 в указанный градостроительный план внесены изменения.

Аренда спорного участка в пользу предпринимателя зарегистрирована в ЕГРН 17.04.2013, срок действия – с 17.04.2013 по 02.04.2026 (выписка из ЕГРН от 21.09.2023 № КУВИ-001/2023-215703535). Основанием продления срока договора № 4300019982 является заключенное в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ соглашение от 14.03.2023, согласно которому срок действия договора № 4300019982 продлен до 02.04.2026.

Несмотря на подписание соглашения о продлении срока договора № 4300019982 до 02.04.2026 администрация по результатам обследования спорного участка (акты от 20.02.2023 и от 10.07.2023) заключила, что договор № 4300019982 подлежит расторжению в связи с неиспользованием спорного участка в целях строительства, отсутствием нового разрешения на строительство, в связи с чем направила в адрес предпринимателя письма от 03.03.2023 № 4278/26 «Об устранении нарушений», от 02.08.2023 № 1394/07 «О прекращении договора аренды земельного участка» и обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора № 4300019982.

Руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона № 58-ФЗ, разъяснениями пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как определено статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Право аренды земельного участка прекращается принудительно в случаях: использования земельного участка не по целевому назначению (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации); неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Кодекса).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления № 11).

Отказав администрации в удовлетворении исковых требований о расторжении договора № 4300019982, суды установили, что основанием для обращения администрации с иском о расторжении договора послужило неосвоение предпринимателем спорного участка в целях строительства магазина, неиспользование спорного участка по назначению с 2013 по 2024 год.

Вместе с тем, отказав администрации в удовлетворении исковых требований, суды учли, что постановлением администрации от 08.04.2024 № 1934 «О назначении общественных обсуждений в муниципальном образовании город Краснодар» назначены общественные обсуждения по проекту постановления администрации «Об утверждении проекта межевания территории в целях внесения изменений в проект межевания территории, ограниченной улицами Уральской, имени Лизы ФИО3, Сормовской, Старокубанской в Карасунском внутригородском округе города Краснодара».

Основанием вынесения данного постановления явился представленный предпринимателем проект межевания территории в целях внесения изменений в проект межевания территории, ограниченной улицами Уральской, имени Лизы ФИО3, Сормовской, Старокубанской в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

Протоколом от 30.10.2023 № 24 комиссией по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар рекомендовано направить представленный предпринимателем проект межевания территории в целях внесения изменений в проект межевания территории для рассмотрения на общественных обсуждениях.

При постановке вывода об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации суды учли данные обстоятельства, а также то, что в 2013 году предприниматель получил градостроительный план земельного участка от 19.07.2013 № RU 23306000-00000000003111, в 2016 году – разрешение на строительство от 02.09.2016 № RU 23306000-4644-р-2016, в 2023 году подписал с администрацией соглашение от 14.03.2023 о внесении изменений в договор № 4300019982, согласно которому срок действия договора продлен до 02.04.2026.

Суды сделали обоснованный вывод о том, что в данном случае не может быть принят довод о существенном нарушении предпринимателем условий договора № 4300019982 и бездействии предпринимателя в отношении использования спорного участка, поскольку с 2013 года по 2023 год предприниматель осуществлял мероприятия, связанные с целевым использованием спорного договора, и обоснованно отклонили довод администрации о том, что соглашение от 14.03.2023 не влияет на расторжение договора № 4300019982 по приведенным администрацией основаниям.

При этом суды верно указали, что перед подписанием соглашения от 14.03.2023 состоялось обследование спорного участка (акт от 20.02.2023), после чего предпринимателю направлено письмо «Об устранении нарушений» от 03.03.2023, а затем подписано соглашение от 14.03.2023 о продлении договора № 4300019982, то есть на момент подписания соглашения от 14.03.2023 администрация не могла не знать, что строительство на спорном участке не ведется, однако подписала соглашение от 14.03.2023, продлив срок действия договора № 4300019982 до 02.04.2026, но при этом в период действия данного соглашения направила предпринимателю письмо от 02.08.2023 «О прекращении договора аренды земельного участка» по мотиву отсутствия строительства и неиспользования спорного участка.

Такое поведение администрации суды обоснованно оценили как противоречивое и непоследовательное, с чем суд округа не может не согласиться, учитывая кроме того, следующее.

Возражая против доводов кассационной жалобы администрации, предприниматель вместе с отзывом на кассационную жалобу представил подписанное между администрацией и предпринимателем соглашение № 73 от 17.02.2025 о расторжении договора № 4300019982 (далее – соглашение № 73), согласно которому ввиду снятия спорного участка с кадастрового учета стороны договора № 4300019982 расторгают его по обоюдному согласию с момента подписания предпринимателем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:3005 общей площадью 1342 кв. м (большей по сравнению с площадью спорного участка – 661 кв. м, который вошел в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:3005).

Данное обстоятельство также свидетельствует о противоречивости действий администрации, с одной стороны, подписавшей соглашение № 73, а с другой стороны, обжаловавшей в кассационном порядке судебные акты по настоящему делу, которые фактически добровольно исполнила посредством предоставления предпринимателю в аренду земельного участка, большего по площади, чем ранее предоставленный и вошедший в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:3005, не указав при этом, какой публичный интерес преследует и защищает таким образом.

Доводы кассационной жалобы администрации выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2024 по делу № А32-59820/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин