Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)
улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
город Якутск
24 ноября 2023 года Дело № А58-8995/2023
Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2023. Полный текст решения изготовлен 24.11.2023.
Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бурцевой А.В., рассмотрев дело по заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) без даты и номера, поданному по электронной системе подачи документов «Мой арбитр», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленного уведомлением от 26.09.2023 № КУВД- 001/2023-25427801/3,
с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя – ФИО1 и ФИО2.
с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание),
при участии в судебных заседаниях:
от заявителя посредством онлайн-заседания – ФИО3 по доверенности от 19.10.2023 № ББ/517-Д (паспорт, диплом),
от ответчика – не явились, извещены,
от третьих лиц – не явились, извещены, от ФИО2 – заявление о рассмотрении в его отсутствие.
в судебном заседании 20.11.2023 в порядке частей 1, 2 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 23.11.2023, о чем в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзацами 2, 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках", сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РС (Я),
УСТАНОВИЛ:
Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением без даты и номера, поданным по электронной системе подачи документов «Мой арбитр», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленного уведомлением от 26.09.2023 № КУВД-001/2023-25427801/3.
Управление представило отзыв, просит в удовлетворении требования отказать.
Определением суда от 25.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя, привлечены ФИО1 и ФИО2.
Финансовый управляющий ФИО1 Лященко Е.Ю. представила отзыв от 13.11.2023 без номера, поддерживает заявление заявителя.
ФИО2 представил отзыв о том, что принимая во внимание тот факт, что при покупке квартиры, были использованы кредитные средства (кредитный договор от 23.05.2023), в настоящее время выплачивает ежемесячные платежи в счет погашения кредита, несет убытки в виде уплаты процентов за обслуживание кредита, без возможности регистрации права собственности на квартиру с момента покупки прошло более шести месяцев, но право собственности не зарегистрировано, считает отказ Управления незаконным.
Из материалов дела судом установлено.
На основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа с элементами ипотечного кредитования от 21.10.2014 ФИО1 и ФИО4 приобретено в общую совместную собственность с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк» недвижимое имущество: двухкомнатная квартира, назначение – жилое, общей площадью 54 кв.м., этаж 3, расположенная по адресу: Республика Саха (Якутия), у. Мирнинский, г. Мирный, ул.
Ленина, дом 2, кв. 10, кадастровый (условный) номер: 14:37:000323:4592 (далее – квартира).
Между ПАО «Сбербанк», гражданином ФИО4 (созаемщиком) и гражданкой ФИО1 (должник, созаемщик) заключен кредитный договор от 06.11.2014 <***>, на основании которого созаемщикам выдан кредит в сумме 3 960 000 руб. сроком на 360 мес. под 13,5 % годовых на приобретение объекта недвижимости: квартиры с кадастровым номером: 14:37:000323:4592, этаж № 3, площадь 54 кв.м., расположенной по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>.
В обеспечение исполнения обязательств созаемщиков между Банком и супругами ФИО5 составлена закладная на указанную квартиру.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору <***> от 06.11.2014 созаемщики предоставили в залог банку приобретаемый объект недвижимости: квартиру площадью 54 кв.м., находящаяся по адресу: Россия, <...>, этаж: 3, кадастровый (условный) номер: 14:37:000323:4592.
На указанную квартиру было зарегистрировано обременение - «ипотека в силу закона», залогодержатель - ПАО «Сбербанк». Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2014 14-АБ 202264 (Приложение 1). 22.07.2020 супруг ФИО1
ФИО4 умер 22.07.2020 (свидетельство о смерти от 31.07.2020 I - СН 728651.
Согласно свидетельств о праве на наследство по закону 14 АА1648230 и 14 АА1648230 имущество в виде ½ доли на квартиру перешло в равных долях к наследникам ФИО4 первой очереди – пережившей супруге ФИО1 в размере ¼ доли и дочери ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в размере ¼ доли.
В свидетельствах о праве на наследство указывается, что объект, доля в котором переходит к наследникам, обременена ипотекой в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».
Сособственниками квартиры в результате наследования по закону стали: - ФИО1 с размером ¾ доли; - ФИО6 с размером ¼ доли.
При этом при регистрации перехода права собственности в ЕГРН запись об обременении доли ипотекой в силу закона в отношении имущества ФИО1 сохранилась, а в отношении унаследованного имущества ФИО6 не внесена (выписка из ЕГРН по состоянию на 08.04.2022).
Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.05.2022 по делу А58- 261/2022 требование ПАО «Сбербанк» включены в реестр требований кредиторов Шавель В.В. в размере 4 818 510, 49 руб., в том числе: основной долг – 3 864 983, 41 руб., проценты – 816 461, 21 руб., неустойка – 137 065, 87 руб., как обеспеченное залогом имущества должника – квартиры, расположенной по адресу: Республика Саха (Якутия), у. Мирнинский, г. Мирный, ул. Ленина, д. 2, кв. 10.
Решением Арбитражного суда Республика Саха (Якутия) от 12.10.2022 по делу А58-261/2022 ФИО1 (ИНН <***>, СНИЛС <***>, дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: Якутская АССР, Чурапчинский наслег, с. Дябыла, адрес: <...>) признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим ФИО1 утверждена ФИО7.
12.10.2022 ПАО «Сбербанк» направило в адрес финансового управляющего Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1, согласно которому лот № 1 составляет: - Двухкомнатная квартира, назначение – жилое, общей площадью 54 кв.м., этаж 3, расположенная по адресу: Республика Саха (Якутия), у. Мирнинский, <...>, кадастровый (условный) номер: 14:37:000323:4592.
Согласно положению о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1, реализации подлежит вся квартира, а именно: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер: 14:37:000323:4592, поскольку она является обеспеченной залогом в целом.
28.11.2022. финансовым управляющим опубликовано сообщение о проведении торгов на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
03.05.2023 финансовым управляющим было опубликовано сообщение о результатах торгов на Едином федеральной реестре сведений о банкротстве. Результаты торгов: наиболее высокую цену в размере 4 560 840,00 рублей за имущество, составляющее Лот, предложил участник Общество с ограниченной ответственностью «АКТИВБИЗНЕСКОНСАЛТ» (ИНН <***>), который признается победителем торгов по лоту.
По результатам открытых торгов по продаже квартиры на основании протокола от 02.05.2023 между финансовым управляющим ФИО7 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключён договор купли-продажи от 10.05.2023 (далее - договор купли-
продажи), подписан акт приема передачи квартиры. Общая стоимость имущества согласно п. 3.1 данного договора составляет 4 560 840,00 руб.
От имени ФИО2 участие в торгах принимало ООО «АктивБизнесКонсалт», действующее на основании агентского договора в редакции от 04.05.2022.
ФИО2 осуществил оплату стоимости квартиры в полном объеме, с учетом внесенного ранее задатка.
16.06.2023 финансовый управляющий ФИО7 совместно с ФИО2 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с приложением необходимого пакета документов.
Уведомлением от 27.06.2023 № КУВД-001/2023-25427801/1 Управление приостановило государственную регистрацию прав, полагая, что на государственную регистрацию должен быть представлен договор купли-продажи в нотариальной форме, так как предметом торгов, в том числе, являлось имущество несовершеннолетнего.
Уведомлением от 26.09.2023 № КУВД-001/2023-25427801/3 Управление отказало в государственной регистрации перехода права в связи с непредставлением нотариально удостоверенного договора купли-продажи. В качестве обоснования отказа в государственной регистрации регистрирующий орган ссылается на необходимость нотариального удостоверения сделки по причине отчуждения имущества несовершеннолетнего ФИО6
ФИО8 является финансовым управляющим в деле о банкротстве ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: с. Дябыла Чурапчинский наслег Якутская АССР, ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес регистрации: Республика Саха (Якутия), <...>),на основании определения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17.10.2023 г. по делу № А58-261/2022.
Полагая, что решение Управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, выразившееся в избыточных требованиях к форме подписанного договора купли-продажи, является незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании.
ПАО Сбербанк фактически оспаривается основание отказа в государственной регистрации перехода права на квартиру - отсутствие нотариально удостоверенного экземпляра договора купли-продажи.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Исходя из части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу положений части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений,
совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом о регистрации.
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны сделки.
Согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
Вместе с тем в рассматриваемом случае заключение спорного договора купли-продажи не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой
собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.
Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.
Указанное означает, что Банк как кредитор по общим обязательствам вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности в полном объеме за счет средств, вырученных от реализации предмета залога.
Более того, ипотека в любом случае предоставляет Банку, как залоговому кредитору, преимущественное удовлетворение из стоимости квартиры перед выплатой доли супругу залогодателя (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 50 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов);
Положениями статей 110, 111 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Законом о банкротстве, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.
В силу пункта 1 статьи 213.25 названного закона все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.
Согласно части 5 статьи 213.25 Закона № 127-ФЗ с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что финансовый управляющий распоряжается всем имуществом должника, признанного банкротом (за исключением имущества, не входящего в конкурсную массу), и от имени
должника ведет в судах дела, касающиеся его имущественных прав (пункты 5, 6 и 7 статьи 213.25 Закона о банкротстве).
В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанной в определении от 28.04.2022 № 1043-О, не противоречит Конституции Российской Федерации ограничение правомочий собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Спорный договор купли-продажи заключен в порядке реализации пункта 4 статьи 213.26, пунктов 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункта 3 статьи 111, статьи 138 Закона о банкротстве, а также Положения о порядке продажи имущества должника.
Законность торгов, договора купли-продажи, а также право покупателя - заявителя на объект недвижимости не оспаривались.
Соответственно, учитывая законность положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества, а также торгов по продаже спорного имущества в виде квартиры, а также учитывая исключения, предусмотренные в части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, решение Управления об отказе в регистрации права собственности победителя торгов не соответствует закону.
Таким образом, решение об отказе в государственной регистрации права принято регистрирующим органом в нарушение требований действующего законодательства, оспариваемый отказ нарушает права залогового кредитора, так как денежные средства, поступившие от реализации залогового имущества в размере 4 560 840 рублей не могут быть распределены в пользу Банка до момента государственной регистрации права собственности на покупателя по договору купли-продажи.
Поскольку в данном случае нотариального удостоверения сделки по причине отчуждения имущества несовершеннолетнего не требовалось, требование подлежит удовлетворению.
При обращении в суд, заявитель произвел платежным поручением от 12.10.2023 № 505477 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, которые в силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на Управление.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. Руководствуясь статьями 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», требование Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия (ИНН <***>, ОГРН <***>) об отказе в государственной регистрации права собственности, оформленного уведомлением от 26.09.2023 № КУВД-001/2023-25427801/3.
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия (ИНН <***>, ОГРН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>).
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.
Судья Р.И. Эверстова