ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 мая 2025 года

Дело №А56-22504/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии:

до перерыва представители сторон не явились, после перерыва от индивидуального предпринимателя ФИО2 представитель не явился, от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 07.08.2024),

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-36411/2024, 13АП-36960/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2024 по делу № А56-22504/2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 196 702 руб. 05 коп. переплаты по договору аренды от 20.03.2023 № 7Н, 2 149 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2024 по 05.03.2024, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.03.2024 до даты исполнения ответчиком обязательства по возврату переплаты.

ИП ФИО3 обратилась с встречным иском, в котором просила взыскать с ИП ФИО2 619 444 руб. убытков, признать расторгнутым с 01.02.2024 договор аренды от 20.03.2023 № 7Н.

Решением от 08.10.2024 (с учетом определения об исправлении арифметических ошибок от 08.10.2024) с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО2 взыскано 90 787 руб. 93 коп., в удовлетворении требований в оставшейся части отказано; с учетом зачета первоначального и встречного требований судом с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 взыскано 617 739 руб. 47 коп., договор аренды от 20.03.2023 № 7Н признан расторгнутым с 29.01.2024.

Не согласившись с названным судебным актом, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 обратились с апелляционными жалобами.

Распоряжением председателя суда апелляционной инстанции от 13.01.2025 настоящее дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А.

В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО2 указал, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки представленному в материалы дела отказу от подписания актов приема-передачи (возврата) помещения от 30.01.2024, в котором арендатор отказывается от подписания актов приема-передачи помещения, что в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является отказом от расторжения договора аренды с сохранением текущих условий действия договора, в том числе с полной оплатой постоянной части арендной платы. В соответствии с изложенным ИП ФИО2 полагает, что применение положений пункта 6.4. договора аренды о выплате компенсации в размере 100 000 руб. при расторжении договора аренды нельзя признать обоснованным.

По мнению ИП ФИО2, что представленное заключение специалиста от 20.03.2024 шифр №01-03.24 СИП не содержит сведений о причинении ущерба состоянию помещения, а фиксирует состояние произведенной за счет арендатора отделки помещения, надлежащее состояние которой в соответствии с пунктом 5.2.2 договора при возврате помещения арендодателю сторонами установлено не было, вследствие чего в материалах дела отсутствуют доказательства причинения ущерба состоянию самого помещения. ИП ФИО3 в нарушение пункта 5.2.4 договора лишила ФИО2 возможности сверить и устранить возможные недостатки помещения, указанные в акте приема-передачи (возврата) помещения, так как ограничила доступ в помещение и допустила сотрудников нового арендатора, не позволив предыдущему арендатору в предусмотренный договором 15-дневный срок с момента передачи помещения выявить и устранить недостатки.

В обоснование апелляционной жалобы ФИО3 указала, что судом первой инстанции допущена ошибка в расчетах, поскольку в пользу ИП ФИО5 подлежали взысканию 626 864 руб. 06 коп., рассчитанных как разница между возмещением убытков в размере 708 727 руб. 40 коп. и суммой обеспечительного платежа (81 863 руб. 34 коп.), оставшейся после удержания компенсации в соответствии с пунктом 6.4 договора, задолженности по погашению переменной части арендной платы. Кроме того, ФИО3 указала, что не согласна с взысканием в пользу ИП ФИО2 неустойки в размере 9 123 руб. 59 коп., поскольку в добровольном порядке ИП ФИО2 убытки не возместил.

От ИП ФИО3 поступили письменные пояснения, в которых она указывает, что помещению был нанесен ущерб. Так, в нежилом помещении стена снесена и возведена новая, не предусмотренная техническим паспортом помещения; арендатором выполнена врезка сливной трубы через верхнее перекрытие вдоль правой стены, организовано множество дополнительных точек водоснабжения и канализационных отводов, выполнены выводы электроснабжения через стяжку нижнего перекрытия, произведена установка смесителя и выполнена прокладка трубы в одной из стен, выполнены выводы электроснабжения через стяжку нижнего перекрытия. Кроме того, радиатор закреплен на одном креплении из четырех; сделаны отверстия в профилях рамы оконного алюминиевого блока; не установлены два радиатора отопления, также отсутствует возможность подключения радиатора к системе отопления (выводы центрального отопления под плиткой); в части помещения отсутствует плитка; присутствуют механические повреждения на напольной и настенной плитке; не удален каркас под монтаж кондиционера; смонтирована дополнительная сливная труба в нижнее перекрытие; произведена установка смесителя (дополнительные выводы точек водоснабжения) и выполнена прокладка трубы на одной из стен; не удалена не действующая слаботочная сеть (провода обрезаны и свисают с потолка); отсутствует доступ к теплосчетчику; отверстия в потолке, дефекты шпаклевки и окраска поверхности потолка. Вопреки требованиям пункта 4.3.6 договора арендодатель не давал письменного согласия на проведения перепланировки, ФИО2 не представил доказательств того, что в помещении не требуется повторный ремонт, как и не представил доказательств иных затрат на его проведение, в связи с чем размер убытков не может быть уменьшен.

ИП ФИО2 пояснил, что помещение было передано без плитки и во исполнение определения апелляционного суда от 13.03.2025 представил письменные пояснения относительно расчетной стоимости работ по каждой позиции, указанной в результатах оценочной экспертизы, приобщенной к материалам дела, согласно которой стоимость подпунктов 10, 13, 14, 17-20 ведомости составляет 328 948 руб.

В судебном заседании представитель ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Между ИП ФИО3 (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) 20.03.2023 заключен договор № 7Н аренды нежилого помещения с кадастровым номером 47:07:0722001:125318 площадью 91,3 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <...>, пом. 7-Н.

Согласно пункту 2 договора он заключен по 31.05.2029.

Помещение передано по акту приема-передачи от 20.03.2023.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату, состоящую из двух составляющих: постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы составляет 230 000 руб., переменная часть определяется арендодателем ежемесячно, исходя из затрат арендодателя по обеспечению помещения электроэнергией, теплоэнергией, водоснабжением, водоотведением, жилищными услугами, необходимых для использования помещения арендатором (пункты 3.1.1 и 3.1.2 договора).

Согласно пункту 3.5.1 договора арендатор вносит на расчетный счет арендодателя сумму равную постоянной величине арендной платы за 1 календарный месяц, а именно в размере 230 000 руб. в качестве обеспечительного платежа, который удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств.

Согласно пункту 3.5.2 договора арендатор вносит на расчетный счет арендодателя сумму в размере 50 000 руб. в качестве обеспечительного платежа как гарантия внесения переменной части арендной платы по договору.

Согласно пункту 6.4 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора без указания причин, направив арендодателю уведомление не позднее чем за 60 дней до предполагаемой даты прекращения действия договора. При этом арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере 100 000 руб. в порядке пункта 3 статьи 310 ГК РФ.

ИП ФИО2 04.12.2023 направил на электронную почту ИП ФИО3 уведомление от 29.11.2023 о расторжении договора с 29.01.2024 в одностороннем порядке.

ИП ФИО3 в порядке, предусмотренном пунктом 5.2.6 договора, 29.01.2024 составлен односторонний акт приема-передачи помещения. ИП ФИО2 для передачи нежилого помещения по акту приема-передачи не явился, своего представителя с надлежащим образом оформленной доверенностью не направил.

ИП ФИО2 направил 30.01.2024 ИП ФИО3 отказ от подписания актов приема-передачи помещения ввиду несогласия с перечнем выявленных недостатков при передаче помещения, указанных в акте приема-передачи от 29.01.2024, а также претензию от 02.02.2024 с требованием вернуть обеспечительные платежи и переплату.

В ответе на претензию ИП ФИО3 указала на наличие задолженности по внесению переменной части арендной платы, а также на необходимость приведения помещения в надлежащее состояние, возмещение затрат на восстановительный ремонт.

Полагая, что исходя из сумм обеспечительных платежей и переплаты арендной платы за январь 2024 года за вычетом расходов истца на коммунальные платежи за декабрь 2023 года, ИП ФИО3 неправомерно удержала денежные средства в размере 196 712 руб. 05 коп., ИП ФИО2 обратился в суд с требованием вернуть излишне удержанные денежные средства и проценты в соответствии со статьей 385 ГК РФ.

ИП ФИО3, получив заключение о стоимости восстановительного ремонта, согласно которому в нежилом помещении имеются следующие недостатки: снесена стена в основном помещении; возведена стена в основном помещении; выполнена вырезка сливной трубы через верхнее перекрытие вдоль правой стены; перенесен пожарный щит, организованно множество дополнительных точек водоснабжения и канализационных отводов; выполнены выводы электроснабжения через стяжку нижнего перекрытия; радиатор (1 шт.) закреплен на одном креплении из четырех; сделаны отверстия в профилях рамы оконного алюминиевого блока; не установлены два радиатора отопления; также отсутствует возможность подключения радиатора к системе отопления (выводы центрального отопления под плиткой); в части помещения отсутствует плитка; присутствуют механические повреждения на напольной (более 10 штук) и настенной плитке (окалина и отверстия); не удален каркас под монтаж кондиционера; смонтирована дополнительная сливная труба в нижнее перекрытие; произведена установка смесителя (дополнительные выводы точек водоснабжения) и выполнена прокладка трубы на одной из стен; не удалена не действующая слаботочная сеть (провода обрезаны и свисают с потолка); с верхнего перекрытия не удалены шпильки (20 штук); отсутствует доступ к теплосчетчику; отверстия в потолке, дефекты шпаклевки и окраска поверхности потолка, обратилась со встречным иском о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 708 727 руб. 40 коп., уменьшенной на остаток обеспечительного платежа, а также признания расторгнутым с 01.02.2024 договора аренды.

Суд первой инстанции заявленные требования сторон удовлетворил частично.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Внесение ИП ФИО2 обеспечительных платежей согласно пунктам 3.5.1 и 3.5.2 договора в размере 280 000 руб. не оспаривается сторонами.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение статей 309, 614 ГК РФ, условий договора арендатор не выполнил принятых на себя обязательств, в связи с чем согласно счету на оплату от 17.01.2024 № 37 у ответчика образовалась задолженность по внесению переменной части арендной платы за декабрь 2023 года в размере 98 136 руб. 66 коп., подлежащая уменьшению на сумму переплаты за 30-31 января 2024 года.

Согласно пункту 6.4 договора в случае досрочного расторжения договора по собственной инициативе арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере 100 000 руб.

При таких обстоятельствах требования ИП ФИО2 о возврате обеспечительного платежа подлежало частичному удовлетворению на сумму 96 702 руб. 05 коп.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества арендодателю в первоначальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой, а также невозможность исполнения обязательства по возврату индивидуально определенной вещи являются основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков (статьи 398, 622 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2.2. договора помещение возвращается в состоянии не хуже чем то, в котором оно было принято арендатором, с учетом нормального износа и выполненных арендатором работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и/или реконструкции помещения при условии, что переоборудование, перепланировка или реконструкция были произведены с письменного согласия арендодателя и согласованы в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно акту приема-передачи от 20.03.2023 помещение передано арендатору без отделки.

Истцом не оспаривалось, что выполненные в помещении работы по перепланировке (снесена стена и возведена новая, не предусмотренная техническим паспортом) и переоборудованию (врезка сливной трубы через верхнее перекрытие вдоль правой стены, организовано множество дополнительных точек водоснабжения и канализационных отводов, произведена установка смесителя и выполнена прокладка трубы в одной из стен, переносу точек водоснабжения) арендодателем не согласованы. Следовательно, требование о компенсации стоимости работ, направленных на устранение последствий такой несогласованной перепланировки и переоборудования, заявлено правомерно.

Согласно расчету ИП ФИО3, основанному на заключении специалиста от 20.03.2024, стоимость восстановительного ремонта составляет 708 727 руб. 40 коп. и включает, в том числе, стоимость работ по демонтажу/устройству напольной плитки, укладке напольной керамической плитки, демонтажу/устройству настенной керамической плитки.

Поскольку помещение передано арендатору без отделки, то правовых оснований для взыскания с ИП ФИО2 стоимости работ, направленных на демонтаж/монтаж напольной и настенной плитки, суд апелляционной инстанции не усматривает. Требований к качеству ремонтных работ, проведенных арендатором, условия договора аренды не содержат. Арендодатель в судебном заседании подтвердил, что после расторжения договора аренды и освобождения помещения, оно было сдано в аренду новому арендатору (под размещение цветочного магазина) без проведения работ по укладке керамической напольной и настенной плитки.

Согласно представленным по предложению апелляционного суда пояснениям ИП ФИО2 расчетная стоимость работ по демонтажу/устройству напольной плитки, укладке напольной керамической плитки, демонтажу/устройству настенной керамической плитки на основании локального сметного расчета (приложение № 4 к заключению специалиста) составляет 313 165 руб.; ИП ФИО3 возражений относительно стоимости указанного вида работ не заявила, выразив лишь несогласие с исключением стоимости таких работ из заявленных требований. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что требование ИП ФИО6 о компенсации ущерба арендованному помещению подлежит частичному удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке, которое ИП ФИО2 реализовал, направив отказ от договора от 29.11.2023.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ), т.е. путем передачи здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом, исходя из положений пункта 1 статьи 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю в освобожденном виде и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества одной стороной и принятия имущества другой стороной, а не действие, направленное на сохранение арендных отношений лицом, которое в установленном порядке отказалось от договора.

Поскольку ИП ФИО3 в одностороннем порядке принято помещение 29.01.2024 (а именно эта дата указана в одностороннем отказе от договора аренды как дата его расторжения), оснований считать, что договор аренды является расторгнутым с 01.02.2024, а равно являлся действующим после указанной даты, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая, что размер ущерба, причиненного арендованному помещению и подлежащего возмещению арендатором в пользу арендодателя, превышает размер обеспечительного платежа, обязанность по возврату которого возникла при расторжении договора, правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ в пользу ИП ФИО2 не имеется.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2024 по делу №А56-22504/2024 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 96 702 руб. 05 коп. обеспечительного платежа.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 395 562 руб. 40 коп. ущерба.

В результате зачета требований взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 298 860 руб. 35 коп. компенсации ущерба, а также 12 250 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева