ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-43710/2025
г. Москва Дело № А40-14351/25
10 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2025 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савельевой М.С.,
судей:
Лепихина Д.Е., ФИО1,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2025 по делу № А40-14351/25
по заявлению ПАО "Вымпел-Коммуникации" (ИНН <***>)
к Управлению Росреестра по Москве (ИНН <***>),
третье лицо: ФГБУ «Издательство «Наука»,
о признании незаконным решения,
при участии:
от заявителя:
ФИО2 по доверенности от 04.02.2025;
от заинтересованного лица:
ФИО3 по доверенности от 15.09.2025;
от третьего лица:
не явился, извещен;
УСТАНОВИЛ:
ПАО "ВЫМПЕЛ-Коммуникации" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее - Управление, заинтересованное лицо) от 25.11.2024 г. № КУВД-001/2024-37433568/3 об отказе в государственной регистрации договора № 2024- 05/37-АР аренды нежилых помещений для размещения оборудования радиодоступа сотового оператора от 15.05.2024 г., о возложении на регистрирующий орган обязанности осуществить государственную регистрацию договора № 2024-05/37-АР аренды нежилых помещений для размещения оборудования радиодоступа сотового оператора от 15.05.2024 г. на основании представленных документов.
Решением суда от 09.07.2025 заявление удовлетворено.
Управление не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Ссылается, что: кровля является конструктивным элементом здания, а не самостоятельным объектом недвижимости; законодательство не предусматривает возможность регистрации аренды части фасада или кровли; передача в пользование части строительных конструкций противоречит техническому регламенту о безопасности зданий. Полагает, что регистрация такой сделки нарушает установленный порядок учета и регистрации прав на недвижимость.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ссылается, что ПАО «ВымпелКом» было передано во временное пользование чётко определённое недвижимое имущество (помещение 10,7 кв.м, часть стены и кровли), которое было согласовано сторонами и зафиксировано в договоре. По мнению заявителя все необходимые документы были предоставлены, и нормы закона не запрещают аренду части кровли.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы жалобы, представитель общества поддержал обжалуемое решение суда.
Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу http://kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.
Срок обжалования, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы и отзыва на неё, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.05.2024 г. между ПАО «ВымпелКом» (далее - Арендатор) и ФГБУ «Издательство «Наука» (далее - Арендодатель) был заключен договор № 2024-05/37-АР аренды нежилых помещений для размещения оборудования радиодоступа сотового оператора (далее - Договор).
В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (нежилое помещение) площадью 10,7 кв.м, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером 77:01:0005001:1061, РНФИ П12770092215 по адресу: <...>, эт. 3, помещ. 1, часть стены комнаты № 18 и часть кровли (далее - Объект).
Состав помещений передаваемого в аренду Объекта указан в приложении № 1 к Договору. Также стороны договора подписали Приложение № 3 к Договору, в котором согласовали план-схему размещения оборудования радиодоступа сотового оператора.
Кроме того, 15.05.2024 г. между Арендодателем и Арендатором был подписан Акт приема-передачи Объекта.
Согласно п. 2.1. Договора Договор заключен сроком на 3 года, вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 14.05.2027 г.
В соответствии с п.4.3.24. Договора Арендатор обязан представить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для регистрации.
Во исполнение указанного обязательства 15.08.2024 г. заявитель обратился в Управление с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами с приложением следующих документов: заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами от 15.08.2024 г. № MFC-0558/2024-1094213-1, доверенности от 02.08.2023 г. № 0401954, 77 АД, сведения о нотариальном удостоверении: реестровый номер 77/711-н/77-2377, 02.08.2023, договора аренды нежилых помещений здания, находящегося в оперативном управлении, не являющимся объектом культурного наследия, заключенный в соответствии с пунктом 7 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 15.05.2024 г. № 2024-05/37-АР, акта приема- передачи нежилых помещений от 15.05.2024 г. № б/н, письма Минобрнауки России о согласовании совершения сделок по передаче в аренду федерального недвижимого имущества от 18.04.2024 г. № МН-21/1185-АГ, решения от 19.02.2024 г. № 77-СИ- 09/4025, мотивированного мнения к отчету об оценке № 664-07/23-5 АП от 16.01.2024 г. от 12.02.2024 г. №09-1186/5, доверенности от 01.03.2024 г. № 6218448, 77 АД, сведений о нотариальном удостоверении: реестровый номер 73/7218-н/77-2024-3-682, 24.05.2024 г., доверенности от 24.05.2023 г. № 0401796, 7 АД, сведений о нотариальном удостоверении: реестровый номер 77/711-н/77-2023-1-1615, 24.05.2024 г., платежного поручения от 08.08.2024 г. № 22982.
Регистрирующий орган уведомлением от 23.08.2024 г. № КУВД-001/2024- 37433568/1 приостановил государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на срок до 25.11.2024 г., о чем уведомил заявителя.
Уведомлением регистрирующего органа от 25.11.2024 г. № КУВД-001/2024- 37433568/3 заявителю было отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.
Управление полагает, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация аренды части фасада и (или) кровли.
При этом, как ссылается Управление, кровля представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование в том числе отдельно от здания.
Поскольку кровля не может являться объектом аренды, данные отношения не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ, в связи с чем содержание представленного на государственную регистрацию Договора не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, что в силу п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации сделки.
Данные обстоятельства, по мнению Управления Росреестра по Москве, препятствуют осуществлению государственной регистрации договора аренды.
Посчитав указанное уведомление Управления Росреестра по Москве незаконным и нарушающим его права, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Признавая незаконным и отменяя оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из разъяснений в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения ст. 607 ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако, такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. № 305-ЭС 17-6213).
Суд установил, что представленный заявителем на государственную регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи (нежилое помещение площадью 10,7 кв.м, часть стены комнаты №18 и часть кровли), следовательно, предмет договора сторонами согласован.
Как следует из схемы расположения телекоммуникационного оборудования сотовой связи на кровле здания (приложение № 3 к Договору), стороны Договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.
В соответствии с п. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами (п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
При этом суд первой инстанции верно исходил из того, что п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Таким образом, заявителем в настоящем случае в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующих требованиям законодательства РФ и необходимых для проведения регистрационных действий, в связи с чем отказ в их осуществлении является незаконным.
При этом доводы Управления о том, что содержание представленного на государственную регистрацию Договора не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку кровля здания не может являться объектом аренды, отклоняются судом как не основанные на нормах действующего законодательства.
При этом суд первой инстанции правомерно учёл, что, как указано выше, стороны Договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному, что ПАО «ВымпелКом» при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для проведения регистрационных действий. Документы соответствуют требованиям законодательства РФ и отражают информацию, необходимую для осуществление регистрационных действий.
Учитывая изложенное, законные основания для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений для размещения оборудования радиодоступа сотового оператора от 15.05.2024 г. № 2024-05/37-АР отсутствуют, в связи с чем оспариваемое заявителем решение является незаконным.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования ПАО "ВЫМПЕЛ-Коммуникации" подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы уже были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, им была дана соответствующая правовая оценка, и оснований для переоценки выводов суда не имеется.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.07.2025 по делу № А40-14351/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: М.С. Савельева
Судьи: Д.Е. Лепихин
ФИО1
Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.