АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону

«15» ноября 2023 года Дело № А53-10961/2023

Резолютивная часть решения объявлена «09» ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен «15» ноября 2023 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черевковой С.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации города Шахты (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание,

при участии:

от истца – ФИО1 (лично, паспорт), представитель ФИО2 (доверенность от 08.10.2021);

от ответчика – не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации города Шахты о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание.

В судебном заседании эксперты ФИО3 и ФИО4 дали пояснения относительно экспертного заключения.

Представитель истца заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

По выходе из совещательной комнаты, не найдя оснований для его удовлетворения, суд объявил протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства истца.

Представитель истца иск поддержал.

Администрация города Шахты явку представителя не обеспечила, извещена надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 согласно сведениям ЕГРН является собственником земельного участка площадью 1312 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:89 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, и нежилых зданий площадью 32,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:236 и площадью 339,1 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:235, расположенных по адресу: <...>.

Указывая, что им самовольно без разрешительной документации была произведена реконструкция нежилых зданий путем соединения здания площадью 32,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:236, здания площадью 339,1 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030325:235, а также возведения пристройки, площадь реконструированного здания составила 932,2 кв. м, указывая, что в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ему отказано, ссылаясь на выводы заключения от 16.11.2022 № 011314/412/22, выполненного по его заказу предпринимателем ФИО5, о соответствии реконструированного здания требованиям экологических, строительных, градостроительных и других норм, действующих на территории РФ, об обеспечении безопасной для жизни и здоровья людей эксплуатации объекта, об отсутствии угрозы жизни и здоровья людей, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания и признании за ним права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание общей площадью 932,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии препятствий для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос о безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения положительных заключений соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии самовольных построек установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, являются несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство либо несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (п. 3, 4 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

В рассматриваемом случае предприниматель, обращаясь с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылается на проведение им реконструкции существующих зданий и возведение пристройки к ним на собственном земельном участке.

Поскольку в круг обстоятельств, подлежащих исследованию в рамках настоящего иска, входит определение наличия, вида и объемов изменений строительно-технических параметров нежилых зданий в результате проведенных работ, являются ли произведенные работы реконструкцией, соответствуют ли произведенные работы строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным и экологическим нормам и правилам, в случае установления, что произведенные работы являются реконструкцией, определение возможности приведение нежилых зданий в первоначальное состояние, соответствуют ли нежилые здания в реконструированном состоянии обязательным требованиям (нормам и правилам), предъявляемым к строениям данного вида, создает ли сохранение нежилых зданий в реконструированном состоянии угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли сохранение нежилых зданий в реконструированном состоянии права и законные интересы третьих лиц, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения ходатайства истца о назначении экспертизы по делу.

Определением от 19.07.2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено экспертам ООО «НЭ» ФИО6, ФИО3, ФИО4.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Определить наличие, виды и объемы изменений строительно-технических параметров нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, в результате проведенных работ;

2. Являются ли произведенные работы в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030325:89, реконструкцией?

3. Соответствуют ли произведенные работы в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным и экологическим нормам и правилам?

4. В случае установления, что произведенные работы являются реконструкцией, определить, возможно ли приведение нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, в первоначальное состояние?

5. Соответствуют ли нежилые здания с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, в реконструированном состоянии обязательным требованиям (нормам и правилам), предъявляемым к строениям данного вида?

6. Создает ли сохранение нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, в реконструированном состоянии угрозу жизни и здоровью граждан?

7. Нарушает ли сохранение нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, в реконструированном состоянии права и законные интересы третьих лиц?

По результатам экспертного исследования в материалы дела представлено заключение от 20.10.2023 № 95-23.

В основных выводах заключения указано следующее.

Нежилые здания с к.н. 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236 на земельном участке с к.н. 61:59:0030325:89 отсутствуют, вероятно, были проведены мероприятия по ликвидации (сносу) указанных объектов. Факт отсутствия литеры «Б» также подтвердился при проведении натурного осмотра. На месте литеры «А» возведено одноэтажное здание, имеющее блочные (каменные) стены. На момент натурного осмотра на земельном участке с к.н. 61:59:0030325:89 располагается одноэтажное нежилое здание, состоящее из 3-х частей.

Произведенные работы в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030325:89 являются сносом с последующим строительством новых объектов капитального строительства.

Произведенные работы в нежилых зданиях, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хабарова, дом №27-6 с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236 соответствуют строительным, а также санитарным и экологическим нормам и правилам, однако, не соответствуют градостроительным (в части несоблюдения минимальных отступов и превышения максимального % застройки земельного участка, а также несоответствия виду разрешенного использования) и противопожарным нормам и правилам: не смонтирован внутренний противопожарный водопровод, с нормативным расходом воды, согласно СП 10.13131.2020; не смонтирована система дымоудаления из эвакуационных коридоров п.7.2 СП 7.13130.2013; помещение с газовым оборудованием (по признакам газовая котельная) не допускается встраивать в здания торговли Ф3.1, согласно п. 6.9.5.2 СП4.13130.2013; противопожарное расстояние между исследуемым зданием и соседним зданием (неустановленного назначения) с северо-западной стороны составляет 1,4м, что менее минимальных требуемых по СП 4.13130.2013 - 10м; металлические и деревянные конструкции не обработаны огнезащитными составами (не представлены документы); не соблюдены требования по устройству пожарного проезда; на объекте исследования отсутствуют огнетушители.

Произведенные работы в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236, расположенных по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030325:89 являются сносом, впоследствии, было осуществлено строительство новых объектов капитального строительства.

Приведение нежилых зданий в первоначальное состояние возможно путем восстановления (строительства) указанных объектов.

В вопросе №1 настоящего экспертного заключения было установлено, что на земельном участке с к.н. 61:59:0030325:89 нежилые здания с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236 отсутствуют, исследование проводится относительно объекта, находящегося на земельном участке на момент проведения натурного осмотра.

В данном вопросе экспертами рассматриваются требования, предъявляемым к строениям согласно их функциональному назначению.

Соответствие объекта исследования строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным и экологическим нормам и правилам рассматривается в вопросе №3 настоящего заключения. На земельном участке с к.н. 61:59:0030325:89 расположено одноэтажное здание, состоящее из 3-х частей с разным функциональным назначением (см. Иллюстрацию №10), одна часть из которых обладает признаками индивидуального жилого строительства, а также признаками гостиницы (гостевого дома) (см. Фото № 18, 19, 28-42, 53-61). В данной части здание не завершены строительно-отделочные работы и не установлено оборудование во вспомогательных помещениях. Точно идентифицировать функциональное назначении объекта не представляется возможным. Исследование на предмет соответствия обязательным требованиям (нормам и правилам), предъявляемым к строению, проводилось как относительно объекта индивидуального жилого строительства, так и гостиницы. Вторая часть здания является магазином по продаже автомобильных запчастей, масел и шин (см. Иллюстрацию №10, Фото № 6, 7, 9, 20-25, 43, 46-52). Третья часть обладает признаками складских помещений (см. Иллюстрацию № 10, Фото № 5, 10, 11, 26, 27, 44). Объект исследования соответствует требованиям СП 55.13330.2016, 56.13330.2011, СП 57.13330.2011 на момент проведения натурного осмотра.

Экспертами отмечается, что по фактическому состоянию обследуемое здание и земельный участок на момент проведения экспертного исследования спорный объект частично не соответствуют СП 54.13330.2022, СП 257.1325800.2020 и СП 118.13330.2022.

Отмечается, что объект исследования имеет отступления от градостроительных и противопожарных норм и правил (см. вопрос № 3 настоящего экспертного заключения).

Исследуемое здание несет угрозу жизни и здоровью граждан по ФЗ РФ №384 в случае возникновения чрезвычайной ситуации и не устранения выявленных нарушений.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

Оценивая заключение от 16.11.2022 № 011314/412/22, выполненное по заказу истца предпринимателем ФИО5, и представленное им в материалы дела вместе с иском, по правилам статьи 71 Кодекса во взаимосвязи с другими доказательствами, суд находит его недостоверным, противоречащим иным материалам дела, в связи с чем признает его ненадлежащим доказательством по делу.

С учетом проведенной судебной экспертизы судом установлено, что на собственном земельном участке предпринимателем после сноса нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:59:0030325:235 и 61:59:0030325:236 осуществлено строительство новых объектов капитального строительства. Фактически на земельном участке с к.н. 61:59:0030325:89 расположено одноэтажное здание, состоящее из 3-х частей с разным функциональным назначением, одна часть из которых обладает признаками индивидуального жилого строительства, а также признаками гостиницы (гостевого дома). В данной части здание не завершены строительно-отделочные работы и не установлено оборудование во вспомогательных помещениях. Точно идентифицировать функциональное назначении объекта не представляется возможным. Исследование на предмет соответствия обязательным требованиям (нормам и правилам), предъявляемым к строению, проводилось как относительно объекта индивидуального жилого строительства, так и гостиницы. Вторая часть здания является магазином по продаже автомобильных запчастей, масел и шин. Третья часть обладает признаками складских помещений. По фактическому состоянию обследуемое здание и земельный участок на момент проведения экспертного исследования спорный объект частично не соответствуют СП 54.13330.2022, СП 257.1325800.2020 и СП 118.13330.2022. Объект исследования имеет отступления от градостроительных и противопожарных норм и правил. Произведенные работы не соответствуют градостроительным (в части несоблюдения минимальных отступов и превышения максимального % застройки земельного участка, а также несоответствия виду разрешенного использования) и противопожарным нормам и правилам: не смонтирован внутренний противопожарный водопровод, с нормативным расходом воды, согласно СП 10.13131.2020; не смонтирована система дымоудаления из эвакуационных коридоров п.7.2 СП 7.13130.2013; помещение с газовым оборудованием (по признакам газовая котельная) не допускается встраивать в здания торговли Ф3.1, согласно п. 6.9.5.2 СП4.13130.2013; противопожарное расстояние между исследуемым зданием и соседним зданием (неустановленного назначения) с северо-западной стороны составляет 1,4м, что менее минимальных требуемых по СП 4.13130.2013 - 10м; металлические и деревянные конструкции не обработаны огнезащитными составами (не представлены документы); не соблюдены требования по устройству пожарного проезда; на объекте исследования отсутствуют огнетушители. Исследуемое здание несет угрозу жизни и здоровью граждан по ФЗ РФ №384 в случае возникновения чрезвычайной ситуации и не устранения выявленных нарушений.

Установленные экспертами нарушения градостроительных и противопожарных норм и правил, такие как несоблюдения минимальных отступов и превышения максимального процента застройки земельного участка, несоблюдение противопожарных расстояний с соседним зданием, несоблюдение требований по устройству пожарного проезда, встраивание в здание торговли газовой котельной, суд признает существенными и неустранимыми. В случае возникновения чрезвычайной ситуации исследуемое здание несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд учитывает и формальное принятие предпринимателем мер к легализации самовольной постройки, обращение его лишь за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не приложение к заявлению документов, соответствующих перечню, установленному пунктом 2.6.1 утвержденного регламента, а также частью 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (отказ администрации города № 61-59-246-2022 от 25.11.2022), что свидетельствует о его недобросовестности.

Такие обстоятельства исключают удовлетворение заявленного предпринимателем иска.

В иске надлежит отказать.

Государственная пошлина по иску составила 6000 рублей.

Предпринимателем уплачено 25 016 рублей государственной пошлины (чек-ордер от 03.03.2023 (операция 4992) на 25 016 рублей).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в сумме 19 016 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета 19 016,00 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по чеку-ордеру от 03.03.3023.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук