АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, <...>

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Чебоксары Дело № А79-7730/2024 02 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 02 октября 2025 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Максимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Овчинниковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Октябрьского районного потребительского общества,

(429560, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сервисные технологии", (429570, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>),

об обязании произвести ремонт кровли и взыскании судебной неустойки,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

- некоммерческой организации «Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов»,

(428003, <...> ОГРН <***>), при участии: от истца – ФИО1, доверенность от 14.08.2025 (сроком на один год), от ответчика – ФИО2, директор,

установил:

Октябрьское районное потребительское общество (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сервисные технологии» (далее – ответчик) об

обязании проведения текущего ремонта кровли нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена некоммерческая организация "Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов " (далее – третье лицо).

Определением суда от 21.03.2025 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы. Определением суда от 01.07.2025 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал в полном объеме, указав, что ответчик, как организация, осуществляющая управление и содержание многоквартирного дома (далее – МКД), уклоняется от проведения ремонта поврежденной кровли.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержала полностью по основаниям, изложенным в иске и уточнениях к нему.

Представитель ответчика в судебном заседании требование не признала по основаниям, изложенным в отзыве от 21.11.2024 и дополнениях к нему, указав на самовольную перепланировку арендатором помещений и отсутствие согласия всех собственников МКД на осуществление перепланировки, а также, что конструкция не является общим имуществом МКД, работы не являются текущими, одновременно указав, что приступили к выполнению работ по ремонту спорной кровли.

Третье лицо, будучи надлежащим образом, извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства, представителей в суд не направили, возражений против рассмотрения заявления в их отсутствие не заявили.

На основании стати 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.09.2025 по 30.09.2025.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, суд установил следующее.

Октябрьскому районному потребительскому обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 1, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого кирпичного здания по адресу: <...>, кадастровый номер: 21:16:000000:6909, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.109.2004 серии 21 АЖ № 134702.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте "ГИС ЖКХ", многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, находится в управлении общества с ограниченной ответственностью "Компания "Сервисные технологии".

19 июля 2024 года в результате проведенного технического обследования нежилого помещения, составлен акт о протечке кровли, согласно которому, комиссия в составе председателя совета, начальника отдела по техническим вопросам и охране труда Чувашпотребсоюза, заместителя председателя правления по техническим вопросам, а также главного инженера общества с ограниченной ответственностью "Компания "Сервисные технологии", установила, что в связи с

осадками в виде дождя, вода, собравшаяся на крыше со стороны фасада над нежилым помещением № 1, расположенным на первом этаже пятиэтажного жилого кирпичного здания по адресу: <...>, через поврежденную кровлю попала в помещение № 1.

Осмотр выявил деформацию и повреждение металлической кровли. В результате залива, на дверных откосах, потолке, а также на фасаде нежилого помещения № 1 размокла и отслоилась штукатурка, образовались желтые пятна и потеки.

Комиссия установила, что в целях устранения повреждений, приводящих к протечкам, необходимо провести следующие работы: разборка покрытий из металлочерепицы, разборка деревянных конструкций кровли, устройство деревянных конструкций кровли, устройство гидро и пароизоляции, утепление кровли, монтаж покрытий кровли из металлочерепицы.

Претензиями от 08.07.2024 № 54, 02.08.2024 № 65 истец просил произвести ремонт кровли, осуществить ремонт помещения № 1.

Оставление требования истца без удовлетворения, полагая, что ответчик является лицом, ответственным за причиненный ущерб, явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу положений статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статей 154, 155, 158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Кодекса и статья 36 ЖК РФ).

Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие

платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П).

Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, несения собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствия письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно пункту 3.21 "ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения" (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего

пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (далее - ЕГРН), являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Таким же приоритетом обладают сведения из ЕГРН относительно расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; при этом каждое доказательство оценивается в отдельности, а достаточность доказательств определяется их совокупностью.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.09.2004 нежилое помещение с кадастровым номером 21:16:000000:6909 расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого кирпичного здания по адресу: <...>, то есть не являются самостоятельными строениями.

Указанный многоквартирный дом построен в 1980 году в соответствии с типовым проектом, предусматривающим расположение на первом этаже встроенно-пристроенных помещений.

Согласно техническому паспорту, изготовленному по состоянию на 1989, 2022 годы, и проектной документации, встроенная и пристроенная части нежилых помещений истца изначально создавались и вводились в эксплуатацию с многоквартирным домом как единый объект. Пристроенная часть не имеет собственной несущей стены со стороны присоединения к жилому дому, не имеет статуса отдельного здания, является единой с встроенной частью, что отражено в проектной и иной технической и инвентаризационной документации. Спорные помещения являются встроенно-пристроенными к многоквартирному дому, расположены на одном земельном участке, то есть образуют единый объект, имеющий один адрес.

Ответчик является управляющей компанией многоквартирного дома, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал на самовольную перепланировку арендатором помещений и отсутствие в техническом паспорте конструктивных элементов как "Крыша", ссылался на отсутствие согласия всех собственников МКД на осуществление перепланировки.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями, судом была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертами общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" установлено, что выступающая за ось А часть помещения № 1 была предусмотрена типовым проектом, по которому производилось строительство многоквартирного жилого дома. Соответственно, наружные ограждающие конструкции (кровля и стены) встроено-пристроенного нежилого помещения № 1, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Объемное решение помещения не превышает проектных показателей по ширине выступающей части.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет заранее установленной силы. Оно подлежит оценке по общим правилам главы 7 данного Кодекса, согласно которым при исследовании заключения экспертов суд проверяет полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что принадлежащие ответчику помещения представляют собой единое встроенно- пристроенное нежилое помещение многоквартирного дома, покрытие над встроенно-пристроенным нежилым помещением не может быть демонтировано без ущерба для многоквартирного жилого дома, так как является несущим элементом жилого дома, испытывающим нагрузки в виде осадков, и защитной ограждающей конструкцией, защищающей внутренние несущие и ненесущие конструкции, оборудование, фундамент жилого дома от внешнего воздействия, следовательно, крыша встроенно-пристроенного нежилого помещения относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, поэтому правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части единого помещения не может быть различным.

Данные выводы соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501.

При таких обстоятельствах, требование истца в части обязания произвести ремонт является обоснованным.

Доводы ответчика опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Круг обязанностей управляющей организации, определенный в договоре управления многоквартирным домом, не освобождает ее от соблюдения

общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень).

В названных документах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома.

Управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества МКД в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а также подпункта "б" пункта 2 Правил № 491, крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Пункт 7 Минимального перечня, относит к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, проверку кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение.

Кроме того, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях согласно Правилам № 170 (подпункты 4.6.1.1, 4.6.1.2).

В силу статей 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе принципов равноправия сторон и состязательности.

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статьи 9, 65 АПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, нормы гражданского и жилищного законодательства и законодательства, регулирующего правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, установив, что ответчик как управляющая компания многоквартирного дома ненадлежащим образом исполнил обязательства по содержанию и текущему ремонту общего имущества, приходит к выводу о наличии оснований для обязания его произвести работы по ремонту кровли (над принадлежащим истцу помещением, которое является встроенно-пристроенным).

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление), суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления).

Рассмотрев требование истца, приняв во внимание социальную значимость подлежащих выполнению работ, их стоимость, арбитражный суд полагает разумным взыскание судебной неустойки в размере 50 000 руб. по истечении предусмотренного решением суда срока, и в дальнейшем в виде периодического платежа в сумме 50 000 руб. за каждый месяц неисполнения судебного акта с момента, установленного для исполнения вступившего в законную силу решения суда до его фактического исполнения.

Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" на оплату экспертизы выставлен счет от 25.06.2025 № 38-03-25Ц на сумму 65 000 руб.

Октябрьское районное потребительское общество платежным поручением от 18.03.2025 № 608 перечислило на депозитный счет Арбитражного суда

Чувашской Республики – Чувашии денежные средства в размере 65 000 руб. за проведение экспертизы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

На основании изложенного, денежные средства в сумме 65 000 руб. подлежат перечислению на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и на оплату судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Компания «Сервисные технологии», в течение 30 (Тридцать) дней со дня вступления решения суда в законную силу, произвести ремонт кровли нежилого помещения № 1, кадастровый номер 21:16:000000:6909, расположенного по адресу: <...>, в том числе, посредством выполнения следующего вида работ:

- демонтаж кровельного настила; - демонтаж обрешетки; - обработка древесины стропил антисептическим составом; - устройство обрешетки (с заменой непригодного материала на новый); - устройство пароизоляционного слоя; - устройство контр-обрешетки;

- устройство кровельного покрытия из металлочерепицы (с заменой непригодного материала на новый);

- установка планки примыкания с уплотняющим изоляционным материалом (с заменой непригодного материала на новый);

- установка водоотводных желобов и водосточных труб.

В случае неисполнения настоящего судебного акта, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «Сервисные технологии» в пользу Октябрьского районного потребительского общества денежные средства в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. за каждый месяц просрочки с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения решения суда, по день фактического его исполнения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «Сервисные технологии» в пользу Октябрьского районного потребительского общества 6 000 (Шесть тысяч) руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины и 65 000 (Шестьдесят пять тысяч) руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Перечислить на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» с депозитного счета Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии денежные средства в

размере 65 000 (Шестьдесят пять тысяч) руб., поступившие по платежному поручению от 18.03.2025 № 608, в качестве оплаты за проведение экспертизы по делу № А79-7730/2024 по следующим реквизитам:

ИНН <***>, КПП 213001001, р/с <***>, Банк получателя: АКБ «Авангард» ПАО в Чебоксарах, к/сч 30101810000000000201.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья М.А. Максимова