ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
30 декабря 2025 года
Дело №А56-48455/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.,
судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Иньшиным А.А.,
при участии:
от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 27.12.2024,
от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 25.09.2025,
рассмотрев по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции в открытом судебном заседании, дело по иску: Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «НИК II» о расторжении договора; выселении,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НИК II» (далее - ответчик, ООО «НИК II», Общество) о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.02.2022 № 07/ЗКС-10918; выселении с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., уч. 2, (северо-восточнее пересечения с улицей Лазо), пл. 7727 кв.м., кадастровый номер 78:11:0616601:4.
Решением от 23.07.2025 иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в иске отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм процессуального права.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Согласно части 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
В материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика о судебном разбирательстве.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.
Представитель ответчика просил в иске отказать.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам АПК РФ, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исследовав материалы дела, установил следующее.
Как указано в исковом заявлении, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «НИК П» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.02.2022 № 07/ЗКС-10918 (далее - Договор), в соответствии с которым Обществу предоставлен земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский проспект, уч. 2, (северо-восточнее пересечения с улицей Лазо), площадью 7 727 кв.м., кадастровый номер 78:11:0616601:4 (далее - Участок).
Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта бытового обслуживания.
В связи с тем, что ответчик нарушил условия договора, истец просит расторгнуть договор и выселить ответчика с земельного участка, кадастровый номер 78:11:0616601:4.
Согласно пункту 5.2 Договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в несколько этапов.
Первым этапом реализации инвестиционного проект являются инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование.
Согласно условиям пункта 5.2.1 Договора Арендатор обязан выполнить инженерные изыскания в течении не более трех месяцев с даты подписания Договора, то есть по 23.05.2022.
Срок осуществления архитектурно-строительного проектирования - не более 11 месяцев после истечения срока исполнения обязательства по выполнению инженерных изысканий, то есть по 23.04.2023.
Продолжительность этапа - не более 14 месяцев с даты подписания Договора, то есть по 23.04.2023.
В соответствии с пунктом 8.2-1 Договора в случае нарушения пункта 5.2.1 Договора Арендатору начисляется штраф в размере 5000 минимальных размеров оплаты труда, применяемых для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, на момент нарушения обязательства (далее-МРОТ).
В связи с нарушением данного обязательства в адрес Арендатора была направлена претензия от 06.09.2023 № ПР-34363/23-0-0. Штраф в размере 500000 руб. погашен Обществом в полном объеме платежными поручениями от 24.01.2024 № 46, от 01.02.2024 № 79, от 07.02.2024 № 90, от 15.02.2024 № 123, от 01.03.2024 № 4, от 05.04.2024 № 8.
В соответствии с пунктом 8.2-2 Договора в случае, если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 Договора обязанность Арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена, Арендатору начисляется штраф в размере 10 000 МРОТ.
В связи с нарушением данного обязательства в адрес Арендатора была направлена претензия от 25.12.2023 №ПР-49152/23-0-0. Штраф в размере 10000 руб. оплачен Обществом в полном объеме платежными поручениями от 21.11.2024 № 271, от 02.12.2024 № 293, от 13.12.2024 №№317, 605924, 616111, от 26.12.2024 № 334, от 21.01.2025 № 19.
При этом, как указал Комитет, Договор не исполнен, разрешение на строительство отсутствует.
Согласно пункту 10.2.6 Договора, если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-2 Договора обязанность Арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена, то указанное обстоятельство является основанием для расторжения Договора.
Комитетом в адрес ответчика была направлена претензия от 07.11.2024 № ПР-45954/24-0-0 с предложением подписания соглашения о расторжении Договора и освобождении Участка. Требования Комитета в этой части оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим исковым заявлением.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Факт заключения Договора и предоставления Участка на инвестиционных условиях во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.
Возражая против удовлетворения исковых требований суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в связи со следующими обстоятельствами.
В соответствии с Договором Арендатору был предоставлен земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта бытового обслуживания, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский проспект, уч. 2, площадью 7 727 кв.м., кадастровый номер 78:11:0616601:4 (далее - Участок).
По условиям Договора инвестиционный проект осуществляется в два этапа:
Первым этапом реализации инвестиционного проекта являются инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование.
Согласно условиям пункта 5.2.1 Договора Арендатор обязан выполнить инженерные изыскания в течение не более трех месяцев с даты подписания Договора, то есть до 23.05.2022.
Срок осуществления архитектурно-строительного проектирования - не более 11 месяцев после истечения срока исполнения обязательства по выполнению инженерных изысканий, то есть по 23.04.2023.
Продолжительность этапа - не более 14 месяцев с даты подписания Договора, то есть по 23.04.2023.
Вторым этапом реализации инвестиционного проекта является строительство результата инвестирования (производство строительных работ и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры).
В силу пункта 5.2.2 Договора окончание Второго этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 48 месяцев с даты подписания Договора, то есть до 23.02.2026.
Дополнительным соглашением №1 от 23.01.2023 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.02.2022 №07/ЗКС-10918 абзац второй п. 5.2.2. Договора согласовано изложить в следующей редакции:
«Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок по 22 февраля 2029 года».
Продление срока действия Договора обусловлено тем, что Ответчик пользуется государственной поддержкой, предусмотренной Федеральным законом от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №58-ФЗ), Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2022 №1388 «О мерах по реализации Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Постановление №1388).
Положения части 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.
Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, учитывая возможное негативное влияние таких действий иностранных государств, международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31.10.2023 №2896-0).
В развитие Закона №58-ФЗ было издано Постановление №1388, которым арендаторам публичных земель было предоставлено право на продление срока реализации инвестиционного проекта на срок продления договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона №58-ФЗ.
Следовательно, продление срока реализации Второго этапа инвестиционного проекта до 22 февраля 2029 года является мерой государственной поддержки. При этом продление срока Второго этапа продлевает и срок действия Договора до той же даты, что прямо указано в пункте 8 дополнительного соглашения.
Действительно имело место нарушение ответчиком сроков выполнения обязанностей по Первому этапу осуществления инвестиционного проекта. Так, в связи с нарушением обязательства Арендодателем в адрес Ответчика была направлена претензия от 06.09.2023 № ПР-34363/23-0-0. Штраф в размере 500 000 руб. погашен Обществом в полном объеме платежными поручениями от 24.01.2024 № 46, от 01.02.2024 № 79, от 07.02.2024 № 90, от 15.02.2024 № 123, от 01.03.2024 № 4, от 05.04.2024 № 8. В связи с нарушением обязательства Арендодателем в адрес Ответчика была направлена претензия от 25.12.2023 № ПР-49152/23-0-0. Штраф в размере 10 000 руб. погашен Обществом в полном объеме платежными поручениями от 21.11.2024 № 271, от 02.12.2024 № 293, от 13.12.2024 №№ 317, 605924, 616111, от 26.12.2024 № 334, от 21.01.2025 № 19.
Нарушения в рамках Первого этапа Договора были устранены Ответчиком в период с февраля 2024 по июнь 2025 года, что подтверждается следующим: 15.02.2024 Ответчик заключил Договор подряда с ООО «ЛенСтройГеология» №02-02/24 с предметом: выполнение инженерно-геодезических изысканий на объекте; 05.11.2024 Ответчик заключил Договор с ООО «ЛенСтройГеология» №01-11/24 с предметом: инженерно-геодезические изыскания на объекте; 29.11.2024 Ответчик заключил Договор с ООО «Центр комплексной безопасности и мониторинга чрезвычайных ситуаций» №1922024-О, с предметом: обследование территории земельного участка на наличие взрывоопасных предметов; 11.11.2024 Ответчик заключил Договор с ООО «Архитектурное бюро А2» №И-А2/НКП с предметом: разработка проектной документации и техническое сопровождение при согласовании в экспертизе; 19.11.2024 Ответчиком получено заключение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства бытового назначения на земельном участке по адресу: <...> участок 2 (северо-восточнее пересечения с ул. Лазо), кадастровый номер земельного участка: 78:11:0616601:4; 03.12.2024 Ответчик заключил Договор № С65-0006580 с предметом: предоставление копий учетно-технической документации; 28.02.2025 Ответчик заключил Договор с ООО «ЛенСтройГеология» № 05-02/25 с предметом: инженерно-геодезические изыскания на объекте; 11.03.2024 Ответчик заключил Договор с ИП ФИО3 №11032024/ИР-ИПА с предметом: разработка эскизного проекта в соответствии с требованиями КГА; 25.03.2025 Ответчик заключил Договор с ИП ФИО4 №25/03/25 с предметом: разработка концепции проекта; 03.06.2025 Ответчик заключил Договор с ООО «Кондиционер-СПб» №П1/03-06-25 с предметом: проектирование систем вентиляции и кондиционирования.
Согласно анализу работ, ориентировочными сроками завершения ключевых мероприятий являются получение положительного заключения экспертизы в октябре 2025 года и разрешения на строительство - в ноябре 2025 года.
Таким образом, на момент вынесения обжалуемого судебного акта срок действия Договора не истек, а инженерные изыскания в рамках Первого этапа проекта были полностью завершены. К этому моменту также было получено согласование Комитета по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства, определены даты завершения ключевых мероприятий. В связи с изложенным Ответчик считает, что основания для расторжения Договора отсутствуют.
Ответчик обращает внимание на то, что в реализацию инвестиционного проекта им были вложены существенные денежные средства и он имеет возможность завершить проект в установленный Договором срок. Возможность завершения проекта подтверждается также тем, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, в адрес которого Ответчик регулярно направлял отчеты о проделанной работе, принял решение о продлении срока действия Договора, тем самым выразив намерение предоставить Ответчику возможность завершить реализацию инвестиционного проекта.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частью 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В числе таковых, в частности, определены случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что иск не подлежит удовлетворению, так как допущенные им нарушения не являются существенными. Истец не обосновал, почему после исправления недостатков исполнение Договора стало невозможным, а его расторжение стало единственно возможной мерой защиты.
Учитывая отсутствие на момент рассмотрения спора существенных нарушений, расторжение договора является несоразмерной мерой, нарушающей баланс интересов сторон. Прекращение длящихся правоотношений является крайним механизмом защиты, который должен применяться лишь при невозможности достижения целей договора, что в данном случае не доказано.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2025 по делу № А56-48455/2025 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «НИК II» 30 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
Н.А. Бугорская
Т.С. Сухаревская