ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-16065/2023

г. Челябинск

20 декабря 2023 года

Дело № А76-19385/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 по делу № А76-19385/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Челябинское» по племенной работе – ФИО1 (доверенность от 01.06.2023 № 01, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом);

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях – ФИО2 (доверенность от 17.10.2023 № 74КВ/19758, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом).

Акционерное общество «Челябинское» по племенной работе (далее – истец, АО Челябинское» по племенной работе) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – ответчик, МТУ Росимущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, путем принятия п. 2.1 договора в редакции истца, а именно: цена участка устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, равной 100% кадастровой стоимости участка в сумме 2 060 810 руб. 78 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 (резолютивная часть от 09.10.2023) исковые требования удовлетворены. Суд изложил спорный пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, равной 100% кадастровой стоимости участка в сумме 2 060 810 руб. 78 коп.».

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе МТУ Росимущества (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Таким образом, законодателем установлен приоритет применения ЗК РФ над остальными нормативными правовыми актами в имущественных отношениях, возникающих при совершении сделок с земельными участками, что вытекает из статьи 3 ЗК РФ. Так нормы статьи 39.4 ЗК РФ в вопросе продажи федеральных земельных участков, имеют большую юридическую силу, чем положения статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237). Поскольку порядок определения цены федерального земельного участка, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ, установлен Правилами, у МТУ Росимущества отсутствуют основания заключать договор купли-продажи по цене меньшей 9 179 260, 23 рублей.

От АО «Челябинское» по племенной работе поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:16696 площадью 112 367 кв.м., расположенный в Челябинской области, Сосновском районе, сельское поселение Саргазинское, п. Малая Сосновка является собственностью Российской Федерации.

На участке расположено 42 объекта недвижимости являющихся собственностью АО «Челябинское» по племенной работе.

05.07.2022 АО «Челябинское» по племенной работе обратилось к МТУ Росимущества с заявлением о предоставлении вышеуказанного участка в собственность для целей сельскохозяйственного производства (л.д. 16).

Уведомлением от 13.04.2023 исх. № 74-СЮ/7785 МТУ Росимущества направило в адрес АО «Челябинское» по племенной работе проект договора купли-продажи участка (л.д. 17).

Из содержания указанного договора следовало, что цена участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279, равна 100 % от кадастровой стоимости в сумме 9 179 260 (девять миллионов сто семьдесят девять тысяч двести шестьдесят) руб. 23 коп. (п. 2.1).

Рассмотрев проект договора АО «Челябинское» по племенной работе направило в адрес продавца протокол разногласий (л.д. 18-20).

Согласно протоколу разногласий следовало, что АО «Челябинское» по племенной работе не согласно с выкупной ценой земельного участка указанного в п. 2.1 договора, просило изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: «Цена Участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015г. № 279, равна 100% от кадастровой стоимости в сумме 2 060 810 (два миллиона шестьдесят тысяч восемьсот десять) рублей 78 копеек».

Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что для расчета выкупной стоимости земельного участка подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, действующая на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:16696 в размере 2 060 810 руб. 78 коп.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что при заключении сторонами договоров купли-продажи земельных участков, возникли разногласия выкупной стоимости участков.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Пунктом 4 статьи 10 Закон № 101-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ определено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

При этом, характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 ЗК РФ, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 ЗК РФ), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

На основании части 4 статьи 18 указанного закона установлено, что в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 настоящей статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Таким образом, на законодательном уровне определено, что кадастровая стоимость участка, используемая для определения выкупной стоимости участка не просто подлежит применению на дату обращения в уполномоченный орган для заключения договора купли-продажи участка, но в случае ее (кадастровой стоимости) при последующей оценки, но до заключения соответствующего договора уменьшения, подлежит применению меньший размер кадастровой стоимости.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не подлежит применению при установлении даты, на которую подлежит определению кадастровая стоимость участка, противоречит действующему законодательству.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, на дату подачи обществом заявления о выкупе участка (06.07.2022), статья 18 Закона № 237-ФЗ не содержала частей 3 и 4, которые введены в действие Федеральным законом от 05.12.2022 № 513-ФЗ.

Как отмечено в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Учитывая, что на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (05.07.2022) кадастровая стоимость земельного участка составляла 2 060 810 руб. 78 коп. суд первой инстанции обоснованно приняли редакцию общества в части цены имущества.

Таким образом, правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают именно с момента подачи заявки с приложением необходимых документов, именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующая обязанность по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления. Выкупная цена подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявки о выкупе земельного участка.

Выводы суда области соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104.

Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.06.2023 кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 060 810 руб. 78 коп.

С учетом изложенного и вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет выкупной цены спорного земельного участка подлежит утверждению в редакции истца, с учетом кадастровой стоимости на дату подачи заявления.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия по договорам купли-продажи в части выкупной цены, приняв спорные условия договоров в редакции ответчика.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выводов судов не опровергают, по существу направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств.

Фактические обстоятельства дела судом первой инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податели жалоб освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.10.2023 по делу № А76-19385/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяА.Х. Камаев

Судьи:А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова