Решение по делу № А16-190/2023 от 20.07.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Биробиджан Дело № А16-190/2023

20 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 20 июля 2023 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лю Чжикуй" (с. Бирофельд Биробиджанского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1 707 034 рублей 65 копеек,

о расторжении договора аренды земли от 09.09.2015 № 1401,

об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи,

при участии: ФИО2 – представителя истца по доверенности от 22.08.2022 № 6, ФИО3 - директора ООО "Лю Чжикуй", ФИО4;

УСТАНОВИЛ:

администрация Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лю Чжикуй» о взыскании 1 707 034 рублей 65 копеек, из которых долг в размере 1387 580,87 рубля по арендной плате по договору аренды земельного участка от 9 сентября 2015 года № 1401, неустойка в размере 319453,78 рубля за просрочку внесения арендных платежей, о расторжении договора аренды земли от 09.09.2015 № 1401 и обязании передать земельный участок по акту приема передачи.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление (л.д. л.д. 64-68), в котором по пени просил исключить период действия моратория, мотивацию не расторжения договора связывает с вложением денежных средств на разработку арендованного участка, в удобрения, постройку дорог. Два года компания проводила мелиоративные работы и вспашку с очищением участка от деревьев и кустарников.

В связи со сменой директора по ходатайству ответчика судебное заседание откладывалось.

В судебном заседании рассмотрено ходатайство ответчика о привлечении ФИО4 в качестве соответчика, бывшего директора общества, поскольку он осуществлял деятельность по договору аренды земельного участка. В удовлетворении ходатайства определением от 20.07.2023 отказано.

Представитель истца в судебном заседании доводы по иску поддержал в полном объеме, возражения ответчика отклонил, пояснил, ответчик брал в аренду земельный участок, систематически нарушает условия договора по оплате аренды. Просит расторгнуть договор и возвратить участок. Участок в прошлом году не использовался. Сообщил суду о наличии комиссионного акта осмотра арендуемого ответчиком земельного участка по договору аренды от 9 сентября 2015 года № 1401 с приложенными к нему доказательствами фото фиксации, с момента составления акта и рассмотрения иска ситуация не поменялась.

Ответчик иск не признал. Пояснил, оснований для взыскания арендной платы не имеется, так как нет проезда к арендуемому земельному участку, арендодатель отвечает за недостатки сданного имущества в силу статьи 611 ГК РФ. Пени рассчитаны без учета Постановления Правительства. Оснований для расторжения не имеется, так как неоплата арендных платежей вызвана невозможностью проезда к земельному участку и использованию его по назначению.

Заслушав объяснения представителя истца, возражения ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

9 сентября 2015 года между истцом (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лю Чжикуй (арендатор) заключен договор аренды № 1401, на основании которого арендодатель передал арендатору по акту во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 13 111 538 кв.м кадастровый номер 79:04:0000000:274 из категории земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: ЕАО, Биробиджанский район, 450 м на север от дома № 26 по ул. Новая в с. Красивое, с видом разрешенного использования – растениеводство.

Договор заключен сроком на 10 лет по 8 сентября 2025 года. Арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и своевременно вносить арендную плату.

Дополнительными соглашениями от 11 августа 2016 года и от 9 марта 2017 года в договор внесены изменения, в частности права и обязанности арендатора перешли к ответчику, объектом аренды признан земельный участок общей площадью 660,6168 га кадастровый номер 79:04:0000000:331 из категории земли сельскохозяйственного 3 назначения, местоположение: ЕАО, <...> м на север от дома № 26 по ул. Новая; вид разрешенного использования – растениеводство (л.д. 18).

Пунктом 2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату тремя платежами в год, равными долями в срок до 25 сентября текущего года, 25 октября текущего года, 25 ноября текущего года. Размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом, приведенным в приложении № 2 к договору. Согласно расчету истца за 2021-2022 год размер годовой арендной платы составил 1387580,87 рубля.

Обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком ответчиком не исполнена, в результате возник долг.

Пунктом 2.6 договора за нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. Согласно расчетам истца неустойка с 26.09.2021 по 31.12.2022 составила 319453,78 рубля (л.д. л.д. 7.8).

Претензия истца от 25.11.2022 № 724/01-08 об оплате долга оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611, пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Письмом, полученным истцом 5 февраля 2020 года (л.д. 49), ответчик уведомил о невозможности пользования арендуемым участком вследствие разрушения моста и отсутствия доступа к участку.

Дополнительно в материалы дела представлены фотоснимки разрушенного моста.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статье 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В подтверждение возражений по иску об отсутствии возможности пользоваться земельным участком ответчик представил суду только фотоматериалы. Дав оценку представленным ответчиком фотоматериалам (л.д. 45-47), суд установил, что на них действительно зафиксирована дорога и мост. Никаких признаков, позволяющих суду установить местонахождение указанной дороги и моста, и, соответственно, относимость доказательств к рассматриваемому спору, не имеется, не указана дата и время изготовления фотоснимков. Следовательно, представленные в материалы дела фотоснимки не могут служить надлежащими доказательствами.

Кроме того, суд учитывает позицию, имеющую преюдициальное значение для настоящего дела, в Постановлении Шестого арбитражного суда от 12.10.2022 по делу № А16-2733/2021. В целях выяснения обстоятельств Суд апелляционной инстанции предлагал ответчику представить надлежащие доказательства, позволяющие суду проверить доводы возражений об абсолютной утрате спорным мостом своих функциональных свойств и невозможность его использования по назначению.

В настоящем деле каких–либо экспертных заключений, заключений специалиста, обладающего специальными познаниями, не представлено.

В рамках рассмотрения дела № А16-2733/2021сСторонам было предложено провести совместный осмотр, с целью фиксации возможных ведущих к данному участку подъездных дорог.

Данный акт приобщен судом к материалам дела.

Согласно акту от 5 октября 2022 года проезд на арендуемый ответчиком земельный участок возможен с примыкания автомобильной дороги «Биробиджан-Унгун-Ленинское» в районе 74-75 км, двигаясь по полевой дороге. На указанном участке дороги находится поврежденный мост, по которому возможен проезд на легковом автомобиле. Состояние полевой дороги удовлетворительное. Установлено также, что подъехать к арендуемому земельному участку возможно со стороны съезда с автомобильной дороги «Биробиджан-Унгун-Ленинское» в районе 70-71 км, двигаясь по полевым дорогам, проходящим через земельные участки, арендуемые крестьянско-фермерским хозяйством ФИО5 Состояние полевых дорог удовлетворительное. Согласно данному акту в ходе осмотра зафиксировано, что арендуемый земельный участок зарос травой и кустарниками и не возделывается, сельскохозяйственные культуры на участке не обнаружены. Обнаружено наличие орудий сельскохозяйственной деятельности (прицепы) и строительный вагончик.

Отказавшись от подписания акта, представитель ответчика, участвовавший в осмотре, мотивы отказа не указал.

В судебном заседании ФИО4 подтвердил, что данный Акт не подписал, так как не согласен. Считает, по мосту может проехать только легковой автомобиль, а не техника. Ответчик в судебном заседании суду объяснял о мотивах невозврата арендодателю земельного участка в течение длительного времени, поскольку проводил мелиоративные работы, вспашку участка с очищением участка от деревьев и кустарников.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно ответчик обязан доказать отсутствие возможности подъезда к спорному земельному участку и использования участка по назначению, и наличие таких недостатков, которые препятствуют в пользовании участка по вине арендодателя. Таких доказательств ответчик суду не представил. Актом от 5 октября 2022 года возражения ответчика опровергаются. На сегодняшний день ситуация не изменилась. Арендные платежи ответчик за 2021 – 2022 годы не оплачивает, по ранее взысканным платежам внесена сумма порядка 300000 рублей.

При изложенной совокупности фактов и обстоятельств оснований, достаточных для вывода о наличии оснований для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату, не имеется.

В материалы дела ответчик не представил доказательств возврата арендодателю земельного участка в связи с отсутствием возможности его использовать по назначению, и отказа арендатора от договора.

Таким образом, исковые требования истца о взыскании долга в размере 1 387 580, 87 рубля.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Имущественная ответственность за внесение арендных платежей установлена в пункте 2.6. договоров в размере 0,1 процента от суммы неуплаты за каждый день просрочки

По договору размер пени истца составил 319453,78 рубля, судом расчет проверен и признан не верным. По расчету суда размер пени составил 91809,97 рубля. В остальной части по пени следует отказать.

По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу абзаца третьего пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В претензии от 25.11.2022 истец предложил расторгнуть договор в случае отказа от погашения долга.

В силу пункта 3.1 договора № 1404 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 30 дней уведомление о намерении расторгнуть.

Требование истца в части расторжения договора подлежит удовлетворению, поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а из материалов дела усматривается, неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы. Арендодатель направил письмо–уведомления о погашении суммы задолженности. Квитанция об отправке корреспонденции (л.д. 20). Действия арендодателя соответствуют требованиям закона

В связи с изложенным, требования истца по расторжению договоров подлежат удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с расторжением договоров аренды арендатор обязан возвратить имущество, переданное по договорам, в связи с чем соответствующее требование истца о передаче по акту приема передачи земельного участка, являющегося предметом договора аренды № № 1401 от 09.09.2015 также подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования удовлетворены расходы по госпошлине относит суд на ответчика в сумме 33 794 рубля (27794 рубля по имущественному требования + 6000 рублей по неимущественному требованию).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

иск администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лю Чжикуй" в пользу администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области 1479390, 84 рубля, в том числе задолженность по арендной плате за период с 2021 по 2022 год в размере 1387580,87 рубля, неустойку за период с 28.09.2021 по 31.12.2022 в сумме 91 809 рублей 97 копеек.

В удовлетворении остальной части по пени отказать.

Расторгнуть договор аренды земли от 09.09.2015 № 1401, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Лю Чжикуй" и администрацией Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области. Освободить и передать по акту приема-передачи администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области земельный участок, общей площадью 6606168 кв.м ( 660,6168 га) кадастровый номер 79:04:0000000:331, (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения) имеющего адресный ориентир: ЕАО, <...> м на север от дома № 26 по ул. Новая.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лю Чжикуй" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 33794 рубля.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

С.К. Столбова