Решение по делу № А40-109322/2024 от 13.01.2025

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-109322/24-16-590

13 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 13.01.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Беспаловым О.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТРЕАЛТ» (127422, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.07.2017, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Очки и Мода» (119296, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2015, ИНН: <***>)

соответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.02.2021)

об обязании освободить нежилое помещение по акту приема-передачи,

при участии:

от истца – ФИО2 генеральный директор, ФИО3 по доверенности б/н от 14.05.2024 г.;

от ответчика – ФИО4 генеральный директор;

от соответчика – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТРЕАЛТ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Очки и Мода» (далее – ответчик) об обязании освободить нежилое помещение по акту приема-передачи.

Определением суда от 05.09.2024 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Истцом неоднократно уточнялись исковые требования, согласно заявлению об уточнении исковых требований от 13.12.2024 г. заявлены следующие требования:

1. Признать договор № СА 10-06/2024 от 10.06.2024 субаренды нежилого помещения, заключенный между ООО «Очки и Мода» и ИП ФИО1, недействительной сделкой;

2. Обязать ИП ФИО1 в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение – комнаты 17, 18, 19, по адресу <...>;

3. Обязать ООО «Очки и Мода» в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение общей площадью 157,5 кв.м. по адресу <...>, и в указанный срок возвратить указанное помещение обществу с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТРЕАЛТ» в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021;

4. Взыскать с ООО «Очки и Мода» в пользу ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ»:

- задолженность по постоянной части арендной платы, начисленной в соответствии с пунктом 3.1.2 Договора аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021, в размере 2 568 084 руб. 81 коп.;

- задолженность по переменной части арендной платы по Договору аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021, в размере 149 038 руб. 17 коп.;

- пени в размере 0,1% в день от суммы задолженности по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021 за каждый календарный день просрочки до момента фактического исполнения ООО «Очки и Мода» обязанности по уплате арендной платы;

- неустойки, рассчитанной в соответствии с п. 2.2.5. Договора аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021, в размере 119 000 руб.;

- неустойки, рассчитанной в соответствии с п. 2.2.5. Договора аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021, в размере 59 250 руб.

В судебном заседании 19.12.2024 г. истцом заявлено устное ходатайство об отказе от иска в части требований к ИП ФИО1 (п.п. 1, 2 просительной части уточнённых исковых требований).

Отказ от иска судом принят в порядке ст. 49 АПК РФ, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Представитель ответчика исковые требования не признал, отзыв не представил.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключён Договор аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23 апреля 2021 года на срок по 31 декабря 2024 года (дополнительные соглашения к Договору о пролонгации: № 2 от 21 марта 2022 года; № 3 от 28 февраля 2023 года; № 5 от 29 января 2024 года), по которому истец являлся арендодателем, ответчик – арендатором.

Предметом указанного Договора является аренда ответчиком нежилого помещения общей площадью 157,5 кв.м. по адресу: <...>.

Арендная плата за пользование помещением по Договору состоит из двух частей: постоянной и переменной (пункт 3.1.). Согласно пунктам 3.1.1, 3.1.2 Договора и дополнительного соглашения к Договору № 5 от 29 января 2024 года постоянная часть арендной платы составляет 302 350 руб. в месяц и подлежит оплате арендатором авансовым платежом путем перечисления не позднее 10 числа каждого месяца, подлежащего оплате.

В соответствии с пунктами 3.1.5., 3.1.6. Договора переменная часть арендной платы состоит из сумм, подлежащих возмещению понесенных арендодателем расходов по оплате за услуги по содержанию Помещения, содержанию, ремонту и управлению общим имуществом многоквартирного дома, в том числе, за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, центральное отопление), пожарную сигнализацию, техническое и аварийное обслуживание инженерных систем, уборку и охрану прилегающей территории. Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно по окончании оплачиваемого месячного периода на основании выставляемого арендодателем счета в течение 5 рабочих дней с даты его выставления.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, образовалась задолженность в размере 2 717 122 руб. 98 коп., в том числе:

- задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.10.2024 г. по 19.12.2024 г. в размере 2 568 084 руб. 81 коп.;

- задолженность по переменной части арендной платы за период с 01.10.2024 г. по 19.12.2024 г. в размере 149 038 руб. 17 коп.

Пунктом 2.2.3 Договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку перечисления платежей по Договору в виде пени: 0,1% в день от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки - при нарушении срока уплаты арендной платы; 0,5% в день от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки - при нарушении срока перечисления иных платежей по Договору.

Истцом начислены пени по состоянию на 12.12.2024 г. в размере 200 501 руб. 89 коп., в том числе:

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Кроме того, истцом заявлены требования об обязании освободить нежилое помещение общей площадью 157,5 кв. м по адресу: <...>, и о возвратите указанного помещения в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021 г.

Пунктами п.п. 3.1.4, 3.1.5 Договора предусмотрено, что в случае задержки внесения арендной платы более чем на 7 (семь) календарных дней от установленного срока, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор в соответствии с п. 5.7.2 Договора, а арендатор обязан освободить помещение по истечении 10 календарных дней с момента получения уведомления.

Согласно п. 5.7.2 Договора, Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя во внесудебном порядке, а арендатор – выселению в соответствии с порядком, установленным Договором, по истечении 10 календарных дней с даты направления соответствующего письменного уведомления в случае, если арендатор по истечении 7 (семи) календарных дней от установленного Договором срока платежа не внёс арендную плату в полном объёме (постоянную и/или переменную части).

В связи с допущенными ответчиком просрочками оплаты, истец направил ответчику уведомления о досрочном расторжении Договора от 12.09.2023 г. № ИНВ-31/23, от 04.10.2023 г. № ИНВ-36/23 и от 19.04.2024 г. № ИНВ-17/24 (т. 1 л.д. 56 – 60, 82 – 83).

Также уведомлением от 03.05.2024 г. № ИНВ-18/24 истец подтвердил расторжение Договора на основании уведомления от 19.04.2024 г. № ИНВ-17/24 и потребовал вернуть арендованное помещение (т. 1 л.д. 89 – 90).

Отказ от договора и требование о возврате помещения повторены истцом в требовании от 06.05.2024 г. № ИНВ-22/24 (т. 1 л.д. 111 – 129) и в претензии от 08.05.2024 г. № ИНВ-24/24 (т. 1 л.д. 91 – 110).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 5.5 Договора по окончании срока действия Договора или при наступлении даты его досрочного расторжения арендатор обязан (предварительно выполнив мероприятия, предусмотренные пунктами 5.2., 5.4. Договора) в течение 3 (трех) рабочих дней передать Арендодателю по Акту Возврата Помещения Помещение, размещенное в нем оборудование, в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем пунктам 1.1., 2.1.5. Договора, Приложениям № 1, № 2 и № 3 к Договору и Акту Приема Помещения Арендатором от 01 мая 2023 года.

Таким образом, арендатор был обязан передать помещение в срок по 06 мая 2024 года, о чем был оповещён дополнительно Уведомлением о принятии помещения 06 мая 2024 года в 15 часов (Исх. № ИНВ-18/24 от 03 мая 2024 года).

Однако помещение передано не было, о чем был составлен Акт об отказе передачи помещения от 06 мая 2024 года от 06 мая 2024 года, направленный Претензией (исх. № ИНВ-24/24 от 08 мая 2024 года).

В связи с уклонением арендатора от возврата помещения 06 мая 2024 года было направлено повторное требование о передаче помещения 14 мая 2024 года в 15.00 (исх. № ИНВ-22/24 от 06 мая 2024 года). Ответчик в назначенное время и дату помещение не передал, о чем также был составлен Акт об отказе передачи помещения от 14 мая 2024 года.

До настоящего момента помещение не освобождено, по акту приема-передачи истцу не передавалось.

Кроме того, актом осмотра помещения от 28.06.2024 г. зафиксировано, что вкабинетах 17 и 18 перекрашены стены, установлены примерочные кабинки. Соответствующие работы выполнены без согласия Арендодателя и с нарушением порядка, предусмотренного пункта 2.2.5 Договора.

В соответствии с п. 2.2.5 Договора выполнение работ по текущему и косметическом) ремонту, а также ремонтно-строительных, строительно-монтажных, сантехнических, электромонтажных, электротехнических работ осуществляется в следующем порядке: Арендатор подает Арендодателю заявку на выполнение работ; стороны согласуют смету на указанные работы, сроки их оплаты и проведения; Арендодатель обеспечивает их проведение после поступления от Арендатора соответствующей оплаты. По письменному разрешению Арендодателя отдельные виды работ в помещении могут быть проведены силами Арендатора за счет собственных средств Арендатора при соблюдении законодательных и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации и г. Москвы. Нарушение установленного порядка проведения работ, в том числе самовольное проведение Арендатором указанных работ своими силами и/или с привлечением третьих лиц, является основанием для досрочного расторжения Договора и взыскания с Арендатора в пользу Арендодателя неустойки в размере 2 500,00 рублей за квадратный метр площади помещения, которое необходимо привести в первоначальное состояние в соответствии с Приложениями № 1, № 2 и № 3 к Договору и Актом приема помещения Арендатором.

Таким образом, нарушение установленного порядка проведения работ, в том числе самовольное выполнение работ Арендатором и иными лицами, допущенными Арендатором в помещение, является основанием для взыскания с Арендатора в пользу Арендодателя неустойки в размере 2 500 рублей за квадратный метр площади помещения, которое необходимо привести в первоначальное состояние, соответствующее условиям Договора.

Сумма неустойки, рассчитанной в соответствии с п. 2.2.5 Договора, составляет 119 000 руб. (2 500 руб. х 47,6 кв. м).

06 мая 2024 г. Арендодателем установлено что Арендатором без согласования с Арендодателем и с нарушением порядка, предусмотренного пунктом 2.2.5 Договора, перекрашены стены в холле №3, самовольно установлена перегородкас дверью, разделяющая холл №3. Данная перегородка отсутствует на Плане помещения в Приложении №1 к Договору, а так же отсутствует на фото в Приложении №3 к Договору.

Сумма неустойки, рассчитанной в соответствии с п. 2.2.5 Договора, составляет 59 250 руб. (2 500 руб. х 23,2 кв. м).

Ответчик обстоятельства дела прямо не оспорил, в связи с чем данные обстоятельства считаются признанными ответчиком в силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ.

Довод ответчика о том, что арендованное помещение передано им в субаренду физическим лицам, судом отклоняется, поскольку наличие субарендаторов не освобождает арендатора от обязанности освободить помещение в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Также согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Срок Договора аренды истёк 31 декабря 2024 года согласно дополнительному соглашению к Договору № 5 от 29 января 2024 года (т. 1 л.д. 46 – 47).

Следовательно, с 01.01.2025 г. ответчик не может ссылаться на наличие у него договоров субаренды с иными лицами в качестве обоснования не освобождения помещения.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части требований о признании договора субаренды № СА 10-06/2024 от 10.06.2024 недействительной сделкой и об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить нежилое помещение.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Очки и Мода» (ИНН: <***>) в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение общей площадью 157,5 кв. м по адресу: <...>, и в указанный срок возвратить указанное помещение Обществу с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТРЕАЛТ» (ИНН: <***>) в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды нежилого помещения № АН 02-04/21 от 23.04.2021 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Очки и Мода» (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТРЕАЛТ» (ИНН: <***>) сумму основного долга в размере 2 717 122 (два миллиона семьсот семнадцать тысяч сто двадцать два) рубля 98 копеек, пени в размере 200 501 (двести тысяч пятьсот один) рубль 89 копеек, пени в размере 0,1% за каждый день просрочки, начисленные на сумму основного долга с 20.12.2024 г. по день оплаты суммы основного долга, неустойку в размере 178 250 (сто семьдесят восемь тысяч двести пятьдесят) рублей, а также расходы по госпошлине в размере 37 644 (тридцать семь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин