Решение по делу № А10-2836/2023 от 20.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Улан-Удэ 20 октября 2023 года Дело № А10-2836/2023

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Путинцевой Н.Г., при ведении протокола секретарем Баярэ Б.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 05.05.2023, от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 17.05.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Теплоэнергетик» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2020.

В обоснование иска указано о заключении между сторонами 17.08.2020 договора купли-продажи восьми объектов недвижимости, по которому ООО «Теплоэнергетик» (продавец) продает, а ИП ФИО1 (покупатель) приобретает в собственность следующие объекты: земельные участки площадью 44 531 кв.м., площадью 468 +/-7,57 кв.м., одноэтажное административное здание площадью 256,04 кв.м., здание котельной площадью 4 639,24 кв.м., одноэтажное здание цеха площадью 1 308,46 кв.м., одноэтажное здание цеха площадью 1 274,87 кв.м., одноэтажное здание столярного цеха площадью 992 кв.м.,

расположенные в с. Сотниково Иволгинского района Республики Бурятия на территории Сотниковской птицефабрики; трехэтажное здание площадью 549,6 кв.м., по ул. Промышленная 1-я, д. 5 с. Сотниково Иволгинского района Республики Бурятия. Цена договора составляет 30 000 000 руб.

В нарушение условий договора, покупателем неоднократно нарушен порядок оплаты, что является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

В письменном отзыве ответчик против иска возражает, указывает на заключение договора от 17.08.2020 стоимостью 12 000 000 руб., предметом которого являются следующие объекты: земельные участки площадью 44 531 кв.м., площадью 468 +/-7,57 кв.м., одноэтажное административное здание площадью 256,04 кв.м., здание котельной площадью 4 639,24 кв.м., одноэтажное здание цеха площадью 1 308,46 кв.м, одноэтажное здание цеха площадью 1 274,87 кв.м. Оплата по договору произведена полностью, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. Представитель ответчика по заявленным требованиям возражал согласно отзыву.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 17.08.2020 ООО «Теплоэнергетик» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) подписан договор купли-продажи объектов недвижимости, по которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственности здания и земельные участки, расположенные по адресу: Республика Бурятя, Иволгинский район, с. Сотниково, территория Сотниковской птицефабрики, ул. Первая Промыщленная, с описанием недвижимого имущества:

- земельный участок площадью 44 531 кв.м., категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для производственной деятельности. Кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:2509, номер и дата государственной регистрации: 03-03/00103/016/106/2016-792/2 от 18.10.2016;

- земельный участок площадью 468 +/-7,57 кв.м., категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для производственной деятельности. Кадастровый (или условный) номер: 03:08:310101:3243. Вид, номер и дата государственной регистрации:

Собственность, 03-08:310101:3243-03/058/2018-2 от 16.10.2016, адрес: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, ул. Промышленная 1-я, д. 5;

- административное здание одноэтажное кирпиччное, общей площадью 256,04 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б1). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А № 016853 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999000253;

- здание котельной общей площадью 4 639,24 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А № 017926 от 12.01.2000, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000243. С трубой бывшей котельной находится по адресу Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики;

- здание цеха № 23 одноэтажное кирпичное общей площадью 1 308,46 кв.м., 1967г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б4). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А № 016732 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000238;

- здание цеха № 22 одноэтажное, кирпичное общей площадью 1 274,87 кв.м., 1967г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской 12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999-000239;

- здание столярного цеха одноэтажное общей площадью 992 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики. На основании определения Иволгинского суда от 25 ноября 1997 года в счет погашения задолженности, а также согласно Акту приема-передачи основных средств от 02.06.97г. Сотниковская птицефабоика в лице директора ФИО4 передали ТОО «Теплоэнергетик»;

- здание трехэтажное кирпичное общей площадью 549,6 кв.м., 1986г. постройки, по адресу: Республика Бурятия, <...>.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено условие о том, что передача недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта.

Цена договора составляет 30 000 000 руб., является окончательной, изменению не подлежит (пункт 2.1).

осуществляет в течение пяти лет платежами ежемесячно согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Ежемесячный платеж состоит из прямых перечислений на расчетный счет ООО «Теплоэнергетик» и оплат за электроэнергию, потребляемую ООО «Теплоэнергетик» и другими потребителями на подстанциях, принадлежащих истцу. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать сумму, утвержденную графиком платежей.

В материалы дела представлен График платежей к договору с изменениями от 25.11.2020, которым стороны согласовали периодичность внесения платежей, начиная с 20.11.2020 по 20.11.2025. График платежей сторонами подписан без разногласий (л.д.11 т.1).

Дополнительным соглашением от 25.11.2020 стороны согласовали пункт 2.4. договора в новой редакции: «Обязательства покупателя по оплате соответствующей части стоимости имущества считаются выполненными с момента списания денежных средств с расчетного счета покупателя и зачисления данной суммы на расчетный счет продавца либо на банковскую карту ФИО5», по указанным в соглашении реквизитам (л.д.12 т.1).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,

определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Договор купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 года, на который ссылается истец, на основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит все существенные условия договора продажи недвижимости.

31.03.2023 истец направил ответчику претензию о необходимости произвести оплату приобретенного недвижимого имущества и потребленной электроэнергии, с указанием реализации права на расторжение договора в судебном порядке.

В ходе переписки (л.д.14-15 т.1) стороны к соглашению не пришли, в связи с нарушением графика платежей и в связи с тем, что ответчик от расторжения договора в добровольном порядке отказался, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела, из представленных ответчиком доказательств и пояснений, суд установил, что 17.08.2020 стороны подписали еще один договор купли-продажи объектов недвижимости («Мой арбитр» от 17.07.2023), предметом которого является купля-продажа шести объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, территория Сотниковской птицефабрики, ул. Первая Промыщленная, том числе:

условный) номер: 03:08:310101:3243. Вид, номер и дата государственной регистрации: Собственность, 03-08:310101:3243-03/058/2018-2 от 16.10.2016, адрес: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, ул. Промышленная 1-я, д. 5;

- административное здание одноэтажное кирпичное, общей площадью 256,04 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики (Литер Б1). Свидетельство о государственной регистрации права серия 03А № 016853 от 24.12.1999, номер объекта: 03:08:000000:19/1999000253;

Пунктом 1.5 договора, представленного ответчиком, согласовано, что передача недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта.

Цена договора составляет 12 000 000 руб., является окончательной, изменению не подлежит (пункт 2.1).

Стороны в пункте 2.2 договора согласовали следующий порядок расчета: покупатель обязуется начать оплату стоимости имущества с 20.11.2020 года в размере 1 000 000 руб. Оставшуюся сумму стоимости имущества в размере 11 000 000 руб. покупатель осуществляет в течение пяти лет платежами ежемесячно согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Ежемесячный платеж состоит из прямых перечислений на расчетный счет ООО «Теплоэнергетик» и оплат за электроэнергию, потребляемую ООО «Теплоэнергетик» и другими потребителями на подстанциях, принадлежащих истцу. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать сумму, утвержденную графиком платежей.

Сторонами подписан передаточный акт от 17.08.2020 года, на основании которого продавец (истец) передал покупателю (ответчик) в собственность шесть объектов недвижимости, оговоренные в предмете договора от 17.08.2020 на 12 000 000 руб.

Переход права собственности на шесть объектов недвижимого имущества, оговоренные в предмете договора от 17.08.2020 на 12 000 000 руб., зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом внесены соответствующие записи от 20.11.2020 под (л.д.42-72 т.9, «Мой арбитр» от 17.07.2023).

Материалами дела подтвержден факт оплаты ответчиком истцу за переданное недвижимое имущество платежными поручениями на общую сумму 9 507 000 руб., перечислением ответчиком на счет ФИО5 по дополнительному соглашению от 25.11.2020 платежными поручениями денежных средств в общей сумме 675 000, всего на сумму 10 182 000 руб.

Материалами дела также подтверждаются платежи на расчетный счет истца в счет оплаты за электроэнергию согласно пунктам 2.2. договора купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020, на общую сумму 2 490 300 руб. (тома 3-9, л.д. 1-34 т.9).

Общая сумма платежей ответчика по договору купли-продажи объектов недвижимости от 17.08.2020 составляет 12 672 300 руб.

Таким образом, ответчик произвел оплату стоимости переданных шести объектов недвижимого имущества по договору на сумму 12 000 000 руб. полностью.

Доводы ответчика о незаключенности договора от 17.08.2020 купли-продажи восьми объектов недвижимости стоимостью 30 000 000 руб. в связи с отсутствием факта регистрации, подписанного акта приема-передачи на восемь объектов, суд полагает ошибочной в силу следующего.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 17.08.2020 объектов недвижимости на 30 000 000 руб., предусматривающий передачу ответчику, в том числе - здания столярного цеха площадью 992 кв.м., 1984г. постройки по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Сотниково, на территории Сотниковской птицефабрики, а так же здания площадью 549,6 кв.м., 1986г. постройки, по адресу: Республика Бурятия,

Иволгинский район, с. Сотниково, ул. Промышленная 1-я, д. 5, сторонами фактически не исполнен, однако ввиду согласования существенных условий сделки в данной части, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

При этом, по смыслу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору продажи недвижимости, а не сделка купли-продажи.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи от 17.08.2020 на 30 000 000 руб. не является основанием для признания сделки незаключенной (аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2017 N 304-ЭС16-18360).

Истец, заявляя требование о расторжении договора от 17.08.2020 объектов недвижимости стоимостью 30 000 000 руб., ссылается на нарушение согласованного ответчиком графика платежей, фактической оплате стоимости недвижимого имущества на общую сумму 6 000 000 руб.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1 и 2 статьи 450 ГК РФ).

В данном случае, нарушение покупателем срока оплаты может послужить основанием для расторжения договора от 17.08.2020 года по требованию продавца при условии, что истец докажет существенность такого нарушения применительно к требованиям статьи 450 ГК РФ, то есть возникновение у истца такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Стороны согласовали график платежей к договору с изменениями от 25.11.2020, которым определена периодичность внесения платежей, начиная с 20.11.2020 вплоть по 20.11.2025.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены.

Из материалов дела установлено, что недвижимое имущество, переданное по передаточному акту от 17.08.2020 года на сумму 12 000 000 руб. ответчиком полностью оплачено согласно условиям договора, дополнительного соглашения от 25.11.2020 года.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Материалами дела подтвержден факт передачи имущества по передаточному акту от 17.08.2020 на шесть объектов недвижимости стоимостью 12 000 000 руб., которую ответчик фактически оплатил истцу. Произведена государственная регистрация права собственности ответчика на переданные шесть объектов недвижимости.

Как установлено материалами дела, не оспорено истцом, оставшиеся два объекта недвижимого имущества по договору от 17.08.2020 покупателю фактически не переданы, то есть находятся в собственности истца.

При установленных по делу фактических обстоятельствах, доказательств того, что нарушение ответчиком графика платежей по договору влечет такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, не представлено.

Оценив, в совокупности, представленные в материалы доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения заключенного сторонами договора и удовлетворения заявленного иска.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Н.Г. Путинцева