СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Томск Дело № А45-30899/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2025 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хайкиной С.Н.,
судей Кривошеиной С.В.,
ФИО1,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мизиной Е.Б. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска (№ 07АП-2319/2025) на решение от 04.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-30899/2024 (судья Полянская Е.В.) по заявлению Частного общеобразовательного учреждения школа «Экология и Диалектика» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Бердск, к Администрации города Бердска, г. Бердск, о признании незаконными действия (бездействие) по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:32:010253:2463, расположенный на земельном участке площадью 9398,0 м2, кадастровый номер земельного участка 54:32:010253:56, месторасположение: <...> степень готовности объекта - 72%, в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости,
с участием третьего лица: общество с ограниченной ответственностью «Алекса групп».
В судебном заседании приняли участие:
от заявителя (истца): без участия (извещен),
от заинтересованного лица (ответчика): ФИО2, доверенность от 27.05.2024, диплом, паспорт,
от третьего лица: без участия (извещено).
УСТАНОВИЛ:
частное общеобразовательное учреждение школа «Экология и Диалектика» (далее – заявитель, учреждение, ЧОУШ «Экология и Диалектика») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Бердска (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконными действия (бездействие) по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:32:010253:2463, расположенного на земельном участке площадью 9398,0 м2, кадастровый номер земельного участка 54:32:010253:56, месторасположение: <...> степень готовности объекта -72%, в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Алекса групп» (далее – ООО «Алекса групп»).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.03.2025 заявленные требования удовлетворены, признаны незаконными действия (бездействие) Администрации по организации и проведению мероприятий по продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:32:010253:2463, расположенного на земельном участке площадью 9398,0 м2, кадастровый номер земельного участка 54:32:010253:56, месторасположение: <...> степень готовности объекта -72%, в части определения начальной продажной стоимости объекта недвижимости.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что у Администрации не имелось оснований не доверять отчёту об оценке, выполненному ООО «Алекса групп», поскольку в соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на дату составления отчёта (19.07.2024) площадь объекта незавершенного строительства соответствовала площади, указанной в отчёте об оценке. Представленный учреждением паспорт на объект незавершенного строительства изготовлен только 02.10.2024, то есть после проведения по заказу Администрации оценки стоимости объекта незавершенного строительства, в связи с чем не может являться надлежащим доказательством фактической площади спорного объекта. Судом не дана оценка доводам Администрации о том, что отчёт ООО «Алекса групп» составлен 19.07.2024, а заключение эксперта ООО «Абсолют-эксперт» 23.12.2024, то есть через пять месяцев после определения рыночной стоимости объекта, когда уровень цен изменился.
ЧОУШ «Экология и Диалектика» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что с целью установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010253:2463, расположенного на земельном участке площадью 9398,0 м2, кадастровый номер земельного участка 54:32:010253:56, месторасположение: <...> степень готовности объекта - 72%, который решением Арбитражного суда Новосибирской области 11.03.2024 по делу №А45-38221/2023 изъят у ЧОУШ «Экология и Диалектика» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, Администрацией определена оценочная организация в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» конкурентным способом.
На основании результатов проведения аукциона в электронной форме 24.06.2024 ООО «Алекса-Групп» и Администрацией заключен муниципальный контракт №0851300000124000147 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету №197/10 от 19.07.2024 об оценке объекта незавершенного строительства, степень готовности 72%, площадь 5081,9 кв.м., кадастровый номер 54:32:010253:2463, адрес: <...>, рыночная стоимость объекта составляет 169 207 200,00 рублей.
Учреждение полагая, что оценщиком при проведении оценки не учтена фактическая площадь объекта 6352 кв.м; (в материалах проведенной экспертизы отсутствует площадь цокольного этажа 1270 кв.м.) в связи с тем, что заказчиком - Администрацией, оценщику не представлена документация, переданная собственником объекта незавершённого строительства, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, согласно которой стоимость спорного имущества составила 299 308 000 рублей, учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между имущественными интересами сторон, пришел к выводу об обоснованности сомнений заявителя относительно стоимости спорного имущества.
Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ определено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
Согласно подпункту «з» пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В силу статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что Администрация не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки, с учетом представленных в материалы дела отчетов об оценке объекта незавершенного строительства, приняв во внимание результаты назначенной судом судебной экспертизы, суд установил существенное отличие определенной оценщиком рыночной стоимости не завершенного строительством объекта недвижимости, в отношении которого принято решение об изъятии, от установленной по результатам судебной экспертизы, вследствие чего суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности действий Администрации, не обеспечившей надлежащее описание объекта оценки, позволяющее провести его идентификацию, и исключающее возможность уменьшения рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с неверным указанием его площади, а также непредставлением всех необходимых документов оценщику.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у Администрации не имелось оснований не доверять отчёту об оценке, выполненному ООО «Алекса групп», поскольку в соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на дату составления отчёта (19.07.2024) площадь объекта незавершенного строительства соответствовала площади, указанной в отчёте об оценке, подлежат отклонению.
Так, судом установлено, что учреждением представлен технический паспорт на объект незавершенного строительства, который выдан государственным бюджетным учреждением Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», согласно которому площадь объекта незавершенного строительства составляет 5468,4 кв.м., тогда как при проведении оценки ООО «Алекса-Групп» площадь объекта была определена – 5081, 9 кв.м.
Вместе с тем, в Администрацию запрос оценщика о необходимости документов кроме выписки из ЕГРН не поступал.
Кроме этого, представитель Администрации запрашивал техническую документацию на объект незавершенного строительства у ЧОУШ «Экология и Диалектика», принял ее по акту приема-передачи.
Между тем, согласно пункту 7 Отчета об оценке Объекта оценки №197/10, выполненному ООО «Алекса-Групп», при определении рыночной цены объекта, оценщик использовал лишь один документ для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки – Выписка из ЕГРЮЛ от 17.07.2024 №КУВИ-001/2024-185326378.
Таким образом, Администрация, являясь организатором проведения аукциона по продаже спорного объекта, не предприняла необходимые и достаточные меры, исключающие возможность уменьшения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Ссылка Администрации на то, что судом не дана оценка доводам Администрации о том, что отчёт ООО «Алекса групп» составлен 19.07.2024, а заключение эксперта ООО «Абсолют-эксперт» 23.12.2024, то есть через пять месяцев после определения рыночной стоимости объекта, когда уровень цен изменился, является несостоятельной, поскольку из материалов дела следует, что неверное определение стоимости спорного имущества (уменьшение его стоимости) произошло именно в результате неверного определения оценщиком площади спорного объекта недвижимости.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права.
В связи с изложенным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебных расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 04.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-30899/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Бердска – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».
ПредседательствующийС.Н. Хайкина
судьи С.В. Кривошеина
Т.В. Павлюк