ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-231606/24-17-1524

20 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Инвест Дмитровское" (ИНН <***>) к Управлению Росреестра по Москве (ИНН <***>) о признании незаконным решения от 02.07.2024 №КУВД-001/2024-28217387/1

в судебное заседание явились: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 13.08.2024г.), от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность от 28.01.2025г.), от третьего лица – не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Инвест Дмитровское" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решений Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – заинтересованное лицо, Управление) о приостановлении государственной регистрации прав, оформленных уведомлениями от «02» июля 2024 года № КУВД-001/2024-28217387/1 и № КУВД-001/2024-28215360/1, о возложении на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» на земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом письменных возражений на доводы Управления Росреестра по Москве.

Представитель Управления возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования уведомлений Управления, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Обществом не подлежат удовлетворению.

Как следует из заявления, Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Град Инвест Дмитровское» осуществляло строительство объекта: «Административно-деловое здание по адресу: г. Москва, Северный административный округ, район Дмитровский, Дмитровское шоссе, вл. 107», расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114.

По окончании строительства, ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-09-011932-2024 от «22» февраля 2024 года, выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы

Как указывает заявитель, все объекты долевого строительства, расположенные в административно-деловом здании, были переданы им участникам долевого строительства по актам приема-передачи, в связи с чем ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» фактически утратило право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114.

Однако, записи в ЕГРН о праве собственности застройщика ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» на земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114, на которых находится административно-деловое здание, не погашены.

Со ссылкой на п. 1 ст. 56 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), в котором указано, что государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли, ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114: заявление о государственной регистрации прекращения права собственности № MFC-0558/2024-865286-1 от 28.06.2024 г. на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002009:10636; заявление о государственной регистрации прекращения нрава собственности № MFC-0558/2024-865426-1 от 28.06.2024 г. на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002009:114;

По результатам рассмотрения указанных заявлений Управлением были вынесены следующие решения в виде уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав: уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-28217387/1 от «02» июля 2024 года по земельному участку с кадастровым номером 77:09:0002009:10636; уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-28215360/1 от «02» июля 2024 года по земельному участку с кадастровым номером 77:09:0002009:114.

Как указывает заявитель, данные уведомления не содержат причин приостановления государственной регистрации.

По мнению заявителя, препятствия для осуществления государственной регистрации прекращения права собственности ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» на земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114 отсутствуют.

Исходя из вышеизложенного, посчитав решения Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации прав, оформленные уведомлениями № КУВД-001/2024-28217387/1 от «02» июля 2024 года и № КУВД-001/2024-28215360/1 от «02» июля 2024 года незаконными, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался следующим.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, то есть осуществление государственной регистрации права носит заявительный характер.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости);

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, от заявителя в Управление поступили заявления о государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002009:114, расположенного по адресу: Москва г, муниципальный округ Дмитровский вн. тер. г, Дмитровское ш., д.107Б/1; в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002009:10636, расположенного по адресу: Москва г, муниципальный округ Дмитровский вн тер г, Дмитровское ш., д.107Б/2.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением были выявлены обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации прав.

Так, в соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Руководствуясь требованиями п. 3 ч. 1 ст.6 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Для получения дополнительной информации Управлением в порядке п. 9 ст. 29 Закона № 218-ФЗ направлены запросы в адрес Департамента городского имущества города Москвы, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, Комитета государственного строительного надзора города Москвы, Департамента градостроительной политики города Москвы и Департамента строительства города Москвы.

Поступившие ответы на запросы Управления не устранили причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации.

Так, согласно поступившему от Госинспекции по недвижимости ответу, она возражает против проведения регистрационных действий в отношении земельного участка по адресу: <...> земельный участок 107Б/2.

При этом, согласно ответу Департамента городского имущества города Москвы положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Указанная норма ограничивает возможность приобретения земельного участка и объектов недвижимости разными участниками гражданского оборота, что и послужило основанием для приостановления государственной регистрации.

При этом доводы Общества о том, что все объекты долевого строительства, расположенные в административно-деловом здании по адресу: <...> земельный участок 107Б/2, были переданы им участникам долевого строительства по актам приема-передачи, в связи с чем ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» фактически утратило право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002009:10636, 77:09:0002009:114 и препятствия для осуществления государственной регистрации прекращения права собственности ООО «СЗ «Град Инвест Дмитровское» на земельные участки отсутствуют, отклоняются судом как основанные на неверном толковании действующего законодательства и не свидетельствующие о незаконности оспариваемых решений.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьи 12 ГК РФ, одним из которых является признание недействительным акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В суде может быть оспорен отказ в государственной регистрации прав на имущество (пункт 8 статьи 8.1 ГК РФ).

Указанные споры рассматриваются по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровым номером 77:09:0002009:114 и 77:09:0002009:10636 поставлены на государственный кадастровый учет как самостоятельный объект гражданско-правовых отношений.

В силу пункта 1 статьи 8.1 и пунктов 1 и 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Управление.

Порядок ведения ЕГРН, утвержденный приказом Росреестра от 07 декабря 2023 г. № П/0514 (далее -Порядок ведения ЕГРН № П/0514), предполагает погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта).

В соответствии с пунктом 199 Порядка ведения ЕГРН № П/0514 при государственной регистрации права общей долевой собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение, машино-место в многоквартирном доме, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. По смыслу положений указанных пунктов порядка ведения ЕГРН фактически записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, вносятся по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемом случае, когда имеет место односторонний (без решения вопроса о составе общего имущества дома непосредственно с собственниками помещений в этом доме) отказ лица, за которым зарегистрировано право собственности на помещение в многоквартирном доме, от своего титула собственника со ссылками на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, возникает коллизия между заявительным порядком государственной регистрации права, прекращения права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и порядок внесения сведений в ЕГРН об этом.

Положений, направленных на урегулирование подобной коллизии и устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в многоквартирном доме, без одновременного волеизъявления собственников помещений в доме на принятие этого объекта в общую долевую собственность, порядок ведения ЕГРН не содержит.

В случае непредставления в регистрирующий орган документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 статьи 26 Закона № 218-ФЗ). Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, государственный регистратор отказывает в осуществлении регистрации (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В настоящем случае Управление приостановило государственную регистрацию прекращения права собственности Общества на объект, поскольку Обществом не были представлены документы, разрешающие вопрос о праве на это имущество со стороны собственников помещений в административном здании в целях внесения сведений о таком имуществе на основании Порядка ведения ЕГРН № П/0514).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании статьи 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 52 и 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

По смыслу приведенных разъяснений вопрос о правомерности действий, решений регистрирующего органа может быть разрешен в порядке главы 24 АПК РФ только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц.

Между тем государственная регистрация прекращения права собственности Общества на земельные участки по тому мотиву, что они являются общим имуществом административного здания, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений в здании, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания.

В то же время суд учитывает, что Управление не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на земельные участки, а также не является тем органом, который уполномочен определять в бесспорном порядке, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества административного здания по аналогии с многоквартирным домом.

В статье 36 Жилищного кодекса РФ перечислены виды объектов, которые могут входить в состав общего имущества в многоквартирном доме (помещения и земельный участок под домом, конструктивные элементы здания). Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является органом, разрешающим вопросы о праве.

В данном случае у регистрирующего органа отсутствовало волеизъявление со стороны собственников помещений административного здания в отношении имущества, предусмотренного статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поданное в Управление Росреестра вместе с заявлением отказывающегося от прав на него прежнего лица.

Кроме того, доказательства государственной регистрации права собственности дольщиков на помещения в здании ни регистрирующему органу, ни в материалы дела не представлены.

При такой ситуации прекращение права собственности Общества, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности владельцев помещений в здании подлежит установлению при рассмотрении спора о праве на имущество, в котором будет принимать участие надлежащий круг ответчиков и третьих лиц с учетом возможности управляющих зданием организаций осуществлять защиту права общей долевой собственности.

Вышеизложенная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2024 № 306-ЭС24-7025, от 09.12.2024 № 305-ЭС24-15238.

Также суд учитывает, что, как следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН, в настоящее время в ЕГРН в отношении указанных земельных участков содержатся актуальные записи о договорах участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 4 ст. 56 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

Как указывает заинтересованное лицо, спорные земельные участки обременены зарегистрированными договорами участия в долевом строительстве, а также залогом (ипотекой), возникшими в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Действующим законодательством не предусмотрено прекращение указанных обременении при отказе собственника от права на земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 12.1, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указанные обременения направлены на обеспечение исполнения обязательств застройщика по заключенным договорам долевого участия в долевом строительстве, следовательно, такие обременения не могут переходить к публичному образованию при отказе застройщика от права собственности на земельный участок.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества, поскольку оспариваемые заявителем решения вынесены Управлением законно и обоснованно.

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по госпошлине распределяются судом в соответствии со ст.110 АПК РФ и относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отказать в удовлетворении требований ООО "СЗ "Град Инвест Дмитровское".

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Б. Полякова