АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-12636/2021
г. Казань Дело № А12-42490/2019
27 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Богдановой Е.В., Самсонова В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долговой А.Н. (протоколирование ведется с использованием систем видеоконференц-связи, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),
при участии в Арбитражном суде Волгоградской области:
конкурсного управляющего ФИО1, паспорт, лично,
ФИО2, паспорт, лично,
представителя финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 по доверенности от 10.04.2024,
представителя ФИО5 - ФИО6 по доверенности от 26.03.2024,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ФИО1
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025
по делу № А12-42490/2019
по ходатайству конкурсного управляющего ФИО1 об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника, по делу о признании закрытого акционерного общества «Югспецстрой» (400005, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом),
УСТАНОВИЛ:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Югспецстрой» (далее - ЗАО «Югспецстрой», должник) конкурсный управляющий ЗАО «Югспецстрой» ФИО1 19.09.2024 обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с ходатайством, в котором просил утвердить Порядок, сроки и условия продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего, предложенной собранию кредиторов, определить начальную цену продажи права аренды земельного участка ЗАО «Югспецстрой» в размере 1 017 000 руб.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.10.2024 утвержден Порядок, условия, сроки, начальная продажная цена продажи имущества ЗАО «Югспецстрой» в редакции конкурсного управляющего.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 определение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.10.2025 по делу № А12-42490/2019 отменено, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего отказано.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий ФИО1 просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 отменить, определение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.10.2025 оставить в силе, полагая выводы суда ошибочными.
Заявитель кассационной жалобы приводит доводы об ошибочности выводов суда о существовании заключенного договора с множественностью лиц на стороне арендаторов; гараж на праве собственности ФИО2 не принадлежит, иные принадлежащие ФИО2 на праве собственности объекты являются вспомогательными и были зарегистрированы в упрощенном порядке; выводы суда апелляционной инстанции о невозможности продажи права аренды земельного участка без его межевания полагает ошибочными, поскольку межевание земельного участка возможно только по согласию заинтересованных сторон, право аренды исключается из оборота до момента поступления от ФИО2 согласия на проведение межевых работ по разделению земельного участка.
При этом конкурсный управляющий поясняет, что согласно полученного от Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Волгоградской области ответа на запрос, ФИО2 обратился к собственнику с заявлением о межевании, однако земельный участок разделу и межеванию не подлежит, под принадлежащими ФИО2 на праве собственности объектами самостоятельно не образован, в связи с чем полагает, что постановление суда апелляционной инстанции является неисполнимым.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.
В суд кассационной инстанции от АО «Бамтоннельстрой-Трест», финансового управляющего ФИО3 ФИО7 поступили отзывы.
В судебном заседании конкурсный управляющий ФИО1, ФИО2 и представители финансового управляющего ФИО3, ФИО5 изложили доводы и возражения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.01.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2024 по делу № А12-42490/2019, договор уступки прав и обязанностей от 03.07.2020 по договору № 64 от 04.04.2005 аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ, заключенного между ЗАО «Югспецстрой» и ФИО7, признан недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления ЗАО «Югспецстрой» права аренды земельного участка по договору № 64 от 04.04.2005.
18 июня 2024 г. ЗАО «Югспецстрой» восстановлена регистрация права аренды земельного участка.
Конкурсным управляющим ЗАО «Югспецстрой» ФИО1 подготовлен Порядок, условия, сроки, начальная продажная цена продажи прав требований, который был представлен на утверждение собраний кредиторов, назначенных на 29.07.2024 и на 27.08.2024.
Поскольку собрания кредиторов признаны несостоявшимися ввиду неявки кредиторов, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении Порядка, сроков и условий продажи имущества ЗАО «Югспецстрой» (далее – Порядок продажи).
Удовлетворяя ходатайство конкурсного управляющего, суд первой инстанции установил, что представленный конкурсным управляющим Порядок продажи соответствует требованиям статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и не нарушает права и законные интересы кредиторов и самого должника.
Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции ошибочными, что явилось основанием для отмены определения суда первой инстанции с отказом в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего.
Судом апелляционной инстанции было установлено, что предметом реализуемого имущества должника является право аренды земельного участка (кадастровый номер № 34:08:100110:24), расположенного по адресу: Волгоградская область, Иловлинский район, территория администрации Авиловского сельсовета, южная часть кадастрового квартала 34:08:100110, пл. 24650 кв. м, который предоставлен ЗАО «Югспецстрой» в аренду, сроком на 49 лет, с 04.04.2005 по 04.04.2054.
07 июня 2011 г. земельный участок был зарегистрирован в собственность Волгоградской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.07.2020 № КУВИ002/2020-8540081, номер регистрации права 34-34-17/002/2011-681.
На данном земельном участке расположены некапитальные объекты и нежилое строение (гараж), общей площадью 18 кв. м, зарегистрированный 26.06.2016 на праве собственности за ФИО2, номер регистрации права № 34-34/017-34/034/010/2016-790//1.
03 июля 2020 г. между ФИО7 и ЗАО «Югспецстрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 64 от 04.04.2005 по цене, которая соответствовала годовому размеру арендной платы по договору, зарегистрированному в установленном законом порядке 14.07.2020.
В связи с заключением указанного договора, между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), ФИО7 (арендатор) 17.08.2020 было согласовано и заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка № 64 от 04.04.2005, в силу чего договор аренды земельного участка от 04.04.2005 № 64 считается заключенным с множественностью лиц на стороне арендатора.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-42490/2019 от 31.01.2024 договор уступки прав и обязанностей от 03.07.2020 по договору № 64 от 04.04.2005 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, заключенному между ЗАО «Югспецстрой» и ФИО7, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде восстановления ЗАО «Югспецстрой» права аренды земельного участка по договору № 64 от 04.04.2005 и восстановления ФИО7 права требования к ЗАО «Югспецстрой» в размере 26 000 руб.
03 мая 2024 г. конкурсным управляющим получена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка 34:08:100110:24, в которой отражена информация: «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: Аренда, лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО7 Основание государственной регистрации: Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 64, выдан 04.04.2005 договор уступки прав и обязанностей по договору № 64 от 04.04.2005 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, выдан 03.07.2020. Иные арендаторы в выписке ЕГРН не указаны».
В июне 2024 года конкурсным управляющим получена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка 34:08:100110:24, в которой отражена информация: «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: Аренда, лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ЗАО "Югспецстрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) АО "Югспецстрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>). Основание государственной регистрации: Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 64, выдан 04.04.2005 договор уступки прав и обязанностей по договору № 64 от 04.04.2005 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, выдан 03.07.2020. Иные арендаторы в выписке ЕГРН не указаны».
Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка № 64 от 04.04.2005 от 17.08.2020 заключено Комитетом по управлению государственным имуществом по Волгоградской области (арендодатель) с ФИО7 и ФИО2 (арендаторы) на основании заявления 22.07.2020 № 22 (вх. № 21/35261 от 23.07.2020), договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.07.2020, зарегистрированного в ЕГРН от 14.07.2020 № 34:08:100110:24-34/129/2020-2 с учетом записей в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на гараж с кадастровым номером 34:08:100110:281 от 26.05.2016 34-34/017-34/034/010/2016-790/1.
Апелляционным определением Иловлинского районного суда Волгоградской области от 11.08.2023 по делу АП 11-8/2023 заочное решение и.о. мирового судьи судебного № 10 - мирового судьи судебного участка N 43 Волгоградской области Архадыкова В.С. от 17.05.2016 об удовлетворении частично исковых требований ФИО2 к ФИО7 о регистрации права собственности, которым за ФИО2 признано право собственности на гараж, общей площадью 16,0 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Иловлинский район, территория Авиловского сельсовета, южная часть кадастрового квартала 100110, кадастровый номер: 34:08:100110:281 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением мирового судьи судебного участка N 10 Иловлинского судебного района Волгоградской области по делу № 2-10-1/2024 от 21.02.2024 в исковых требованиях ФИО2 о признании права собственности на гараж было отказано. Судом установлено, что у ФИО7 отсутствовало право собственности на гараж, земельный участок находится в собственности государства. Договор купли продажи гаража, составленный 20.04.2016 между ФИО2 (сыном) и ФИО7 (отцом), имеет формальный характер и создан для имитации возникновения права собственности на гараж.
Апелляционным определением Иловлинского районного суда Волгоградской области от 24.09.2024 по делу АП 11-113/2024 решение мирового суда от 21.02.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения (получено после опубликования торговой процедуры).
Конкурсный управляющий ФИО1 указывал, что принадлежащие ФИО2 объекты 34:08:100110:509, 34:08:100110:508, 34:08:100110:507, 34:08:100110:513, 34:08:100110:510, 34:08:100110:511, 34:08:100110:512, 34:08:100110:514, 34:08:100110:515, 34:08:100110:516 являются «вспомогательными объектами» к гаражу с кадастровым номером 34:08:100110:281 и были зарегистрированы в упрощенном порядке в ноябре 2021 года на основании деклараций об объекте, технических планов.
За ФИО2 зарегистрированы: сооружение (бытовка), кадастровый номер 34:08:100110:514 (площадь 56,1 кв. м); сооружение (хозяйственный блок), кадастровый номер 34:08:100110:515 (площадь 103,2 кв. м); сооружение для хранения инвентаря, кадастровый номер 34:08:100110:510 (площадь 24,3 кв. м); сооружение (склад), кадастровый номер 34:08:100110:511 (площадь 27,7 кв. м); сооружение (хозяйственный блок), кадастровый номер 34:08:100110:513 (площадь 44,5 кв. м); сооружение (бытовка), кадастровый номер 34:08:100110:512 (площадь 38 кв. м); сооружение коммунального хозяйства (теплоузел), кадастровый номер 34:08:100110:508 (площадь 10,9 кв. м); здание нежилое (хозблок), кадастровый номер 34:08:100110:509 (площадь 12,3 кв. м); сооружение (хозяйственный блок), кадастровый номер 34:08:100110:516 (площадь 111,4 кв. м); сооружения коммунального хозяйства, кадастровый номер 34:08:100110:507 (площадь 44,5 кв. м); здание нежилое (гараж) кадастровый номер 34:08:100110:281 (площадь 16 кв. м).
При этом суд апелляционной инстанции указал, что выписки из ЕГРН на указанные объекты недвижимости не содержат сведений о вспомогательном характере объектов недвижимости по отношению к гаражу, право собственности ФИО2 на иные объекты (34:08:100110:509, 34:08:100110:508, 34:08:100110:507, 34:08:100110:513, 34:08:100110:510, 34:08:100110:511, 34:08:100110:512, 34:08:100110:514, 34:08:100110:515, 34:08:100110:516) никем не оспорено.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции было установлено, что земельный участок, расположенный под находящимися в собственности ФИО2 строениями, не размежеван и фактически находится у ФИО2 в субаренде; размер участка, необходимый для эксплуатации недвижимых объектов, не определен; возможность реализации права аренды всего земельного участка, площадью 24 650 кв. м, с ФИО2 не согласовывалась, своего согласия на свободную продажу с открытых торгов права аренды земельного участка, расположенного под принадлежащим ему на праве собственности и находящимся у него в субаренде земельным участком, не давал; финансовый управляющий подтвердил намерение ФИО2 в ближайшее время произвести оформление в аренду спорного земельного участка, приходящегося на долю участка, занимаемого принадлежащими ему строениями.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что продажа с открытых торгов права аренды всего земельного участка, площадью 24 650 кв. м , нарушит права владельца земельного участка, приходящегося на долю участка занимаемого его собственностью.
При этом суд отметил, что согласно Положения, на продажу выставлено право аренды всего земельного участка без указания того, что земельный участок обременен (занят) объектами недвижимости, принадлежащими ФИО2, в связи с чем, не указание в Положении данных существенных условий, а также продажа права аренды всего земельного участка без его межевания и соответствующей оценки, является существенным препятствием к удовлетворению ходатайства конкурсного управляющего должника и утверждения судом Положения в редакции, предложенной конкурсным управляющим.
Поскольку реализация права аренды на земельный участок, площадью 24 650 кв.м., при условии того, что на данном земельном участке находятся нежилые строения, собственником которых является ФИО2, иным лицам, будет нарушать его права как собственника.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции, учитывая возражения ФИО2 отсутствие согласия относительно реализации права аренды на земельный участок под нежилыми зданиями/строениями, признал, что рассмотрение судом вопроса об утверждении Положения о порядке реализации права аренды земельного участка до его размежевания является преждевременным.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции, признав, что Положение в представленной конкурсным управляющим редакции, не соответствует нормам Земельного кодекса РФ, нарушает права и законные интересы ФИО2, как собственника недвижимого имущества, пришел к выводу об отмене определения суда первой инстанции и отказе в утверждении Положения.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об утверждении Порядка продажи имущества.
При этом судебная коллегия отмечает следующее.
В силу статьи 1 Земельного кодекса РФ, земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Судебная коллегия принимает во внимание пояснения конкурсного управляющего о том, что согласно представленному по его запросу Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ответу, на спорном земельном участке находятся объекты, принадлежащие на праве собственности ФИО2, однако земельный участок под указанными объектами самостоятельно не образован, поскольку образовать его без нарушений требований пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не представляется возможным; земельный участок является неделимым и соответствующий договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора между Облкомимуществом и ФИО2 уже заключен, в связи с чем заключение самостоятельного договора аренды под объектами, принадлежащими на праве собственности ФИО2, не представляется возможным.
Таким образом, Положение о продаже имущества должника (имущественного права) в представленной конкурсным управляющим редакции в части, касающейся определения предмета торгов, как единоличного права аренды должника на спорный земельный участок без учета прав ФИО2, как собственника объектов недвижимости, расположенных на нем, не подлежало утверждению судом.
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, которым было отказано в утверждении Порядка продажи имущества должника, судебная коллегия не находит.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о незаконности приобретения ФИО2 права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке (их приобретение в упрощенном порядке), подлежат отклонению, учитывая отсутствие доказательств признания недействительной государственной регистрации права собственности за ФИО2 на объекты недвижимости.
Иные доводы кассационной жалобы изучены судом кассационной инстанции и подлежат отклонению, поскольку в силу вышеизложенного не могут являться основанием для отмены судебного акта.
В связи с предоставлением ЗАО «Югспецстрой» отсрочки по уплате государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу и отсутствием доказательств ее уплаты, государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в размере 50 000 руб. подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А12-42490/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Югспецстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 50 000 рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Е.П. Герасимова
Судьи Е.В. Богданова
В.А. Самсонов