АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

29.05.2025 Дело № А41-105159/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2025 Полный текст постановления изготовлен 29.05.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л.В., судей Аталиковой З.А., Беловой А.Р.,

при участии в судебном заседании:

от товарищества собственников недвижимости «Архимед 1» - ФИО1 (доверенность от 13.03.2025);

от общества с ограниченной ответственностью «Элком» - ФИО2 (доверенность от 30.10.2024);

от общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» - не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Люкс Инжиниринг Групп» - ФИО3 (доверенность от 09.01.2025)

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Элком» и общества с ограниченной ответственностью «Люкс Инжинеринг Групп»

на решение Арбитражного суда Московской области от 31.10.2024 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2025 по делу № А41-105159/2023

по заявлению товарищества собственников недвижимости «Архимед 1»

к обществу с ограниченной ответственностью «Элком», обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект»

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Архимед 1» (далее -

ТСН «Архимед 1», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (далее – ООО «Интеллект»), обществу с ограниченной ответственностью «Элком» (далее - ООО «Элком») о признании за собственниками помещений права общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 с находящимся в них оборудованием, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>, о признании недействительными в силу ничтожности договоров долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98; об исключении из ЕГРН сведений о праве собственности ООО «Элком» на помещения с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Люкс Инжинеринг Групп» (далее – ООО «Люкс Инжинеринг Групп»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2025, требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Элком» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Люкс Инжинеринг Групп» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что истцом пропущен пресекательный 10-летний срок исковой давности; истцом пропущен общий 3-летний срок исковой давности, исчисляемый с даты регистрации ТСН; истцом пропущен общий 3-летний срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; судами нарушены нормы процессуального права при применении обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции; судами нарушены нормы процессуального права при отнесении спора к компетенции арбитражного суда.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалоб по существу в Арбитражный суд Московского округа от ТСН «Архимед 1» поступил отзыв на кассационные жалобы, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители кассаторов поддержали доводы кассационных жалоб, представитель ТСН «Архимед 1» возражал против удовлетворения жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о

времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Изучив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с разрешением на строительство от 12.09.2011, с привлечением денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, застройщиком

ООО «Интеллект» осуществлялось строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

Проектной декларацией, утвержденной 11.10.2011, предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь строительства).

При проведении государственной экспертизы на проектную документацию из проекта многоквартирного дома исключены крышные котельные, поскольку предусматривалось осуществление теплоснабжения от существующей котельной микрорайона «Углич», что отражено в Положительном заключении государственной экспертизы от 12.08.2011 № 50-1-4-0973-11.

В связи с корректировкой проектной документации застройщиком получено Положительное заключение государственной экспертизы от 28.11.2012 № 50-1-4-1813-12, в котором в качестве изменения также отражено изменение источника теплоснабжения - устройство крышных котельных для теплоснабжения здания с оборудованием котлами марки Logano SK-745 фирмы BUDERUS, тепловой мощностью 1,04 МВт с газовыми горелками Logatop GZ4.2 фирмы BUDERUS; котлами марки Logano SK-745 фирмы BUDERUS, тепловой мощностью 0,82 МВт с газовыми горелками Logatop GZ4.1 фирмы BUDERUS;

циркуляционными насосами № B80-200/214 A-F-A-BAOE фирмы GRUNDFOS; насосами UPS 40-30F фирмы GRUNDFOS (на каждый отопительный котел); системами автоматики и безопасности, мембранными расширительные баками Flexcon CE, дымовыми трубами.

Изменения в проектную декларацию, предусматривающую крышные котельные в качестве нежилых помещений № 97 площадью 92,2 кв. м и № 98 площадью 87,7 кв. м, утверждены 25.03.2013.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.12.2013 № RU50512104-37, в котором котельная № 1 площадью 92,6 кв. м (пом. 883 по техническому паспорту) и котельная № 2 площадью 87,3 кв. м (пом. 884 по техническому паспорту) указаны в качестве объектов производственного назначения.

При этом в отношении нежилых помещений № 97 площадью 92,2 кв. м и № 98 площадью 87,7 кв.м между ООО «Интеллект» (застройщик) и

ООО «Элком» (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98.

Указанные объекты поставлены на кадастровый учет, на основании актов приема-передачи объекта долевого строительства от 31.12.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Элком», о чем в ЕГРН внесены регистрационные записи от 16.04.2014.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что котельная № 1 площадью 92,6 кв.м (пом. 883 по техническому паспорту) поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:05:0070204:2211, котельная № 2 площадью 87,3 кв.м (пом. 884 по техническому паспорту) - с кадастровым номером 50:05:0070204:2212.

Полагая, что имущество общего пользования не является самостоятельным объектом договора долевого участия в строительстве и не может находиться в единоличной собственности, ТСН «Архимед-1» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и

апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований исходя из следующего.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные

предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление № 64) при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подпункта «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – постановление № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого

помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (пункт 3 постановления № 64).

Из положительного заключения государственной экспертизы от 28.11.2012 № 50-1-4-1813-12 следует, что спорные котельные осуществляют теплоснабжение многоквартирного дома по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию спорные объекты введены в эксплуатацию в качестве объектов производственного назначения.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Московского областного суда от 13.04.2022 по делу № 33-213/2022 также установлено, что крышные котельные представляют децентрализованную (автономную) систему теплоснабжения, предназначенную для теплоснабжения крупного жилого массива промышленного комплекса, объединенного общей тепловой сетью от одного или нескольких источников тепловой энергии.

Следовательно, котельные № 1 и № 2 обеспечивают функционирование и обслуживание исключительно многоквартирного жилого дома со встроенно- пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, <...>, в связи с чем подлежат отнесению к общему имуществу собственников в таком многоквартирном доме.

Поскольку объекты с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212 относятся к общему имуществу собственников, соответственно, не могут выступать в качестве самостоятельных объектов по договорам долевого участия в строительстве в силу императивных норм статьи 289 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что договоры долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98 нарушают нормы

действующего законодательства, права и охраняемые законом интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в этой связи являются ничтожными.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы заявителей кассационных жалоб не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционных жалоб, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, основаны на ином толковании норм права, направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статей 273 - 291 главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Отклоняя довод о компетенции арбитражных судов, руководствуясь статьями 27, 28, 39 АПК РФ, разъяснениями пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ № 12/12 от 18.08.1992 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам», отметив, что истцом по делу является некоммерческая организация, а ответчиками – юридические лица, при этом рассматриваемые требования предъявлены в арбитражный суд в целях реализации задач уставной деятельности, а также реализации полномочий по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и получению доходов от использования такого имущества, суды пришли к выводу о том, что рассматриваемый иск предъявлен в защиту прав при осуществлении экономической деятельности, в связи с чем оснований для передачи дела по компетенции на рассмотрение суда общею юрисдикции не имелось.

Отклоняя довод о необходимости прекращения производства по делу ввиду наличия вступившего в законную силу решения Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 07.05.2015 по делу № 2-438/2015,

которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «Интеллект» и ООО «Элком» о признании общим имуществом помещений с кадастровыми номерами 50:05:0070204:2211, 50:05:0070204:2212, о признании ничтожными договоров долевого участия в строительстве от 13.11.2013 № АР1/ДДУАР-97, № АР1/ДДУАР-98, суды правомерно исходили из того, что в данном случае отсутствует тождество лиц, участвующих в деле, поскольку истцом по настоящему делу является ТСН «Архимед 1».

При этом суды отметили, что правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, хотя и не образует преюдиции по смыслу статьи 69 АПК РФ, но учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Как указывает кассатор, в деле № 2-438/2015 установлено, что согласно пункту 4 постановления № 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Судом установлено, что никаких сведений о расхождении необходимых данных в ЕГРП не имеется.

Придя к иным выводам, чем те, что изложены в судебном акте суда общей юрисдикции, судами исследована совокупность иных представленных в материалы дела документов, а также принято во внимание вступившее в законную силу апелляционное определение Московского областного суда от 13.04.2022 по делу № 33-213/2022.

Суды установили, что котельные № 1 и № 2 обеспечивают функционирование и обслуживание исключительно многоквартирного жилого дома, и с учетом правильного применения норм права пришли к выводу об отнесении объектов к общему имуществу.

Доводы относительно неверного вывода суда о предъявлении требований в пределах десятилетнего срока исковой давности направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела

доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.10.2024 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2025 по делу

№ А41-105159/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: З.А. Аталикова

А.Р. Белова