АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-1315/25

Екатеринбург

12 мая 2025 г.

Дело № А60-13828/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Лазарева С.В., Суспициной Л.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уралспецдорстрой» (далее – общество «Уралспецдорстрой», заявитель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2024 по делу № А60-13828/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества «Уралспецдорстрой» – ФИО1 (доверенность от 14.03.2025), ФИО2 (доверенность от 15.01.2025).

Общество «Уралспецдорстрой» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, площадью 13 167 кв.м., местонахождение: <...>, выраженного в письме от 09.01.2024 № 17-01-24/14нз, об обязании заключить договор купли-продажи в отношении указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Уралспецдорстрой», ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель жалобы полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, делая вывод об отсутствии в материалах дела доказательств, обосновывающих испрашиваемую площадь земельного участка, неверно распределили бремя доказывания, не учли то обстоятельство, что земельный участок соответствующей площади изначально предоставлен для строительства производственной базы самим заинтересованным лицом, что исключает необходимость представления заявителем обосновывающих документов; отмечает, что заинтересованное лицо в нарушение части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в материалы дела доказательств, подтверждающих законность оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка, в частности, доказательств того, что земельный участок был сформирован с нарушением норм предоставления земельных участков, установленных пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент предоставления земельного участка). С учетом изложенного общество «Уралспецдорстрой» также указывает на нарушение судами норм материального права; считает, что суды немотивированно проигнорировали выводы, сделанные экспертом по результатам проведения экспертизы относительно площади застройки в размере 51 % и установили, что площадь застройки составляет 6,06 %; обращает внимание суда округа на то, что в настоящее время возникла противоречивая ситуация, при которой выкуп всего земельного участка для эксплуатации производственной базы, зарегистрированной надлежащим образом невозможен (по мнению заинтересованного лица и суда), равно как и невозможен выкуп земли под отдельными объектами.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «Уралспецдорсторой» в соответствии с договором от 06.04.2016 № Т-57 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, площадью 13167 кв.м., местонахождение: <...>, с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы с газовой котельной.

В соответствии с разрешением на строительство от 24.01.2017 № RU 66302000-413-2017 обществом «Уралспецдорсторой» были построены и введены в эксплуатацию здания производственно-складской базы на указанном земельном участке по ул. Черняховского, 72, в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, зарегистрированные как единый недвижимый комплекс (производственная база) с кадастровым номером 66:41:0509003:514, состоящий из:

1. Склада для хранения сыпучих материалов, кадастровый номер 66:41:0509003:510;

2. Административно-бытовой корпус с электрической котельной, кадастровый номер 66:41:0509003:188;

3. Сооружения коммунального хозяйства (газопровод низкого давления), кадастровый номер 66:41:0509003:505;

4. Холодный склад, кадастровый номер 66:41:0509003:513;

5. Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (пескоилоотделитель (№ 13а по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:187;

6. Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (Нефтемаслоотделитель), кадастровый номер 66:41:0509003:186;

7. Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (выгреб (№ 12 по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:185.

27.12.2023 в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации общество «Уралспецдорстрой» обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32.

Письмом от 09.01.2024 № 17-01-24/14нз Министерство отказало в удовлетворении заявления на основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32, в качестве причины отказа уполномоченный орган сослался на то, что площадь участка многократно превышает площадь объекта недвижимости заявителя, в отсутствие доказательств обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, отметив, что земельный участок для целей эксплуатации объектов единого недвижимого комплекса в заявленных границах не формировался.

Полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы, общество «Уралспецдорстрой» обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом результатов проведенной по делу экспертизы испрашиваемый участок не отвечает критерию необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, так как площадь участка значительно превышает площадь эксплуатируемого на нем объекта, в связи с чем пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в предоставлении заявителю спорного земельного участка соответствует действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, Градостроительного кодекса Российской Федерации должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

При этом право на получение земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относятся не только обстоятельства размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости и соответствия вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, но и доказанность потребности в предоставлении земельного участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Так, в определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанная позиция воспроизведена в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в соответствии с которым предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, обязательным условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5, от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140).

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа заинтересованного лица в предоставлении заявителю земельного участка в собственность без проведения торгов исходя из следующих фактических обстоятельств.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0509003:32, площадью 13 167 кв.м., с разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы с газовой котельной, ранее был предоставлен обществу «Уралспецдорстрой» в аренду на основании договора от 06.04.2016 № Т-57 для завершения строительства объекта, степенью готовности 15%, площадью 408,5 кв.м (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно разрешению на строительство от 24.01.2017 № RU 66302000-413-2017 обществом «Уралспецдорстрой» построены и введены в эксплуатацию здания производственно-складской базы по ул. Черняховского, 72 в Чкаловском районе г. Екатеринбурга: склад для хранения сыпучих материалов, кадастровый номер 66:41:0509003:510; административно-бытовой корпус с электрической котельной, кадастровый номер 66:41:0509003:188; сооружение коммунального хозяйства (газопровод низкого давления), кадастровый номер 66:41:0509003:505; холодный склад, кадастровый номер 66:41:0509003:513; сооружение топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (пескоилоотделитель (№ 13а по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:187; сооружение топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (нефтемаслоотделитель), кадастровый номер 66:41:0509003:186; сооружение топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (выгреб (№ 12 по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:185.

Указанные объекты и сооружения зарегистрированы обществом «Уралспецдорстрой» как единый недвижимый комплекс с кадастровым номером 66:41:0509003:514, с назначением производственная база, без указания площади.

Из содержания письма заинтересованного лица от 09.01.2024 № 17-01-24/14нз следует, что основанием для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность заявителя без проведения торгов явилась несоразмерность площади расположенного на земельном участке объекта недвижимости испрашиваемой площади земельного участка.

В целях определения площади земельного участка, необходимого для использования единого недвижимого комплекса, судом первой инстанции по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Первый городской кадастровый центр» Жила А.С.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 30.08.2024 № 15, содержащее вывод о том, что площадь застройки земельного участка с учетом находящихся на нем объектов в размере 6270 кв. м, коэффициент застройки – 51%, площадь земельного участка, необходимая для использования единого имущественного комплекса составляет 13 167 кв. м.

При этом экспертом площадь застройки определена с учетом имеющихся на земельном участке зданий, строений и сооружений, а сам земельный участок разделен на 5 частей:

- часть № 1 – часть земельного участка, на которой расположены здания и сооружения, входящие в единый недвижимый комплекс; площадь застройки объектов недвижимости составляет 799 кв. м.;

- часть № 2 – часть земельного участка, на которой расположены открытые склады и объекты инфраструктуры (площадка проведения сварочных работ, стоянка специализированного транспорта, открытый склад хранения специального оборудования и строительных бытовок, стоянка служебного автотранспорта, входная зона, открытый слад щебня, открытые склады строительных материалов и металлопроката), площадь застройки земельного участка – 4235 кв. м.

- часть № 3 – часть земельного участка, на котором расположены подземные напорные канализационные коллекторы, площадь занятого земельного участка составляет 1648 кв. м;

- часть № 4 – часть земельного участка, занятая резервными площадками для складирования строительных материалов и внутриплощадочными дорогами проездами, обеспечивающими транспортную связь, площадь земельного участка в указанной части составила 3774 кв. м;

- часть № 5 – часть земельного участка, не занятая объектами недвижимости и не используемая для осуществления производственной деятельности, характеризуется наличием заболоченных участков, закустаренностью и залесенностью; площадь соответствующей части составляет 2711 кв. м.

Правовое значение заключения эксперта определено законом как доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленное в материалы дела заключение эксперта наряду с иными доказательствами, суды первой и апелляционной инстанций указали на возможность принятия выводов эксперта только в части площади застройки земельного участка под единым имущественным комплексом – 799 кв. м. (площадь застройки 6,06 %).

Вопреки доводам заявителя жалобы о том, что суды немотивированно проигнорировали выводы, сделанные экспертом по результатам проведения экспертизы относительно площади застройки в размере 51 %, из содержания обжалуемых судебных актов следует, что выводы судов в указанной части обоснованы тем обстоятельством, что большую часть испрашиваемого земельного участка занимают объекты, не имеющие прочной связи с землей и самостоятельного функционального назначения, а также не используемые в производственном процессе.

Так, судами первой и апелляционной инстанций установлено, из материалов дела (в том числе из представленного заключения эксперта и приложенных к нему фотоматериалов) следует и заявителем при рассмотрении дела по существу не оспаривалось, что фактически на испрашиваемом земельном участке расположен единственный объект недвижимости – здание административно-бытового корпуса, зарегистрированное наряду с иными сооружениями вспомогательного назначения в составе единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 66:41:0509003:514, с назначением производственная база (часть № 1 земельного участка согласно экспертному заключению), а также открытые склады и объекты инфраструктуры (часть № 2 земельного участка согласно экспертному заключению), подземные напорные канализационные коллекторы (часть № 3 земельного участка согласно экспертному заключению), резервные площадки для складирования строительных материалов и внутриплощадочные дороги и проезды, обеспечивающие транспортную связь (часть № 4 земельного участка согласно экспертному заключению).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)

Понятие объекта капитального строительства в Градостроительном кодексе Российской Федерации корреспондирует содержащемуся в Гражданском кодексе Российской Федерации понятию недвижимого имущества, к которому относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Помимо неразрывной связи с землей объект должен обладать самостоятельным функциональным назначением.

При этом в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Применительно к расположенным на земельном участке открытым складам и объектам инфраструктуры, в том числе стоянкам служебного и специализированного автотранспорта, (часть № 2 земельного участка согласно экспертному заключению) судами правомерно указано на то, что данные объекты относятся к улучшениям земельного участка и не являются объектами капитального строительства и объектами недвижимости, не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором находятся, в связи с чем их площадь не может быть принята во внимание при определении площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Аналогичным образом, исходя из заключения эксперта, резервные площадки (часть № 4 земельного участка согласно экспертному заключению) используются не на постоянной основе, на них отсутствуют самостоятельные объекты недвижимости.

В отношении подземных напорных канализационных коллекторов (часть № 3 земельного участка согласно экспертному заключению) судом апелляционной инстанции отмечено, что указанные объекты фактически расположены под землей, а не на поверхности земельного участка, их эксплуатация (ремонт, перенос) может осуществляться без предоставления земельного участка в собственность.

При этом судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на остальной части испрашиваемого земельного участка, характеризующейся наличием заболоченных участков, закустарненностью и залесенностью (часть № 5 земельного участка согласно экспертному заключению), вообще не ведется деятельность и строительство.

Вместе с тем согласно выводам, изложенным в экспертном заключении данная часть земельного участка является неотъемлемой частью имеющихся на территории производственной базы специальных инженерных сооружений (нефтемаслоотделитель, кадастровый номер 66:41:0509003:186, пескоилоотделитель, кадастровый номер 66:41:0509003:187), назначение которых сбор, очистка и накопление для дальнейшей утилизации загрязненных поверхностных дождевых и талых площадках, первоначальный сбор и накопление которых происходит на специально отведенных в пониженных местах площадках, не имеющих твердого покрытия.

В ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций общество «Уралспецдорстрой» также приводило доводы о том, что все расположенные на испрашиваемом земельном участке сооружения функционируют как производственная база и их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе, и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Согласно положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Судами принято во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А60-19339/2021 обществу «Уралспецдорстрой» ранее было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа заинтересованного лица в предоставлении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32 площадью 13 167 кв. м в собственность без проведения торгов со ссылкой на отсутствие доказательств того, что все объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, образуют единый недвижимый комплекс в соответствии с положениями статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и на них распространяются нормы о неделимых вещах.

После вступления в законную силу решения суда первой инстанции по указанному делу заявитель зарегистрировал имеющиеся объект недвижимости – здание административно-бытового корпуса и иные сооружения (площадью застройки 799 кв. м. – часть № 1 земельного участка согласно экспертному заключению) в качестве единого имущественного комплекса.

При этом доказательств возведения новых объектов недвижимости, позволяющих приобрести в собственность без проведения торгов земельный участок испрашиваемой площади, в материалы дела заявителем не представлено.

Доказательств того, что в настоящее время все расположенные на испрашиваемом земельном участке объекты: здание административно-бытового корпуса и вспомогательные сооружения, зарегистрированные в качестве единого имущественного комплекса, а также иные сооружения, не являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, фактически имеют неразрывную технологическую связь и функционируют как единая производственная база, материалы дела также не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, в ходе рассмотрения кассационной жалобы представитель общества «Уралспецдорстрой» в ответ на соответствующий вопрос суда округа пояснил, что производственная деятельность на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 66:41:0509003:32 им не ведется.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание, что фактическая площадь застройки под единым недвижимым комплексом составляет 799 кв. м., в то время как заявителем испрашивается в собственность земельный участок площадью 13 167 кв.м (процент застройки – 6,06%), в отсутствие в материалах дела доказательств наличия совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые расположены на одном земельном участке и неразрывно связаны физически или технологически, правомерно указав на то, что само по себе достижение минимального процента застройки не предоставляет заявителю права на приобретение всего земельного участка в собственность, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для предоставления заявителю в собственность земельного участка испрашиваемой площади, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований, не усмотрев нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя.

Оснований для несогласия с изложенными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов обоснованы и мотивированы, соответствуют доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и нормам материального права, подлежащим применению при рассмотрении настоящих требований. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя жалобы о том, что в связи с принятием обжалуемых судебных актов в настоящее время возникла противоречивая ситуация, при которой выкуп всего земельного участка для эксплуатации производственной базы, зарегистрированной надлежащим образом невозможен, равно как и невозможен выкуп земли под отдельными объектами, размещенными на земельном участке, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм материального применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из содержания обжалуемых судебных актов, при постановке выводов о недоказанности обществом «Уралспецдорстрой» наличия у него права на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509003:32 площадью 13 167 кв.м, суды первой и апелляционной инстанций исходили именно из фактической площади застройки под единым недвижимым комплексом (799 кв. м) с кадастровым номером 66:41:0509003:514, в состав которого входят следующие объекты и сооружения: склад для хранения сыпучих материалов, кадастровый номер 66:41:0509003:510; административно-бытовой корпус с электрической котельной, кадастровый номер 66:41:0509003:188; сооружение коммунального хозяйства (газопровод низкого давления), кадастровый номер 66:41:0509003:505; холодный склад, кадастровый номер 66:41:0509003:513; сооружение топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (пескоилоотделитель (№ 13а по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:187; сооружение топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (нефтемаслоотделитель), кадастровый номер 66:41:0509003:186; сооружение топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства (выгреб (№ 12 по ГП)), кадастровый номер 66:41:0509003:185.

По смыслу приведенного правового регулирования для учета иных расположенных на земельном участке сооружений, не являющихся самостоятельными объектами недвижимого имущества, в проценте застройки земельного участка также необходимо установить факт их нахождения в составе единого недвижимого комплекса либо представление доказательств того, что данные объекты используются для эксплуатации основного строения, выполняют обслуживающую (вспомогательную) функцию.

Вместе с тем из материалов дела не следует, что иные объекты, расположенные на земельном участке (в том числе открытые склады и объекты инфраструктуры, подземные напорные канализационные коллекторы, резервные площадки для складирования строительных материалов и внутриплощадочные дороги и проезды, обеспечивающие транспортную связь) входят в состав указанного единого недвижимого комплекса, доказательств того, что они используются для эксплуатации основного строения, выполняют обслуживающую (вспомогательную) функцию, в материалы дела также не представлено.

Само по себе обстоятельство расположения на испрашиваемом земельном участке подобных объектов основанием для их учета при определении площади земельного участка, подлежащего предоставлению в собственность заявителя без проведения торгов, служить не может.

Суд округа соглашается с указанием суда апелляционной инстанции на то, что фактически в настоящем случае заявитель желает осуществлять эксплуатацию принадлежащих ему объектов с максимально комфортными для него условиями, в то время как данное обстоятельство не может свидетельствовать о наличии законных оснований для предоставления ему спорного земельного участка.

При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что общество «Уралспецдорстрой» в любом случае не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, для предоставления его в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы общества «Уралспецдорстрой» о неверном распределении судами бремени доказывания отклоняются как основанные на неверном толковании норм процессуального права, поскольку с учетом приведенного правового регулирования и сложившейся практики применения указанных норм земельного законодательства именно на заявителя возлагается обязанность по доказыванию того обстоятельства, что для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости требуется испрашиваемый земельный участок заявленной площади.

Вопреки доводам заявителя жалобы, тот факт, что ранее земельный участок соответствующей площади был предоставлен в аренду для строительства производственной базы самим заинтересованным лицом, не исключает необходимости доказывания вышеприведенных обстоятельств при реализации заявителем исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Иной подход, заключающийся в предоставлении уполномоченным органом земельного участка в собственность хозяйствующего субъекта – арендатора, без учета фактической площади и функционального назначения возведенных на земельном участке объектов недвижимости, не соответствует целям правового регулирования норм подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, как верно указал суд апелляционной инстанции, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичными землями при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.10.2024 по делу № А60-13828/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уралспецдорстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи С.В. Лазарев

Л.А. Суспицина