АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А39-1245/2025
город Саранск 23 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 года.
Решение в полном объеме изготовлено 23 июня 2025 года.
Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Макеевой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пышковой Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)
о взыскании суммы задатка в размере 252000 руб., убытков в сумме 88683 руб., судебных расходов,
при участии:
от истца: ФИО1 – предпринимателя, ФИО3 – представителя по доверенности от 10.06.2025,
от ответчика: ФИО2 – предпринимателя,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задатка и убытков.
Заявление мотивировано тем, что стороны заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, по которому ИП ФИО1 передала ИП ФИО2 задаток в сумме 126000 руб. Договор аренды (основной) не был заключен по вине ответчика. Просит взыскать с ответчика двойную сумму задатка, а также расходы в сумме 88683 руб., понесенные в связи с оплатой работ по электрификации помещения.
ИП ФИО1 и ее представитель в судебном заседании иск поддержали.
ИП ФИО2 иск не признала, указав, что основной договор аренды не заключен по причине отказа истца от его заключения, задаток возврату не подлежит, обоснованность несения заявленных истцом расходов не доказана.
Как следует из материалов дела, 21.11.2024 между сторонами заключен предварительный договор (преддоговор) аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого, стороны обязались заключить до 31.01.2025 договор аренды нежилого помещения, основные условия которого стороны определили в предварительно договоре (пункт 1.1).
Преддоговор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30.01.2025. Причина заключения данного договора – ремонт арендодателем нежилого помещения (пункт 1.2).
В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора, по основному договору арендодатель обязуется передать в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать за него арендную плату, предусмотренную в преддоговоре. Срок аренды по основному договору будет заключен на неопределенный срок.
Указанное нежилое помещение с кадастровым номером 13:23:1109211:7048 принадлежит Арендодателю (ответчику) на праве собственности.
В силу пункта 1.5 преддоговора стороны договорились, что ежемесячная стоимость арендной платы за помещение будет составлять 126000 руб.
В рамках предварительного договора стороны заключили соглашение о задатке от 21.11.2024, согласно которому арендатор передал, а арендодатель получил задаток в размере 126000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по заключенному предварительному договору аренды от 21.11.2024.
В силу пункта 1.3 Соглашения в случае отказа арендатора от заключения договора аренды нежилого помещения (неисполнение действий по вине арендатора) сумма задатка остается в арендодателя.
В случае отказа арендодателя от заключения договора аренды помещения с арендатором (неисполнение действий по вине арендодателя), арендодатель выплачивает арендатору двойную сумму задатка в течение 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего соглашения (пункт 1.4 соглашения).
Задаток в сумме 126000 руб. получен арендодателем 21.11.2024, что участвующими в деле лица не оспаривается.
Истец полагает, что арендодатель нарушил достигнутые договоренности относительно требований к ремонту спорного помещения, препятствовал своевременному выполнению арендатором работ по отделке помещения, откладывал дату заключения основного договора аренды, а также нарушил условие преддоговора о предоставлении 50% скидки с арендной платы за первый месяц аренды, что свидетельствует о наличии его вины в не заключении сторонами основного договора аренды.
15.01.2025 истец направил ответчику претензию с требованиями о расторжении предварительного договора аренды и возврате двойной суммы задатка.
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Выслушав доводы сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 – 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как контрагент сможет передать необходимую для исполнения вещь в надлежащем состоянии, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (аренды).
Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствующее обязательство действует лишь в течение срока, определенного сторонами в предварительном договоре, в связи с чем, срок заключения основного договора является существенным условием предварительного договора.
В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, в указанный в пункте 1.1 предварительного договора срок (до 31.01.2025) основной договор аренды между сторонами не заключен.
Ссылаясь на незаключение основного договора по вине арендодателя, истец на основании пункта 1.4 Соглашения о задатке заявил требование о взыскании с ответчика задатка в двойном размере.
Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положениями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).
В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 38-КГ15-7, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Данная обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Исходя из смысла приведенных положений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора, причиной его заключения является ремонт помещения арендодателем.
Арендатор приобретает право временного владения и пользования помещением с момента подписания основного договора (пункт 1.16).
В силу пункта 1.24 предварительного договора стороны подтверждают, что любые уведомления, проекты дополнительных соглашений и другая корреспонденция, необходимые в рамках выполнения преддоговора и основного договора, направляются следующим образом:
- уведомления, проекты дополнительных соглашений и другая корреспонденция – на электронные и почтовые адреса, указанные в реквизитах преддоговора и основного договора, при отправке по почте заказным (ценным) письмом с уведомлением – вступают в силу по истечении 5 календарных дней после того, как конверт был передан под ответственность почтового ведомства;
- бухгалтерские документы (счета, акты выполненных услуг, сверки и другая корреспонденция) вручаются арендодателем лично под роспись арендатору и вступают в силу с момента их получения.
В соответствии с пунктом 1.9 преддоговора арендодатель по условиям Основного договора предоставит арендатору 50% скидку с арендной платы в первый месяц аренды.
Доводы истца о согласовании сроков передачи помещения и требований по ремонту нежилого помещения посредством мессенджера «WhatsApp» не является надлежащим доказательством согласования каких-либо дополнительных условий предварительного договора или изменений имеющихся условий.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо изменения, дополнения к договору совершаются в той же форме что и сам договор, если иное не предусмотрено договором.
Предварительный договор от 21.11.2024 не содержит указаний на то, что существенные условия договора могут быть согласованы посредством переписки в мессенджерах.
Пунктом 1.24 предварительного договора предусмотрен недвусмысленный порядок направления сторонами друг другу любых уведомлений, проектов дополнительных соглашений и другой корреспонденции.
Ссылка истца на непредоставление ответчиком спорного помещения для осуществления отделочных работ несостоятельна, поскольку арендатор приобретает право пользования помещением с момента подписания основного договора, от заключения которого истец отказался письмом от 15.01.2025.
ИП ФИО1 отказалась от договора до истечения указанного в преддоговоре срока (31.01.2025), мотивировав свой отказ неисполнением ответчиком обязательств, установленных предварительным договором.
Истец также ссылается на непредоставление ИП ФИО2 скидки с арендной платы в первый месяц аренды, как на факт нарушения арендодателем условий преддоговора. Однако, в силу пункта 1.9 преддоговора скидка предоставляется по условиям Основного договора аренды, который стороны не заключили. Предварительный договор сам по себе не может служить основанием для возникновения обязанности по предоставлению скидки. Доводы ответчика в данной части суд считает обоснованными, а доводы истца несостоятельными.
На основании изложенного, оснований считать, что основной договор аренды не заключен по вине ответчика, суд не усматривает.
В пункте 1.4 Соглашения о задатке от 21.11.2024 стороны предусмотрели основание для возвращения арендодателем арендатору уплаченного им задатка – отказ арендодателя от заключения договора аренды.
Для применения указанного пункта соглашения необходимым условием является вина арендодателя, в этом случае он обязуется вернуть полученный задаток в двойном размере. Таких обстоятельств судом в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не было.
Довод истца о размещении ответчиком объявления от 22.01.2025 о сдаче нежилого помещения в аренду не является доказательством неисполнения арендодателем условия предварительного договора аренды, поскольку данное объявление имело место быть после отказа истца от заключения основного договора. Более того, размещение объявления не является доказательством отказа ответчика от заключения договора аренды с истцом.
В рассматриваемом случае именно истцом не были исполнены добровольно принятые на себя обязательства по предварительному договору, при этом пунктом 1.3 соглашения о задатке предусмотрено право арендодателя оставить у себя задаток в случае незаключения основного договора по вине арендатора.
Доводы истца об использовании ответчиком при ремонте помещения иных материалов, чем было согласовано сторонами, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.
Доказательств, подтверждающих, что ответчик умышленно уклонился от заключения основного договора аренды, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, доводы истца об обязанности ответчика уплатить ему двойную сумму задатка противоречат фактическим обстоятельствам дела, не подтверждены соответствующими доказательствами и не могут быть приняты судом, в связи с отсутствием условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы истца в обоснование своей правовой позиции в рассматриваемой части судом отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Иные доводы сторон, изложенные в претензиях и письмах, направленных сторонами друг другу, а также оглашенных в судебных заседаниях судом отклоняются, поскольку правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Требования истца о взыскании с ответчика понесенных расходов на оплату работ электрика и приобретение материалов для электрификации нежилого помещения, планируемого арендовать, в общей сумме 88683 руб. удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
В подтверждение несения указанных расходов истцом представлено: договор на оказание услуг электрика № 1 от 23.12.2024, заключенный между истцом и ФИО4 (предмет договора – устройство электропроводки в помещении, устройство щитка внутри, комплектация, закупка, доставка электротехнических материалов); расписка от 15.01.2025 в получении денежных средств в сумме 25000 руб.; товарный и кассовый чеки от 24.12.2024 на сумму 35585 руб. (приобретение материалов); кассовые чеки от 24.12.2024 на сумму 6268 руб. 80 коп. и 26830 руб.
Однако, сведений об использовании приобретенных материалов в спорном нежилом помещении в материалы дела не представлено.
В соответствии с условиями договора на оказание услуг электрика № 1 от 23.12.2024 (пункт 1.2.1), заказчик (истец) обязался подготовить помещение для проведения работ, организовать рабочую зону, обеспечить мероприятия для выполнения работ (получение доступа в электрощитовую, согласование работ с управляющей компанией и т.д.).
Доказательств выполнения данных обязанностей истцом не представлено.
Ответчиком в судебном заседании подтверждено, что с 24.12.2024 истец хотел начать выполнять электротехнические работы в помещении своими силами, однако работы были прерваны по причине отсутствия проектно-технической документации системы освещения помещения. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.
Фактический объем выполненных работ и объем использованных материалов никакими объективными данными не подтвержден.
В соответствии с условиями договора на оказание услуг электрика № 1 от 23.12.2024 (пункты 3.1, 3.2) цена договора составляет 25000 руб., из которых 15000 руб. заказчик оплачивает до начала оказания услуг (аванс), 10000 руб. после подписания сторонами акта приемки-сдачи оказанных услуг.
Акт приемки-сдачи оказанных услуг, подтверждающих объем выполненных работ и количество использованных электротехнических материалов, в материалы дела не представлен ввиду его отсутствия. Данное обстоятельство истцом не оспаривалось.
В этой связи, доказательств использования материалов в спорном помещении и факт выполнения там каких-либо работ, истцом не представлено, фактически работы истцом не принимались, качество их не проверялось.
Более того, в отсутствие согласований с собственником помещения относительно объема ремонтных работ, подлежащих выполнению арендатором до заключения основного договора аренды и передачи помещения в пользование арендатора, выполнение этих работ нельзя считать правомерным.
Доводы истца в рассматриваемой части судом отклоняются как необоснованные.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В настоящем случае, истцу отказано в удовлетворении иска. Следовательно, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Макеева