ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, <...>, тел. <***>
www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности решения арбитражного суда
23 мая 2025 года Дело № А55-11599/2024
г. Самара 11АП-3304/2025
Резолютивная часть постановления оглашена 20 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2025 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2025 года по делу №А55-11599/2024
по иску индивидуального предпринимателя ФИО2
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и пени, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.01.2023,
и по встречному иску о взыскании убытков,
при участии представителей:
от ИП ФИО2 – ИП ФИО2 лично, представлен паспорт, представитель ФИО3 по доверенности от 22.03.2024,
от ИП ФИО1 - не явились, извещены надлежащим образом.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, а также о признании договора аренды расторгнутым.
Определением суда от 10.04.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Истец заявил об уточнении исковых требований.
Определением от 05.06.2024 было принято уточнение исковых требований, цена иска равна 411 582, 58 руб., суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
В процессе рассмотрения спора судом первой инстанции был принят к производству и рассмотрен совместно встречный иск, заявленный ответчиком — ФИО1.
Ответчик просил взыскать с истца убытки в виде упущенной выгоды, возникшие вследствие отключения электроэнергии в арендованном помещении.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2024 года исковые требования ФИО2 удовлетворены полностью, встречный иск ФИО1 удовлетворен частично.
С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскано 849 029,82 руб., договор аренды №6 от 19.01.2023 признан расторгнутым с 19.06.2024 года.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела.
Ответчиком 20.05.2025 было заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения на основании п. 1 ст. 148 АПК РФ, поскольку в Арбитражном суде Саратовской области по делу N А57-8427/2025 от 15.05.2025 ФИО1 признана банкротом и введена процедура реализации имущества.
Принимая во внимание, что решение суда первой инстанции по настоящему делу было принято до принятия решения Арбитражном суде Саратовской области по делу N А57-8427/2025, оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Рассматриваемый в настоящем деле спор возник из договора аренды №6 от 19.01.2023 года, по условиям которого ФИО2, являясь собственником нежилого помещения площадью 177,6 кв. м, расположенном по адресу: <...>, помещение Н8, передал его во временное пользование ФИО1 за ежемесячную плату, состоящую из постоянной части (142 000 рублей без НДС) и переменной части, зависящей от коммунальных услуг.
Согласно условиям договора, оплата должна была осуществляться авансом ежемесячно до 24 числа каждого месяца, а при задержке предусматривались штрафные санкции в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что ответчик систематически не исполнял обязательства по своевременной оплате аренды, в связи с чем направил уведомление об одностороннем отказе от договора аренды с 19.06.2024 в порядке статьи 610 ГК РФ.
По расчетам истца, задолженность составила 864 804,67 рублей, включая постоянную и переменную части арендной платы, а также оплату за фактическое пользование помещением после расторжения договора.
Также истец потребовал взыскания неустойки в размере 103 735 рублей и госпошлины.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указала на наличие существенных недостатков у переданного помещения, связанных с теплопотерями и проникновением холодного воздуха, выявленными в результате тепловизионного обследования.
На основании этого ответчик просила соразмерно уменьшить размер арендной платы.
Кроме того, ответчик ссылалась на то, что истец допустил отключение электроэнергии в арендованном помещении, что препятствовало осуществлению торговой деятельности и причинило убытки в виде упущенной выгоды.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по договору аренды, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.
При этом были учтены положения статей 606, 610, 611, 612, 614, 15, 10, 309, 310, 393 ГК РФ, а также нормы статьи 110 АПК РФ о распределении судебных расходов.
При этом суд первой инстанции установил, что 19 января 2023 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) в лице ФИО4 на основании доверенности от 30.06.2020 был заключен договор аренды нежилого помещения №6, в соответствии с которым ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 177,6 кв. м с кадастровым номером 63:01:0620002:5168, расположенное по адресу: <...>, помещение № Н8, принадлежащее истцу на праве собственности.
Согласно пунктам 2.1–2.1.2 договора аренды арендатор обязана уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату, которая состоит из постоянной части (142 000 рублей без НДС) и переменной части, зависящей от фактического объема потребления коммунальных услуг.
Оплата постоянной части аренды производится авансом ежемесячно до 24 числа каждого месяца.
В случае задержки оплаты арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
21 февраля 2024 г. истец направил ответчику письменное уведомление о наличии задолженности и необходимости её погашения в течение трёх рабочих дней.
18 марта 2024 г. истец направил уведомление об отказе от договора аренды с 19.06.2024 в соответствии со статьей 610 ГК РФ.
По расчетам истца задолженность ответчика составила 864 804,67 рубля, в том числе:
- 428 066,67 рублей по постоянной части аренды за период с 24.01.2024 по 18.06.2024;
- 114 261,00 рублей по переменной части аренды за декабрь 2023 г. – июнь 2024 г.;
- 322 477,00 рублей за фактическое использование помещения после расторжения договора с 19.06.2024 по 27.08.2024.
Также истец просил признать договор аренды расторгнутым с 19.06.2024.
Ответчик исковые требования не признала.
Она указала, что помещение было передано в ненадлежащем состоянии — имелись теплопотери, участки инфильтрации воздуха и мостики холода, что подтверждается результатами тепловизионного обследования от 29.02.2024.
Ответчик ссылалась на СанПиН 2.2.4.548-96, согласно которому температурный режим в производственных помещениях должен быть в пределах 22–24°C.
Кроме того, ответчик указала, что с 11.06.2024 по 05.08.2024 в помещении было отключено электроснабжение по просьбе истца, что сделало невозможным ведение торговли.
Исходя из данных налоговой отчетности, ответчик рассчитала упущенную выгоду в размере 1 985 659,20 рублей.
Суд первой инстанции установил, что ответчик не представила достаточных доказательств того, что выявленные недостатки полностью или частично препятствовали использованию помещения по целевому назначению.
Также было отмечено, что температурный режим в помещении позволял осуществлять торговую деятельность.
Суд первой инстанции отметил, что истец надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению ответчика о расторжении договора аренды.
Уведомление было направлено по юридическому адресу ответчика, указанному в ЕГРН, что соответствует требованиям гражданского законодательства.
Суд первой инстанции также установил, что договор аренды был заключен на срок с 19.01.2023 по 30.11.2023, но продолжал действовать на условиях бессрочности после истечения первоначального срока, поскольку арендатор продолжал использовать помещение, а арендодатель не возражал.
Как верно отмечено судом первой инстанции, в силу статьи 610 ГК РФ, арендатор вправе отказаться от договора аренды недвижимости, уведомив другую сторону за три месяца.
Истец дважды направлял такое уведомление, последнее — от 18.03.2024, с указанием даты расторжения договора — 19.06.2024.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что арендатор не представила доказательств реального снижения ценности арендованного помещения или невозможности использования по целевому назначению.
Тепловизионное обследование показало наличие дефектов, однако они не создавали препятствий для ведения торговой деятельности.
Также суд первой инстанции верно указал, что отключение электроэнергии со стороны истца действительно имело место, и это повлекло ограничение возможности использования помещения.
Однако расчет упущенной выгоды, представленный ответчиком, основан на недостоверных данных, поскольку в качестве базы для расчета была взята общая выручка, а не чистая прибыль.
Отклоняя доводы ответчика о неполучении уведомления о расторжении договора, суд первой инстанции учел, что изменение почтового адреса не было оформлено надлежащим образом, и ответчик оставался зарегистрированным по адресу, указанному в государственных реестрах.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды расторгнут надлежащим образом, задолженность подтверждена документально, а встречные требования подлежат удовлетворению лишь частично — в части убытков, вызванных отключением электроэнергии.
Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции нашел несостоятельными.
По первому доводу, связанному с недостаточностью доказательств по вопросу представления истцом документов о начислении и оплате коммунальных услуг, суд первой инстанции правильно указал, что истцом были представлены все необходимые документы, подтверждающие расчёты по возмещению коммунальных платежей.
В частности, доказательством исполнения обязательства являются копии актов оказания услуг, счетов-фактур ООО «СКС», а также расшифровки потребления коммунальных услуг, предоставленные в рамках расчётов по договору №6 от 19.01.2023.
Документы были направлены ответчику 22 июня 2024 года заказным письмом с описью вложения, что подтверждается материалами дела.
Ответчик, как указано в его возражении на исковое заявление, получил данные документы и не заявил о их неполноте либо ненадлежащем оформлении до момента обращения в суд.
Кроме того, суд первой инстанции предоставил истцу возможность дополнительного представления доказательств, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец надлежащим образом исполнил свои обязанности по представлению документов, является обоснованным и соответствует представленным доказательствам.
По доводу жалобы, касающемуся требования о предоставлении оригиналов документов об оплате коммунальных платежей, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязанность по предоставлению оригиналов документов не вытекает из условий договора аренды №6 от 19.01.2023 либо действующего законодательства.
Обязанность по оплате коммунальных услуг, как собственника помещения, лежит на арендодателе — истце, в соответствии со статьёй 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ, расходы на содержание имущества, включая коммунальные услуги, несёт арендатор, если иное не предусмотрено договором.
Между тем, из положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ следует, что обязательство не порождает обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Таким образом, ответственность за оплату коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями лежит на собственнике, то есть на истце, а не на арендаторе.
При таких обстоятельствах, требование ответчика о предоставлении оригиналов документов не имеет юридических оснований и не относится к предмету рассматриваемого спора.
По доводу жалобы, связанному с взысканием задолженности по постоянной части арендной платы за период с 11 июня 2024 года по 05 августа 2024 года, суд первой инстанции правильно отметил, что отключение электроэнергии было вызвано невозможностью проверить состояние электрооборудования со стороны арендодателя, что произошло вследствие добровольного ограничения доступа со стороны арендатора.
Как установлено судом, 05 августа 2024 года после осмотра помещения электроснабжение было восстановлено.
Вместе с тем, в силу статьи 210 ГК РФ, риск случайной гибели или повреждения имущества несёт его собственник, если иное не установлено законом или договором.
При этом, суд первой инстанции учёл интересы обеих сторон, применив принципы справедливости и соразмерности ответственности, и частично удовлетворил встречный иск ответчика, взыскав с истца убытки в размере 133 136 рублей 85 копеек.
Следовательно, выводы суда первой инстанции о законности и обоснованности взыскания задолженности по арендной плате за указанный период не противоречат нормам материального и процессуального права.
Иные доводы апелляционной жалобы, касающиеся трактовки положений договора аренды и бухгалтерского документооборота, проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.
Все они уже были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку с учётом представленных доказательств.
Нарушений норм процессуального права , которые могли бы повлечь отмену или изменение судебного акта на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Также отсутствуют существенные нарушения норм права, влекущие отмену судебного акта в порядке статьи 288 АПК РФ.
Таким образом, доводы, изложенные в отзыве, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не могут быть основанием для изменения или отмены решения.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2025 года по делу №А55-11599/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Л.Л. Ястремский
Судьи Д.А. Дегтярев
Е.А. Митина