ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А32-22799/2018

27 мая 2025 года 15АП-1583/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Илюшина Р.Р., Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»:

от ИП ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 10.03.2025;

от ФИО4: представитель ФИО5 по доверенности № 23АВ5845707 от 22.01.2025;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.12.2024 по делу № А32-22799/2018

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО4

о расторжении договора и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО4 о расторжении договора от 05.10.2015 № 4900010079 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, и о взыскании задолженности в размере 1 522 305,34 руб. за период с 10.01.2914 по 30.09.2019 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда от 08.08.2022, от 24.10.2022 и от 14.03.2023 дела №№ А32-38958/2018, А32-22449/2019, А32-55797/2019 объединены с делом № А32-22799/2018.

Решением суда от 17.12.2024 по делу № А32-22799/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация г. Сочи обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик неоднократно уклонялся от внесения арендной платы, тем самым нарушая существенные условия договора аренды.

В отзывах на апелляционную жалобу ФИО2 и ФИО6 просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В изложенной позиции указали на пропуск истцом срока исковой давности и на уплату задолженности за спорный период в полном объеме.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку в судебное заседание не обеспечил, в связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения от 17.12.2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между МО г-к. Сочи (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании постановления администрации от 24.09.2015 № 2743 заключен договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 общей площадью 2 тыс. кв.м, расположенного по адресу г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, с видом разрешенного использования – «предпринимательство». Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 24.09.2064.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, правообладателем вышеуказанного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется неустойка в размере 0,05% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Администрацией указано, что предприниматель уклоняется от оплаты задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301011:8 за период с 10.01.2014 по 30.09.2019 в размере 1 522 305,34 руб. (уточненные требования).

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес арендатора направлялись претензии с требованием об оплате существующей задолженности, которые оставлены последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С первым исковым заявлением по настоящему делу Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края 13.06.2018 с требованием о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49::0121008:1350 за период с 10.01.2014 и по 31.12.2016 и расторжении договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079.

Следовательно, срок исковой давности подлежит применению к требованиям истца о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период до 13.06.2015, указанные требования удовлетворению не подлежат в связи с пропуском срока исковой давности.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с пунктом 30 приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В постановлении Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный Суд РФ разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий (определения от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248).

При определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд РФ в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Таким образом, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу № 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

При этом для правильного расчета размера арендной платы необходимо учитывать, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 по делу № А32-41146/2018 был признан недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО7 и администрацией г. Сочи. Суд обязал администрацию г. Сочи в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО7 дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2015 № 490001007, изложив в нем пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 № 17/19 по делу № А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)».

Поскольку суд признал недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО7 и администрацией г. Сочи, в связи с чем к спорным отношениям в предшествующие периоды в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по ставке 1,5 % от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350.

При этом судами в рамках дела № А32-41146/2018 было установлено, что по результатам проведения судебной экспертизы (экспертное заключение от 09.10.2019 № 17/19) отчет ООО «АМСО» от 30.09.2015 № 23/37-2015 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценке. Также эксперт определил рыночную стоимость спорного земельного участка, которая составила:

- по состоянию на 30.09.2015 – 5 277 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2016 – 6 193 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2017 – 7 263 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2018 – 7 068 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2019 – 7 121 000 руб.

Следовательно, судом первой инстанции был правомерно принят расчет ответчика, свидетельствующий об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.10.2015 № 4900010079.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении спорного договора, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 450, 452, 619), указав, что ответчиком погашена образовавшаяся задолженность по арендной плате и неустойка.

Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судом первой инстанции в качестве существенных.

Суд апелляционной инстанции также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договор

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное право не влечет с необходимостью удовлетворение иска без оценки обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо № 14) требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым отметить, что администрация, последовательно принимая платежи и взаимодействуя с арендатором по иным вопросам исполнения договора аренды, дала тем самым понять и позволить ответчику полагать, что договор аренды является действующим. Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды, вменяемые ему, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

При этом суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод ответчиков о том, что имевшая место несвоевременная оплата обусловлена объективным обстоятельством – несогласием с размером арендной платы, что подтвердилось в ходе рассмотрения дела № А32-41146/2018.

Поскольку арендатор устранил в разумный срок нарушения, послужившие основанием для обращения комитета с иском в суд, при отсутствии существенных нарушений условий договора, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции установлено, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена ответчиком в полном объеме. Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении спорного договора аренды, в связи с чем исковые требований удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иного вывода с учетом правовой оценки обстоятельств, установленных судом. Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2024 по делу № А32-22799/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Д.В. Емельянов

Судьи Р.Р. Илюшин

И.Н. Мельситова