Арбитражный суд Брянской области
241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Решение
город Брянск Дело №А09-11344/2022
14 сентября 2023 года
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Зенина Ф.Е.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Киселевой С.Г.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Надежда», г.Брянск (ИНН <***>),
к 1) обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант», г.Брянск (ИНН <***>),
2) ООО УК «Легион», г.Брянск,
об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант», г.Брянск (ИНН <***>),
к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СтройНадежда», г.Брянск (ИНН <***>),
2) Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск,
о признании договора недействительным,
третьи лица: 1) Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск,
2) Управление по строительству и развитию территорий Брянской городской администрации,
3) Брянская городская администрация,
4) ФИО1, г.Брянск,
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2, доверенность от 14.10.2021,
от ответчиков: 1) ФИО3, директор, приказ от 13.08.2021, паспорт,
2) ФИО4, доверенность от 26.06.2023,
от третьих лиц: 1-3) не явились, извещены,
4) ФИО1, паспорт,
установил:
В судебном заседании 07.09.2023 объявлена резолютивная часть решения суда. Изготовление решения в полном объеме откладывалось до 14.09.2023. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» (далее - ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском, с учетом принятого судом уточнения в порядке ст.46, 49 АПК РФ, об обязании общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» и общества с ограниченной ответственностью УК «Легион» (далее соответственно - ООО «СтройГарант» и ООО УК «Легион») устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 32:28:0030901:572, расположенным по адресу: <...> путем переноса ограждения (забора) на установленные в соответствии с законодательством границы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:117 (л.д.150, т.2).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Брянской области, Управление имущественных отношений Брянской области, Управление по строительству и развитию территорий Брянской городской администрации, Брянская городская администрация, ФИО1.
Определением суда от 13.03.2023 принято встречное исковое заявление ООО «СтройГарант», с учетом уточнения иска в порядке ст.46 АПК РФ, к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» и Управлению имущественных отношений Брянской области о признании сделки, оформленной договором аренды от 29.10.2018 №3772, недействительной, как ничтожной (л.д.6, 13, 133, т.2).
До принятия окончательного решения по делу ФИО1, ООО УК «Легион» и ООО «СтройГарант» заявили ходатайства о привлечении в качестве соответчиков по первоначальному иску ФИО1 и других собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (т.2, л.д.92, 93, 96, 97, 141, 142, т.3, л.д. 19).
Определением Арбитражного суда Брянской области от 04.07.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023, в удовлетворении заявления ФИО1, общества с ограниченной ответственностью УК «Легион» и общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» о привлечении в качестве соответчиков ФИО1 и других собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, отказано.
Истец и ответчик поддержали предъявленные друг к другу требования в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц (1-3) в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» является застройщиком многоквартирного жилого дома по ул.Степная г.Брянска, расположенного на земельном участке площадью 6644 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0030901:572.
Согласно договору аренды земельного участка от 29.10.2018 №3772 земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030901:572, расположенный по адресу: <...> был передан ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» для строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <...> (л.д.9, т.1). На указанном земельном участке застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» возведен жилой многоквартирный дом.
Ранее ООО «СтройГарант» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по ул.Степная г.Брянска, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:117.
Земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:0030901:572 и 32:28:0030901:117 являются смежными.
Территория построенного ООО «СтройГарант» многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:117, имеет ограждение, в частности, и со стороны смежного земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:572.
По мнению ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда», в целях соблюдения прав и законных интересов его как застройщика и арендатора земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:572, установленное со стороны смежного земельного участка ограждение должно быть демонтировано либо перенесено в границы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:117.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Отклоняя заявленные по первоначальному иску требования, ответчики ссылались на то, что с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:117 по адресу: <...>, все права на земельный участок, а также ограждающие и ненесущие конструкции данного дома перешли в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном доме. В связи с этим, застройщик - ООО «СтройГарант» и управляющая этим домом компания - ООО УК «Легион» являются ненадлежащими ответчиками по делу.
В силу п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; (в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Состав общего имущества собственников многоквартирного дома также определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Таким образом, помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.66 постановления Пленума №10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Как следует из материалов дела, возведенный ответчиком ООО «СтройГарант» многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:117 по адресу: <...>, введен в эксплуатацию. В рассматриваемом случае, все вопросы, связанные с общим имуществом в многоквартирном доме правомочны решать собственники помещений в многоквартирном доме, поскольку им на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений МКД от 15.12.2022 вопрос об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:117 по адресу: <...> возложен на собственника квартиры ФИО1, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.98-101, т.2).
В судебном заседании ФИО1 пояснил, что ограждение многоквартирного дома, фактически расположенное на двух смежных участках - 32:28:0030901:117 и 32:28:0030901:572, собственники помещений дома по ул.Степной, д.13 считают своим имуществом, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности. В настоящее время именно собственники помещений этого дома владеют и пользуются спорным имуществом.
Вместе с тем, материалами дела не подтверждается наличие ООО УК «Легион» полномочий быть стороной в судебных делах по спорам о правах участников общей долевой собственности многоквартирного жилого дома 13 по ул.Степной в г.Брянске. В свою очередь, представитель ООО УК «Легион» пояснял, что соответствующего решения общим собранием собственников указанного многоквартирного дома не принималось, в связи с чем, с его точки зрения бессмысленно доказывать отсутствие того, что не имеешь.
Как упоминалось выше, в удовлетворении заявлений ФИО1, ООО УК «Легион» и ООО «СтройГарант» о привлечении в качестве соответчиков по первоначальному иску ФИО1 и других собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, судом отказано. Ходатайство истца о замене ответчиков каким-либо другим лицом в ходе рассмотрения спора не заявлялось. При этом, законных оснований для замены ответчиков по инициативе суда (ч.6 ст.46 АПК РФ), в рассматриваемом случае не имелось.
Таким образом, суд приходит к выводу, что настоящий первоначальный иск предъявлен к застройщику - ООО «СтройГарант» и управляющей компании - ООО УК «Легион», которые не уполномочены в принятии решений по вопросам о правах собственников помещений на общее имущество жилого дома, в связи с чем, указанные лица является ненадлежащим ответчиками по настоящему спору. При таких обстоятельствах первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат. Надлежащими ответчиками по такому спору могут являться собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, как фактические обладатели спорным имуществом (забором).
При рассмотрении настоящего дела суд обращает внимание на то, что каких-либо доказательств, опровергающих нахождения спорного забора в границах земельного участка истца с кадастровым номером 32:28:0030901:572, участвующими в деле лицами не представлено. Вместе с тем, довод ООО УК «Легион», ООО «СтройГарант» и ФИО1 о том, что в случае переноса забора по существующей смежной границе названных земельных участков его расположение будет находиться приблизительно в 1,5-2 метрах от северо-западной стены многоквартирного дома жилого дома 13 по ул.Степной в г.Брянске, не свидетельствует о необоснованности требований истца на день подачи иска. Суд считает, что при проектировании многоквартирного жилого дома 13 по ул.Степной в г.Брянске застройщику ООО «СтройГарант» надлежало бы учитывать специфику данной деятельности, в частности, и с учетом площади и конфигурации предоставленного для целей строительства жилого дома земельного участка.
При совокупности сложившихся условий законных оснований для удовлетворения первоначального иска у суда области не имеется.
Встречное исковое заявление ООО «СтройГарант» к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» и Управлению имущественных отношений Брянской области о признании сделки, оформленной договором аренды от 29.10.2018 №3772 с кадастровым номером 32:28:0030901:572, недействительной, как ничтожной (л.д.6, 13, 133, т.2) также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Ответчик считает, что при наличии расположенного на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:572 ограждения в виде забора, названный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду истцу на законных основаниях.
В обоснование своей позиции ответчик ссылался на положения п.4 ст.39.16 ЗК РФ, в соответствии с которыми уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В действительности, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п.1 ст.271 ГК РФ).
Между тем, здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), являются объектами капитального строительства (п.10 ст.1 ГрК РФ).
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В рассматриваемом случае судом установлено, что спорное ограждение является элементом благоустройства территории жилого дома 13 по ул.Степной в г.Брянске в виде ограждения высотой 1,5 м. по металлическим столбам 40х40, и не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи (л.д.143, т.1, план благоустройства территории, л.д.148-156, т.1).
Давая оценку фактическим обстоятельствам спора, суд пришел к выводу, что ограждение является именно таким элементом благоустройства по отношению к жилому дому 13 по ул.Степной в г.Брянске. Данный элемент не имеет самостоятельного назначения, а предназначен для обслуживания дома и создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию МКД и т.п.
Законоположения п.4 ст.39.16 ЗК РФ и ст.271 ГК РФ направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Поскольку спорная ограждающая конструкция не относится к объекту, прочно связанному с землей, оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду у уполномоченного органа не имелось.
При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.
При подаче первоначального иска истцом уплачено 6000 руб. 00 коп. государственной пошлины по делу по платежному поручению от 01.11.2022 №517.
При подаче встречного иска ответчиком уплачено 6000 руб. 00 коп. государственной пошлины по чеку-ордеру от 27.02.2023 №4989.
Расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на истца и ответчика в соответствии со ст.110 АПК РФ.
Руководствуясь ст.ст.132, 167-170, 176, 180 АПК РФ, Арбитражный суд
РЕШИЛ :
Отказать в первоначальном иске.
Отказать во встречном иске.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Судья Зенин Ф.Е.