Решение по делу № А55-11328/2023 от 12.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

12 октября 2023 года

Дело №

А55-11328/2023

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2023 года.Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2023 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Григорьевой М.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1

рассмотрев 03-05 октября 2023 года в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации городского округа Тольятти

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в заседании

от истца – до перерыва представитель ФИО3 по доверенности от 13.12.2022;

от ответчика – не явился, извещен.

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Тольятти, в котором просит (с учетом поступивших в ходе рассмотрения дела уточнений, принятых судом):

«Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 487 от 03.03.2023, изложив п. 2.1, 2.2.1, наименование приложения № 1 к договору в следующей редакции:

«п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС»,

«п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества».

«Приложение № 1 к договору: График платежей на сумму 2 050 000 руб.».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено ФИО4 члену СРО НП «Деловой Союз Оценщиков», эксперту общества с ограниченной ответственностью «РусОценка».

От эксперта общества с ограниченной ответственностью "РусОценка" ФИО4 06.09.2023 в материалы дела поступило экспертно заключение.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.09.2023 возобновил производство по делу №А55-11328/2023.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд урегулировать разногласия при заключении спорного договора купли-продажи, установив цену продаваемого имущества в соответствии с заключением эксперта ООО «РусОценка». Арбитражный суд объявил перерыв в судебном заседании в целях предоставления ответчику возможности реализовать свое право на ознакомление с материалами дела (с учетом ранее поступившего ходатайства), а истцу – сформулировать уточненные исковые требования в письменном виде с учетом выводов, содержащихся в поступившем в материалы дела экспертном заключении.

За время объявленного перерыва от истца поступило уточнение исковых требований, в котором последний просит арбитражный суд: «Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 487 от 03.03.2023, изложив п. 2.1, 2.2.1, наименование приложения № 1 к договору в следующей редакции:

«п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС»,

«Приложение № 1 к договору: График платежей на сумму 2 050 000 руб.».

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принял уточнения исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ.

Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен о начавшемся судебном процессе с его участием, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В материалах дела содержится письменный отзыв, из которого следует что ответчик возражает против заявленных истцом требований, полагает подлежащей применению при заключении сторонами договора купли-продажи рыночную стоимость имущества, которая определена в заключении, подготовленном ООО «Глобус», по состоянию на дату оценки.

Пункт 2 части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что лица участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Как указано в части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Информация о движении дела, а также о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: : http://www.samara.arbitr.ru.

В силу части 1 и части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам; при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив доказательства, представленные по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, Истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...> д.З, кадастровый номер 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м. (1 этаж, комнаты № 8,8а, 9-19,19 а), по договору аренды № 9409/а от 18.11.2020, сроком действия с 31.10.2020 по 15.07.2023, заключенному с Администрацией городского округа Тольятти.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественньм правом на приобретение указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В порядке, предусмотренном положениями ст. 3 Закон № 159-ФЗ истец обратился в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти с заявлением о реализации права на приобретение указанного арендуемого имущества, что подтверждается письмом от 13.12.2022 (Вх № С-830/5 2 от 14.12.2022).

В письме № Гр -5027/5 2 от 20.12.2022 Администрация предоставила ответ, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и пользуется преимущественным правом на приобретение имущества, так как:

- нежилое здание на день подачи заявления находится в аренде два года на основании договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений от 18.11.2020 г№ 9409/а (заключен на основании распоряжения заместителя главы городского округа Тольятти от 23 10 2020№ 8263-р/5);

- отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам и пеням) на дату подачи заявления, что подтверждается расчетом задолженности по арендной плате;

- в Перечне муниципального имущества городского округа Тольятти, предназначенного для предоставления во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендуемое нежилое помещение не значится.

Как указывалось в ответе на обращение, Администрация проведет мероприятия по определению рыночной стоимости и подготовке проекта постановления об условиях приватизации арендуемого имущества.

06.03.2023 истец получил постановление администрации г.о. Тольятти № 731-П/1 от 02.03.2023 об условиях приватизации по преимущественному праву приобретения, письмо № Гр-725/5 2 от 03.03.2023 о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи по следующей цене 2 469 228 руб. без учета НДС.

Согласно ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

По мнению истца цена, установленная в договоре в редакции ответчика значительно завышена относительно реальной рыночной стоимости по городу. Для уточнения реальной цены истец заказал оценку рыночной стоимости в ООО «Звента», в соответствии со ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ. Согласно предоставленного ООО «Звента» Отчета № 23/052 цена недвижимого имущества составила 1 721 000 руб. без НДС.

Из материалов дела следует, что 14.03.2023 истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 1 721 000 руб. и направил в адрес администрации вместе с отчетом № 23/052 ООО «Звента», при этом запросив у администрации копию отчета об оценке № 2023 02-01/6 от 30.01.2023 ООО «Глобус», на который ссылается администрация (Вх. С-172/5 2 от 14.03.2023).

Письмом от 16.03.2023 № Гр-868/5 2 Администрация отклонила протокол разногласий, при этом отчет об оценке № 2023 02-01/6 от 30.01.2023 ООО «Глобус» предоставлен истцу не был.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 05 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи так и не был подписан, в связи с чем данный вопрос подлежит разрешению в суде. стати 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями

В соответствии с ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пришел к выводу о том, что все разногласия сторон сводятся исключительно к цене договора, а редакция спорных пунктов истца соответствует оценке, Проведенной судебным экспертом.

Истец, не согласившись с условиями договора, подготовил и направил ответчику протокол разногласий, который в последующем не был принят последним.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 1 информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

При этом арбитражный суд отмечает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, Определении ВС РФ от 23 июля 2021 г. N 307-ЭС21-11140, Постановлении АС ПО от 19.07.2019 по делу А65-34781/2018, АС ВВО от 06.09.2022 по делу А79-3336/2021.

Удовлетворив ходатайство истца, суд Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2023 назначил судебную экспертизу.

Суд поручил проведение экспертизы ФИО4 члену СРО НП «Деловой Союз Оценщиков», эксперту Общества с ограниченной ответственностью «РусОценка».

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 8, 8а, 9-19, 19 а), по состоянию на 14.12.2022?

Судебная экспертиза проведена, эксперт дал следующий ответ на поставленный перед ним вопрос: рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 8, 8а, 9-19, 19 а), по состоянию на 14.12.2022 составляет: 2 050 000 руб.

По мнению суда, представленное в дело Заключение эксперта, соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат.

Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности экспертов не имеется, отсутствуют основания для отвода экспертов по основаниям, указанным в АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Суд считает возможным принять как максимально обоснованную и достоверную оценку – оценку судебного эксперта.

Учитывая, что все разногласия сторон сводятся исключительно к оценке цены договора, а редакция спорных пунктов истца (с учетом уточненного искового заявления), соответствует оценке проведенной судебным экспертом, суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в редакции предложенной истцом.

Истец при подаче иска оплатил госпошлину 6 000 руб. за рассмотрение иска.

Также в соответствии со ст.106 АПК РФ, расходы на оплату услуг эксперта относятся к судебным издержкам. Суд при назначении судебной экспертизы установил размер вознаграждения эксперта – 25 000,00 рублей. Данные расходы понес истец перечислив денежные средства на депозитный счет суда.

Учитывая, что при разрешении спора суд принял сторону истца, судебные расходы истца в размере 31 000,00 рублей (6 000,00 + 25 000,00) подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. Принять заявленное истцом уточнение исковых требований.

2.Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 487 от 03.03.2023, изложив п. 2.1, 2.2.1, наименование приложения № 1 к договору в следующей редакции:

«п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 2 050 000 (два миллиона пятьдесят тысяч) рублей, без учета НДС»,

«п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 2 050 000 (два миллиона пятьдесят тысяч) рублей, без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества».

«Приложение № 1 к договору: График платежей на сумму 2 050 000 руб.».

3. Взыскать с Администрации городского округа Тольятти (ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) судебные расходы в размере 31 000 руб.

4. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты его принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

М.Д. Григорьева