Решение по делу № А44-4045/2023 от 14.12.2023.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-4045/2023

14 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2023 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи Л.А. Максимовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Соколовой,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Чудовского муниципального района Новгородской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица:

-Губернатор Новгородской области,

-Правительство Новгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- Министерство инвестиционной политики Новгородской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии:

от истца: начальника правового управления ФИО1 по дов. от 10.01.2023;

от ответчика: представителя ФИО2 по дов. от 21.08.2023,

от Губернатора: представителя ФИО3 по дов. от 14.11.2022;

от Правительства: представителя ФИО3 по дов. от 14.11.2022;

от Министерства: не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Администрация Чудовского муниципального района Новгородской области (далее-Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» (далее-Общество) о расторжении договора от 01.08.2019 № АЮ-1/19-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв.м., расположенного в производственной территориальной зоне по адресу: Чудовский район Новгородской области, Успенское сельское поселение, и находящегося в муниципальной собственности Чудовского муниципального района Новгородской области (номер записи в Едином государственном реестре недвижимости 53:20:0410301:246:-53/033/2019-1 от 18.05.2019).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Губернатора Новгородской области, Правительство Новгородской области и Министерство инвестиционной политики Новгородской области.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что Обществом допускались неоднократные просрочки внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.08.2019; в настоящее время задолженности по арендной плате у Общества не имеется, вместе с тем представитель Администрации настаивала, что рассматриваемый договор аренды подлежит расторжению, поскольку обследование земельного участка (акт от 06.06.2023) показало, что земельный участок Обществом не используется по назначению, зарос древесно-кустарниковой растительностью, работы по освоению земельного участка не ведутся, запрос о возможности подключения технологического присоединения объектов капительного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в Администрацию не поступал; при том, что целью предоставления Обществу земельного участка была реализация масштабного Инвестиционного проекта «Научно-Технологический Кластер «Прорыв», в соответствии с Соглашением о намерениях от 15.08.2019 и утвержденной к нему дорожной карте Общество должно было начать строительно-монтажные работы в 4 квартале 2019 года, ввод объекта в эксплуатацию планировался в 4 квартале 2021 года, до настоящего времени действенных мер по реализации Инвестиционного проекта с объемом инвестиций в 17.6 млрд.руб. Общество не предприняло, возможность реальных финансовых вложений не подтвердило, напротив, в отношении Общества в арбитражном суде возбужден процесс о несостоятельности (банкротстве) (дело № А44-4287/2023). Поскольку Обществом наряду с допускаемыми просрочками внесения арендной платы не выполнены пункты 5.4.3, 5.4.4, 5.4.6 договора аренды по целевому использованию земельного участка и реализации на нем Инвестиционного проекта, то представитель Администрации настаивала, что неиспользование земельного участка более трех лет является существенным нарушением договора аренды от 01.08.2019 № АЮ-1/19-05 и в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием прекращения аренды спорного земельного участка.

Представитель Общества в судебном заседании против исковых требований возражал по мотивам, приведенным в отзывах от 06.10.2023 (том 1 лист 80), от 07.11.2023 (том 1 лист 128), в письменных дополнениях от 04.12.2023 (том 2), пояснив, что освоение спорного земельного участка Обществом не могло быть проведено в сроки, предусмотренные договором аренды от 01.08.2019 и Инвестиционным проектом «Научно-Технологический Кластер «Прорыв», по причине трудностей, которыми характеризовалась и характеризуется в настоящее время экономика страны в целом, что не могло ни сказаться на реализации Инвестиционного проекта с иностранным участием; в настоящее время возобновлены действия по реализации проекта, с 29.06.2023 подписано Инвестиционное соглашение № 230629 с резидентом Китайской Народной Республики (Инвестор), предпринимаются иные действия по реализации Инвестиционного проекта на арендуемом земельном участке. Представитель Общества сообщил, что о реализации Инвестиционного проекта «Научно-Технологический Кластер «Прорыв» проинформирован Губернатор Новгородской области, обратил внимание, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду согласно указу Губернатора Новгородской области от 15.04.2019 № 141; представил доказательства тому, что Правительство Новгородской области письмом от 28.02.2020 № ПО-04-05/959-И в рамках сопровождения Инвестиционного проекта «Научно-Технологический Кластер «Прорыв» согласовало план мероприятий по реализации Инвестиционного проекта («дорожную карту»). Кроме того, в судебном заседании, представитель Общества пояснил, что между Обществом и Министерством инвестиционной политики Новгородской области был подписан Предварительный график финансирования проекта НТК «Прорыв», согласно которому Общество должно осуществить инвестиционные вложения на сумму 17 325 680 000 руб., Правительство Новгородской области должно нести финансовые затраты на сумму 4 247 500 000 руб., обратил внимание суда, что до настоящего времени Правительство Новгородской области со своей стороны финансовые средства не выделило Обществу, чем нарушило предварительную договоренность о частичном финансировании Инвестиционного проекта.

Представитель Правительства Новгородской области (далее-Правительство) в судебном заседании поддержал позицию Администрации по основаниям, изложенным в отзыве от 26.10.2023 (том 1 лист 121), пояснив, что по результатам проведенного повторного осмотра земельного участка с участием генерального директора Общества установлен факт неиспользования земельного участка, отсутствие съездов и каких-либо работ по его освоению и производственной деятельности. При этом от Общества не поступало информации об объеме инвестиций в основной капитал, вложенных в реализацию инвестиционного проекта, созданных рабочих местах и начале строительно-монтажных работ; Общество не предприняло никаких реальных действий по реализации Инвестиционного проекта и освоению выделенного под Инвестиционный проект земельного участка с момента получения его в 2019 году в аренду на льготных условиях - без проведения торгов. Таким образом, при не реализации инвестиционного соглашения по вине инвестора отпадают правовые основания для пользования земельным участком, предоставленном на льготных условиях. Более того, представитель Правительства обратил внимание суда, что Арбитражный суд Новгородской области по делу № А44-4287/2023 определением от 20.09.2023 ввел в отношении Общества процедуру банкротства – наблюдение, утвердил временного управляющего. Основываясь на изложенном, представитель Правительства исковые требования Администрации о расторжении договора аренды с Обществом полагал обоснованными.

Представитель Губернатора Новгородской области (далее-Губернатор) в судебном заседании также поддержал позицию Администрации по основаниям, изложенным в отзыве Губернатора от 04.12.2023 (том 2), утверждал о чрезмерности сроков бездействия Общества по реальной реализации Инвестиционного проекта, об отсутствии объективных препятствий для совершения Обществом как инвестором минимальных действий по освоению спорного земельного участка, о неисполнении Обществом обязательств по инвестиционному соглашению и по договору аренды земельного участка, в частности, по целевому использованию земельного участка, при том, что Общество получило земельный участок площадью 1,202 млн кв.м. в аренду на льготных условиях без торгов, и Обществу указывалось на необходимость выполнения его обязательств инвестора.

Представитель Губернатора дополнительно пояснил, что 19.02.2021 на заседании межведомственной рабочей группы по вопросу создания особых экономических зон (ОЭЗ) и территорий социально-экономического развития в монопрофильных муниципальных образованиях Российской Федерации (моногородах), которое состоялось под председательством заместителя Председателя Правительства Российской Федерации ФИО4, было принято решение о необходимости дополнительной проработки вопросов привлечения инвесторов, финансового обеспечения планируемых на территории особой экономической зоны (ОЭЗ) ППТ «Новгородская» проектов, в том числе по причине отсутствия у Общества финансовой (бухгалтерской) и налоговой отчетности, подтверждающей его финансовую состоятельность, однако, Обществом документация для включения спорного земельного участка в ОЭЗ представлена не была, в связи с чем, проект Общества как инвестора был исключен из заявки на создание ОЭЗ; средства из областного бюджета направляются на строительство на земельных участках, которые включены в ОЭЗ; оснований для выделения финансирования проекта Общества Губернатор не усматривает, поскольку по состоянию на 31.08.2023 от Общества не поступала информация об объеме инвестиций в основной капитал, вложенных в реализацию инвестиционного проекта, созданных рабочих местах или начале строительно-монтажных работ, при том, что доля Общества в инвестировании составляет более 17 млрд.руб.; Общество не предпринимало никаких реальных действий по реализации инвестиционного проекта и освоению выделенного под инвестиционный проект земельного участка с момента получения его в аренду без проведения торгов по договору от 01.08.2019, в связи с чем, Губернатор области полагает обоснованными исковые требования Администрации о расторжении договора аренды с Обществом.

Министерство инвестиционной политики Новгородской области (далее-Министерство) в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в его отсутствие, представив отзыв от 05.12.2023 (том 2), в котором отметило, что Общество в течение длительного периода времени так и не представило подтверждение своей финансовой состоятельности как инвестора, не представило документов, подтверждающих наличие на его счетах денежных средств, заявленных в Графике финансирования Инвестиционного проекта, напротив, в настоящее время вступило в процедуру банкротства - наблюдение, не имея возможности оплатить работы проектной организации, составившей в 2018 году проект планировки территории на спорном земельном участке; Министерство уведомляло Общество о том, что информация о намерении Общества реализовать проект строительства завода по производству стекла с участием китайского партнера направлена в ГОАУ «Агентство развития Новгородской области» (далее -Агентство) для рассмотрения данного вопроса по существу, однако, по информации Агентства до настоящего времени никаких сведений, касающихся основных социально-экономических и других параметров данного проекта, от Общества в Агентство не поступало; учитывая существенные нарушения Обществом условий договора аренды, длительное его бездействие по реализации Инвестиционного проекта, Министерство отметило, что исковые требования Администрации обоснованы и правомерны.

Представитель Общества возражал против доводов лиц, участвующих в деле, дополнительно настаивал, что введение по определению арбитражного суда от 20.09.2023 процедуры банкротства – наблюдение не свидетельствует, безусловно, что Общество будет признано судом банкротом и в отношении него откроется процедура конкурсного производства, поскольку Общество намерено погасить задолженность перед кредиторами, получив от Международного потребительского кооператива «УНИВЕРСУМ» (МПК) (владелец МПК находится в Киргизстане), возвратный имущественный пай на 20 млрд.руб. (протокол от 20.08.2023 к договору от 17.08.2023 ИСПК № 000105 о вступлении Общества в члены МПК «УНИВЕРСУМ»); вместе с тем, доказательств получения указанного пая представитель Общества суду не представил, сообщив, что указанный пай МПК намерен выделить согласно графику в период 2024-2027 годов.

Кроме того на соответствующие вопросы суда представитель Общества пояснил, что Общество имеет численность работников менее 10 человек, уставный капитал Общества составляет 10 000 руб., Общество занимается реализацией инвестиционных проектов, рассматриваемый Инвестиционный проект «Научно-Технологический Кластер «Прорыв» является для Общества первым таким проектом, у Общества ввиду «ковидных ограничений» и «начала СВО» отсутствовала деятельность, в связи с чем, Обществом в налоговые органы представлялась «нулевая» отчетность, однако, в настоящее время Общество привлекает инвестора из Китайской Народной Республики, который намерен частично финансировать реализацию Инвестиционного проекта, Обществом же реализация финансирования проекта будет обеспечена из средств имущественного пая.

Дополнительно представитель Общества ссылался на поддержку инициатив Общества и его Инвестиционного проекта со стороны Министерства экономического развития Российской Федерации, вместе с тем, на предложение суда представить письменные доказательства таким доводам, представитель Общества сообщил о наличии устных договоренностей, реализация которых зависит от сохранения за Обществом права аренды спорного земельного участка.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с Указом Губернатора Новгородской области от 15.04.2019 № 141 «О земельном участке» (том 1 лист 54), Обществу в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта «Научно-технологический кластер «Прорыв» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв.м., расположенный в производственной территориальной зоне по адресу: Чудовский район Новгородской области, Успенское сельское поселение, находящийся в муниципальной собственности Чудовского муниципального района Новгородской области (номер записи в Едином государственном реестре недвижимости 53:20:0410301:246:-53/033/2019-1 от 18.05.2019).

Между Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка от 01.08.2019 № АЮ-1/19-05 (далее - Договор) на срок 48 лет 11 месяцев (пункт 2.1 Договора) (том 1 лист 7).

Согласно пункту 1.1 Договора целью предоставления земельного участка являлась реализация масштабного инвестиционного проекта «Научно-технологический кластер «Прорыв» (далее - Инвестиционный проект).

Земельный участок передан Обществу по акту приема – передачи от 01.08.2019 (том 1 лист 12); право аренды зарегистрировано 07.08.2019 в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (выписка, том 1 листы 13-15).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в разделе 4 Договора. В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата перечисляется Арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 (двадцатого) числа последнего месяца текущего квартала; арендная плата начисляется с момента подписания договора (пункт 4.6 Договора); неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 4.8 Договора).

Кроме того, в обязанности Арендатора определены разделом 5.4 Договора аренды, согласно которому Арендатор обязуется:

- надлежащим образом и в полном объеме выполнять все условия Договора с соблюдением установленного (ых) законом и указанного (ых) в обосновывающих документах критерия или критериев, которым должен соответствовать масштабный Инвестиционный проект (пункт 5.4.3 Договора);

- обеспечить реализацию целей, указанных в пункте 1.1 и достижение критериев, указанных в пункте 7.1 Договора (пункт 5..4.4 Договора);

-использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.4.6 Договора);

-своевременно и полностью уплачивать арендную плату на условиях, в порядке и сроки, предусмотренные разделом 4 настоящего Договора (пункт 5.4.12 Договора аренды).

Порядок прекращения действия договора и его расторжения определен сторонами в разделе 8 Договора:

В соответствии с пунктом 8.3.2 Договора аренды названный договор может быть расторгнут досрочно в порядке одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договора в судебном порядке при существенном нарушении условий договора Арендатором к которым для целей настоящего Договора относятся:

-не использование земельного участка по целевому назначению, а именно, невыполнение Арендатором пункта 7.1 Договора;

- неисполнение или ненадлежащее исполнение два и более двух раз в течение календарного года обязанностей по оплате, установленных в разделе 4 Договора;

-использование Арендатором земельного участка в целях, противоречащих Договору (том 1 лист 10).

В нарушение условий пункта 4.3 Договора Общество как Арендатор оплату арендной платы произвело позднее сроков внесения арендной платы, предусмотренной Договором: за I квартал 2020 года - 13.04.2020, за II квартал 2020 года - 23.06.2020, за III квартал 2020 года - 02.10.2020, за IV квартал 2021 года - 13.01.2022.

Кроме того Администрацией было установлено, что в нарушение пункта 5.4.6 Договора земельный участок по состоянию на 06.06.2023 не используется Обществом как Арендатором в указанных в пункте 1.1 договора аренды целях, то есть реализация масштабного Инвестиционного проекта на земельном участке никаким образом не осуществляется: земельный участок зарастает древесно - кустарниковой растительностью: ива, береза, ольха, дикорастущими многолетними и малолетними травами; съезды на земельный участок отсутствуют; работы по освоению земельного участка не ведутся, признаки производственной деятельности отсутствуют (акт выездного обследования от 06.06.2023, том 1 лист 42).

В связи с указанным Администрацией в адрес Общества 07.06.2023 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 07.06.2023 с указанием на нарушение арендатором условий договора аренды, с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон; к уведомлению было приложено соглашение о расторжении договора аренды (том1 листы 35,36,37).

Общество представило Администрации возражения от 19.06.2023 на предложение о расторжении договора, предложило создать совместную рабочую группу по контролю за ходом реализации Инвестиционного проекта, сообщило, что ведет работы по подписанию инвестиционного соглашения с китайским партнером (том 1 лист 38).

Администрация не согласилась на предложения Общества, ссылаясь на пункт 8.3.2 Договора аренды, ссылаясь также на положения пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, в совокупности и взаимной связи с имеющимися в деле доказательствами, суд полагает исковые требования Администрации обоснованными и правомерными.

Так, в статье 3 ЗК РФ указано, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения); к земельным отношениям применяются специальные нормы различных отраслей законодательства, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством; имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. Согласно положениям указанной статьи ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела согласно пункту 8.3.2 Договора аренды, стороны названного Договора пришли к соглашению, что Договор может быть расторгнут досрочно в порядке одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договора в судебном порядке при существенном нарушении условий договора Арендатором, к которым относится, в частности, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате, установленной в разделе 4 договора в течение календарного года.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с установленными гражданским законодательством основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Неиспользование земельного участка является существенным нарушением условий договора аренды.

Таким образом, учитывая, что Общество не опровергло доводы Администрации, что в нарушение условий пункта 4.3 Договора Общество как Арендатор оплату арендной платы произвело позднее сроков внесения арендной платы, предусмотренной Договором: за I квартал, за II квартал, за III квартал 2020 года и за IV квартал 2021 года; учитывая также, что Общество не опровергло достаточными допустимыми доказательствами выводы Администрации о неиспользовании более трех лет предоставленного на льготных условиях без торгов земельного участка площадью 1,202 млн. кв.м. для реализации на нем Инвестиционного проекта, на реализацию которого надеялась Администрация с целью получения рабочих мест в районе, налоговых поступлений в бюджет, суд полагает, что у Администрации имеются законные основания требовать расторжения Договора аренды с Обществом, поскольку указанное требование соответствует приведенным выше положениям законодательства, регулирующим возможность расторжения судом договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон договора.

При этом надо отметить несостоятельность доводов Общества, что им предпринимаются действенные меры по реализации Инвестиционного проекта, поскольку представленные Обществом в подтверждение указанных доводов доказательства о таковом не свидетельствуют в силу следующего.

Так, согласно статье 11 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, осуществляется органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации

Согласно статье 1 Закона № 39-ФЗ инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектную документацию, разработанную в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по согласованию между ними могут осуществлять взаимодействие в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами (статья 10 Закона № 39-ФЗ). Органы государственной власти субъектов Российской Федерации для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут разрабатывать, утверждать и осуществлять межмуниципальные инвестиционные проекты и инвестиционные проекты на объекты государственной собственности субъектов Российской Федерации, финансируемых за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации (статья 1 закона № 39-ФЗ).

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исключительный случай, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов: в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 1202524,0 кв.м предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов в соответствии с Указом Губернатора Новгородской области от 15.04.2019 года № 141 «О земельном участке» (том 1 лист 54) для реализации масштабного Инвестиционного проекта «Научно-технологический кластер «Прорыв» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв.м., расположенный в производственной территориальной зоне по адресу: Чудовский район Новгородской области, Успенское сельское поселение, находящийся в муниципальной собственности Чудовского муниципального района Новгородской области (номер записи в Едином государственном реестре недвижимости 53:20:0410301:246:-53/033/2019-1 от 18.05.2019).

Суд для всестороннего и глубокого изучения вопроса по реализации Обществом Инвестиционного проекта привлек к участию в деле Губернатора Новгородской области, Правительство Новгородской области и Министерство инвестиционной политики Новгородской области, которые в ходе изложения своей позиции по спору о расторжении Договора аренды земельного участка, заключенного Администрацией с Обществом, пояснили суду, что Общество не представило ни Губернатору, органам власти Новгородской области, ни Администрации доказательств своей состоятельности как инвестора, наличия денежных средств к инвестированию и доказательств реального инвестирования в Инвестиционный проект, несмотря на то, что 15.09.2019 между Правительством Новгородской области и Обществом было заключено соглашение о намерениях по реализации инвестиционного проекта № 01-46/187 (далее - Соглашение), согласно которому Общество намеревалось реализовать на земельном участке Инвестиционный проект с объемом инвестиций 17,6 млрд.руб., с показателями по объёму налогов, уплаченных Обществом в бюджеты всех уровней бюджетной системы Российской Федерации в размере 11,025 млрд.руб., и объему таможенных платежей в размере 505, 3 млн.руб., создать 341 рабочее место.

Согласно приложению № 1 к Соглашению были установлены финансово -экономические показатели Инвестиционного проекта, в соответствии с которыми уже в 2022 году предполагалось создание 104 постоянных рабочих мест, а в 2023 году -дополнительно 237 постоянных рабочих мест, так же объем инвестиций должен был составлять в 2019 году – 80,0 млн. руб., в 2020 году – 1, 425 млрд. руб., в 2021 году - 5, 862 млрд. руб., в 2022 году – 10, 228 млрд. руб., сумма уплаченных налогов в 2022 году - 169 760 тыс. руб., сумма таможенных платежей в 2021 году - 139 108 тыс. руб., в 2022 году - 366 215 тыс. руб.; начало строительно-монтажных работ планировалось в 4-м квартале 2019 года, ввод объекта в эксплуатацию - в 4-м квартале 2021 года.

С Правительством Новгородской области была согласована дорожная карта Инвестиционного проекта (том 1 листы 177-183), которая Обществом не выполнялась.

Министерство инвестиционной политики Новгородской области сообщило суду, что 19.02.2021 на заседании межведомственной рабочей группы по вопросу создания особых экономических зон (ОЭЗ), которая состоялась под председательством заместителя Председателя Правительства Российской Федерации ФИО4, было принято решение о необходимости дополнительной проработки вопросов привлечения инвесторов, финансового обеспечения планируемых на территории ОЭЗ ППТ «Новгородская» проектов, в том числе, по причине отсутствия у Общества финансовой (бухгалтерской) и налоговой отчетности, подтверждающей его финансовую состоятельность. Однако, Обществом документация для включения Земельного участка в ОЭЗ представлена не была, в связи с чем Земельный участок не включен в ОЭЗ; средства из областного бюджета направляются на строительство на земельных участках, которые включены в ОЭЗ; выделение средств бюджета для реализации Инвестиционного проекта Общества не планируется.

Губернатор, Правительство и Министерство сообщили суду, что по состоянию на 31.08.2023 от Общества не поступало информации об объеме инвестиций в основной капитал, вложенных в реализацию Инвестиционного проекта, созданных рабочих местах или начале строительно-монтажных работ. Общество не предпринимало никаких реальных действий по реализации инвестиционного проекта и освоению выделенного под инвестиционный проект земельного участка с момента получения его в аренду без проведения торгов.

Общество доводы названных третьих лиц не опровергло, доказательств инвестирования в основной капитал, вложения средств в реализацию инвестиционного проекта, создания рабочих мест в Чудовском районе Новгородской области или начала строительно-монтажных работ на Земельном участке не представило ни Администрации, ни Губернатору, ни Правительству, ни Министерству, как не представило таких доказательств и суду.

В подтверждение своих доводов о предпринятых по реализации Инвестиционного проекта Общество представило в материалы дела разрешительные письма от ресурсоснабжающих организаций района, области, от иных организаций и от ГУ МЧС России по Новгородской области, настаивая, что предпринимало действия по началу освоения земельного участка, однако, как установлено судом, представленные письма датированы 2017-2019 годами, при этом из указанных писем суд не усмотрел препятствий к началу освоения земельного участка и реализации Инвестиционного проекта Общества, данные письма не объясняют длительное бездействие Общества, в частности: в письме от 14.11.2018 АО «Газпромгазораспределение Великий Новгород» сообщило Обществу о возможности подключения инвестиционной площадки к газоснабжающим мощностям (меры к подключению Обществом впоследствии е предпринимались); МУП «Чудовский водоканал» в письме от 11.09.2019 сообщил о возможности водоснабжения при условии строительства водовода (строительство водопровода Общество не обеспечило); в письме от 20.09.2019 Отдела водных ресурсов по Новгородской области Невско-Ладожского бассейнового водного управления указано на возможность забора (изъятия) воды из Волховского водохранилища (действия по организации и устройству водоснабжения Обществом не предпринимались); согласно протоколу совещания Октябрьской дирекции управления движением Октябрьской железной дороги от 05.03.2019 определены условия и действия к выполнению для обеспечения установления примыкания железнодорожных путей к месту погрузки, выгрузки грузов на объекты Инвестиционного проекта (доказательств реализации договоренностей Общество суду не представило); в письмах ПАО «МРСК Северо-Запада» «Новгородэнерго» (Россети) от 25.04.2017, от 27.08.2019 определены варианты технологического присоединения к электрическим сетям (присоединение не осуществлено); в письме от 05.07.2019 НООО «Поисковая экспедиция «Долина» памяти ФИО5» указало, что на спорном земельном участке активные боевые действия не велись, не установило препятствий для использования земельного участка; в письме от 03.07.2019 ГУ МЧС России по Новгородской области определило перечень документов, необходимых к подготовке и представлению в ГУ МЧС (доказательств представления таких документов суду не представлено); в письме федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Новгородской области» от 06.12.2019 указано на возможность размещения биологических очистных сооружений (БОС) при разработке соответствующего проекта (доказательств реализации действий по БОС Общество не представило), кроме того в соответствующих письмах и Инспекция государственной охраны культурного наследия Новгородской области (от 30.11.2018), и Министерство природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Новгородской области (от 21.11.2018), и Ростелеком (от 26.04.2019), и общество с ограниченной ответственностью «Тепловая Компания «Новгородская» (от 02.07.2019) не высказали возражений против освоения Обществом земельного участка и подключения к соответствующим ресурсам, однако, Общество никаких дальнейших действий не производило вплоть до 2023 года, объясняя свое бездействие «карантинными мероприятиями по «ковиду» и «началом СВО», не представив доказательства своей состоятельности как инвестора, в том числе, финансовой состоятельности.

Напротив, судом установлено, что Арбитражный суд Новгородской области по делу № А44-4287/2023 определением от 20.09.2023 ввел в отношении Общества процедуру банкротства – наблюдение, утвердил временного управляющего, включив в реестр требований кредиторов Общества его задолженность более 5 млн руб. перед проектной организацией – акционерным обществом «Институт Новгородинжпроект», разработавшим для Общества в 2018 году проект планировки территорий на спорном земельном участке (том 1 лист 184).

Кроме того, как установлено судом, Общество зарегистрировано с 01.07.2008 (с 2018 года - зарегистрировано в г.Чудово Новгородской области), имеет численность работников (2 человека), уставный капитал Общества составляет 10 000 руб.; как пояснил представитель Общества суду, последнее занимается реализацией инвестиционных проектов, при этом рассматриваемый Инвестиционный проект «Научно-Технологический Кластер «Прорыв» является для Общества первым проектом, у Общества ввиду «ковидных ограничений» и «начала СВО» отсутствовала деятельность, в связи с чем, Обществом в налоговые органы представлялась «нулевая» отчетность, однако, в настоящее время Общество привлекает инвестора из Китайской Народной Республики, который намерен частично финансировать реализацию Инвестиционного проекта «Научно-Технологический Кластер «Прорыв», Обществом же реализация финансирования проекта будет обеспечена из средств имущественного пая.

Проанализировав изложенное выше, документы, пояснения и доводы Общества, суд относится критически к доводам Общества о намерении погасить задолженность перед кредиторами по делу о банкротстве и осуществить финансовые вложения в Инвестиционный проект из средств, которые будут получены от Международного потребительского кооператива «УНИВЕРСУМ» (МПК) (владелец МПК находится в Киргизстане): возвратный имущественный пай на 20 млрд.руб. (протокол от 20.08.2023 к договору от 17.08.2023 ИСПК № 000105 о вступлении Общества в члены МПК «УНИВЕРСУМ»), поскольку; доказательств реального получения указанного пая Общество суду не представило, сообщив, что указанный пай МПК намерен выделить согласно графику в период 2024-2027 годов; при этом суд отмечает, что собственных средств Общество как инвестор не имеет, с 2018 года не оплатило даже работы по составлению проекта планировки территорий на спорном земельном участке.

В связи с указанным, суд полагает совершенно обоснованными доводы Губернатора Новгородской области и Правительства Новгородской области, что земельное законодательство и законодательство о защите прав инвесторов устанавливают льготный порядок предоставления земельных участков в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, в том числе, касающихся строительства, однако, в случае не реализации инвестиционного соглашения по вине инвестора отпадают правовые основания для пользования земельным участком, предоставленным на льготных основаниях, поскольку в таком случае публично-правовое образование, в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка (новые рабочие места, налоговые поступления и т. д.).

Представленные Обществом письмо Минэкономразвития России от 25.05.2023 о возможности включения проекта Общества в перечень перспективных проектов со ссылкой на информацию Общества о наличии у него потенциального китайского инвестора (том 1 лист 90), и представленное инвестиционное соглашение от 29.06.2023 № 230629 (том 1 лист 91) с резидентом Китайской Народной Республики, не исключают приведенное выше, поскольку опять же подтверждают лишь «планы сторон» соглашения и «намерения», что следует из содержания соглашения от 29.06.2023, доказательств реализации которых Обществом не представлено (так, например, в силу статьи 5 инвестиционного соглашения от 29.06.2023 № 230629 китайский инвестор и Общество должны были подписать инвестиционный договор на строительство Новгородского завода листового стекла - до 30.09.2023; создать и зарегистрировать совместное предприятие – до 30.10.2023 (том 1 лист 92), однако, доказательств совершения действий по реализации договоренностей с потенциальным китайским инвестором Общество ни лицам, участвующим в деле, ни суду не представило.

Надо отметить, что и Губернатор Новгородской области, и Правительство Новгородской области и Министерство инвестиционной политики Новгородской области единогласно утверждали о несостоятельности Общества как инвестора, не усматривая реальных перспектив для реализации Инвестиционного проекта, поскольку ни Соглашение от 15.09.2019 между Правительством Новгородской области и Обществом о намерениях по реализации Инвестиционного проекта № 01-46/187, ни Дорожная карта к нему не исполнялось Обществом в течение более трех лет, возможностей частичного финансирования указанного Инвестиционного проекта, согласно достигнутой в 2019 году договоренности, у бюджета Новгородской области не имеется, поскольку денежные средства перенаправлены на инвестиционные проекты в ОЭЗ области, в которых Инвестиционный проект Общества не вошел в результате бездействия Общества и его несостоятельности как инвестора.

Ссылки Общества на условия Договора аренды, согласно которым Договор действует до 30.06.2068 года, не свидетельствуют о невозможности расторжения договора аренды в случаях, предусмотренных Договором и определенных в нормах законодательства, приведенных выше. Ссылки Общества на судебную практику также несостоятельны, поскольку приведенные судебные акты по иным делам и обстоятельствам, не имеют преюдициального значения по настоящему делу.

Общество допускало несвоевременное внесение арендной платы (два и более двух раз в течение календарного года), не использует с 2019 года земельный участок в соответствии с целевым назначением (участок зарос кустарниковой растительностью), соответственно, в силу положений статьи 619 ГК РФ, согласно условиям пункта 8.3.2 Договора аренды с учетом пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, имеются законные основания для расторжения Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1, 202 млн. кв.м.

Таким образом, суд полагает исковые требования Администрации полностью обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Администрация в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в связи с чем, с Общества как с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования Администрации Чудовского муниципального района Новгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

2.Расторгнуть договор от 01.08.2019 № АЮ-1/19-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:20:0410301:246 общей площадью 1 202 524 кв.м., расположенного в производственной территориальной зоне по адресу: Чудовский район Новгородской области, Успенское сельское поселение, заключенный между Администрацией Чудовского муниципального района Новгородской области и обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания».

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

4.Исполнительный лист по пункту 3 решения выдать по истечении 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

5.Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в течение месяца со дня его принятия.

6. Направить копию настоящего решения в течение трех дней, следующих за днем вступления его в законную силу, в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Судья Л.А. Максимова