Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Челябинск 13 июля 2023 года Дело № А76-1070/2023
Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 13 июля 2023 года
Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания Елагиной Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: <...>, каб. 416, дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***> к Администрации города Магнитогорска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в долгосрочную аренду, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, а также при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя ФИО4,
при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: ФИО5, представителя по доверенности, паспорт,
представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Магнитогорска (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении ИП ФИО1 в долгосрочное возмездное пользование (аренду) земельного участка по адресу: <...>, выраженный в уведомлении от 14.12.2022 (исх. № АГ-09/1406).
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2, ФИО3.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был допущен индивидуальный предприниматель ФИО4. Указанное лицо в заявлении (с учетом письменных пояснений) указало, что просит признать незаконным решение об отказе в предоставлении ИП ФИО1 в долгосрочное возмездное пользование (аренду) земельного участка по адресу: <...>, выраженное в уведомлении от 14.12.2022 (исх. № АГ-09/1406).
Представители ответчика, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не явились, извещены.
В судебном заседании представитель заявителя указал, что ИП ФИО1, совместно с ФИО2, обратились в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка с КН:24 в долгосрочную аренду без проведения торгов. На момент принятия решения об отказе, ИП ФИО1 являлся собственником объектов, расположенных на испрашиваемом участке. Спорное имущество приобретено на торгах в рамках ведения процедуры банкротства продавца имущества. Заявитель полагает, что техническое состояние имущества, расположенного в границах испрашиваемого участка, не имеет правового значения для целей реализации права на приобретение земельного участка в аренду.
Администрация г.Магнитогорска своего представителя в судебное заседание не направила, представила отзыв, в котором с заявленными требованиями, не согласилась.
Третье лицо – ФИО3 направила в материалы дела мнение, в котором указала, что считает заявленные требования законными и обоснованными.
Третье лицо – ФИО2 направил в материалы дела мнение, в котором указал, что считает заявленные требования законными и обоснованными.
Третье лицо – ИП ФИО4 представил заявление, письменные пояснения, в которых указал, что требования ИП ФИО1 являются обоснованными. Также указал, что техническое состояние имущества, расположенного в границах испрашиваемого участка, не имеет правового значения для целей реализации права на приобретение земельного участка в аренду.
Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
21.04.2021 ФИО1, на основании протокола подведения результатов торгов от 15.04.2021 № 14156-ОТПП/2 заключил договор купли-продажи недвижимого имущества и приобрел нежилое здание (административно-бытовой корпус КПЦ), кадастровый номер 74:33:1316001:352, расположенное по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области.
22.04.2021 ФИО2, заключил договор купли-продажи недвижимого имущества и приобрел, в т.ч., сооружение (дымовая труба), кадастровый номер 74:33:1316001:387, расположенное по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области.
11.08.2021 ФИО1, заключил договор купли-продажи недвижимого имущества и приобрел нежилое здание (кузнечно-прессовый цех), кадастровый номер 74:33:1316001:321, расположенное по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области.
ФИО1 и ФИО2 09.11.2022 обратились с заявлением к Главе города Магнитогорска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:33:1316001:24 в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с их назначением по основаниям, предусмотренным п.п.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ .
14.12.2022 Администрация, рассмотрев заявление предпринимателей о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:33:1316001:24, отказала в предоставлении муниципальной услуги (Исх. № АГ09/1406), указав, что объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых испрашивается земельный участок демонтировано (нежилое здание – кузнечно-прессовый цех) и разрушено (отсутствует наружная стена, окна, двери – административно-бытовой корпус КПЦ). Наличие указанных обстоятельств, со ссылкой на п.1 ст. 39.16 ЗК РФ, не позволило органу местного самоуправления принять положительное решение.
Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
В ходе судебного разбирательства, также было установлено, что 19.01.2023 Управлением Росреестра по Челябинской области была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 74:33:1316001:352 и 74:33:1316001:321 к ФИО4 При этом, договор купли-продажи недвижимого имущества с указанными кадастровыми номерами (74:33:1316001:352 и 74:33:1316001:321) был заключен между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 22.04.2022, акт приема-передачи имущества подписан 22.04.2022. Денежные средства в оплату стоимости имущества переданы покупателем продавцу, что подтверждено распиской.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из содержания оспариваемого предпринимателями, отказа, орган местного самоуправления исходил из того, что объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых испрашивается земельный участок: демонтировано (нежилое здание – кузнечно-прессовый цех) и разрушено (отсутствует наружная стена, окна, двери – административно-бытовой корпус КПЦ). Наличие указанных обстоятельств, со ссылкой на п.1 ст. 39.16 ЗК РФ, не позволило органу местного самоуправления принять положительное решение.
При этом, как следует из содержания заявления, поданного в орган местного самоуправления, заявители указывают о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:33:1316001:24 в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с их назначением.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А516986/0834-156, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.
Как следует из материалов дела, установлено органом местного самоуправления в результате осмотра испрашиваемого земельного участка (акт осмотра от 08.08.2022 и фотоматериалы к акту) один из объектов заявителя - нежилое здание – кузнечно-прессовый цех – демонтирован, другой объект - административно-бытовой корпус КПЦ находится в разрушенном состоянии (отсутствует наружная стена, окна, двери).
Указанные обстоятельства не оспариваются и предпринимателями ФИО1 и ФИО4
При этом, предприниматели полагают, что «техническое состояние» имущества, расположенного в границах испрашиваемого участка, не имеет правового значения для целей реализации права на приобретение земельного участка в аренду.
Однако, в рассматриваемом случае, речь не о техническом состоянии объектов, а о возможности их эксплуатации, при наличии их существенного разрушения. Такая эксплуатация по назначению до восстановления объектов до их 100% характеристик, не может иметь место. В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности восстановления спорных объектов заявителя.
Суд отмечает, что заявитель не испрашивает земельный участок для целей восстановления объектов.
Цель, для которой испрашивается спорный участок – долгосрочная аренда (49 лет) для эксплуатации объектов. Однако, эксплуатация разрушенных объектов невозможна.
По смыслу норм действующего земельного законодательства, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от цели такого приобретения.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Согласно материалам дела, в границах испрашиваемого земельного участка расположены разрушенные объекты капитального строительства, следовательно, у администрации отсутствовали правовые основания для предоставления такого земельного участка в аренду без проведения торгов по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для их эксплуатации.
Учитывая все изложенное, оснований для вывода о незаконности оспариваемого отказа, у суда не имеется.
При этом, суд также считает необходимым отметить следующее.
Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли- продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).
Материалами дела установлено, что 19.01.2023 Управлением Росреестра по Челябинской области была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 74:33:1316001:352 и 74:33:1316001:321 к ФИО4
При этом, договор купли-продажи недвижимого имущества с указанными кадастровыми номерами (74:33:1316001:352 и 74:33:1316001:321) был заключен между ИП ФИО1 и ИП ФИО4 22.04.2022, акт приема-передачи имущества подписан 22.04.2022. Денежные средства в оплату стоимости имущества переданы покупателем продавцу, что подтверждено распиской.
Таким образом, на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, объекты, для эксплуатации которых, испрашивался участок, уже были переданы иному лицу на основании договора купли-продажи и подписанного акта приема-передачи от 22.04.2022.
Однако уже с момента заключения договора купли – продажи, стороны договора находятся в отношениях между собой, а после передачи покупателю права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права покупатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии недобросовестности сторон сделки купли-продажи и отсутствия в материалах дела, в связи с установленными обстоятельствами, доказательств нарушения прав на момент принятия оспариваемого отказа, в отношении каждого из них.
Все указанное, в совокупности и взаимосвязи, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований как ИП ФИО1, так и ИП ФИО4
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Челябинской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия
(изготовления в полном объеме).
Судья И.В. Мрез